總結(jié)是指對(duì)某一階段的工作、學(xué)習(xí)或思想中的經(jīng)驗(yàn)或情況加以總結(jié)和概括的書面材料，它可以明確下一步的工作方向，少走彎路，少犯錯(cuò)誤，提高工作效益，因此，讓我們寫一份總結(jié)吧?？偨Y(jié)書寫有哪些要求呢？我們?cè)鯓硬拍軐懞靡黄偨Y(jié)呢？這里給大家分享一些最新的總結(jié)書范文，方便大家學(xué)習(xí)。

房地產(chǎn)公司成本部工作總結(jié) 房地產(chǎn)成本管理心得篇一

-成本部

建業(yè)森林半島項(xiàng)目自2009年拿地，至今已3年有余，截止目前一、二期工程已全部完成，三期工程計(jì)劃于今年結(jié)轉(zhuǎn)，成本部也由最初的隸屬于安陽(yáng)中心城市公司到2010年初的獨(dú)立后僅有一個(gè)人發(fā)展到現(xiàn)在的三個(gè)人，鶴壁森林半島項(xiàng)目是我個(gè)人經(jīng)歷的第一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在王總和集團(tuán)中心的領(lǐng)導(dǎo)下，在無(wú)數(shù)教訓(xùn)鞭策下，我對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理有了完整的認(rèn)識(shí)，積累了一些知識(shí)，體會(huì)了一些思路，現(xiàn)將心得總結(jié)如下：

一、半島攻略

森林半島項(xiàng)目總建筑面積114550㎡，截止目前，一期已決算，二、三期在建，目標(biāo)成本總額為40172.83萬(wàn)元（其中一期19445萬(wàn)元，二期9724.93萬(wàn)元，三期11002.91萬(wàn)元），單方目標(biāo)成本為3507.02元/㎡（其中一期3695元/㎡，二期3094元/㎡，三期3607元/㎡），動(dòng)態(tài)成本約為40134.5萬(wàn)元，單方動(dòng)態(tài)成本為元3503元/㎡，累計(jì)節(jié)余38.2萬(wàn)元；

累計(jì)發(fā)生設(shè)計(jì)變更132份，現(xiàn)場(chǎng)簽證168份，材料調(diào)差6份，變更簽證累計(jì)金額 398.4萬(wàn)元；

累計(jì)簽訂合同138份（不包含營(yíng)銷類及融資類合同）合同金額26465.8萬(wàn)元。

項(xiàng)目各期成本主責(zé)類關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)共7個(gè)，均按期或提前完成。

1 二、難忘教訓(xùn)

1、前期施工圖設(shè)計(jì)階段把控不嚴(yán)格，不重視設(shè)計(jì)過(guò)程中的參與及圖紙會(huì)審過(guò)程，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更大量發(fā)生，如森林半島一期主包單位變更總量達(dá)132份之多，究其原因，主要是因?yàn)椋磸漠a(chǎn)品功能和施工工藝角度認(rèn)真進(jìn)行圖紙會(huì)審，對(duì)集團(tuán)建標(biāo)及交房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識(shí)不清晰。

2、外網(wǎng)配電費(fèi)用超支：項(xiàng)目外網(wǎng)供電預(yù)計(jì)總超支340萬(wàn)元，主要原因是前期未對(duì)共供電配套設(shè)施進(jìn)行考察，設(shè)計(jì)階段也未進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致設(shè)計(jì)過(guò)程中未考慮雙回路供電引入問(wèn)題，小區(qū)內(nèi)同時(shí)設(shè)置二處中心配電室。

3、合同簽訂滯后：二、三期主包工程均為直接委托，核對(duì)造價(jià)過(guò)程中爭(zhēng)議較多，導(dǎo)致正式合同延遲簽訂，如三期主包工程合同，因委托報(bào)告前期雙方未就讓利比例問(wèn)題簽訂文字約定，且集團(tuán)關(guān)于戰(zhàn)略合作單位框架協(xié)議約定不清晰，導(dǎo)致與河南二建的正式合同至今未能簽訂。

4、工程實(shí)施前期未嚴(yán)格要求各參建單位嚴(yán)格按合同及集團(tuán)相關(guān)要求執(zhí)行，如現(xiàn)場(chǎng)簽證管理的及時(shí)性問(wèn)題，前期管理不夠嚴(yán)格，后期在一定程度上產(chǎn)生了惡性循環(huán)，導(dǎo)致一期工程結(jié)算過(guò)程中現(xiàn)場(chǎng)簽證大量積壓，爭(zhēng)議問(wèn)題較多，不僅浪費(fèi)了時(shí)間，同時(shí)也對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理造成一定困難。

5、對(duì)地方性文件、規(guī)定及慣例了解不充分：如當(dāng)?shù)胤抗芫终J(rèn)可的建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與gb/t50353《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》

2 存在差異，導(dǎo)致森林半島各期預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面積與圖示建筑面積存在差異；又如：二期合同簽訂前未對(duì)鶴壁市建設(shè)局對(duì)外保溫基層處理的地方性要求充分了解，導(dǎo)致二期發(fā)生較大金額的設(shè)計(jì)變更；對(duì)建設(shè)局關(guān)于深基坑支護(hù)相關(guān)要加的實(shí)際執(zhí)行情況事先未充分了解，導(dǎo)致三期商業(yè)部分基坑支護(hù)超支等。6、施工前期未進(jìn)行詳細(xì)的土方平衡規(guī)劃，導(dǎo)致土方外運(yùn)內(nèi)調(diào)及買土問(wèn)題不斷發(fā)生，雖未造成重大損失，但仍給后期工作帶來(lái)的較大的困難，浪費(fèi)了人力和時(shí)間成本。

7、前期未考慮稅務(wù)統(tǒng)籌，一期稅務(wù)清算后需補(bǔ)交巨額土地增值稅，導(dǎo)致該項(xiàng)費(fèi)用超支預(yù)計(jì)約985萬(wàn)元。

三、

1、樹立服務(wù)意識(shí)，成本工作是為了產(chǎn)品的制造和銷售過(guò)程服務(wù)，產(chǎn)品制造和銷售是為客戶服務(wù)，對(duì)待合作單位不以管理者自居，同時(shí)也要正視矛盾和爭(zhēng)議，和實(shí)生物，同則不繼，馬克思主義哲學(xué)提出“矛盾是事物發(fā)展原動(dòng)力”，而我們要做的就是鍛煉提高自己解決矛盾的能力。

2、效率就是生命，王總提出“立即辦”，集團(tuán)也提出向“向創(chuàng)新要效率，向效率要效益”，創(chuàng)新管理思路、創(chuàng)新工作方式，在管理的各個(gè)環(huán)節(jié)盡量變被動(dòng)管理為主動(dòng)管理，提高工作效率，才有可能降低成本，創(chuàng)造效益，2009年以來(lái)，集團(tuán)組織了大規(guī)模的執(zhí)行力培訓(xùn)，目的是什么？就是要突破工作中的瓶頸環(huán)節(jié)“執(zhí)

3 行”，從而提高團(tuán)隊(duì)的整體工作效率；我們常常感嘆集團(tuán)的各項(xiàng)制度流程更新頻繁，甚至于集團(tuán)的框架結(jié)構(gòu)也常常變革，但這樣做的目的是什么?還是提高效率，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)團(tuán)隊(duì)效率提升的重視，有效的保障了團(tuán)隊(duì)的可持續(xù)發(fā)展。

3、重視時(shí)間成本，在王總的帶領(lǐng)下，進(jìn)一步認(rèn)清了工期與成本的關(guān)系，更加重視時(shí)間成本，著眼公司的大目標(biāo)，大目標(biāo)一旦制定，不糾結(jié)其合理性，個(gè)人目標(biāo)、小團(tuán)隊(duì)目標(biāo)一定要與大團(tuán)隊(duì)目標(biāo)保持一致，必要時(shí)個(gè)人目標(biāo)和部門目標(biāo)需要給公司目標(biāo)讓步。

4、為客戶而改變：改變思考方法、改變工作方式、改變工作態(tài)度、改變反應(yīng)速度，用客戶的語(yǔ)言去溝通客戶的事情。

5、注重提高團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)：鶴壁建業(yè)發(fā)展的3年也是建業(yè)團(tuán)隊(duì)不斷成長(zhǎng)提高的3年，王總始終堅(jiān)持重視發(fā)展學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)理念，也將員工的學(xué)習(xí)提高當(dāng)做企業(yè)最重要的工作來(lái)抓，組織員工不間斷的參加學(xué)習(xí)，培訓(xùn)，逐步在企業(yè)內(nèi)部形成了良好的學(xué)習(xí)氛圍，提高員工個(gè)人素養(yǎng)的同時(shí)，有效的提高了團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。 四、放眼未來(lái)

面對(duì)即將到來(lái)的多項(xiàng)目運(yùn)行，面對(duì)縣域版產(chǎn)品低成本的挑戰(zhàn)，總結(jié)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在未來(lái)的項(xiàng)目中，重點(diǎn)改進(jìn)以下幾點(diǎn)： 1、強(qiáng)化合同管理：配合工程部做好合同管理工作，通過(guò)合同管理實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理及分包單位交叉施工作業(yè)面管理提高，從而提高工程管理水平。

4 2、在施工圖設(shè)計(jì)階段積極參與，擴(kuò)大圖紙審核參與人員范圍，重視圖紙會(huì)審的作用，減少功能性設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。

3、配合工程部做好項(xiàng)目前期配套設(shè)施調(diào)研，特別是外網(wǎng)供水、供電、供暖配套設(shè)施，力求在設(shè)計(jì)階段統(tǒng)籌規(guī)劃，避免在施工過(guò)程中做大幅調(diào)整。

4、做好信息收集和分類工作，逐漸建立分類信息數(shù)據(jù)庫(kù)，按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)類、材料信息類、成本數(shù)據(jù)類、工藝圖集類、日常報(bào)表類六大類收集、整合各類相關(guān)信息，達(dá)到可為我所用的目的。 5、繼續(xù)宣傳“三全”成本管理理念，成本管理是全企業(yè)、全員和全過(guò)程的管理?！叭芾??！币粋€(gè)也不能少，管理意識(shí)深入人心，使員工做每件事、領(lǐng)導(dǎo)做每個(gè)決定都能首先想到成本，才能使項(xiàng)目成本自始至終置于有效的控制之下。

6、強(qiáng)化工作的計(jì)劃性，將工作重心前移、再前移，如能未雨綢繆，何懼風(fēng)云突變，力求計(jì)劃制定的完整性和合理性，重大不確定節(jié)點(diǎn)要有預(yù)案，計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中重視計(jì)劃的動(dòng)態(tài)管理，實(shí)際工作中按計(jì)劃---執(zhí)行---檢查---改進(jìn)（pdca）循環(huán)，一旦偏差，及時(shí)修正。

7、與財(cái)務(wù)部門一起進(jìn)行前期資金平衡籌劃和稅務(wù)籌劃，學(xué)習(xí)此方面的專業(yè)知識(shí)，關(guān)注最新的政策動(dòng)態(tài)，在項(xiàng)目資金平穩(wěn)運(yùn)行方面為領(lǐng)導(dǎo)分憂，同時(shí)力求合理避稅、避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)降低財(cái)務(wù)成本。 五、未雨綢繆

5 1、矛盾一：日益高漲的人工成本與房地產(chǎn)企業(yè)降低成本訴求之間的矛盾；解決建議：a、積極采用新材料和新工藝、推廣產(chǎn)品中的部品部件工廠化加工，與工程部一起對(duì)大量的施工工藝和方法提出優(yōu)化改進(jìn)措施，減少現(xiàn)場(chǎng)用工量；b、向效率要效益，進(jìn)一步提高團(tuán)隊(duì)工作效率，縮減人員編制，加強(qiáng)橫向溝通，學(xué)習(xí)成功的管理經(jīng)驗(yàn)，降低管理成本。

2、矛盾二：縣級(jí)市場(chǎng)較低的市場(chǎng)價(jià)格與相對(duì)較高的成本之間的矛盾；解決建議：a、強(qiáng)化客戶滿意度提高工作，在縣級(jí)市場(chǎng)充分發(fā)揮建業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，不與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商打價(jià)格戰(zhàn)；b、配團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)中心，積極推出適合縣級(jí)城市的產(chǎn)品類型，同時(shí)積極與當(dāng)?shù)卣疁贤?，充分利用縣級(jí)市場(chǎng)相對(duì)寬松的規(guī)劃條件，降低產(chǎn)品成本。c、責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合：項(xiàng)目工程成本目標(biāo)明確，獎(jiǎng)懲分配明確，使降低成本與職工切身利益直接掛鉤，可以極大地調(diào)動(dòng)職工的積極性，增強(qiáng)降低成本的意識(shí)，促進(jìn)企業(yè)員工形成成本控制從自我做起的常態(tài)意識(shí)。

