在日常的學(xué)習(xí)、工作、生活中，肯定對各類范文都很熟悉吧。寫范文的時(shí)候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？以下是我為大家搜集的優(yōu)質(zhì)范文，僅供參考，一起來看看吧

房地產(chǎn)成本管理工作匯報(bào)材料 如何做好房地產(chǎn)成本管理工作篇一

有幸加入####團(tuán)隊(duì)，重回###大家庭倍感溫暖，通過一個(gè)月工作，體會良多！現(xiàn)將心得體會梳理如下以資分享并匯報(bào)：

一、個(gè)人對本公司經(jīng)營理念體會歸結(jié)為(可能淺薄但真誠，敬請賜教)： 宏大的企業(yè)發(fā)展前景；人性化領(lǐng)導(dǎo)管理風(fēng)格；

融眾家長的企業(yè)文化；嶄新廣闊的事業(yè)平臺。

自2013年4月15日進(jìn)入###公司，領(lǐng)悟公司高層領(lǐng)導(dǎo)的諄諄教誨，綜合請謚公司同仁的熱心解答，對本公司發(fā)展藍(lán)圖無限憧憬，公司發(fā)展契合國家城鎮(zhèn)化大政方針，坐擁雄厚資源和資本。令我雄心滿懷、斗志昂揚(yáng)。

公司高層領(lǐng)導(dǎo)平易近人，人性化管理，民主之風(fēng)盛行。有力、高效辦事方式深深感染并鞭策著我不斷提高工作質(zhì)量和效率。尤其感謝各位領(lǐng)導(dǎo)的人文關(guān)懷和大力支持。

公司團(tuán)隊(duì)人員來自五湖四海，人人展露各家企業(yè)文化所長，我認(rèn)為這正是公司深厚企業(yè)文化之大成，我深受熏陶并自愿參與融匯，成為大家庭普通一員，并為此而自豪。

唯有在企業(yè)的大發(fā)展前景下才能談起個(gè)人施展才華的舞臺。我公司正是個(gè)人大展才華的事業(yè)平臺。這也是我們每位員工的幸運(yùn)，也更要求我們要倍加珍惜此機(jī)遇。

二、個(gè)人對一個(gè)月的工作小結(jié)匯報(bào)如下：

本人深入##項(xiàng)目現(xiàn)場，成本管理、合同管理工作的現(xiàn)狀大大超出公司成本管理部團(tuán)隊(duì)建設(shè)步伐。成本管理部立足人員暫不足、任務(wù)量大的現(xiàn)實(shí)，采取合理規(guī)劃、加班加點(diǎn)、突出重點(diǎn)、各個(gè)擊破、保證質(zhì)量、力爭實(shí)效的策略，做到了保證重點(diǎn)、輻射全局、以有限資源克服公司成本管理的暫不足。主要做到：

1/

4合理規(guī)劃；突出重點(diǎn)；提高質(zhì)量與效率；

嚴(yán)控成本；規(guī)范合同；建開放學(xué)習(xí)團(tuán)隊(duì)。

1、我的工作以預(yù)先建章建制工作展開，規(guī)范管理工作。結(jié)合公司及###項(xiàng)目的實(shí)際情況，制訂《合同管理辦法》、《工程變更簽證管理辦法》、《成本管理部門及崗位職責(zé)》經(jīng)公司審批后嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。結(jié)合部門特點(diǎn)建立周報(bào)制度（層層周報(bào)制度，即負(fù)責(zé)人向分管副總每周匯報(bào)，團(tuán)隊(duì)成員向負(fù)責(zé)人每周匯報(bào)）、保密制度（建立保密級別，密級無：可內(nèi)外共享；密級a：公司內(nèi)員工；密級aa：公司內(nèi)中層管理者；密級aaa：公司內(nèi)決策層）、三級審核制度、信息管理制度（本部門全面推行無紙化信息管理），尤其強(qiáng)調(diào)了以完成工作任務(wù)為導(dǎo)向的作息制度（即不僅局限于日常作息時(shí)間工作，而是各成員以完成工作任務(wù)為目標(biāo)，根據(jù)需要采取如晚上、節(jié)假日自行安排加班），在日常工作自覺嚴(yán)格執(zhí)行。

2、根據(jù)##項(xiàng)目進(jìn)度工作重點(diǎn)，編制總體工作規(guī)劃和每周工作計(jì)劃，基于當(dāng)前工期緊，一切工作圍繞這一主題規(guī)劃和計(jì)劃優(yōu)先級。以滿足工期為第一要求，開展可能影響工期目標(biāo)的事件清查：清理出需設(shè)計(jì)的分部分項(xiàng)工程和需二次設(shè)計(jì)的分部分項(xiàng)工程；清理出需采購的材料、設(shè)備清單；清查設(shè)計(jì)圖紙存在可能影響工期的需要設(shè)計(jì)變更的分部分項(xiàng)工程或設(shè)計(jì)錯(cuò)誤及不宜實(shí)施事項(xiàng)。并綜合權(quán)衡其性質(zhì)，評估是否處于進(jìn)度關(guān)鍵線路上，從而判斷其工作優(yōu)先級。最終按確定之優(yōu)先級合理規(guī)劃和計(jì)劃工作，并在工作中切實(shí)實(shí)施完成。

（一）、日常成本控制是重點(diǎn)。我們以當(dāng)前合同價(jià)控制為重點(diǎn)，保障公司合法利益，力爭維護(hù)公司合法利益最大化。成本控制常抓不懈，做好成本預(yù)測、監(jiān)督、控制、評估工作。

1、評估已簽訂合同價(jià)的審查工作，并實(shí)時(shí)提出預(yù)警及處理方案，評估設(shè)計(jì)文件，對其中技術(shù)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，為公司決策層建言獻(xiàn)策，做到事前控制成本。

2、現(xiàn)場密切跟蹤工程變更、現(xiàn)場簽證事件產(chǎn)生、發(fā)展、完成過程，并拍照取證收集相關(guān)信息資料，開展全方位、全內(nèi)容經(jīng)濟(jì)調(diào)查研究，合理處理質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)三者關(guān)系，及時(shí)、準(zhǔn)確、有效、在控管理。做到事中控制成本。

3、開展全過程造價(jià)控制，尤其結(jié)算、支付管理工作。做到事后控制成本。

4、控制材料、設(shè)備價(jià)格管理，準(zhǔn)確計(jì)算、合理評估報(bào)價(jià)，正確研判嚴(yán)格執(zhí)行公司定價(jià)程序。

（二）、合同管理力求規(guī)范，注重收集整合公司全員合同管理意識，開展合同評估、交底、合同履行全過程監(jiān)控、合同評價(jià)等工作。合理規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，并實(shí)時(shí)警示。

（三）、培養(yǎng)后備人才。成本管理是公司經(jīng)營的核心，人才是第一生產(chǎn)要素。基于人力資源嚴(yán)重不足，將采取內(nèi)部強(qiáng)訓(xùn)，鍛造隊(duì)伍，以便以后向項(xiàng)目部輸送德才兼?zhèn)湓靸r(jià)人才。構(gòu)架開放性、學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)。

三、

1、資源方面，如計(jì)價(jià)定額文件、荊門造價(jià)信息征訂，安裝造價(jià)人員招聘等

2、最終要外委審計(jì)工作時(shí),建議前期確定###項(xiàng)目審計(jì)單位，在不增加任何費(fèi)用情況下可早期服務(wù)于本項(xiàng)目實(shí)施。

四、建議公司進(jìn)一步管理制度化，并行文以便我們遵守并按章辦事。

總之，成本管理部將在公司強(qiáng)有領(lǐng)導(dǎo)下，不斷深挖潛能，開拓工作，力爭做好以下主要工作：

1、服務(wù)工作：為公司決策提供經(jīng)濟(jì)分析；為項(xiàng)目部及相關(guān)職能部門提供及時(shí)優(yōu)

質(zhì)服務(wù)。

2、招標(biāo)采購工作：督導(dǎo)提升人員業(yè)務(wù)技術(shù)能力，倡導(dǎo)創(chuàng)造性工作。

3、工程預(yù)結(jié)算工作：推動跟蹤審核、多級審核程序，全面推行電算化，做到精益求精。

4、成本核算工作：做到定額與市場的強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，加強(qiáng)市場經(jīng)濟(jì)調(diào)查分析。

5、結(jié)算編制審核工作：立足本企業(yè)利益，公平合理，嚴(yán)格審核制度，堅(jiān)定不移維護(hù)公司利益。

6、竣工決算審核工作：做到客觀公正、公平合理，追求合法效益最大化。

7、考核后評價(jià)工作：

總結(jié)

8、加強(qiáng)學(xué)習(xí)、培養(yǎng)人才：不斷學(xué)習(xí)新知識、新經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮傳、幫、帶作用，力爭帶出過硬的造價(jià)管理團(tuán)隊(duì)，為公司的發(fā)展培養(yǎng)一流的后備隊(duì)伍。

二o一三年九月十九日 附件：

1、周報(bào)20130817

2、周報(bào)20130810

3、周報(bào)2013080

34、周報(bào)20130926

5、周報(bào)20130919

附件

房地產(chǎn)成本管理工作匯報(bào)材料 如何做好房地產(chǎn)成本管理工作篇二

成本管理培訓(xùn)

第一部分、成本體系建設(shè)

1、成本體系建設(shè)的必要性（立憲、規(guī)范）案例：萬達(dá)成本制度的建立

2、對萬達(dá)成本管理中的幾個(gè)重點(diǎn)體系的介紹

2.1、招評標(biāo)管理

招標(biāo)層級分類：

一、二類、地方類招標(biāo)合格供方品牌庫（實(shí)例）

招標(biāo)文件范本（實(shí)例）

綜合評標(biāo)法（實(shí)例）

評標(biāo)模板（實(shí)例）

2.2結(jié)算管理

對施工單位的約束

對結(jié)算成果差異的處理措施

2.3獎懲細(xì)則

處罰法則

2.4案例分析：上海萬達(dá)某廣場復(fù)盤招標(biāo)及結(jié)算分析

第二部分、前期成本測算

3、前期成本測算的重要性

對業(yè)態(tài)的合理選擇

了解盈利水平，賺多少

了解現(xiàn)金流水平

4、前期成本測算模版（實(shí)例）

標(biāo)桿企業(yè)成本測算表

標(biāo)桿企業(yè)成本測算表組成講解

5、如何進(jìn)行前期成本測算

5.1前期成本測算介入的時(shí)間點(diǎn)

拿地和概念設(shè)計(jì)任務(wù)書下達(dá)前

深化設(shè)計(jì)出施工圖前

5.2成本與相關(guān)部分的配合成本與設(shè)計(jì)的配合；

成本與工程的配合；

成本與開發(fā)部的配合；

成本與營銷部的配合；

成本與招商部的配合；

成本與項(xiàng)目發(fā)展部的配合；

成本與財(cái)務(wù)部的配合。

5.3案例：

上海萬達(dá)某廣場成本的測算；

?？谀吵邔禹?xiàng)目成本的測算。

第三部分、動態(tài)成本的控制

6、成本超支預(yù)警及處理

成本超支的操作要點(diǎn)

成本超支的處理流程

7、實(shí)例分析動態(tài)成本的編制辦法

實(shí)例1：上海江橋萬達(dá)廣場的動態(tài)成本編制

實(shí)例2：上海周浦萬達(dá)廣場的結(jié)算復(fù)核編制

第四部分、拆遷補(bǔ)償成本

8、實(shí)例分析拆遷補(bǔ)償成本的編制辦法

實(shí)例1：北京某大型拆遷項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償成本的投標(biāo)文件實(shí)例2：深圳某拆遷項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償成本的編制

9、實(shí)例分析拆遷補(bǔ)償合同的編制要點(diǎn)

實(shí)例1：深圳某拆遷項(xiàng)目的合同要點(diǎn)分析

房地產(chǎn)成本管理工作匯報(bào)材料 如何做好房地產(chǎn)成本管理工作篇三

房地產(chǎn)成本管理

房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，成本管理——是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過程，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。

一、資源計(jì)劃編制

它的輸入是；工作分解結(jié)構(gòu)、歷史信息、范圍說明、資源庫描述、組織方針、活動歷時(shí)估算。工作分解結(jié)構(gòu)（wbs）：項(xiàng)目的階段可提交的一個(gè)或幾個(gè)可交付成果，這個(gè)成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性，如可行性研究報(bào)告是可行性研究階段的一個(gè)可交付成果，這個(gè)成果的質(zhì)量特性是報(bào)告的格式要符合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目政府審查的格式要求，所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致，報(bào)告的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)是調(diào)查得來的、真實(shí)的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分析的方法是科學(xué)的、合理的，得出的結(jié)論是經(jīng)定性、定量分析的有說服力的，結(jié)論對后續(xù)工作如項(xiàng)目策劃、定位有指導(dǎo)性意義，是真正的可行性研究報(bào)告而非可批性研究報(bào)告，數(shù)量特性是一份；再如地勘報(bào)告是地質(zhì)勘察階段的一個(gè)可交付成果，這個(gè)成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報(bào)告中要準(zhǔn)確地描述擬開發(fā)地快的地質(zhì)狀態(tài)（覆蓋土厚度、巖層走向及相應(yīng)力學(xué)特征），它的數(shù)量特征是鉆孔深度和總進(jìn)尺（米），抵制報(bào)告得出的結(jié)論必須能指導(dǎo)后續(xù)的施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。工作分解結(jié)構(gòu)（wbs）就類似于我們經(jīng)常遇到的分部分項(xiàng)工程及統(tǒng)計(jì)相關(guān)工程量。只不過我們未將質(zhì)量特性在統(tǒng)計(jì)工程量時(shí)考慮這一要素，而是分離在施工組織設(shè)計(jì)的質(zhì)量專題里。

歷史信息：開發(fā)商從已開發(fā)的項(xiàng)目中總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)（文檔化的）、從別的開發(fā)商或別的項(xiàng)目得到的相關(guān)信息、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員的相關(guān)知識（由于受主觀影響，不是很可靠）。

范圍說明：擬開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目論證、擬開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品（業(yè)態(tài)、規(guī)模）、項(xiàng)目目標(biāo)（質(zhì)量、進(jìn)度、成本、范圍管理等）。

資源庫描述：能為本項(xiàng)目提供咨詢服務(wù)的可行性研究單位、開發(fā)產(chǎn)品的策劃單位。項(xiàng)目所在地的資源狀況，當(dāng)?shù)氐牡夭乃?、砂石、鋼材等儲量、運(yùn)距、單價(jià)、質(zhì)量狀況，能承擔(dān)本項(xiàng)目的施工隊(duì)伍狀況、施工機(jī)械狀況等。

組織方針：開發(fā)商對擬開發(fā)項(xiàng)目在可行性研究、項(xiàng)目策劃、營銷等是自己組織實(shí)施還是委托給具有相應(yīng)資格的咨詢服務(wù)部單位；在建設(shè)實(shí)施過程中是自建還是承包給相應(yīng)資質(zhì)的承包商；在材料供應(yīng)上是采取甲供料還是乙供等。

活動歷時(shí)估算：完成可交付成果所需要的時(shí)間，如可行性研究需2個(gè)月，產(chǎn)品策劃需3個(gè)月、地質(zhì)勘察需2個(gè)月和相應(yīng)完成時(shí)段等。