3、矛盾三：未來(lái)高漲的地價(jià)及更為嚴(yán)格的預(yù)售政策帶來(lái)高融資成本與企業(yè)內(nèi)部收益率之間的矛盾；解決建議：a、增加向戰(zhàn)略合作單位的融資，提高戰(zhàn)略合作單位墊資比例，推后關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的付款節(jié)奏，增加履約保證金支付比例，將資金風(fēng)險(xiǎn)在一定范圍內(nèi)向合作單位轉(zhuǎn)移；b、拓寬融資渠道，積極與非銀行金融機(jī)構(gòu)溝通合作；c、拓寬與其他房地產(chǎn)公司及投資公司合作方式，逐漸形成以品牌和管理技術(shù)入股的合作運(yùn)營(yíng)方式；

6 未來(lái)注定是一個(gè)十分艱難而又充滿矛盾與機(jī)遇的環(huán)境，我們要努力奮斗，戒驕戒躁，繼續(xù)發(fā)揚(yáng)長(zhǎng)征精神，從小事做起，做好每一個(gè)細(xì)節(jié)，積極探索，勇于創(chuàng)新，為團(tuán)隊(duì)的持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)公司成本部工作總結(jié) 房地產(chǎn)成本管理心得篇二

成本管理中心

1、成本管理

健全和完善包括目標(biāo)成本管理、動(dòng)態(tài)成本管理、責(zé)任成本管理、成本后評(píng)估等在內(nèi)的公司成本管理體系建設(shè)，引入成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制，實(shí)施項(xiàng)目各階段成本監(jiān)控，保證公司成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、招投標(biāo)管理

建立與公司發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)品策略相適應(yīng)的招標(biāo)管理平臺(tái)，健全和完善公司招投標(biāo)管理制度，明確流程、職責(zé)邊界及控制節(jié)點(diǎn)，指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督各項(xiàng)目公司招標(biāo)工作的組織實(shí)施。

3、合約管理

健全和完善項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)合約管理框架，規(guī)范各項(xiàng)目合約框架的編制和執(zhí)行，引入公司法務(wù)參與審查合同內(nèi)容，全面監(jiān)管各項(xiàng)目公司合同的訂立、變更和履行。

4、預(yù)結(jié)算管理

健全和完善公司預(yù)結(jié)算管理制度，引入第三方參與工程預(yù)、結(jié)算的監(jiān)督和審核，加強(qiáng)工程全過(guò)程造價(jià)控制工作，提出項(xiàng)目各階段成本和控制建議，組織實(shí)施進(jìn)行工程成本水平分析、項(xiàng)目后評(píng)估等相關(guān)工作。

5、采購(gòu)管理

建立與公司發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)品策略相適應(yīng)的工程類采購(gòu)管理平臺(tái)，健全和完善公司采購(gòu)管理制度，明確采購(gòu)流程、職責(zé)邊界及控制要點(diǎn)，優(yōu)化公司資源整合能力，指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督各項(xiàng)目采購(gòu)的組織實(shí)施。組織戰(zhàn)略采購(gòu)和集中采購(gòu)工作的實(shí)施，配合健全公司產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系。

房地產(chǎn)公司成本部工作總結(jié) 房地產(chǎn)成本管理心得篇三

公司各部門：

2010年，是繼2009年后的又一個(gè)房地產(chǎn)“政策年”，也是歷年來(lái)國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度最大的一年。為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，上半年，國(guó)家及地方接連不斷地集中出臺(tái)相關(guān)調(diào)控新政策（新老國(guó)八條及七部委意見等），房地產(chǎn)市場(chǎng)一度呈現(xiàn)持幣觀望，成交量大幅放緩的局面。面對(duì)風(fēng)云變幻、市場(chǎng)動(dòng)蕩不安的2010年，在集團(tuán)公司董事會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)和決策下，全體同仁通過(guò)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，認(rèn)真分析當(dāng)前的形勢(shì)，努力克服各種不利因素，齊心協(xié)力，扎實(shí)工作，基本完成了年初工作目標(biāo)計(jì)劃?，F(xiàn)將公司一年來(lái)的工作總結(jié)如下：

一、2010年房地產(chǎn)公司工作總結(jié)主要工作情況：

（一）房地產(chǎn)公司工作總結(jié)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況：

全年開發(fā)房屋建筑面積170000平方米，建成房屋面積150000平方米，完成房地產(chǎn)建設(shè)投資20300萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)銷售23500萬(wàn)元，銷售面積125000平方米。

（二）房地產(chǎn)公司工作總結(jié)項(xiàng)目推進(jìn)方面：

經(jīng)過(guò)一年的艱苦工作，聚信廣場(chǎng)完成了項(xiàng)目的前期策劃及產(chǎn)品功能定位；完成了一期用地范圍內(nèi)所有建筑物的拆遷、高壓線路的搬遷手續(xù)及規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)和審批、地質(zhì)勘探等大量前期工作，并己進(jìn)入土石方施工。龍頭寺項(xiàng)目完成了項(xiàng)目的可行性研究、前期策劃、控規(guī)調(diào)整及產(chǎn)品功能定位；協(xié)調(diào)好了用地范圍內(nèi)五回高壓線的搬遷事宜；完成了項(xiàng)目土地手續(xù)并取得了部份國(guó)土證；完成了項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種構(gòu)建筑物的拆遷；完成了現(xiàn)場(chǎng)施工圍墻的修建及活動(dòng)棚屋的搭建；完成了方案設(shè)計(jì)并通過(guò)了方案的審批；完成了項(xiàng)目融資7000萬(wàn)元，并己開始售樓部施工。

但對(duì)照年初工作計(jì)劃，兩個(gè)項(xiàng)目總體推進(jìn)進(jìn)展相對(duì)緩慢。究其原因，主要有以下方面：一是國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控，公司領(lǐng)導(dǎo)從戰(zhàn)略上考慮有意放慢進(jìn)度；二是在高壓線搬遷上，由于搬遷難度大，在實(shí)際運(yùn)作中幾經(jīng)周折，影響了項(xiàng)目整體推進(jìn)時(shí)間；三是在項(xiàng)目產(chǎn)品策劃和產(chǎn)品定位上反復(fù)推敲，花費(fèi)了時(shí)間；四是在方案的報(bào)審上，由于難度大，困難多，致使報(bào)審的方案幾經(jīng)反復(fù)才通過(guò)方案評(píng)審。

盡管項(xiàng)目整體推進(jìn)時(shí)間有所滯后，但對(duì)項(xiàng)目下步的運(yùn)作還是利大于弊。首先，項(xiàng)目的產(chǎn)品和功能定位更加準(zhǔn)確，2011年整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，將更利于項(xiàng)目的建設(shè)和銷售。其次是通過(guò)努力，增大了項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，龍頭寺項(xiàng)目通過(guò)控規(guī)調(diào)整，建設(shè)規(guī)模由原來(lái)的22萬(wàn)平方米增加到了33萬(wàn)平方米，增加了10余萬(wàn)方，聚信廣場(chǎng)建設(shè)規(guī)模從18萬(wàn)方增加到了21萬(wàn)方左右，潛在經(jīng)濟(jì)效益可觀。同時(shí)，龍頭寺項(xiàng)目通過(guò)協(xié)調(diào)和利用政策還節(jié)省了土地成本。其三是基本掃清了前期主要大的工作障礙，為項(xiàng)目的下步運(yùn)作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（三）房地產(chǎn)公司工作總結(jié)企業(yè)管理方面

在今年的工作中，我們對(duì)公司自成立以來(lái)在行政管理、機(jī)構(gòu)設(shè)置、制度建設(shè)及運(yùn)行機(jī)制等方面所存在的問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真剖析，經(jīng)過(guò)梳理，針對(duì)剖析出的主要問(wèn)題及時(shí)采取措施加以整改。首先從理順集團(tuán)的薪酬體系入手，出臺(tái)了適合公司發(fā)展并具有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬分配方案，并及時(shí)制定和完善了員工績(jī)效考核管理辦法。同時(shí)，通過(guò)對(duì)公司現(xiàn)有的管理制度進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善并及時(shí)組織全體員工集中學(xué)習(xí)，以及在工作中進(jìn)一步加強(qiáng)了管理，對(duì)各種違規(guī)違紀(jì)行為嚴(yán)格按照制度進(jìn)行認(rèn)真處理，使企業(yè)管理水平有所提高。

經(jīng)過(guò)公司全體同仁的共同努力，集團(tuán)被授予“”，同時(shí)以其較強(qiáng)的綜合實(shí)力和良好的社會(huì)效益再次榮膺“重慶市第四屆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”，并榮獲市、區(qū)統(tǒng)計(jì)工作“先進(jìn)集體”。集團(tuán)所屬項(xiàng)目也在今年先后獲得渝北區(qū)“優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“園林示范小區(qū)”，“江北區(qū)十佳建設(shè)項(xiàng)目”，“渝北杯工程獎(jiǎng)”等榮譽(yù)稱號(hào)。聚信地產(chǎn)品牌正逐漸被業(yè)界和廣大消費(fèi)者所接受和認(rèn)同。

上述成績(jī)的取得，是公司全體同仁共同努力的結(jié)果，同時(shí)，還涌現(xiàn)出了一批愛崗敬業(yè)、成績(jī)突出的先進(jìn)集體和先進(jìn)個(gè)人。

（四）房地產(chǎn)公司工作總結(jié)存在的主要問(wèn)題：

在客觀總結(jié)成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，我們的工作中還存在許多問(wèn)題和不足，主要是員工素質(zhì)水平和業(yè)務(wù)技能參差不齊，團(tuán)隊(duì)整體創(chuàng)新意識(shí)不夠，企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行力度不夠。

以上問(wèn)題必須引起高度重視，并在今后的工作中切實(shí)加以改進(jìn)，籍以推進(jìn)集團(tuán)公司的全面工作。

二、2011年房地產(chǎn)公司工作總結(jié)工作計(jì)劃

2010年1-10月，全市整體房地產(chǎn)投資額340億元，比去年增長(zhǎng)27.8%，施工面積6466萬(wàn)平方米，比去年增長(zhǎng)23.5%，新開工面積1561.43萬(wàn)平方米，比去年增長(zhǎng)2.3%，竣工面積1083萬(wàn)平方米，比去年增長(zhǎng)59.4%，雖然受4月房產(chǎn)新政影響，銷售節(jié)奏一度明顯放緩，成交量下滑，特別是4-7月更是相對(duì)平緩，但進(jìn)入8月銷售開始回升并呈逐步上升勢(shì)頭，銷售均價(jià)保持穩(wěn)中略升。2011年，宏觀政策將繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府亦將根據(jù)調(diào)控的效果適時(shí)推出跟進(jìn)政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。但同時(shí)我們也清楚認(rèn)識(shí)到，市場(chǎng)的發(fā)展及消費(fèi)者的目趨理性，已經(jīng)催生了品質(zhì)時(shí)代的來(lái)臨，只有以“品質(zhì)”作為核心競(jìng)爭(zhēng)力才能成為末來(lái)市場(chǎng)真正的贏家。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，能否在新的一年里繼續(xù)保持強(qiáng)盛的發(fā)展勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)公司跨越式的發(fā)展，工作再上新臺(tái)階，將是對(duì)我們工作的嚴(yán)竣考驗(yàn)。為此，集團(tuán)公司經(jīng)慎重討論，特提出2011年工作計(jì)劃如下：

（一）房地產(chǎn)公司工作總結(jié)指導(dǎo)思想

以經(jīng)濟(jì)效益為中心，通過(guò)認(rèn)真研究產(chǎn)品、研究技術(shù)進(jìn)步、研究市場(chǎng)，加大創(chuàng)新力度，使項(xiàng)目品質(zhì)具有前瞻性和差異性，使公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益得到提升。

（二）房地產(chǎn)公司工作總結(jié)目標(biāo)計(jì)劃

計(jì)劃全年新開工房屋總建筑面積約15萬(wàn)平方米（其中：聚信廣場(chǎng)項(xiàng)目約8萬(wàn)平方米，龍頭寺項(xiàng)目約7萬(wàn)平方米），計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售2億元。

1、聚信廣場(chǎng)項(xiàng)目：

計(jì)劃3月基礎(chǔ)開始施工，12月底裙房部分竣工并交付使用，塔樓主體結(jié)構(gòu)基本封頂。

計(jì)劃全年完成一期商業(yè)總面積80%的招商量。

計(jì)劃全年實(shí)現(xiàn)銷售收入1.5億元，其中：商業(yè)部分完成一期可售單位70%銷售量，公寓部分完成可售面積50%的銷售量，c棟住宅完成可售面積70%的銷售量。