上述這些都屬于成本管理中資源計(jì)劃編制的輸入。怎樣才能由上述輸入變?yōu)檩敵瞿?？現(xiàn)代項(xiàng)目管理提出了相應(yīng)的解決辦法，其辦法是：組織相應(yīng)專家確定，也就是我們在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代所采取的工料分析，分析出開發(fā)項(xiàng)目每一階段所需用的人工、材料和機(jī)械設(shè)備。同時(shí)要考慮備選方案以保證供應(yīng)。資源計(jì)劃編制的輸出：資源需求計(jì)劃資源需求計(jì)劃這實(shí)際上就是我們在20多年前在承接新工程后，在新工程開始時(shí)，計(jì)劃處或科提出的三大計(jì)劃即材料需用計(jì)劃、勞動力（包括腦力勞動者）需用計(jì)劃、機(jī)械設(shè)備需用計(jì)劃。只不過當(dāng)時(shí)作出的計(jì)劃與工程的其他目標(biāo)沒有掛鉤，這就形成了內(nèi)部溝通不暢。而現(xiàn)代項(xiàng)目管理主張從工程一開始就將項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)所有資源進(jìn)行整合，在提材料需求計(jì)劃時(shí)，就將質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和項(xiàng)目產(chǎn)品目標(biāo)貫穿其中，這就為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)創(chuàng)造了條件。

二、成本估算

它的輸入是：工作分解結(jié)構(gòu)（wbs）、資源需求、資源單價(jià)、活動歷時(shí)估算、帳目表。

資源需求：就是資源計(jì)劃編制的輸出，包括人力、材料、設(shè)備三大需求，關(guān)鍵的是這三大需求要與工作分解結(jié)構(gòu)可交付成果相對應(yīng)。

資源單價(jià)：就是項(xiàng)目開發(fā)所需各種資源的當(dāng)?shù)貑挝粌r(jià)格。如鋼材x元/噸，人工x元/天，可行性研究報(bào)告xx萬元/個(gè)，等。

活動歷時(shí)估算：完成一項(xiàng)可交付成果需要有哪些活動，每項(xiàng)活動歷時(shí)是多長。要專門按可交付成果進(jìn)行活動定義、活動排序、活動歷時(shí)估算。

帳目表：對帳目成本進(jìn)行分類（如人工、日常用品、材料）監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。它基于開發(fā)商的會計(jì)科目表。

有了上述基本資料，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段，分別使用不同的方法進(jìn)行估算。如項(xiàng)目在可行性研究階段，則采用類似估算法；在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法；在施工圖階段則采用字下而上估算法。由于估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時(shí)間耗費(fèi)。這根據(jù)工程進(jìn)展的需要所決定。

根據(jù)上述估算結(jié)果，可以得出成本管理計(jì)劃、詳細(xì)依據(jù)、成本估算.成本管理計(jì)劃：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從可行性階段的→項(xiàng)目策劃定位→規(guī)劃方案設(shè)計(jì)→施工圖設(shè)計(jì)→項(xiàng)目建設(shè)→項(xiàng)目驗(yàn)收等幾個(gè)階段，其項(xiàng)目定義是一個(gè)漸進(jìn)明細(xì)的過程，因此開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)成本也是不斷接近實(shí)際成本的過程，成本管理計(jì)劃就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目的各個(gè)生命周期管理成本的變化。

詳細(xì)依據(jù)：在作開發(fā)項(xiàng)目估算時(shí)所用的假設(shè)和假定，假設(shè)和假定的理解就是我們傳統(tǒng)的編制工程預(yù)算、進(jìn)度計(jì)劃經(jīng)常寫的編制說明或編制依據(jù)。

成本估算：完成開發(fā)項(xiàng)目諸活動需要資源可能成本的定量估算。隨著項(xiàng)目定義的不斷明細(xì)、在市場經(jīng)濟(jì)條件下資源價(jià)格的變化，其估算是一個(gè)動態(tài)的。

三、成本預(yù)算

成本預(yù)算的輸入是：成本估算、工作分解結(jié)構(gòu)（wbs）、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。

成本估算：前面已作介紹。

工作分解結(jié)構(gòu)（wbs）：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果，這里所用的wbs與估算所用的wbs是一致的。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，不論估算還是預(yù)算，開發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果的本質(zhì)是一致的，并不因?yàn)轫?xiàng)目在其生命周期中所處的階段不同，其成果在不斷變化。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，這種情況屢屢發(fā)生，如在可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開發(fā)，在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風(fēng)格高檔別墅，在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí)又作成異域風(fēng)情特色的社區(qū)。本人并不認(rèn)為這種不斷改變可交付成果是一種進(jìn)步，實(shí)際上是一種瞎折騰。造成這種情況是開發(fā)商尋找作可行性研究的人不合格、或開發(fā)商組織前期工作的人水平太低自己心中無數(shù)。像這種不斷變換項(xiàng)目可交付成果，成本就無法預(yù)算。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃：按開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，按可交付成果的時(shí)間節(jié)點(diǎn)編制出來的進(jìn)度計(jì)劃安排。根據(jù)上述輸入，再利用成本估算的類比法、參數(shù)模型法、自下而上估算法和計(jì)算機(jī)模型等工具和技術(shù)編制成本預(yù)算。

成本預(yù)算：就是將成本估算分配在各項(xiàng)工作上，它同時(shí)與進(jìn)度計(jì)劃相匹配，從而形成形成成本基準(zhǔn)計(jì)劃。成本基準(zhǔn)計(jì)劃通過一定的程序批準(zhǔn)，如有變更必須通過成本變更控制系統(tǒng)進(jìn)行間歇式的變更。這就保證了成本基準(zhǔn)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。以此基準(zhǔn)計(jì)劃對后來開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)

施過程中的實(shí)際成本和計(jì)劃成本進(jìn)行比較，從而可以檢測項(xiàng)目的成本績效和進(jìn)度績效。

四、成本控制

它的輸入是：成本基準(zhǔn)計(jì)劃、績效報(bào)告、變更申請、成本管理計(jì)劃。

績效報(bào)告：開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作過程中，隨時(shí)掌握的實(shí)際情況而編寫的狀態(tài)報(bào)告、進(jìn)度報(bào)告和發(fā)展趨勢。

變更申請：導(dǎo)致項(xiàng)目成本變化的因素很多，開發(fā)范圍發(fā)生變更（增大或縮?。?，必須引起成本的變化；時(shí)間的巨大調(diào)整，會引起成本的變化；項(xiàng)目出現(xiàn)重大事故會引起成本的變化；關(guān)鍵人員調(diào)整會引起成本變化等。這些成本變化必須通過一定程序?qū)?xiàng)目估算和項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。成本的變化必須通過書面形式來完成。

對上述引起成本變化，首先必須通過一定的程序?qū)ψ兏暾堖M(jìn)行處理，核實(shí)變更的合理性，核實(shí)的過程就是績效測量。測量結(jié)果確實(shí)需要變更，那么還要重新補(bǔ)充編制成本估算，其編制的方法可以按常規(guī)計(jì)算或用計(jì)算機(jī)輔助工具。

經(jīng)過上述過程，我們會得出修訂后的成本估算和更新的預(yù)算。在開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行過程中，根據(jù)已花費(fèi)的實(shí)際成本，根據(jù)項(xiàng)目的績效報(bào)告，可以預(yù)測項(xiàng)目到完成究竟需要多少成本，這樣作出開發(fā)項(xiàng)目的完工估算。

在項(xiàng)目實(shí)施過程中，對發(fā)生成本變更的原因要深入分析，不能被動的變更成本，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和企業(yè)本身的財(cái)務(wù)狀況，要主動的采取糾正措施，或調(diào)整范圍或改變資源條件或重新協(xié)調(diào)進(jìn)度、成本、質(zhì)量的三者關(guān)系。

房地產(chǎn)成本的組成1、土地費(fèi)用

土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。

2、前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

3、建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。

4、市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。

5、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。

6、貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

7、稅費(fèi)

稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

8、其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。

成本管理系統(tǒng)

期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的高利潤，一般都不是十分的關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。

要加強(qiáng)成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識積累，第三個(gè)層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。

成本管理的流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行管理。成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對開發(fā)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗(yàn)的傳承，從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。

一、目標(biāo)成本管理體系

所謂目標(biāo)成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃，目標(biāo)成本是項(xiàng)目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測算，做到花錢明明白白。事實(shí)上，如果有好的方法和成本數(shù)據(jù)的積累，建立目標(biāo)成本的并不難。