2、龍頭寺項(xiàng)目：

計(jì)劃3月開始土石方施工，6月開始土建基礎(chǔ)施工，12月底前完成因高壓線影響而不能施工外的大部分土建并交驗(yàn)，市政道路及中央景觀公園形成，完成住宅部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并積極爭(zhēng)取協(xié)調(diào)好高壓線拆遷實(shí)施方案。

計(jì)劃全年完成市場(chǎng)己建成部分80%的招商量。

（三）房地產(chǎn)公司工作總結(jié)工作措施

1、進(jìn)一步改革和完善企業(yè)管理體制和經(jīng)營(yíng)機(jī)制，根據(jù)項(xiàng)目及公司發(fā)展的需要，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)班子，合理調(diào)整和完善現(xiàn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員力量的配置。

2、以市場(chǎng)為導(dǎo)向，強(qiáng)力推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)作。

“聚信廣場(chǎng)”及“龍頭寺”項(xiàng)目前期工作大的障礙已在2010年基本掃除。因此，在2011年的工作中，我們必須集中精力，將兩個(gè)項(xiàng)目作為公司的形象工程進(jìn)行打造，全力以赴抓好項(xiàng)目的建設(shè)、銷售及市場(chǎng)招商工作，并力爭(zhēng)運(yùn)作出一兩個(gè)亮點(diǎn)出來(lái)，使企業(yè)品牌及公司形象能得到較大提升。

首先是圍繞項(xiàng)目品質(zhì)的打造進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品的研發(fā)工作，加大與設(shè)計(jì)單位的碰撞和溝通力度，并采取各種有效措施加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研究及產(chǎn)品的自身研發(fā)，確保項(xiàng)目品質(zhì)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；其次是要組織強(qiáng)有力的班子，加強(qiáng)項(xiàng)目施工過(guò)程各個(gè)環(huán)節(jié)的建設(shè)管理，保證項(xiàng)目高質(zhì)、高效按計(jì)劃推進(jìn)；三是要加強(qiáng)和做好市場(chǎng)調(diào)研，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷推廣及市場(chǎng)招商方案，搭建好營(yíng)銷及招商隊(duì)伍，加強(qiáng)營(yíng)銷及招商人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加大銷售及招商工作力度，保證項(xiàng)目銷售及招商計(jì)劃的順利實(shí)現(xiàn)。

3、切實(shí)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)整體戰(zhàn)斗力。

進(jìn)一步完善企業(yè)規(guī)章制度，加大企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行及監(jiān)督檢查的工作力度，使公司日常工作更加有序，更加有效。同時(shí)，繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)全體員工的教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，切實(shí)提高員工的思想意識(shí)和業(yè)務(wù)技能水平。

4、加大資本運(yùn)作力度，千方百計(jì)想辦法盤活資產(chǎn)，爭(zhēng)取在企業(yè)融資上取得大的突破，以保證項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

總之，2011年工作，時(shí)間緊，任務(wù)重，但我們相信，只要公司全體員工能夠統(tǒng)一思想齊心協(xié)力，與時(shí)俱進(jìn)、努力拼搏、扎實(shí)工作，就一定能圓滿完成集團(tuán)公司下達(dá)的全年各項(xiàng)目標(biāo)工作任務(wù)。

房地產(chǎn)公司成本部工作總結(jié) 房地產(chǎn)成本管理心得篇四

房地產(chǎn)公司開發(fā)成本管理制度

1 目的成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。成本控制直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和顧客滿意。成本核算與預(yù)測(cè)，不僅是商品房銷售定價(jià)的依據(jù)，也是企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要依據(jù)。為了加強(qiáng)本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作，降低成本，依據(jù)國(guó)家《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》和iso9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，特制定本程序。

2 適用范圍

本辦法適用于本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)包括房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)、商品房和存量房產(chǎn)的銷售與租賃業(yè)務(wù)。

3 編寫依據(jù)

質(zhì)量手冊(cè)7.5 生產(chǎn)和服務(wù)提供

工程項(xiàng)目過(guò)程管理程序（xx/程序－12）

4 職責(zé)

4.1 集團(tuán)公司總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作。集團(tuán)公司副總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師按照各自分管業(yè)務(wù)配合總經(jīng)理組織和開展本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作。

4.2 財(cái)務(wù)部是本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本歸口管理的職能部室，負(fù)責(zé)組織房地產(chǎn)開發(fā)成本核算、編制房地產(chǎn)開發(fā)成本報(bào)表、編寫房地產(chǎn)開發(fā)成本分析。在總經(jīng)理主持下，財(cái)務(wù)部會(huì)同投資發(fā)展部、房地產(chǎn)事業(yè)部、項(xiàng)目部、售樓中心等有關(guān)部門共同編制房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)劃和有關(guān)費(fèi)用開支計(jì)劃并參與控制和考核工作。

4.3 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)招標(biāo)標(biāo)底審核確認(rèn)及工程預(yù)結(jié)算和撥付工程款過(guò)程的監(jiān)控管理。項(xiàng)目部是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算、管理、控制的基層單位。

5 程序內(nèi)容

5.1房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目和開支范圍

5.1.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、動(dòng)遷用房安置費(fèi)等。

5.1.2 前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測(cè)量、“四通一平”等支出。

5.1.3 建筑安裝工程費(fèi)：包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)：包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、供熱源頭費(fèi)、氣源發(fā)展基金。

5.1.5二次管網(wǎng)配套費(fèi)：包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、綠化、電視、智能化、路燈，環(huán)境設(shè)施等費(fèi)用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)用房、車庫(kù)、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、箱式基礎(chǔ)、泵房和地下室、地下人防等。

5.1.6不可預(yù)見費(fèi)：包含開發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長(zhǎng)期間的保修維修費(fèi)用。

5.1.7開發(fā)間接費(fèi)：包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、稅金等。

5.2房地產(chǎn)開發(fā)成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃

5.2.1成本預(yù)測(cè)。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，公司進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本耗費(fèi)作出合理的測(cè)算，制定目標(biāo)成本。成本預(yù)測(cè)的基本程序?yàn)椋?/p>

5.2.1.1收集房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的歷史資料；

5.2.1.2進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，掌握市場(chǎng)信息；

5.2.1.3進(jìn)行銷售（租賃）價(jià)格預(yù)測(cè)；

5.2.1.4初步測(cè)算目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤(rùn)；

5.2.1.5充分考慮變化因素，計(jì)算預(yù)測(cè)誤差，修正目標(biāo)成本并組織對(duì)目標(biāo)成本的評(píng)估。

5.2.2 在目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，編制降低成本計(jì)劃。

5.2.2.1降低成本計(jì)劃的編制內(nèi)容包括各成本項(xiàng)目降低計(jì)劃、各開發(fā)間接費(fèi)用降低計(jì)劃、各工程項(xiàng)目成本降低計(jì)劃以及技術(shù)組織措施計(jì)劃。

5.2.2.2降低成本計(jì)劃的編制分工，按照集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和職能部室、項(xiàng)目部、售樓中心分管職責(zé)和權(quán)責(zé)結(jié)合的原則進(jìn)行，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)匯總編制集團(tuán)公司降低成本計(jì)劃。

5.2.2.3集團(tuán)公司降低成本計(jì)劃和各部門降低成本計(jì)劃由集團(tuán)公司總經(jīng)理辦公會(huì)議研究同意后下達(dá)，集團(tuán)公司各部門和全體員工貫徹執(zhí)行，在集團(tuán)公司內(nèi)實(shí)行全面成本管理。

5.3成本核算

5.3.1成本核算按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合集團(tuán)實(shí)際進(jìn)行。

5.3.2 成本核算對(duì)象一般為集團(tuán)公司項(xiàng)目部組織建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)單位工程。結(jié)構(gòu)相同的多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)單位工程，也可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。

5.3.3 成本項(xiàng)目設(shè)置按照本程序5.1房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目和開支范圍規(guī)定執(zhí)行。

5.3.4根據(jù)計(jì)算期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)實(shí)際支付，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算成本費(fèi)用，歸集計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。

5.3.5成本核算應(yīng)劃清下列界線：

5.3.5.1成本核算對(duì)象之間的界線；

5.3.5.2成本項(xiàng)目之間的界線；

5.3.5.3本期成本與下期成本之間的界線；

5.3.5.4主體工程與公共配套設(shè)施的界線。

5.4 成本控制

5.4.1集團(tuán)公司制定《房地產(chǎn)開發(fā)策劃程序》，充分進(jìn)行擬開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，科學(xué)決策，防范風(fēng)險(xiǎn)，適時(shí)低成本獲得土地資源，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的土地成本。

5.4.2集團(tuán)公司制定《供方選擇評(píng)定程序》、《經(jīng)濟(jì)合同管理程序》和《合格供方名錄》，按國(guó)家規(guī)定主要通過(guò)公開招標(biāo)選擇和確定房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中的設(shè)計(jì)、勘探、施工、監(jiān)理、設(shè)備制造廠家等供方單位，與供方公平交易,合理支付勞務(wù)服務(wù)費(fèi)用和工程價(jià)款，降低前期工程成本和建筑安裝工程成本。

5.4.3集團(tuán)公司外聘工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)協(xié)助項(xiàng)目部編制招標(biāo)標(biāo)底，審查工程概預(yù)結(jié)算和擬簽合同的目標(biāo)價(jià)款，按照工程進(jìn)度和采購(gòu)物資驗(yàn)收驗(yàn)證手續(xù)嚴(yán)格履行工程價(jià)款、設(shè)備貨款的支

付審批工作流程，控制工程造價(jià)，降低工程項(xiàng)目的建筑安裝工程成本。

5.4.4 集團(tuán)公司通過(guò)《財(cái)務(wù)管理制度》，實(shí)行管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)劃管理，降低房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用成本。通過(guò)提高房地產(chǎn)開發(fā)中自有資金比重和與銀行、施工承總包單位共同運(yùn)用封閉貸款等融資新措施，減少借款利息支出，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用成本。

5.5成本考核與分析

5.5.1 為控制成本支出，對(duì)目標(biāo)成本和降低成本計(jì)劃的執(zhí)行情況定期進(jìn)行檢查和評(píng)價(jià)。

5.5.2 成本考核的方法主要采用比較法。以實(shí)際成本與目標(biāo)成本和降低成本計(jì)劃比較；與同類竣工開發(fā)項(xiàng)目成本比較；與以前年度管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用支出水平比較。

5.5.3 集團(tuán)公司及各部門采取成本考核與成本分析相結(jié)合的方法，找出成本上升或下降的主、客觀原因，量差和價(jià)差的因素，存在的主要矛盾與問(wèn)題以及解決這些矛盾與問(wèn)題的解決措施與方法。

5.5.4集團(tuán)公司對(duì)各部門實(shí)行成本管理責(zé)任制考核辦法。

5.6工程成本屬于集團(tuán)公司內(nèi)部經(jīng)濟(jì)機(jī)密，不得隨意泄露或丟失，有關(guān)成本文件應(yīng)妥善保管。 6 相關(guān)文件

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（國(guó)家）

《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》（國(guó)家）

《房地產(chǎn)開發(fā)策劃程序》（xx/程序－06）

《供方選擇評(píng)定程序》（xx/程序－09）

《經(jīng)濟(jì)合同管理程序》（xx/程序－10）

《財(cái)務(wù)管理制度》（xx/作業(yè)10－01）

7 質(zhì)量記錄

房地產(chǎn)公司成本部工作總結(jié) 房地產(chǎn)成本管理心得篇五

房地產(chǎn)成本管理

房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，成本管理——是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過(guò)程，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。

一、資源計(jì)劃編制

它的輸入是；工作分解結(jié)構(gòu)、歷史信息、范圍說(shuō)明、資源庫(kù)描述、組織方針、活動(dòng)歷時(shí)估算。工作分解結(jié)構(gòu)（wbs）：項(xiàng)目的階段可提交的一個(gè)或幾個(gè)可交付成果，這個(gè)成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性，如可行性研究報(bào)告是可行性研究階段的一個(gè)可交付成果，這個(gè)成果的質(zhì)量特性是報(bào)告的格式要符合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目政府審查的格式要求，所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致，報(bào)告的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)是調(diào)查得來(lái)的、真實(shí)的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分析的方法是科學(xué)的、合理的，得出的結(jié)論是經(jīng)定性、定量分析的有說(shuō)服力的，結(jié)論對(duì)后續(xù)工作如項(xiàng)目策劃、定位有指導(dǎo)性意義，是真正的可行性研究報(bào)告而非可批性研究報(bào)告，數(shù)量特性是一份；再如地勘報(bào)告是地質(zhì)勘察階段的一個(gè)可交付成果，這個(gè)成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報(bào)告中要準(zhǔn)確地描述擬開發(fā)地快的地質(zhì)狀態(tài)（覆蓋土厚度、巖層走向及相應(yīng)力學(xué)特征），它的數(shù)量特征是鉆孔深度和總進(jìn)尺（米），抵制報(bào)告得出的結(jié)論必須能指導(dǎo)后續(xù)的施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。工作分解結(jié)構(gòu)（wbs）就類似于我們經(jīng)常遇到的分部分項(xiàng)工程及統(tǒng)計(jì)相關(guān)工程量。只不過(guò)我們未將質(zhì)量特性在統(tǒng)計(jì)工程量時(shí)考慮這一要素，而是分離在施工組織設(shè)計(jì)的質(zhì)量專題里。

歷史信息：開發(fā)商從已開發(fā)的項(xiàng)目中總結(jié)出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)（文檔化的）、從別的開發(fā)商或別的項(xiàng)目得到的相關(guān)信息、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員的相關(guān)知識(shí)（由于受主觀影響，不是很可靠）。

范圍說(shuō)明：擬開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目論證、擬開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品（業(yè)態(tài)、規(guī)模）、項(xiàng)目目標(biāo)（質(zhì)量、進(jìn)度、成本、范圍管理等）。

資源庫(kù)描述：能為本項(xiàng)目提供咨詢服務(wù)的可行性研究單位、開發(fā)產(chǎn)品的策劃單位。項(xiàng)目所在地的資源狀況，當(dāng)?shù)氐牡夭乃?、砂石、鋼材等?chǔ)量、運(yùn)距、單價(jià)、質(zhì)量狀況，能承擔(dān)本項(xiàng)目的施工隊(duì)伍狀況、施工機(jī)械狀況等。

組織方針：開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目在可行性研究、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷等是自己組織實(shí)施還是委托給具有相應(yīng)資格的咨詢服務(wù)部單位；在建設(shè)實(shí)施過(guò)程中是自建還是承包給相應(yīng)資質(zhì)的承包商；在材料供應(yīng)上是采取甲供料還是乙供等。

活動(dòng)歷時(shí)估算：完成可交付成果所需要的時(shí)間，如可行性研究需2個(gè)月，產(chǎn)品策劃需3個(gè)月、地質(zhì)勘察需2個(gè)月和相應(yīng)完成時(shí)段等。

上述這些都屬于成本管理中資源計(jì)劃編制的輸入。怎樣才能由上述輸入變?yōu)檩敵瞿?？現(xiàn)代項(xiàng)目管理提出了相應(yīng)的解決辦法，其辦法是：組織相應(yīng)專家確定，也就是我們?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代所采取的工料分析，分析出開發(fā)項(xiàng)目每一階段所需用的人工、材料和機(jī)械設(shè)備。同時(shí)要考慮備選方案以保證供應(yīng)。資源計(jì)劃編制的輸出：資源需求計(jì)劃資源需求計(jì)劃這實(shí)際上就是我們?cè)?0多年前在承接新工程后，在新工程開始時(shí)，計(jì)劃處或科提出的三大計(jì)劃即材料需用計(jì)劃、勞動(dòng)力（包括腦力勞動(dòng)者）需用計(jì)劃、機(jī)械設(shè)備需用計(jì)劃。只不過(guò)當(dāng)時(shí)作出的計(jì)劃與工程的其他目標(biāo)沒(méi)有掛鉤，這就形成了內(nèi)部溝通不暢。而現(xiàn)代項(xiàng)目管理主張從工程一開始就將項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)所有資源進(jìn)行整合，在提材料需求計(jì)劃時(shí)，就將質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和項(xiàng)目產(chǎn)品目標(biāo)貫穿其中，這就為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)創(chuàng)造了條件。

二、成本估算

它的輸入是：工作分解結(jié)構(gòu)（wbs）、資源需求、資源單價(jià)、活動(dòng)歷時(shí)估算、帳目表。

資源需求：就是資源計(jì)劃編制的輸出，包括人力、材料、設(shè)備三大需求，關(guān)鍵的是這三大需求要與工作分解結(jié)構(gòu)可交付成果相對(duì)應(yīng)。

資源單價(jià)：就是項(xiàng)目開發(fā)所需各種資源的當(dāng)?shù)貑挝粌r(jià)格。如鋼材x元/噸，人工x元/天，可行性研究報(bào)告xx萬(wàn)元/個(gè)，等。

活動(dòng)歷時(shí)估算：完成一項(xiàng)可交付成果需要有哪些活動(dòng)，每項(xiàng)活動(dòng)歷時(shí)是多長(zhǎng)。要專門按可交付成果進(jìn)行活動(dòng)定義、活動(dòng)排序、活動(dòng)歷時(shí)估算。

帳目表：對(duì)帳目成本進(jìn)行分類（如人工、日常用品、材料）監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。它基于開發(fā)商的會(huì)計(jì)科目表。

有了上述基本資料，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段，分別使用不同的方法進(jìn)行估算。如項(xiàng)目在可行性研究階段，則采用類似估算法；在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法；在施工圖階段則采用字下而上估算法。由于估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時(shí)間耗費(fèi)。這根據(jù)工程進(jìn)展的需要所決定。

根據(jù)上述估算結(jié)果，可以得出成本管理計(jì)劃、詳細(xì)依據(jù)、成本估算.成本管理計(jì)劃：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從可行性階段的→項(xiàng)目策劃定位→規(guī)劃方案設(shè)計(jì)→施工圖設(shè)計(jì)→項(xiàng)目建設(shè)→項(xiàng)目驗(yàn)收等幾個(gè)階段，其項(xiàng)目定義是一個(gè)漸進(jìn)明細(xì)的過(guò)程，因此開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)成本也是不斷接近實(shí)際成本的過(guò)程，成本管理計(jì)劃就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目的各個(gè)生命周期管理成本的變化。

詳細(xì)依據(jù)：在作開發(fā)項(xiàng)目估算時(shí)所用的假設(shè)和假定，假設(shè)和假定的理解就是我們傳統(tǒng)的編制工程預(yù)算、進(jìn)度計(jì)劃經(jīng)常寫的編制說(shuō)明或編制依據(jù)。

成本估算：完成開發(fā)項(xiàng)目諸活動(dòng)需要資源可能成本的定量估算。隨著項(xiàng)目定義的不斷明細(xì)、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下資源價(jià)格的變化，其估算是一個(gè)動(dòng)態(tài)的。

三、成本預(yù)算

成本預(yù)算的輸入是：成本估算、工作分解結(jié)構(gòu)（wbs）、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。

成本估算：前面已作介紹。

工作分解結(jié)構(gòu)（wbs）：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果，這里所用的wbs與估算所用的wbs是一致的。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，不論估算還是預(yù)算，開發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果的本質(zhì)是一致的，并不因?yàn)轫?xiàng)目在其生命周期中所處的階段不同，其成果在不斷變化。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，這種情況屢屢發(fā)生，如在可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開發(fā)，在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風(fēng)格高檔別墅，在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí)又作成異域風(fēng)情特色的社區(qū)。本人并不認(rèn)為這種不斷改變可交付成果是一種進(jìn)步，實(shí)際上是一種瞎折騰。造成這種情況是開發(fā)商尋找作可行性研究的人不合格、或開發(fā)商組織前期工作的人水平太低自己心中無(wú)數(shù)。像這種不斷變換項(xiàng)目可交付成果，成本就無(wú)法預(yù)算。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃：按開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，按可交付成果的時(shí)間節(jié)點(diǎn)編制出來(lái)的進(jìn)度計(jì)劃安排。根據(jù)上述輸入，再利用成本估算的類比法、參數(shù)模型法、自下而上估算法和計(jì)算機(jī)模型等工具和技術(shù)編制成本預(yù)算。

成本預(yù)算：就是將成本估算分配在各項(xiàng)工作上，它同時(shí)與進(jìn)度計(jì)劃相匹配，從而形成形成成本基準(zhǔn)計(jì)劃。成本基準(zhǔn)計(jì)劃通過(guò)一定的程序批準(zhǔn)，如有變更必須通過(guò)成本變更控制系統(tǒng)進(jìn)行間歇式的變更。這就保證了成本基準(zhǔn)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。以此基準(zhǔn)計(jì)劃對(duì)后來(lái)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)

施過(guò)程中的實(shí)際成本和計(jì)劃成本進(jìn)行比較，從而可以檢測(cè)項(xiàng)目的成本績(jī)效和進(jìn)度績(jī)效。

四、成本控制

它的輸入是：成本基準(zhǔn)計(jì)劃、績(jī)效報(bào)告、變更申請(qǐng)、成本管理計(jì)劃。

績(jī)效報(bào)告：開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，隨時(shí)掌握的實(shí)際情況而編寫的狀態(tài)報(bào)告、進(jìn)度報(bào)告和發(fā)展趨勢(shì)。

變更申請(qǐng)：導(dǎo)致項(xiàng)目成本變化的因素很多，開發(fā)范圍發(fā)生變更（增大或縮?。仨氁鸪杀镜淖兓?；時(shí)間的巨大調(diào)整，會(huì)引起成本的變化；項(xiàng)目出現(xiàn)重大事故會(huì)引起成本的變化；關(guān)鍵人員調(diào)整會(huì)引起成本變化等。這些成本變化必須通過(guò)一定程序?qū)?xiàng)目估算和項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。成本的變化必須通過(guò)書面形式來(lái)完成。

對(duì)上述引起成本變化，首先必須通過(guò)一定的程序?qū)ψ兏暾?qǐng)進(jìn)行處理，核實(shí)變更的合理性，核實(shí)的過(guò)程就是績(jī)效測(cè)量。測(cè)量結(jié)果確實(shí)需要變更，那么還要重新補(bǔ)充編制成本估算，其編制的方法可以按常規(guī)計(jì)算或用計(jì)算機(jī)輔助工具。

經(jīng)過(guò)上述過(guò)程，我們會(huì)得出修訂后的成本估算和更新的預(yù)算。在開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，根據(jù)已花費(fèi)的實(shí)際成本，根據(jù)項(xiàng)目的績(jī)效報(bào)告，可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目到完成究竟需要多少成本，這樣作出開發(fā)項(xiàng)目的完工估算。

在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，對(duì)發(fā)生成本變更的原因要深入分析，不能被動(dòng)的變更成本，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和企業(yè)本身的財(cái)務(wù)狀況，要主動(dòng)的采取糾正措施，或調(diào)整范圍或改變資源條件或重新協(xié)調(diào)進(jìn)度、成本、質(zhì)量的三者關(guān)系。

房地產(chǎn)成本的組成1、土地費(fèi)用

土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

2、前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。

3、建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程廢紙房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。

4、市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%~30%左右。

5、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。

6、貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

7、稅費(fèi)

稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

8、其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。

成本管理系統(tǒng)

期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的高利潤(rùn)，一般都不是十分的關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢(shì)下，由于政府行為日益規(guī)范、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競(jìng)爭(zhēng)力的必修課。

要加強(qiáng)成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累，第三個(gè)層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。

成本管理的流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系、成本后評(píng)估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行管理。成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對(duì)開發(fā)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承，從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購(gòu)等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。

一、目標(biāo)成本管理體系

所謂目標(biāo)成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃，目標(biāo)成本是項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們就要對(duì)房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，做到花錢明明白白。事實(shí)上，如果有好的方法和成本數(shù)據(jù)的積累，建立目標(biāo)成本的并不難。

在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。在可研階段要進(jìn)行成本的估算，這個(gè)時(shí)候主要是對(duì)投資的可行性進(jìn)行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標(biāo)成本開始逐漸的準(zhǔn)備和細(xì)化，到主體工程施工圖預(yù)算確定后形成最后定稿的版本。

從流程上講，建立目標(biāo)成本首先應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)利潤(rùn)要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算項(xiàng)目的單方建筑安裝成本。然后根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測(cè)算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)上述步驟。

這個(gè)過(guò)程關(guān)鍵是目標(biāo)成本的市場(chǎng)化，由于市場(chǎng)是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點(diǎn)是要隨時(shí)了解市場(chǎng)，同時(shí)成本的測(cè)算一定要與項(xiàng)目的定位檔次相匹配。由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本，因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點(diǎn)。

二、責(zé)任成本管理體系

目標(biāo)成本制訂以后一定要將成本逐項(xiàng)分解到部門，并建立控制的標(biāo)準(zhǔn)。

在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。對(duì)多個(gè)部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。