在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。在可研階段要進(jìn)行成本的估算，這個(gè)時(shí)候主要是對投資的可行性進(jìn)行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標(biāo)成本開始逐漸的準(zhǔn)備和細(xì)化，到主體工程施工圖預(yù)算確定后形成最后定稿的版本。

從流程上講，建立目標(biāo)成本首先應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)利潤要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗(yàn)，測算項(xiàng)目的單方建筑安裝成本。然后根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)上述步驟。

這個(gè)過程關(guān)鍵是目標(biāo)成本的市場化，由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點(diǎn)是要隨時(shí)了解市場，同時(shí)成本的測算一定要與項(xiàng)目的定位檔次相匹配。由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本，因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點(diǎn)。

二、責(zé)任成本管理體系

目標(biāo)成本制訂以后一定要將成本逐項(xiàng)分解到部門，并建立控制的標(biāo)準(zhǔn)。

在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。對多個(gè)部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。

從項(xiàng)目成本的構(gòu)成看，一般包括土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本，每一個(gè)子項(xiàng)均可以找到責(zé)任部門。

目標(biāo)成本分解后還需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本責(zé)任必須納入績效考核的范疇。

三、動態(tài)成本管理體系

由于市場是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對整個(gè)成本進(jìn)行過程上的動態(tài)管理，而要進(jìn)行有效的動態(tài)管理，必須建立詳細(xì)的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控。

首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ)。

其次要確保所有的變更能夠得到及時(shí)的管理，包括設(shè)計(jì)變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計(jì)變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴(yán)格執(zhí)行是基本的保障

還必須在各階段對動態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。

四、項(xiàng)目后評估體系

提高成本預(yù)測的準(zhǔn)確性是成本管理的難點(diǎn)之一，方法之一是通過后評估來改進(jìn)，同時(shí)可以提高成本管理的有效性，因此在項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行項(xiàng)目的后評估，主要從以下幾方面評價(jià)：l 比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測成本差異（評價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測的準(zhǔn)確、合理性）

l 對比項(xiàng)目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異（評價(jià)成本管理工作的有效性）

l 分析各期《項(xiàng)目動態(tài)成本分析報(bào)告》（評價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性）

l 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響

l 考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價(jià)材料成本的合理性）

以上四個(gè)體系是成本管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)管理框架，要完善房地產(chǎn)的成本管理，必須先從建立上述基礎(chǔ)管理體系開始，逐步積累成本控制的經(jīng)驗(yàn)和完善成本信息數(shù)據(jù)庫，從而有效的控制成本。

房地產(chǎn)成本管理工作匯報(bào)材料 如何做好房地產(chǎn)成本管理工作篇四

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

一、明確項(xiàng)目成本管理基本概念

項(xiàng)目成本管理：是指預(yù)測和管理項(xiàng)目成本，它包括設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的成本管理、設(shè)計(jì)階段的成本管理、招投標(biāo)階段的成本管理、施工前準(zhǔn)備階段的成本管理、施工過程階段的成本管理、竣工結(jié)算階段的成本管理、動用前準(zhǔn)備階段的成本管理、保修服務(wù)階段的成本管理等。

二、項(xiàng)目成本管理的原則

2.1.“先算后干”、“先控制后開支”的原則：項(xiàng)目開展后先組織項(xiàng)目工程組、預(yù)算組、財(cái)務(wù)組對項(xiàng)目各項(xiàng)任務(wù)進(jìn)行分解、計(jì)算出出各項(xiàng)開支，進(jìn)行有組織有計(jì)劃地控制與支出。

2.2.“成本--效益”原則 ：我部還在保障工程安全，提高工程質(zhì)量的前提下，將好的思路建議設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)、改善施工工藝，尋求新的開拓。

2.3.具體問題具體分析的原則 ：我部將成本管理與控制系統(tǒng)個(gè)別化對待，并根據(jù)我部項(xiàng)目成本的實(shí)際情況，不斷完善和吸取其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，加上自己的管理概念，來進(jìn)行成本控制。

2.4.領(lǐng)導(dǎo)重視和全員參與的原則 ：我部成本管理由項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭，強(qiáng)化成本控制意識和團(tuán)隊(duì)合作精神，組織全員參與，充分發(fā)揮成本控制的積極作用。

2.5.全程全面成本管理與控制的原則：我部將貫穿于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工前準(zhǔn)備階段、施工過程階段、竣工結(jié)算階段、動用前準(zhǔn)備階段、保修服務(wù)階段等項(xiàng)目的全過程成本管理與控制。

2.6.時(shí)間成本管理原則：f2-4項(xiàng)目投資大，珠江新城又位于新中軸線，最新?lián)屨夹率袌?，給集團(tuán)帶來的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是很大的。我部制定的f2-4主體工程趕工方案，促進(jìn)項(xiàng)目提前完成，不僅可使項(xiàng)目降低了積壓資金的貸款利息和風(fēng)險(xiǎn)，而且給集團(tuán)未來增加了很大的效益。

三、項(xiàng)目成本管理的具體操作方法

3.1.設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的成本管理

3.1.1.項(xiàng)目成本的管理與控制：合理安排工作、節(jié)約項(xiàng)目辦公費(fèi)、管理費(fèi)及集團(tuán)各相關(guān)部門用于本項(xiàng)目的活動經(jīng)費(fèi)等各種開支。它貫穿了從項(xiàng)目的開始到結(jié)束，是一個(gè)重要的管理階段，也一直是一個(gè)容易忽視的環(huán)節(jié)。其把控點(diǎn)為：

3.1.1.1活動費(fèi)的控制：項(xiàng)目總經(jīng)理在集團(tuán)會議上提議對于集團(tuán)開發(fā)部、投研中心、合約部、質(zhì)安部、預(yù)結(jié)算部、成本管理部等為代表公司進(jìn)行相關(guān)日常工作維護(hù)需要開銷或接待的費(fèi)用，若與項(xiàng)目部有關(guān)的，應(yīng)預(yù)先通知我部項(xiàng)目總經(jīng)理，我部項(xiàng)目總經(jīng)理則安排一名項(xiàng)目人員在場共同接待。以便項(xiàng)目總經(jīng)理能夠全面地掌控項(xiàng)目成本，進(jìn)行有計(jì)劃、有組織的開支。

3.1.1.2.辦公費(fèi)的控制：項(xiàng)目會議決定對項(xiàng)目辦公文具、紙張進(jìn)行定量限制，并倡導(dǎo)雙面使用、oa辦公、建立共享文檔、若無必要發(fā)文且能夠溝通解決事情的，盡量不發(fā)文等措施。

3.1.1.3.圖紙數(shù)量的控制：項(xiàng)目會議決定對圖紙采用分批使用的原則，并將圖紙分類裝訂成冊，放于公共看圖平臺，實(shí)現(xiàn)工程組跟預(yù)算組共用，滿足招標(biāo)和施工的需要，減少曬圖費(fèi)用。

3.1.1.4.對項(xiàng)目成員的管理：

3.1.1.4.1.項(xiàng)目成員的素質(zhì)建設(shè)：由項(xiàng)目總經(jīng)理為導(dǎo)師，經(jīng)常對項(xiàng)目管理人員進(jìn)行管理方式方法、行文潤筆、待人接物、工作流程、工程規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高項(xiàng)目成員業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，著重解決好項(xiàng)目管理人員成本管理的理念和方法問題。

3.1.1.4.2.對項(xiàng)目成員的合理運(yùn)用:我部根據(jù)項(xiàng)目各工程大小和工程難易程度等因素，并結(jié)合項(xiàng)目構(gòu)架，突破專業(yè)界限和職責(zé)范圍，項(xiàng)目各人員相互學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短，人人兼管，彌補(bǔ)項(xiàng)目人員缺少的、專業(yè)不全的缺陷，減少了人力成本。

3.1.2.進(jìn)行項(xiàng)目成本分析定位： f2-4根據(jù)項(xiàng)目總投資組織內(nèi)部專題會議，分析出整個(gè)項(xiàng)目的合同組成量，并將合同按專業(yè)來劃分管控，由項(xiàng)目專業(yè)工程師專人跟蹤控制其全過程，具體方法為：

3.1.2.1.將合同按已簽訂的和未簽訂的合同來劃分工作方法。已簽訂的合同由該專業(yè)責(zé)任工程師負(fù)責(zé)管理監(jiān)控實(shí)施。對尚未簽訂的合同，由該專業(yè)責(zé)任工程師負(fù)責(zé)跟進(jìn)簽訂合同的進(jìn)度，直至合同簽訂后，合同的義務(wù)被履行完成止。

3.1.2.2.特殊工程特別對待：f2-4項(xiàng)目比較大，也特殊，目前有的合同正在履行合同義務(wù)，有的合同正在招標(biāo)，有的還處于設(shè)計(jì)階段，對于此類的工程的成本管理，項(xiàng)目還是本著按工程專業(yè)劃分，由該專業(yè)責(zé)任工程師一跟到底原則。

3.1.2.3.分合同的輕重緩急：根據(jù)集團(tuán)營運(yùn)計(jì)劃，區(qū)分項(xiàng)目哪些部分可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值或者提高項(xiàng)目收益的功能, 哪些屬于關(guān)鍵線工作的，或者是工作嚴(yán)重滯后的，項(xiàng)目則列重點(diǎn)對待；列重點(diǎn)控制進(jìn)度，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)間成本控制。

3.1.3.編制項(xiàng)目資金計(jì)劃：編制項(xiàng)目成本計(jì)劃分以下幾個(gè)步驟：

3.1.3.1.編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃：根據(jù)項(xiàng)目投資建設(shè)周期，以建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間為起點(diǎn)，倒排各工程的起始時(shí)間，并結(jié)合各工程的實(shí)際工作量來編制。

3.1.3.2.進(jìn)行項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃交底：項(xiàng)目組織專題會議討論研究項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，分析目前項(xiàng)目實(shí)際工程狀況和工程的難易度，對進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行交底，落到實(shí)處，形成有效文件，以確保項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

3.1.3.3.編制項(xiàng)目資金計(jì)劃：根據(jù)已確認(rèn)的項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，并結(jié)合項(xiàng)目的各工程實(shí)際情況和合同來編制。以確保資金有效利用。

3.1.4.資金占用成本的管理與控制：按合同約定的條款、時(shí)間、合理合法地支付預(yù)付款、進(jìn)度款，使項(xiàng)目占用資金及其利率減到最低。

3.2.招投標(biāo)階段的成本管理

3.2.1注重資料的收集和整理：有了準(zhǔn)確的資料和信息，通過計(jì)算、分析、評估，才能準(zhǔn)確得出工程造價(jià)，正確地選擇優(yōu)秀的中標(biāo)單位。需要收集的資料有：

3.2.1.1.注重優(yōu)秀供選中標(biāo)單位的積累：項(xiàng)目向資源管理部要供選設(shè)計(jì)單位名錄、供選監(jiān)理單位名錄、供選施工單位名錄、供選材料供應(yīng)商名錄等，結(jié)合項(xiàng)目各工程師積累在腦海中對其的印象，可在評標(biāo)活動中做主觀評價(jià)。

3.2.1.2.注重各種信息庫收集：項(xiàng)目要求預(yù)算組收集各種建筑材料的市場信息價(jià)格、材料廠商價(jià)格，建立材料信息庫。以便評價(jià)項(xiàng)目小型的經(jīng)濟(jì)標(biāo)和簽證、索賠用。

3.2.1.3.注重整理出各類工程的單位造價(jià)表：項(xiàng)目要求預(yù)算組將集團(tuán)已完工程及已簽合同的工程整理成表，計(jì)算出單位造價(jià)，以便我部進(jìn)行樣板房、零星工程、尚未簽訂合同的工程進(jìn)行投資估算和編制資金計(jì)劃。

3.2.1.4.注重省地市頒發(fā)的建設(shè)工程法律法規(guī)等的收集：項(xiàng)目要求預(yù)算組收集各地市區(qū)建設(shè)委頒發(fā)的計(jì)價(jià)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)取稅標(biāo)準(zhǔn)等。以便評價(jià)項(xiàng)目小型的經(jīng)濟(jì)標(biāo)和簽證、索賠用。有的這類資料，我們就可以做到有法可依地進(jìn)行項(xiàng)目成本管理了。

3.2.2.對招標(biāo)文件進(jìn)行修改：找出招標(biāo)文件中語句、條款、范圍、技術(shù)要求、合同工期、合同經(jīng)濟(jì)錯(cuò)誤或容易讓人鉆空子的地方，進(jìn)行修改。項(xiàng)目工程組側(cè)重于對工程范圍、合同工期的修改，項(xiàng)目預(yù)算組側(cè)重于合同經(jīng)濟(jì)條款的修改。

3.2.3.認(rèn)真評標(biāo)：對投標(biāo)文件的語句、方案、組織設(shè)計(jì)、承諾書、合同工期、合同經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析評比，評比時(shí)，項(xiàng)目工程組側(cè)重于對技術(shù)標(biāo)的評比，項(xiàng)目預(yù)算組側(cè)重于商務(wù)標(biāo)的評比。主要控制以下幾方面：

3.2.3.1優(yōu)先選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)單位：在保證設(shè)計(jì)方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟(jì)合理性及使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好設(shè)計(jì)單位，使設(shè)計(jì)階段投資費(fèi)用控制到最低。

3.2.3.2優(yōu)先選擇最優(yōu)的監(jiān)理單位：優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、盡職責(zé)的、信譽(yù)好的、監(jiān)理方案最經(jīng)濟(jì)合理的監(jiān)理單位，使監(jiān)理投資費(fèi)用控制到最低。

3.2.3.3優(yōu)先選擇最優(yōu)的施工單位：在保證施工方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟(jì)合理性、滿足施工工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好、工期最短的、費(fèi)用最低的施工單位，使施工階段投資費(fèi)用控制到最低。

3.2.3.4優(yōu)先選擇最優(yōu)的材料供應(yīng)商：在保證產(chǎn)品有營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、合格證、檢驗(yàn)報(bào)告且能夠滿足建設(shè)工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好、排產(chǎn)工期短的、報(bào)價(jià)最低的材料供應(yīng)商，使建設(shè)成本控制到最低。

3.2.4.對招投標(biāo)的進(jìn)度控制：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，排查跟進(jìn)招標(biāo)、開標(biāo)、確定單位及投標(biāo)單位進(jìn)場的時(shí)間是否合理，是否滿足項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行分析調(diào)控，通過提醒、預(yù)警并協(xié)作合約部按總進(jìn)度計(jì)劃完成招標(biāo)任務(wù)。

3.3.設(shè)計(jì)階段的成本管理：

3.3.1.對設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行把控：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，排查跟進(jìn)設(shè)計(jì)出圖的時(shí)間是否滿足設(shè)計(jì)合同工期，各階段設(shè)計(jì)進(jìn)度是否跟設(shè)計(jì)合同節(jié)點(diǎn)工期吻合。

3.3.2.跟進(jìn)設(shè)計(jì)圖審查進(jìn)度：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，通過提醒、預(yù)警并協(xié)作投研中心督促審圖單位在合理的時(shí)間里完成圖紙審查工作，以滿足項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃要求，實(shí)現(xiàn)時(shí)間成本的價(jià)值。

3.4.施工準(zhǔn)備階段的成本管理

項(xiàng)目建設(shè)確定以后,控制好初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)階段,基本上就控制了資源消耗規(guī)模和品質(zhì),這也是我們常說的成本事前控制。為此,要把握以下幾點(diǎn):