從項(xiàng)目成本的構(gòu)成看，一般包括土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本，每一個(gè)子項(xiàng)均可以找到責(zé)任部門。

目標(biāo)成本分解后還需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本責(zé)任必須納入績(jī)效考核的范疇。

三、動(dòng)態(tài)成本管理體系

由于市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過(guò)程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行過(guò)程上的動(dòng)態(tài)管理，而要進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)管理，必須建立詳細(xì)的和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。

首先必須在各部門建立起動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來(lái)，這是動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ)。

其次要確保所有的變更能夠得到及時(shí)的管理，包括設(shè)計(jì)變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計(jì)變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動(dòng)態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴(yán)格執(zhí)行是基本的保障

還必須在各階段對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。

四、項(xiàng)目后評(píng)估體系

提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性是成本管理的難點(diǎn)之一，方法之一是通過(guò)后評(píng)估來(lái)改進(jìn)，同時(shí)可以提高成本管理的有效性，因此在項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行項(xiàng)目的后評(píng)估，主要從以下幾方面評(píng)價(jià)：l 比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本差異（評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性）

l 對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異（評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性）

l 分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》（評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性）

l 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響

l 考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評(píng)價(jià)材料成本的合理性）

以上四個(gè)體系是成本管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)管理框架，要完善房地產(chǎn)的成本管理，必須先從建立上述基礎(chǔ)管理體系開始，逐步積累成本控制的經(jīng)驗(yàn)和完善成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)，從而有效的控制成本。

房地產(chǎn)公司成本部工作總結(jié) 房地產(chǎn)成本管理心得篇六

成本管理培訓(xùn)

第一部分、成本體系建設(shè)

1、成本體系建設(shè)的必要性（立憲、規(guī)范）案例：萬(wàn)達(dá)成本制度的建立

2、對(duì)萬(wàn)達(dá)成本管理中的幾個(gè)重點(diǎn)體系的介紹

2.1、招評(píng)標(biāo)管理

招標(biāo)層級(jí)分類：

一、二類、地方類招標(biāo)合格供方品牌庫(kù)（實(shí)例）

招標(biāo)文件范本（實(shí)例）

綜合評(píng)標(biāo)法（實(shí)例）

評(píng)標(biāo)模板（實(shí)例）

2.2結(jié)算管理

對(duì)施工單位的約束

對(duì)結(jié)算成果差異的處理措施

2.3獎(jiǎng)懲細(xì)則

處罰法則

2.4案例分析：上海萬(wàn)達(dá)某廣場(chǎng)復(fù)盤招標(biāo)及結(jié)算分析

第二部分、前期成本測(cè)算

3、前期成本測(cè)算的重要性

對(duì)業(yè)態(tài)的合理選擇

了解盈利水平，賺多少

了解現(xiàn)金流水平

4、前期成本測(cè)算模版（實(shí)例）

標(biāo)桿企業(yè)成本測(cè)算表

標(biāo)桿企業(yè)成本測(cè)算表組成講解

5、如何進(jìn)行前期成本測(cè)算

5.1前期成本測(cè)算介入的時(shí)間點(diǎn)

拿地和概念設(shè)計(jì)任務(wù)書下達(dá)前

深化設(shè)計(jì)出施工圖前

5.2成本與相關(guān)部分的配合成本與設(shè)計(jì)的配合；

成本與工程的配合；

成本與開發(fā)部的配合；

成本與營(yíng)銷部的配合；

成本與招商部的配合；

成本與項(xiàng)目發(fā)展部的配合；

成本與財(cái)務(wù)部的配合。

5.3案例：

上海萬(wàn)達(dá)某廣場(chǎng)成本的測(cè)算；

?？谀吵邔禹?xiàng)目成本的測(cè)算。

第三部分、動(dòng)態(tài)成本的控制

6、成本超支預(yù)警及處理

成本超支的操作要點(diǎn)

成本超支的處理流程

7、實(shí)例分析動(dòng)態(tài)成本的編制辦法

實(shí)例1：上海江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的動(dòng)態(tài)成本編制

實(shí)例2：上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的結(jié)算復(fù)核編制

第四部分、拆遷補(bǔ)償成本

8、實(shí)例分析拆遷補(bǔ)償成本的編制辦法

實(shí)例1：北京某大型拆遷項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償成本的投標(biāo)文件實(shí)例2：深圳某拆遷項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償成本的編制

9、實(shí)例分析拆遷補(bǔ)償合同的編制要點(diǎn)

實(shí)例1：深圳某拆遷項(xiàng)目的合同要點(diǎn)分析

房地產(chǎn)公司成本部工作總結(jié) 房地產(chǎn)成本管理心得篇七

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

一、明確項(xiàng)目成本管理基本概念

項(xiàng)目成本管理：是指預(yù)測(cè)和管理項(xiàng)目成本，它包括設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的成本管理、設(shè)計(jì)階段的成本管理、招投標(biāo)階段的成本管理、施工前準(zhǔn)備階段的成本管理、施工過(guò)程階段的成本管理、竣工結(jié)算階段的成本管理、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的成本管理、保修服務(wù)階段的成本管理等。

二、項(xiàng)目成本管理的原則

2.1.“先算后干”、“先控制后開支”的原則：項(xiàng)目開展后先組織項(xiàng)目工程組、預(yù)算組、財(cái)務(wù)組對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)任務(wù)進(jìn)行分解、計(jì)算出出各項(xiàng)開支，進(jìn)行有組織有計(jì)劃地控制與支出。

2.2.“成本--效益”原則 ：我部還在保障工程安全，提高工程質(zhì)量的前提下，將好的思路建議設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)、改善施工工藝，尋求新的開拓。

2.3.具體問(wèn)題具體分析的原則 ：我部將成本管理與控制系統(tǒng)個(gè)別化對(duì)待，并根據(jù)我部項(xiàng)目成本的實(shí)際情況，不斷完善和吸取其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，加上自己的管理概念，來(lái)進(jìn)行成本控制。

2.4.領(lǐng)導(dǎo)重視和全員參與的原則 ：我部成本管理由項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭，強(qiáng)化成本控制意識(shí)和團(tuán)隊(duì)合作精神，組織全員參與，充分發(fā)揮成本控制的積極作用。

2.5.全程全面成本管理與控制的原則：我部將貫穿于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工前準(zhǔn)備階段、施工過(guò)程階段、竣工結(jié)算階段、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段、保修服務(wù)階段等項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理與控制。

2.6.時(shí)間成本管理原則：f2-4項(xiàng)目投資大，珠江新城又位于新中軸線，最新?lián)屨夹率袌?chǎng)，給集團(tuán)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是很大的。我部制定的f2-4主體工程趕工方案，促進(jìn)項(xiàng)目提前完成，不僅可使項(xiàng)目降低了積壓資金的貸款利息和風(fēng)險(xiǎn)，而且給集團(tuán)未來(lái)增加了很大的效益。

三、項(xiàng)目成本管理的具體操作方法

3.1.設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的成本管理

3.1.1.項(xiàng)目成本的管理與控制：合理安排工作、節(jié)約項(xiàng)目辦公費(fèi)、管理費(fèi)及集團(tuán)各相關(guān)部門用于本項(xiàng)目的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等各種開支。它貫穿了從項(xiàng)目的開始到結(jié)束，是一個(gè)重要的管理階段，也一直是一個(gè)容易忽視的環(huán)節(jié)。其把控點(diǎn)為：

3.1.1.1活動(dòng)費(fèi)的控制：項(xiàng)目總經(jīng)理在集團(tuán)會(huì)議上提議對(duì)于集團(tuán)開發(fā)部、投研中心、合約部、質(zhì)安部、預(yù)結(jié)算部、成本管理部等為代表公司進(jìn)行相關(guān)日常工作維護(hù)需要開銷或接待的費(fèi)用，若與項(xiàng)目部有關(guān)的，應(yīng)預(yù)先通知我部項(xiàng)目總經(jīng)理，我部項(xiàng)目總經(jīng)理則安排一名項(xiàng)目人員在場(chǎng)共同接待。以便項(xiàng)目總經(jīng)理能夠全面地掌控項(xiàng)目成本，進(jìn)行有計(jì)劃、有組織的開支。

3.1.1.2.辦公費(fèi)的控制：項(xiàng)目會(huì)議決定對(duì)項(xiàng)目辦公文具、紙張進(jìn)行定量限制，并倡導(dǎo)雙面使用、oa辦公、建立共享文檔、若無(wú)必要發(fā)文且能夠溝通解決事情的，盡量不發(fā)文等措施。

3.1.1.3.圖紙數(shù)量的控制：項(xiàng)目會(huì)議決定對(duì)圖紙采用分批使用的原則，并將圖紙分類裝訂成冊(cè)，放于公共看圖平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)工程組跟預(yù)算組共用，滿足招標(biāo)和施工的需要，減少曬圖費(fèi)用。

3.1.1.4.對(duì)項(xiàng)目成員的管理：

3.1.1.4.1.項(xiàng)目成員的素質(zhì)建設(shè)：由項(xiàng)目總經(jīng)理為導(dǎo)師，經(jīng)常對(duì)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行管理方式方法、行文潤(rùn)筆、待人接物、工作流程、工程規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高項(xiàng)目成員業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，著重解決好項(xiàng)目管理人員成本管理的理念和方法問(wèn)題。

3.1.1.4.2.對(duì)項(xiàng)目成員的合理運(yùn)用:我部根據(jù)項(xiàng)目各工程大小和工程難易程度等因素，并結(jié)合項(xiàng)目構(gòu)架，突破專業(yè)界限和職責(zé)范圍，項(xiàng)目各人員相互學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，人人兼管，彌補(bǔ)項(xiàng)目人員缺少的、專業(yè)不全的缺陷，減少了人力成本。

3.1.2.進(jìn)行項(xiàng)目成本分析定位： f2-4根據(jù)項(xiàng)目總投資組織內(nèi)部專題會(huì)議，分析出整個(gè)項(xiàng)目的合同組成量，并將合同按專業(yè)來(lái)劃分管控，由項(xiàng)目專業(yè)工程師專人跟蹤控制其全過(guò)程，具體方法為：

3.1.2.1.將合同按已簽訂的和未簽訂的合同來(lái)劃分工作方法。已簽訂的合同由該專業(yè)責(zé)任工程師負(fù)責(zé)管理監(jiān)控實(shí)施。對(duì)尚未簽訂的合同，由該專業(yè)責(zé)任工程師負(fù)責(zé)跟進(jìn)簽訂合同的進(jìn)度，直至合同簽訂后，合同的義務(wù)被履行完成止。

3.1.2.2.特殊工程特別對(duì)待：f2-4項(xiàng)目比較大，也特殊，目前有的合同正在履行合同義務(wù)，有的合同正在招標(biāo)，有的還處于設(shè)計(jì)階段，對(duì)于此類的工程的成本管理，項(xiàng)目還是本著按工程專業(yè)劃分，由該專業(yè)責(zé)任工程師一跟到底原則。

3.1.2.3.分合同的輕重緩急：根據(jù)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)計(jì)劃，區(qū)分項(xiàng)目哪些部分可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值或者提高項(xiàng)目收益的功能, 哪些屬于關(guān)鍵線工作的，或者是工作嚴(yán)重滯后的，項(xiàng)目則列重點(diǎn)對(duì)待；列重點(diǎn)控制進(jìn)度，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)間成本控制。

3.1.3.編制項(xiàng)目資金計(jì)劃：編制項(xiàng)目成本計(jì)劃分以下幾個(gè)步驟：

3.1.3.1.編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃：根據(jù)項(xiàng)目投資建設(shè)周期，以建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間為起點(diǎn)，倒排各工程的起始時(shí)間，并結(jié)合各工程的實(shí)際工作量來(lái)編制。

3.1.3.2.進(jìn)行項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃交底：項(xiàng)目組織專題會(huì)議討論研究項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，分析目前項(xiàng)目實(shí)際工程狀況和工程的難易度，對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行交底，落到實(shí)處，形成有效文件，以確保項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

3.1.3.3.編制項(xiàng)目資金計(jì)劃：根據(jù)已確認(rèn)的項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，并結(jié)合項(xiàng)目的各工程實(shí)際情況和合同來(lái)編制。以確保資金有效利用。

3.1.4.資金占用成本的管理與控制：按合同約定的條款、時(shí)間、合理合法地支付預(yù)付款、進(jìn)度款，使項(xiàng)目占用資金及其利率減到最低。

3.2.招投標(biāo)階段的成本管理

3.2.1注重資料的收集和整理：有了準(zhǔn)確的資料和信息，通過(guò)計(jì)算、分析、評(píng)估，才能準(zhǔn)確得出工程造價(jià)，正確地選擇優(yōu)秀的中標(biāo)單位。需要收集的資料有：