3.4.1.做好圖紙的收發(fā)與登記：項(xiàng)目規(guī)定資料員一定要做好圖紙的收發(fā)時(shí)間、數(shù)量、版本、收發(fā)人等登記工作，并及時(shí)通知項(xiàng)目專業(yè)主管工程師，以防圖紙遺失和便于專業(yè)主管工程師開展下部工作。專業(yè)主管工程師則組織圖紙會審、下達(dá)招標(biāo)任務(wù)書和做好圖紙發(fā)放處理任務(wù)單，以明確相關(guān)部門需要協(xié)作的工作。

3.4.2.加大工程師看圖紙的力度，及時(shí)糾錯(cuò)：項(xiàng)目規(guī)定各工程師每日必須找出一個(gè)設(shè)計(jì)存在的錯(cuò)誤或者遺漏等問題出來，提請?jiān)O(shè)計(jì)院在施工前糾錯(cuò)或者補(bǔ)圖，避免因錯(cuò)誤引起工程拆改等二次投入。

3.4.3.密切關(guān)注建筑使用功能與設(shè)計(jì)使用的差異：項(xiàng)目規(guī)定各專業(yè)主管工程師積極跟營運(yùn)、投研起得聯(lián)系，密切關(guān)注建筑實(shí)際使用功能可能會發(fā)生的變化，或者原設(shè)計(jì)本身跟使用功能不相符，力求在未施工前及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問題，提前糾正，以此來降低工程成本。

3.4.4.對合同管控：項(xiàng)目規(guī)定各工程師每日必須認(rèn)真仔細(xì)解讀合同條款、施工范圍、計(jì)價(jià)原則，找出一個(gè)合同存在的問題出來，抓好合同管理的攻與守，在合同執(zhí)行期間密切注意合同的進(jìn)展效果，以防止被對方索賠。

3.5.施工過程階段的成本管理

項(xiàng)目施工階段成本管理是施工項(xiàng)目全過程控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此，應(yīng)認(rèn)真分析、對待項(xiàng)目施工過程中的技術(shù)問題和經(jīng)濟(jì)問題，用一套切實(shí)可行的辦法，最大限度控制項(xiàng)目成本，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

3.5.1.工程文檔的管理：項(xiàng)目要求資料員做好合同、合同協(xié)議、經(jīng)常性的工地會議紀(jì)要、工作聯(lián)系單、簽證單、變更單、技術(shù)核定單、圖紙會審紀(jì)要、施工方案、請款單、圖紙等日常性管理工作，這些作為合同內(nèi)容的一種延伸和解釋，必須完整保存，同時(shí)建立檔案和管理臺賬，以便查閱。

3.5.2.對工程變更進(jìn)行跟蹤分析：因f2-4項(xiàng)目施工圖版本多，項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師必須核查設(shè)計(jì)變更收發(fā)時(shí)間、版本、圖紙變更內(nèi)容是否跟原施工圖相符合，并核出變更跟原圖紙存在有多大的差異性，作判斷有無變更的必要，預(yù)算組則對其變更估算出造價(jià)的增減值，并根據(jù)施工現(xiàn)狀，判斷變更下發(fā)的時(shí)間在施工前還是施工后，若在施工前下發(fā)，則不引起二次投入。若施工后下發(fā)的變更，則做好該施工節(jié)點(diǎn)的同期記錄，計(jì)量引起的損失，是否要追究設(shè)計(jì)責(zé)任并備案。集團(tuán)規(guī)定委托、指令、變更、簽證發(fā)放、審批規(guī)范化，直接委托造價(jià)不大于目標(biāo)成本的10%。

3.5.3.對施工方案比選：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師對施工過程中的各個(gè)階段的施工方案進(jìn)行比選，應(yīng)用價(jià)值工程等方法對項(xiàng)目做多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，從而達(dá)到控制工程成本，獲取更高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

3.5.4.材料的成本管理與控制：工程項(xiàng)目所需的材料成本控制分兩種：

3.5.4.1甲供材料的控制：在進(jìn)行甲供材料招標(biāo)時(shí)，建議合約部在訂貨時(shí)，材料的質(zhì)量、規(guī)格、型號一定要滿足工程的功能要求和項(xiàng)目工期要求。同時(shí)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值，減少資金占用，合理確定材料進(jìn)場的時(shí)間、批量和批次，盡可能降低成本。

3.5.4.2.乙供材料的控制：把控進(jìn)場材料品牌與合同要求一致，并檢查進(jìn)場材料是否合格，滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求和設(shè)計(jì)要求。

3.5.5.對現(xiàn)場的美化管理;我部要求施工現(xiàn)場要保證干凈、衛(wèi)生、平整且硬地化，文明化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過美化施工現(xiàn)場管理手段，來吸引小業(yè)主參觀考察，給項(xiàng)目營運(yùn)期帶來經(jīng)濟(jì)效益，為項(xiàng)目增值。

3.5.6.對工程質(zhì)量的管理：我部要求每天跟蹤檢查項(xiàng)目工程質(zhì)量，著重對照藍(lán)圖檢查承重結(jié)構(gòu)的鋼柱及鋼筋數(shù)量、直徑、搭接長度、布筋是否符合設(shè)計(jì)要求，檢查混凝土的強(qiáng)度等級、振搗及養(yǎng)護(hù)情況，監(jiān)督防止施工單位偷工減料，偷改改進(jìn)設(shè)計(jì)。并合理地在滿足質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的前提下，控制各種質(zhì)量檢測數(shù)量，以降低檢測檢驗(yàn)費(fèi)用。比如f2-4基坑檢測由每天檢測一次改為一周檢測一次。就大大降低了工程成本。

3.5.7.對施工現(xiàn)場的安全管理：項(xiàng)目部規(guī)定每天下午組織由監(jiān)理工程師、施工單位、項(xiàng)目工程師組成的安全巡查專班對工地的安全情況進(jìn)行全面的檢查，以確保項(xiàng)目安全，從而降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

3.5.8.對現(xiàn)場簽證的管理：現(xiàn)場簽證是工程建設(shè)過程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多工程由于現(xiàn)場簽證的不嚴(yán)肅，引起工程成本失控。嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理，要求工程技術(shù)人員與工程經(jīng)濟(jì)人員相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，按集團(tuán)制度辦理現(xiàn)場簽證，現(xiàn)場簽證造價(jià)不得超過11.95元/平方米，總費(fèi)用不得超過 70.76萬元，但我部力爭將簽證費(fèi)用控制在以下指標(biāo)內(nèi)：

費(fèi)用≤土建、幕墻總造價(jià)的3‰

≤機(jī)電總造價(jià)的1﹪

≤裝修總造價(jià)的2﹪

≤其他工程總造價(jià)的1.5‰

因此我部還應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：

3.5.8.1.建立嚴(yán)格的簽證獎懲制度：所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、設(shè)計(jì)單位代表、業(yè)主代表四方共同簽字方為有效。預(yù)算組人員應(yīng)該認(rèn)真做好簽證工作，嚴(yán)格把控簽證關(guān)。當(dāng)預(yù)算組送審簽證預(yù)結(jié)算部二審結(jié)果，與項(xiàng)目部預(yù)算組送審價(jià)不一致時(shí)，雙方進(jìn)行對數(shù)。如|（送審價(jià)-對數(shù)結(jié)果）/送審價(jià)|10%，則對項(xiàng)目部預(yù)算組予以罰款，同時(shí)對預(yù)結(jié)算部予以獎勵(lì)。罰款/獎勵(lì)額度=（|送審價(jià)-對數(shù)結(jié)果|-送審價(jià)*10%）*3%。

3.5.8.2.時(shí)間管理：簽證事件發(fā)生時(shí)間的準(zhǔn)確是簽證準(zhǔn)確度的基礎(chǔ)，也是基本要求之一。因此簽證管理要保存好設(shè)計(jì)變更通知、施工圖紙、會議紀(jì)要、通知單、停工令、圖紙答疑、工程聯(lián)系單、開工報(bào)告、人材機(jī)進(jìn)出場報(bào)告、材料信息、國家關(guān)于計(jì)價(jià)取費(fèi)或者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)文件等反映每一起始事件的信息到達(dá)對方的時(shí)間或者發(fā)文里公認(rèn)的有效時(shí)間。有了一手的準(zhǔn)確時(shí)間，才能計(jì)算出有效時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生的準(zhǔn)確經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