3.2.1.1.注重優(yōu)秀供選中標(biāo)單位的積累：項(xiàng)目向資源管理部要供選設(shè)計(jì)單位名錄、供選監(jiān)理單位名錄、供選施工單位名錄、供選材料供應(yīng)商名錄等，結(jié)合項(xiàng)目各工程師積累在腦海中對(duì)其的印象，可在評(píng)標(biāo)活動(dòng)中做主觀評(píng)價(jià)。

3.2.1.2.注重各種信息庫(kù)收集：項(xiàng)目要求預(yù)算組收集各種建筑材料的市場(chǎng)信息價(jià)格、材料廠商價(jià)格，建立材料信息庫(kù)。以便評(píng)價(jià)項(xiàng)目小型的經(jīng)濟(jì)標(biāo)和簽證、索賠用。

3.2.1.3.注重整理出各類工程的單位造價(jià)表：項(xiàng)目要求預(yù)算組將集團(tuán)已完工程及已簽合同的工程整理成表，計(jì)算出單位造價(jià)，以便我部進(jìn)行樣板房、零星工程、尚未簽訂合同的工程進(jìn)行投資估算和編制資金計(jì)劃。

3.2.1.4.注重省地市頒發(fā)的建設(shè)工程法律法規(guī)等的收集：項(xiàng)目要求預(yù)算組收集各地市區(qū)建設(shè)委頒發(fā)的計(jì)價(jià)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)取稅標(biāo)準(zhǔn)等。以便評(píng)價(jià)項(xiàng)目小型的經(jīng)濟(jì)標(biāo)和簽證、索賠用。有的這類資料，我們就可以做到有法可依地進(jìn)行項(xiàng)目成本管理了。

3.2.2.對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行修改：找出招標(biāo)文件中語(yǔ)句、條款、范圍、技術(shù)要求、合同工期、合同經(jīng)濟(jì)錯(cuò)誤或容易讓人鉆空子的地方，進(jìn)行修改。項(xiàng)目工程組側(cè)重于對(duì)工程范圍、合同工期的修改，項(xiàng)目預(yù)算組側(cè)重于合同經(jīng)濟(jì)條款的修改。

3.2.3.認(rèn)真評(píng)標(biāo)：對(duì)投標(biāo)文件的語(yǔ)句、方案、組織設(shè)計(jì)、承諾書、合同工期、合同經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析評(píng)比，評(píng)比時(shí)，項(xiàng)目工程組側(cè)重于對(duì)技術(shù)標(biāo)的評(píng)比，項(xiàng)目預(yù)算組側(cè)重于商務(wù)標(biāo)的評(píng)比。主要控制以下幾方面：

3.2.3.1優(yōu)先選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)單位：在保證設(shè)計(jì)方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟(jì)合理性及使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好設(shè)計(jì)單位，使設(shè)計(jì)階段投資費(fèi)用控制到最低。

3.2.3.2優(yōu)先選擇最優(yōu)的監(jiān)理單位：優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、盡職責(zé)的、信譽(yù)好的、監(jiān)理方案最經(jīng)濟(jì)合理的監(jiān)理單位，使監(jiān)理投資費(fèi)用控制到最低。

3.2.3.3優(yōu)先選擇最優(yōu)的施工單位：在保證施工方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟(jì)合理性、滿足施工工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好、工期最短的、費(fèi)用最低的施工單位，使施工階段投資費(fèi)用控制到最低。

3.2.3.4優(yōu)先選擇最優(yōu)的材料供應(yīng)商：在保證產(chǎn)品有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、合格證、檢驗(yàn)報(bào)告且能夠滿足建設(shè)工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好、排產(chǎn)工期短的、報(bào)價(jià)最低的材料供應(yīng)商，使建設(shè)成本控制到最低。

3.2.4.對(duì)招投標(biāo)的進(jìn)度控制：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，排查跟進(jìn)招標(biāo)、開標(biāo)、確定單位及投標(biāo)單位進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間是否合理，是否滿足項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行分析調(diào)控，通過(guò)提醒、預(yù)警并協(xié)作合約部按總進(jìn)度計(jì)劃完成招標(biāo)任務(wù)。

3.3.設(shè)計(jì)階段的成本管理：

3.3.1.對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行把控：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，排查跟進(jìn)設(shè)計(jì)出圖的時(shí)間是否滿足設(shè)計(jì)合同工期，各階段設(shè)計(jì)進(jìn)度是否跟設(shè)計(jì)合同節(jié)點(diǎn)工期吻合。

3.3.2.跟進(jìn)設(shè)計(jì)圖審查進(jìn)度：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，通過(guò)提醒、預(yù)警并協(xié)作投研中心督促審圖單位在合理的時(shí)間里完成圖紙審查工作，以滿足項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃要求，實(shí)現(xiàn)時(shí)間成本的價(jià)值。

3.4.施工準(zhǔn)備階段的成本管理

項(xiàng)目建設(shè)確定以后,控制好初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)階段,基本上就控制了資源消耗規(guī)模和品質(zhì),這也是我們常說(shuō)的成本事前控制。為此,要把握以下幾點(diǎn):

3.4.1.做好圖紙的收發(fā)與登記：項(xiàng)目規(guī)定資料員一定要做好圖紙的收發(fā)時(shí)間、數(shù)量、版本、收發(fā)人等登記工作，并及時(shí)通知項(xiàng)目專業(yè)主管工程師，以防圖紙遺失和便于專業(yè)主管工程師開展下部工作。專業(yè)主管工程師則組織圖紙會(huì)審、下達(dá)招標(biāo)任務(wù)書和做好圖紙發(fā)放處理任務(wù)單，以明確相關(guān)部門需要協(xié)作的工作。

3.4.2.加大工程師看圖紙的力度，及時(shí)糾錯(cuò)：項(xiàng)目規(guī)定各工程師每日必須找出一個(gè)設(shè)計(jì)存在的錯(cuò)誤或者遺漏等問(wèn)題出來(lái)，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院在施工前糾錯(cuò)或者補(bǔ)圖，避免因錯(cuò)誤引起工程拆改等二次投入。

3.4.3.密切關(guān)注建筑使用功能與設(shè)計(jì)使用的差異：項(xiàng)目規(guī)定各專業(yè)主管工程師積極跟營(yíng)運(yùn)、投研起得聯(lián)系，密切關(guān)注建筑實(shí)際使用功能可能會(huì)發(fā)生的變化，或者原設(shè)計(jì)本身跟使用功能不相符，力求在未施工前及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提前糾正，以此來(lái)降低工程成本。

3.4.4.對(duì)合同管控：項(xiàng)目規(guī)定各工程師每日必須認(rèn)真仔細(xì)解讀合同條款、施工范圍、計(jì)價(jià)原則，找出一個(gè)合同存在的問(wèn)題出來(lái)，抓好合同管理的攻與守，在合同執(zhí)行期間密切注意合同的進(jìn)展效果，以防止被對(duì)方索賠。

3.5.施工過(guò)程階段的成本管理

項(xiàng)目施工階段成本管理是施工項(xiàng)目全過(guò)程控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此，應(yīng)認(rèn)真分析、對(duì)待項(xiàng)目施工過(guò)程中的技術(shù)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，用一套切實(shí)可行的辦法，最大限度控制項(xiàng)目成本，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

3.5.1.工程文檔的管理：項(xiàng)目要求資料員做好合同、合同協(xié)議、經(jīng)常性的工地會(huì)議紀(jì)要、工作聯(lián)系單、簽證單、變更單、技術(shù)核定單、圖紙會(huì)審紀(jì)要、施工方案、請(qǐng)款單、圖紙等日常性管理工作，這些作為合同內(nèi)容的一種延伸和解釋，必須完整保存，同時(shí)建立檔案和管理臺(tái)賬，以便查閱。

3.5.2.對(duì)工程變更進(jìn)行跟蹤分析：因f2-4項(xiàng)目施工圖版本多，項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師必須核查設(shè)計(jì)變更收發(fā)時(shí)間、版本、圖紙變更內(nèi)容是否跟原施工圖相符合，并核出變更跟原圖紙存在有多大的差異性，作判斷有無(wú)變更的必要，預(yù)算組則對(duì)其變更估算出造價(jià)的增減值，并根據(jù)施工現(xiàn)狀，判斷變更下發(fā)的時(shí)間在施工前還是施工后，若在施工前下發(fā)，則不引起二次投入。若施工后下發(fā)的變更，則做好該施工節(jié)點(diǎn)的同期記錄，計(jì)量引起的損失，是否要追究設(shè)計(jì)責(zé)任并備案。集團(tuán)規(guī)定委托、指令、變更、簽證發(fā)放、審批規(guī)范化，直接委托造價(jià)不大于目標(biāo)成本的10%。

3.5.3.對(duì)施工方案比選：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師對(duì)施工過(guò)程中的各個(gè)階段的施工方案進(jìn)行比選，應(yīng)用價(jià)值工程等方法對(duì)項(xiàng)目做多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，從而達(dá)到控制工程成本，獲取更高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

3.5.4.材料的成本管理與控制：工程項(xiàng)目所需的材料成本控制分兩種：

3.5.4.1甲供材料的控制：在進(jìn)行甲供材料招標(biāo)時(shí)，建議合約部在訂貨時(shí)，材料的質(zhì)量、規(guī)格、型號(hào)一定要滿足工程的功能要求和項(xiàng)目工期要求。同時(shí)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值，減少資金占用，合理確定材料進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間、批量和批次，盡可能降低成本。

3.5.4.2.乙供材料的控制：把控進(jìn)場(chǎng)材料品牌與合同要求一致，并檢查進(jìn)場(chǎng)材料是否合格，滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求和設(shè)計(jì)要求。

3.5.5.對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的美化管理;我部要求施工現(xiàn)場(chǎng)要保證干凈、衛(wèi)生、平整且硬地化，文明化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過(guò)美化施工現(xiàn)場(chǎng)管理手段，來(lái)吸引小業(yè)主參觀考察，給項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，為項(xiàng)目增值。

3.5.6.對(duì)工程質(zhì)量的管理：我部要求每天跟蹤檢查項(xiàng)目工程質(zhì)量，著重對(duì)照藍(lán)圖檢查承重結(jié)構(gòu)的鋼柱及鋼筋數(shù)量、直徑、搭接長(zhǎng)度、布筋是否符合設(shè)計(jì)要求，檢查混凝土的強(qiáng)度等級(jí)、振搗及養(yǎng)護(hù)情況，監(jiān)督防止施工單位偷工減料，偷改改進(jìn)設(shè)計(jì)。并合理地在滿足質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的前提下，控制各種質(zhì)量檢測(cè)數(shù)量，以降低檢測(cè)檢驗(yàn)費(fèi)用。比如f2-4基坑檢測(cè)由每天檢測(cè)一次改為一周檢測(cè)一次。就大大降低了工程成本。

3.5.7.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理：項(xiàng)目部規(guī)定每天下午組織由監(jiān)理工程師、施工單位、項(xiàng)目工程師組成的安全巡查專班對(duì)工地的安全情況進(jìn)行全面的檢查，以確保項(xiàng)目安全，從而降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

3.5.8.對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理：現(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)過(guò)程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多工程由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅，引起工程成本失控。嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，要求工程技術(shù)人員與工程經(jīng)濟(jì)人員相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，按集團(tuán)制度辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證，現(xiàn)場(chǎng)簽證造價(jià)不得超過(guò)11.95元/平方米，總費(fèi)用不得超過(guò) 70.76萬(wàn)元，但我部力爭(zhēng)將簽證費(fèi)用控制在以下指標(biāo)內(nèi)：

費(fèi)用≤土建、幕墻總造價(jià)的3‰

≤機(jī)電總造價(jià)的1﹪

≤裝修總造價(jià)的2﹪

≤其他工程總造價(jià)的1.5‰

因此我部還應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：

3.5.8.1.建立嚴(yán)格的簽證獎(jiǎng)懲制度：所有的現(xiàn)場(chǎng)簽證必須經(jīng)施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、設(shè)計(jì)單位代表、業(yè)主代表四方共同簽字方為有效。預(yù)算組人員應(yīng)該認(rèn)真做好簽證工作，嚴(yán)格把控簽證關(guān)。當(dāng)預(yù)算組送審簽證預(yù)結(jié)算部二審結(jié)果，與項(xiàng)目部預(yù)算組送審價(jià)不一致時(shí)，雙方進(jìn)行對(duì)數(shù)。如|（送審價(jià)-對(duì)數(shù)結(jié)果）/送審價(jià)|10%，則對(duì)項(xiàng)目部預(yù)算組予以罰款，同時(shí)對(duì)預(yù)結(jié)算部予以獎(jiǎng)勵(lì)。罰款/獎(jiǎng)勵(lì)額度=（|送審價(jià)-對(duì)數(shù)結(jié)果|-送審價(jià)*10%）*3%。