3.5.8.3.簽證用語管理：簽證用語要準(zhǔn)確表達(dá)簽證的實(shí)際目的，用詞要標(biāo)準(zhǔn)，正確。不能模棱兩可，更不能含糊不清。做到一事一單，不要一份簽證單中寫入幾件不同的簽證事件。

3.5.8.4.簽證成立必須要有原始依據(jù)：舉證要正確，目的要明確。資料記載或附件要詳細(xì)、齊全、真實(shí)。調(diào)查有無設(shè)計(jì)變更、有無建設(shè)方主管指令。未經(jīng)建設(shè)方、設(shè)計(jì)方及監(jiān)理方許可，承包方自己隨意改動引起的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償事件。不予以簽證。

3.5.8.5.簽證文檔的管理：必須由專人保存完整簽證原始文件，嚴(yán)防承包商涂改或調(diào)換簽證文件。

3.5.8.6.簽證編號管理：建立簽證編號本，按照專業(yè)、承包單位分類有順序有標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一編號。防止簽證重復(fù)，以便備查。

3.5.8.7.簽證人品管理：負(fù)責(zé)簽證受理人員要思想品質(zhì)端正，嚴(yán)禁以少簽多、高估冒算、巧立名目、弄虛作假地給予高額簽證，并從中謀取回扣。不要膽小怕事地迫于承包商的淫威給予假簽證。也不要故意刁難承包商，一定要本著造價(jià)員應(yīng)有的公平、公正、公開、守法、合理的職業(yè)道德實(shí)事求是地處理簽證。

3.5.8.8.提高簽證專業(yè)知識：預(yù)算組專業(yè)知識要精益求精，要求既要懂造價(jià)工程知識，也要熟悉施工知識。這樣才能防止漏算、冒算、多算、重復(fù)算或者少算。

3.5.8.9.簽證文化素養(yǎng)管理：簽證受理人員也要有一定的文化素養(yǎng)，要有準(zhǔn)確解讀建設(shè)法律法規(guī)、造價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)范、計(jì)價(jià)工具、合同文件、簽證文件的能力和批閱文件的能力。要知道在解讀錯(cuò)誤的前提下所做任何工作都是白費(fèi)的。

3.5.8.10.簽證權(quán)限管理：駐場簽證人員一定要明確自己的簽證權(quán)限。對于簽證單所涉及的專業(yè)范圍權(quán)限、費(fèi)用大小權(quán)限一定要作一個(gè)初步評價(jià)。一定要是在授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)。非執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)的必須提請高層領(lǐng)導(dǎo)派相關(guān)該執(zhí)業(yè)范圍的授權(quán)人員受理，或協(xié)同受理。簽證權(quán)限分8 種：

3.5.8.10.1.變更或簽證單，主動變更費(fèi)用金額≤5萬元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理直接終審，報(bào)預(yù)算部、成本管理部備案。

3.5.8.10.2.變更或簽證單，主動變更費(fèi)用5萬＞金額≤15萬元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，項(xiàng)目中心副總裁終審、報(bào)成本管理部備案。

3.5.8.10.3.變更或簽證單，主動變更費(fèi)用金額＞15萬元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.10.4.變更或簽證單，累計(jì)簽證超過單項(xiàng)合同額的10%且累計(jì)金額超過100萬的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.10.5.變更或簽證單，被動變更費(fèi)用金額≤1萬元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理直接終審，報(bào)預(yù)算部、成本管理部備案。

3.5.8.10.6.變更或簽證單，被動變更費(fèi)用1萬＞金額≤5萬元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，項(xiàng)目中心副總裁終審、報(bào)成本管理部備案。

3.5.8.10.7.變更或簽證單，被動變更費(fèi)用金額＞5萬元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.10.8.變更或簽證單，累計(jì)簽證超過單項(xiàng)合同額的10%且累計(jì)金額超過100萬的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.11.簽證程序管理：施工單位報(bào)簽證經(jīng)監(jiān)理人員審核后，報(bào)甲方工程組、預(yù)算組審核，項(xiàng)目老總審批后再由項(xiàng)目文員送預(yù)算部、成本管理部復(fù)核交項(xiàng)目中心總裁、行政總裁審批后下發(fā)備案。項(xiàng)目部預(yù)算組負(fù)責(zé)簽證結(jié)算、竣工結(jié)算的一級審核，預(yù)結(jié)算部負(fù)責(zé)二級審核，成本管理部抽取10%進(jìn)行三級審核。

3．5.8.12.簽證信息庫管理：建立建筑材料信息庫、建設(shè)工程市場管理法律法規(guī)信息庫、省地市各稅費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)庫、各材料廠商供應(yīng)材價(jià)庫、各省地市各類工程造價(jià)指標(biāo)庫、各省地市物價(jià)信息庫、本單位各類工程各年份造價(jià)指標(biāo)庫等信息是實(shí)現(xiàn)快捷、準(zhǔn)確簽證的必備工具。

3.5.8.13.簽證主動控制管理：組織各專業(yè)看圖，找出設(shè)計(jì)存在的漏洞、錯(cuò)誤，在施工單位未進(jìn)行本項(xiàng)施工工作前，及時(shí)彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷或設(shè)計(jì)跟使用功能不對口的錯(cuò)誤。提前下發(fā)變更圖紙。避免產(chǎn)生拆改等二次投入，引發(fā)不必要的簽證。

3.5.8.14.反簽證管理：不定時(shí)派專業(yè)造價(jià)人員抽查施工質(zhì)量、進(jìn)場材料質(zhì)量，對照圖紙和合同文件檢查合同落實(shí)的情況是否合同要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、圖紙相符。如果不相符合就應(yīng)該按照合同給予反簽證。

3.5.9.成本分析： 項(xiàng)目要求各施工單位進(jìn)度報(bào)告提供了每一月實(shí)際完成的工程量、工程成本實(shí)際支付情況等重要信息。送交我部核對確認(rèn)，我部則通過實(shí)際情況與成本計(jì)劃相比較,找出二者之間的差別,分析偏差產(chǎn)生的原因,從而采取措施改進(jìn)以后工作。

3.5.10.實(shí)行同期記錄管理：項(xiàng)目要求每一個(gè)變更發(fā)出以后，必須做好施工現(xiàn)場同期記錄。以防施工單位盲目索賠等。同期記錄要求施工單位提前一日發(fā)通知給監(jiān)理單位、我部工程組、和預(yù)算組組長，預(yù)算組組長及時(shí)打電話或發(fā)短信通知預(yù)算部老總派相關(guān)專業(yè)預(yù)算工程師下現(xiàn)場，再由預(yù)算組人員偕同預(yù)算部人員、工程組人員、監(jiān)理工程師、施工單位預(yù)算人員、工程組人員見證并拍照，當(dāng)場對現(xiàn)場實(shí)際情況進(jìn)行手寫文字描敘，簽名并注上時(shí)間。同期記錄必須是在造成二次投入的時(shí)候發(fā)起，所以應(yīng)附上經(jīng)監(jiān)理方、甲方工程組、預(yù)算組、預(yù)算部、施工單位簽字確認(rèn)的拆改前和拆改后成型的圖片。以備用于簽證依據(jù)。

3.5.11.工程索賠的控制：所以我部會議決定，每日下班前，各專業(yè)寫好當(dāng)日的施工日志，描敘好現(xiàn)場人、材、機(jī)的數(shù)量、事情起始末的時(shí)間原因及過程，并記錄號當(dāng)日夜間需要值班工程師跟進(jìn)的事情。夜間值班人員也在下班前記錄好夜間值班的情況，明日需要繼續(xù)跟進(jìn)的工作。以便遭遇工程項(xiàng)目施工過程中,由于現(xiàn)場條件、氣候環(huán)境的變化、標(biāo)書、施工說明、圖紙中各種錯(cuò)誤以及其它原因?qū)е碌墓ぷ髁?、工期、工程造價(jià)的變化,造成的成本超支引起索賠時(shí)，分析索賠是否成立，若成立，應(yīng)該給予多少賠償。