3.5.8.2.時(shí)間管理：簽證事件發(fā)生時(shí)間的準(zhǔn)確是簽證準(zhǔn)確度的基礎(chǔ)，也是基本要求之一。因此簽證管理要保存好設(shè)計(jì)變更通知、施工圖紙、會(huì)議紀(jì)要、通知單、停工令、圖紙答疑、工程聯(lián)系單、開工報(bào)告、人材機(jī)進(jìn)出場(chǎng)報(bào)告、材料信息、國(guó)家關(guān)于計(jì)價(jià)取費(fèi)或者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)文件等反映每一起始事件的信息到達(dá)對(duì)方的時(shí)間或者發(fā)文里公認(rèn)的有效時(shí)間。有了一手的準(zhǔn)確時(shí)間，才能計(jì)算出有效時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生的準(zhǔn)確經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

3.5.8.3.簽證用語(yǔ)管理：簽證用語(yǔ)要準(zhǔn)確表達(dá)簽證的實(shí)際目的，用詞要標(biāo)準(zhǔn)，正確。不能模棱兩可，更不能含糊不清。做到一事一單，不要一份簽證單中寫入幾件不同的簽證事件。

3.5.8.4.簽證成立必須要有原始依據(jù)：舉證要正確，目的要明確。資料記載或附件要詳細(xì)、齊全、真實(shí)。調(diào)查有無(wú)設(shè)計(jì)變更、有無(wú)建設(shè)方主管指令。未經(jīng)建設(shè)方、設(shè)計(jì)方及監(jiān)理方許可，承包方自己隨意改動(dòng)引起的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償事件。不予以簽證。

3.5.8.5.簽證文檔的管理：必須由專人保存完整簽證原始文件，嚴(yán)防承包商涂改或調(diào)換簽證文件。

3.5.8.6.簽證編號(hào)管理：建立簽證編號(hào)本，按照專業(yè)、承包單位分類有順序有標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一編號(hào)。防止簽證重復(fù)，以便備查。

3.5.8.7.簽證人品管理：負(fù)責(zé)簽證受理人員要思想品質(zhì)端正，嚴(yán)禁以少簽多、高估冒算、巧立名目、弄虛作假地給予高額簽證，并從中謀取回扣。不要膽小怕事地迫于承包商的淫威給予假簽證。也不要故意刁難承包商，一定要本著造價(jià)員應(yīng)有的公平、公正、公開、守法、合理的職業(yè)道德實(shí)事求是地處理簽證。

3.5.8.8.提高簽證專業(yè)知識(shí)：預(yù)算組專業(yè)知識(shí)要精益求精，要求既要懂造價(jià)工程知識(shí)，也要熟悉施工知識(shí)。這樣才能防止漏算、冒算、多算、重復(fù)算或者少算。

3.5.8.9.簽證文化素養(yǎng)管理：簽證受理人員也要有一定的文化素養(yǎng)，要有準(zhǔn)確解讀建設(shè)法律法規(guī)、造價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)范、計(jì)價(jià)工具、合同文件、簽證文件的能力和批閱文件的能力。要知道在解讀錯(cuò)誤的前提下所做任何工作都是白費(fèi)的。

3.5.8.10.簽證權(quán)限管理：駐場(chǎng)簽證人員一定要明確自己的簽證權(quán)限。對(duì)于簽證單所涉及的專業(yè)范圍權(quán)限、費(fèi)用大小權(quán)限一定要作一個(gè)初步評(píng)價(jià)。一定要是在授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)。非執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)的必須提請(qǐng)高層領(lǐng)導(dǎo)派相關(guān)該執(zhí)業(yè)范圍的授權(quán)人員受理，或協(xié)同受理。簽證權(quán)限分8 種：

3.5.8.10.1.變更或簽證單，主動(dòng)變更費(fèi)用金額≤5萬(wàn)元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理直接終審，報(bào)預(yù)算部、成本管理部備案。

3.5.8.10.2.變更或簽證單，主動(dòng)變更費(fèi)用5萬(wàn)＞金額≤15萬(wàn)元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，項(xiàng)目中心副總裁終審、報(bào)成本管理部備案。

3.5.8.10.3.變更或簽證單，主動(dòng)變更費(fèi)用金額＞15萬(wàn)元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.10.4.變更或簽證單，累計(jì)簽證超過(guò)單項(xiàng)合同額的10%且累計(jì)金額超過(guò)100萬(wàn)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.10.5.變更或簽證單，被動(dòng)變更費(fèi)用金額≤1萬(wàn)元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理直接終審，報(bào)預(yù)算部、成本管理部備案。

3.5.8.10.6.變更或簽證單，被動(dòng)變更費(fèi)用1萬(wàn)＞金額≤5萬(wàn)元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，項(xiàng)目中心副總裁終審、報(bào)成本管理部備案。

3.5.8.10.7.變更或簽證單，被動(dòng)變更費(fèi)用金額＞5萬(wàn)元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.10.8.變更或簽證單，累計(jì)簽證超過(guò)單項(xiàng)合同額的10%且累計(jì)金額超過(guò)100萬(wàn)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.11.簽證程序管理：施工單位報(bào)簽證經(jīng)監(jiān)理人員審核后，報(bào)甲方工程組、預(yù)算組審核，項(xiàng)目老總審批后再由項(xiàng)目文員送預(yù)算部、成本管理部復(fù)核交項(xiàng)目中心總裁、行政總裁審批后下發(fā)備案。項(xiàng)目部預(yù)算組負(fù)責(zé)簽證結(jié)算、竣工結(jié)算的一級(jí)審核，預(yù)結(jié)算部負(fù)責(zé)二級(jí)審核，成本管理部抽取10%進(jìn)行三級(jí)審核。

3．5.8.12.簽證信息庫(kù)管理：建立建筑材料信息庫(kù)、建設(shè)工程市場(chǎng)管理法律法規(guī)信息庫(kù)、省地市各稅費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)、各材料廠商供應(yīng)材價(jià)庫(kù)、各省地市各類工程造價(jià)指標(biāo)庫(kù)、各省地市物價(jià)信息庫(kù)、本單位各類工程各年份造價(jià)指標(biāo)庫(kù)等信息是實(shí)現(xiàn)快捷、準(zhǔn)確簽證的必備工具。

3.5.8.13.簽證主動(dòng)控制管理：組織各專業(yè)看圖，找出設(shè)計(jì)存在的漏洞、錯(cuò)誤，在施工單位未進(jìn)行本項(xiàng)施工工作前，及時(shí)彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷或設(shè)計(jì)跟使用功能不對(duì)口的錯(cuò)誤。提前下發(fā)變更圖紙。避免產(chǎn)生拆改等二次投入，引發(fā)不必要的簽證。

3.5.8.14.反簽證管理：不定時(shí)派專業(yè)造價(jià)人員抽查施工質(zhì)量、進(jìn)場(chǎng)材料質(zhì)量，對(duì)照?qǐng)D紙和合同文件檢查合同落實(shí)的情況是否合同要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、圖紙相符。如果不相符合就應(yīng)該按照合同給予反簽證。

3.5.9.成本分析： 項(xiàng)目要求各施工單位進(jìn)度報(bào)告提供了每一月實(shí)際完成的工程量、工程成本實(shí)際支付情況等重要信息。送交我部核對(duì)確認(rèn)，我部則通過(guò)實(shí)際情況與成本計(jì)劃相比較,找出二者之間的差別,分析偏差產(chǎn)生的原因,從而采取措施改進(jìn)以后工作。

3.5.10.實(shí)行同期記錄管理：項(xiàng)目要求每一個(gè)變更發(fā)出以后，必須做好施工現(xiàn)場(chǎng)同期記錄。以防施工單位盲目索賠等。同期記錄要求施工單位提前一日發(fā)通知給監(jiān)理單位、我部工程組、和預(yù)算組組長(zhǎng)，預(yù)算組組長(zhǎng)及時(shí)打電話或發(fā)短信通知預(yù)算部老總派相關(guān)專業(yè)預(yù)算工程師下現(xiàn)場(chǎng)，再由預(yù)算組人員偕同預(yù)算部人員、工程組人員、監(jiān)理工程師、施工單位預(yù)算人員、工程組人員見證并拍照，當(dāng)場(chǎng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行手寫文字描敘，簽名并注上時(shí)間。同期記錄必須是在造成二次投入的時(shí)候發(fā)起，所以應(yīng)附上經(jīng)監(jiān)理方、甲方工程組、預(yù)算組、預(yù)算部、施工單位簽字確認(rèn)的拆改前和拆改后成型的圖片。以備用于簽證依據(jù)。

3.5.11.工程索賠的控制：所以我部會(huì)議決定，每日下班前，各專業(yè)寫好當(dāng)日的施工日志，描敘好現(xiàn)場(chǎng)人、材、機(jī)的數(shù)量、事情起始末的時(shí)間原因及過(guò)程，并記錄號(hào)當(dāng)日夜間需要值班工程師跟進(jìn)的事情。夜間值班人員也在下班前記錄好夜間值班的情況，明日需要繼續(xù)跟進(jìn)的工作。以便遭遇工程項(xiàng)目施工過(guò)程中,由于現(xiàn)場(chǎng)條件、氣候環(huán)境的變化、標(biāo)書、施工說(shuō)明、圖紙中各種錯(cuò)誤以及其它原因?qū)е碌墓ぷ髁俊⒐て?、工程造價(jià)的變化,造成的成本超支引起索賠時(shí)，分析索賠是否成立，若成立，應(yīng)該給予多少賠償。

3.5.12.進(jìn)度款的控制：我部工程組和預(yù)算組根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度，嚴(yán)格將進(jìn)度款的開支范圍控制在合同成本范圍內(nèi)。嚴(yán)格按合同和請(qǐng)款流程進(jìn)行審批工程進(jìn)度款：主要控制手段如下：

3.5.12.1審查進(jìn)度月報(bào)：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；我部工程組、預(yù)算組會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料后確認(rèn)其實(shí)際完成進(jìn)度；

3.5.12.2.審查請(qǐng)款資料：施工單位再根據(jù)已經(jīng)確認(rèn)的進(jìn)度量計(jì)算工程價(jià)值，按照合同約定的進(jìn)度支付條款申報(bào)請(qǐng)款資料，進(jìn)度請(qǐng)款資料中必須附上工人工資支付證明文件，確保工程款用于優(yōu)先發(fā)放工人工資，以防挪用。

3.5.12.3.審核進(jìn)度款：進(jìn)度款經(jīng)監(jiān)理人員、甲方工程組、預(yù)算組人員審核后，報(bào)集團(tuán)會(huì)計(jì)部、質(zhì)安部、預(yù)算部、成本管理部門復(fù)核工程價(jià)值量；經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后報(bào)項(xiàng)目中心總裁、行政總裁審批后，由財(cái)務(wù)部通知項(xiàng)目部，項(xiàng)目部再通知施工單位開具好領(lǐng)款稅票到財(cái)務(wù)部領(lǐng)款，財(cái)務(wù)部按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。

3.5.12.4.核對(duì)以往支付臺(tái)賬：財(cái)務(wù)部在支付進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)該按照合同約定的時(shí)間扣減預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用和由我司代付的勞保金、淤泥排放費(fèi)等債權(quán)、債務(wù)。

3.5.12.5.核對(duì)計(jì)劃值跟實(shí)際值，堅(jiān)持總額把控原則：工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)80%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。

3.6.竣工結(jié)算階段的成本管理

3.6.1.組織竣工結(jié)算班組：由具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，又有相當(dāng)專業(yè)知識(shí)、充分發(fā)揮預(yù)結(jié)算工作職能作用的預(yù)結(jié)算人員組成。

3.6.2.建立嚴(yán)格的預(yù)結(jié)算審核獎(jiǎng)懲制度：詳見5.12.1.建立嚴(yán)格的簽證獎(jiǎng)懲制度

3.6.3.制定初審—專審—定案等三審預(yù)結(jié)算審批流程運(yùn)行程序：詳見5.12.11.簽證程序管理

3.6.4.結(jié)算依據(jù)管理:審查承包商結(jié)算依據(jù)的真實(shí)性，完整性是結(jié)算的首要工作。結(jié)算依據(jù)有：(1)招投標(biāo)文件；（2）圖紙答疑；（3）中標(biāo)通知書；（4）施工承包合同或補(bǔ)充協(xié)議,（5）圖紙會(huì)審記錄；（6）開、竣工報(bào)告書;(7)設(shè)計(jì)施工圖及竣工圖;(8)設(shè)計(jì)變更通知書;(9)現(xiàn)場(chǎng)簽證記錄;(10)甲、乙方供料手續(xù)或有關(guān)規(guī)定;(11)采用有關(guān)的工程定額、專用定額與工期相應(yīng)的市場(chǎng)材料價(jià)格以及有關(guān)預(yù)結(jié)算文件等。（12）已審批的索賠報(bào)告文件。（13）由監(jiān)理單位簽發(fā)、項(xiàng)目主管簽字的工程結(jié)算許可證。結(jié)算依據(jù)不合格不予受理的有：（1）沒(méi)有簽訂合同的工程項(xiàng)目。（2）工程項(xiàng)目中質(zhì)量不合格的部分。（3）未經(jīng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)驗(yàn)收核實(shí)（或無(wú)計(jì)算依據(jù)）的工程量、工程價(jià)。（4）無(wú)監(jiān)理工程師、建設(shè)方簽字簽章認(rèn)可的簽證文件和索賠文件。各類預(yù)結(jié)算的編制依據(jù)，應(yīng)按如下順序：

a)合同及合同附件、招標(biāo)文件等。

b)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

c)事實(shí)（預(yù)結(jié)算人員親眼所見或親自了解的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)）。

d)乙方送審文件的程序是否嚴(yán)謹(jǐn)。

3.6.5.結(jié)算資料控制：審查結(jié)算資料是否提交齊全、是否真實(shí)、是否合乎結(jié)算要求不僅牽涉到是否受理結(jié)算的關(guān)鍵問(wèn)題。而且也影響到最終結(jié)算金額的大小。

3.6.6.利用微機(jī)電算實(shí)現(xiàn)高效率化：我部預(yù)算組利用微機(jī)編制工作預(yù)結(jié)算，可提高工程預(yù)結(jié)算編制速度，縮短預(yù)結(jié)算編制周期，大大提高工作效率;避免以往用手算而造成的數(shù)字計(jì)算、套用定額和費(fèi)用計(jì)取上出現(xiàn)的各種差錯(cuò)，相應(yīng)提高預(yù)結(jié)算編制的準(zhǔn)確性;節(jié)約人力和時(shí)間，使預(yù)算人員有更多的時(shí)間和精力進(jìn)行基礎(chǔ)資料的搜集、整理、分析和研究，從而大大提高工作質(zhì)量。

3.6.7.對(duì)送審工程竣工結(jié)算的控制

3.6.7.1.合同履行完畢或竣工驗(yàn)收合格后，由項(xiàng)目部工程組向供方發(fā)放【結(jié)算通知書】，供方負(fù)責(zé)編制報(bào)送竣工結(jié)算書及結(jié)算資料至項(xiàng)目部，項(xiàng)目部工程組審核以下相關(guān)資料并匯總后分類填報(bào)【結(jié)算交接單】。

3.6.7.1.1.合同工期的完成情況。

3.6.7.1.2.工程質(zhì)量情況判斷。

3.6.7.1.3.現(xiàn)場(chǎng)簽證單、技術(shù)核定單和變更臺(tái)帳的比較核對(duì)。

3.6.7.1.4..設(shè)備、材料數(shù)量統(tǒng)計(jì)。

3.6.7.1.5.工程款支付情況的確認(rèn)。

3.6.7.1.6甲方索賠資料的整理統(tǒng)計(jì)；甲方索賠資料包括但不限于減帳指示、信函、備忘錄、聲明等；索賠類別包括減帳、漏做工程、質(zhì)量不合格工程、拖期、擾民、鬧事、員工停工、不配合工作、不協(xié)調(diào)、偷工減料、代替品等。

3.6.7.1.7.審核確認(rèn)后的竣工圖紙。

3.6.7.2.項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組審核各責(zé)任部門所報(bào)送竣工資料及結(jié)算交接單無(wú)誤后，按施工合同、變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等經(jīng)濟(jì)資料安排項(xiàng)目的工程竣工結(jié)算。項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組須及時(shí)編制結(jié)算書。結(jié)算資料包括但不限于以下內(nèi)容：

3.6.7.2.1.招投標(biāo)文件有關(guān)資料。

3.6.7.2.2.工程施工總、分包合同、補(bǔ)充合同或施工協(xié)議書。

3.6.7.2.3.工程竣工全套圖紙（土建、安裝等）。

3.6.7.2.4.設(shè)計(jì)變更圖紙、簽證單、技術(shù)核定單、圖紙會(huì)審交底紀(jì)要。

3.6.7.2.5.施工組織設(shè)計(jì)。

3.6.7.2.6.施工過(guò)程中雙方簽證資料（甲方認(rèn)可的）。

3.6.7.2.7.地質(zhì)勘探報(bào)告。

3.6.7.2.8.甲供材料設(shè)備清單。

3.6.7.2.9.開箱驗(yàn)貨單、材料入庫(kù)單。

3.6.7.2.10.施工形象進(jìn)度月報(bào)表。

3.6.7.2.11.水電費(fèi)。

3.6.7.2.12.開竣工報(bào)告。

3.6.7.2.13.隱蔽工程驗(yàn)收資料。

3.6.7.2.14.樁基資料。

3.6.7.2.15.場(chǎng)地三通一平資料。

3.6.7.2.16.混凝土級(jí)配單。

3.6.7.2.17.其他。

3.6.7.3.項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組根據(jù)編制的結(jié)算書、【結(jié)算交接單】及其他經(jīng)濟(jì)資料對(duì)結(jié)算申請(qǐng)進(jìn)行初步核定，填寫【竣工結(jié)算造價(jià)確認(rèn)書】并由項(xiàng)目部總經(jīng)理簽字確認(rèn)。

3.6.7.4.項(xiàng)目部填寫【工程結(jié)算審批表】，按照【授權(quán)手冊(cè)】完成審核/審批。

3.6.7.5.結(jié)算過(guò)程中各級(jí)結(jié)算審核機(jī)構(gòu)部應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

3.6.7.5.1.結(jié)算的工程量核實(shí)，不清之處或需要現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)的，由預(yù)結(jié)算部組織、相關(guān)責(zé)任部門配合到工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地測(cè)量核實(shí)并確認(rèn)。

3.6.7.5.2.結(jié)算單價(jià)在合同中有規(guī)定的，則按合同規(guī)定執(zhí)行。結(jié)算單價(jià)在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場(chǎng)合理定價(jià)進(jìn)行確定。

3.6.7.5.3.復(fù)核變更簽證，有權(quán)更正現(xiàn)場(chǎng)工程師及監(jiān)理已確認(rèn)但不符事實(shí)的工程量。

3.6.7.5.4.現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)當(dāng)具備甲方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人簽字及有效蓋章、變更確認(rèn)單，二者缺一，不得進(jìn)行結(jié)算。

3.6.7.5.5.材料價(jià)差嚴(yán)格按材料限價(jià)調(diào)整。

3.6.7.5.6.按工程合同確定的結(jié)算方式計(jì)算結(jié)算總價(jià)，在審核結(jié)算書、與承包方核對(duì)時(shí)參照合同進(jìn)行甲供材料、工期獎(jiǎng)罰、質(zhì)量獎(jiǎng)罰、安全獎(jiǎng)罰等（以上各項(xiàng)以下簡(jiǎn)稱各類獎(jiǎng)罰）費(fèi)用的計(jì)算、扣除。（總承包工程此項(xiàng)內(nèi)容在工程清算中進(jìn)行）。

3.6.7.6.其他結(jié)算規(guī)定

3.6.7.6.1.結(jié)算書由項(xiàng)目部預(yù)算組統(tǒng)一編號(hào)，并負(fù)責(zé)簽字蓋章，編號(hào)格式為：

××× － ×× － ××× － js － 00

1（原合同編號(hào)）（結(jié)算縮寫）（編號(hào)）

3.6.7.6.2.各責(zé)任部門必須依據(jù)審批通過(guò)且蓋章生效后的結(jié)算書，按照合同及結(jié)算規(guī)定進(jìn)行結(jié)算申請(qǐng)、支付。未經(jīng)審批的結(jié)算，財(cái)務(wù)部將不進(jìn)行支付。

3.6.7.6.3.對(duì)三方協(xié)議的結(jié)算付款，要求有三方簽字蓋章認(rèn)可的結(jié)算書方可支付結(jié)算工程款。

3.6.7.6.4.結(jié)算資料需具有100％的可復(fù)查性，并隨同 “結(jié)算審批單” 流轉(zhuǎn)。結(jié)算手續(xù)完畢后，所有結(jié)算資料由成本管理部統(tǒng)一編號(hào)存檔。

3.6.7.6.5.工程結(jié)算分析：竣工結(jié)算完成之后，對(duì)典型工程案例，成本管理部、預(yù)結(jié)算部應(yīng)編制工程結(jié)算成本和目標(biāo)成本的對(duì)比分析，并總結(jié)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

3.7.動(dòng)用前準(zhǔn)備階段成本管理

3.7.1、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的投資控制

3.7.1.1 編制本階段資金使用計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,必要時(shí)調(diào)整計(jì)劃;

3.7.1.2 進(jìn)行投資計(jì)劃值與實(shí)際值的比較,提交各種投資控制報(bào)告;

3.7.1.3 審核本階段各類付款;

3.7.1.4 審核及處理施工綜合索賠事宜;

3.7.1.5 參與討論工程決算中的一些問(wèn)題;

3.7.1.6 編制投資控制總結(jié)報(bào)告。

3.7.2、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度控制：進(jìn)度和成本是相連的，進(jìn)度的緩慢直接影響成本的大小，進(jìn)度在項(xiàng)目體現(xiàn)為時(shí)間成本，進(jìn)度快，時(shí)間短，則成本小。進(jìn)度拖得越緩慢，資金占用的時(shí)間就越長(zhǎng)，成本也就越高。進(jìn)度控制應(yīng)從以下兩點(diǎn)著手：

3.7.2.1 編制本階段的進(jìn)度計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,必要時(shí)作調(diào)整;

3.7.2.2 提交各種進(jìn)度控制總結(jié)報(bào)告。

3.7.3、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的合同管理：合同是預(yù)結(jié)算的依據(jù)，也是索賠的解釋性文件。合同管理的好壞，直接影響成本的大小。合同管理應(yīng)該從以下方面著手：

3.7.3.1 進(jìn)行各類合同的跟蹤管理,并提供合同管理的各種報(bào)告;

3.7.3.2 處理有關(guān)工程索賠事宜,并處理合同糾紛;

3.7.3.3 處理合同中的未完事項(xiàng)。

3.7.4、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的信息管理：信息是無(wú)形價(jià)值，往往給項(xiàng)目增值，它是成本分析的必要文件，信息管控應(yīng)注重以下幾方面：

3.7.4.1 進(jìn)行各種工程信息的收集、整理和存檔;

3.7.4.2 提供種類工程項(xiàng)目管理報(bào)告;

3.7.4.3 督促項(xiàng)目實(shí)施單位整理工程技術(shù)資料;

3.7.4.4 組織提交竣工資料;

3.7.4.5 組織編制重要設(shè)施的使用及維護(hù)手冊(cè)。

3.7.5、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的組織與協(xié)調(diào)費(fèi)用管理

3.7.5.1 組織和協(xié)調(diào)參與工程建設(shè)各單位之間的關(guān)系的費(fèi)用控制

3.7.5.2 向各政府主管部門辦理各項(xiàng)投入使用事項(xiàng)費(fèi)用控制

3.7.6.物業(yè)人員培訓(xùn)的成本管理

3.7.7.剩余甲供材料物資的處置

3.7.8.組織各種儀式及活動(dòng)的成本管理

3.8.保修階段的成本管理

保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。

3.8.1.劃分責(zé)任界限：作好建筑物的使用說(shuō)明書和保修書，分清項(xiàng)目部、物業(yè)管理部和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任、費(fèi)用、范圍、期限，杜絕非項(xiàng)目部自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。

3.8.2.采取一次性扣留保修金：根據(jù)實(shí)際工程質(zhì)量，對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，合理預(yù)計(jì)可能發(fā)生的維修費(fèi)用，留足保修費(fèi)用。并做出保修計(jì)劃，以此作為保修費(fèi)用的控制依據(jù)。

3.8.3.嚴(yán)格工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收：“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)部門同時(shí)簽署；原則上提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修、賠償費(fèi)用不得超過(guò)5元/m2.

3.8.4.處理好遺留工程質(zhì)量問(wèn)題：凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。