3.5.12.進(jìn)度款的控制：我部工程組和預(yù)算組根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度，嚴(yán)格將進(jìn)度款的開支范圍控制在合同成本范圍內(nèi)。嚴(yán)格按合同和請款流程進(jìn)行審批工程進(jìn)度款：主要控制手段如下：

3.5.12.1審查進(jìn)度月報(bào)：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；我部工程組、預(yù)算組會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料后確認(rèn)其實(shí)際完成進(jìn)度；

3.5.12.2.審查請款資料：施工單位再根據(jù)已經(jīng)確認(rèn)的進(jìn)度量計(jì)算工程價(jià)值，按照合同約定的進(jìn)度支付條款申報(bào)請款資料，進(jìn)度請款資料中必須附上工人工資支付證明文件，確保工程款用于優(yōu)先發(fā)放工人工資，以防挪用。

3.5.12.3.審核進(jìn)度款：進(jìn)度款經(jīng)監(jiān)理人員、甲方工程組、預(yù)算組人員審核后，報(bào)集團(tuán)會計(jì)部、質(zhì)安部、預(yù)算部、成本管理部門復(fù)核工程價(jià)值量；經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后報(bào)項(xiàng)目中心總裁、行政總裁審批后，由財(cái)務(wù)部通知項(xiàng)目部，項(xiàng)目部再通知施工單位開具好領(lǐng)款稅票到財(cái)務(wù)部領(lǐng)款，財(cái)務(wù)部按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。

3.5.12.4.核對以往支付臺賬：財(cái)務(wù)部在支付進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)該按照合同約定的時(shí)間扣減預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用和由我司代付的勞保金、淤泥排放費(fèi)等債權(quán)、債務(wù)。

3.5.12.5.核對計(jì)劃值跟實(shí)際值，堅(jiān)持總額把控原則：工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)80%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。

3.6.竣工結(jié)算階段的成本管理

3.6.1.組織竣工結(jié)算班組：由具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，又有相當(dāng)專業(yè)知識、充分發(fā)揮預(yù)結(jié)算工作職能作用的預(yù)結(jié)算人員組成。

3.6.2.建立嚴(yán)格的預(yù)結(jié)算審核獎懲制度：詳見5.12.1.建立嚴(yán)格的簽證獎懲制度

3.6.3.制定初審—專審—定案等三審預(yù)結(jié)算審批流程運(yùn)行程序：詳見5.12.11.簽證程序管理

3.6.4.結(jié)算依據(jù)管理:審查承包商結(jié)算依據(jù)的真實(shí)性，完整性是結(jié)算的首要工作。結(jié)算依據(jù)有：(1)招投標(biāo)文件；（2）圖紙答疑；（3）中標(biāo)通知書；（4）施工承包合同或補(bǔ)充協(xié)議,（5）圖紙會審記錄；（6）開、竣工報(bào)告書;(7)設(shè)計(jì)施工圖及竣工圖;(8)設(shè)計(jì)變更通知書;(9)現(xiàn)場簽證記錄;(10)甲、乙方供料手續(xù)或有關(guān)規(guī)定;(11)采用有關(guān)的工程定額、專用定額與工期相應(yīng)的市場材料價(jià)格以及有關(guān)預(yù)結(jié)算文件等。（12）已審批的索賠報(bào)告文件。（13）由監(jiān)理單位簽發(fā)、項(xiàng)目主管簽字的工程結(jié)算許可證。結(jié)算依據(jù)不合格不予受理的有：（1）沒有簽訂合同的工程項(xiàng)目。（2）工程項(xiàng)目中質(zhì)量不合格的部分。（3）未經(jīng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)驗(yàn)收核實(shí)（或無計(jì)算依據(jù)）的工程量、工程價(jià)。（4）無監(jiān)理工程師、建設(shè)方簽字簽章認(rèn)可的簽證文件和索賠文件。各類預(yù)結(jié)算的編制依據(jù)，應(yīng)按如下順序：

a)合同及合同附件、招標(biāo)文件等。

b)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

c)事實(shí)（預(yù)結(jié)算人員親眼所見或親自了解的市場標(biāo)準(zhǔn)）。

d)乙方送審文件的程序是否嚴(yán)謹(jǐn)。

3.6.5.結(jié)算資料控制：審查結(jié)算資料是否提交齊全、是否真實(shí)、是否合乎結(jié)算要求不僅牽涉到是否受理結(jié)算的關(guān)鍵問題。而且也影響到最終結(jié)算金額的大小。

3.6.6.利用微機(jī)電算實(shí)現(xiàn)高效率化：我部預(yù)算組利用微機(jī)編制工作預(yù)結(jié)算，可提高工程預(yù)結(jié)算編制速度，縮短預(yù)結(jié)算編制周期，大大提高工作效率;避免以往用手算而造成的數(shù)字計(jì)算、套用定額和費(fèi)用計(jì)取上出現(xiàn)的各種差錯(cuò)，相應(yīng)提高預(yù)結(jié)算編制的準(zhǔn)確性;節(jié)約人力和時(shí)間，使預(yù)算人員有更多的時(shí)間和精力進(jìn)行基礎(chǔ)資料的搜集、整理、分析和研究，從而大大提高工作質(zhì)量。

3.6.7.對送審工程竣工結(jié)算的控制

3.6.7.1.合同履行完畢或竣工驗(yàn)收合格后，由項(xiàng)目部工程組向供方發(fā)放【結(jié)算通知書】，供方負(fù)責(zé)編制報(bào)送竣工結(jié)算書及結(jié)算資料至項(xiàng)目部，項(xiàng)目部工程組審核以下相關(guān)資料并匯總后分類填報(bào)【結(jié)算交接單】。

3.6.7.1.1.合同工期的完成情況。

3.6.7.1.2.工程質(zhì)量情況判斷。

3.6.7.1.3.現(xiàn)場簽證單、技術(shù)核定單和變更臺帳的比較核對。

3.6.7.1.4..設(shè)備、材料數(shù)量統(tǒng)計(jì)。

3.6.7.1.5.工程款支付情況的確認(rèn)。

3.6.7.1.6甲方索賠資料的整理統(tǒng)計(jì)；甲方索賠資料包括但不限于減帳指示、信函、備忘錄、聲明等；索賠類別包括減帳、漏做工程、質(zhì)量不合格工程、拖期、擾民、鬧事、員工停工、不配合工作、不協(xié)調(diào)、偷工減料、代替品等。

3.6.7.1.7.審核確認(rèn)后的竣工圖紙。

3.6.7.2.項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組審核各責(zé)任部門所報(bào)送竣工資料及結(jié)算交接單無誤后，按施工合同、變更、現(xiàn)場簽證等經(jīng)濟(jì)資料安排項(xiàng)目的工程竣工結(jié)算。項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組須及時(shí)編制結(jié)算書。結(jié)算資料包括但不限于以下內(nèi)容：

3.6.7.2.1.招投標(biāo)文件有關(guān)資料。

3.6.7.2.2.工程施工總、分包合同、補(bǔ)充合同或施工協(xié)議書。

3.6.7.2.3.工程竣工全套圖紙（土建、安裝等）。

3.6.7.2.4.設(shè)計(jì)變更圖紙、簽證單、技術(shù)核定單、圖紙會審交底紀(jì)要。

3.6.7.2.5.施工組織設(shè)計(jì)。

3.6.7.2.6.施工過程中雙方簽證資料（甲方認(rèn)可的）。

3.6.7.2.7.地質(zhì)勘探報(bào)告。

3.6.7.2.8.甲供材料設(shè)備清單。

3.6.7.2.9.開箱驗(yàn)貨單、材料入庫單。

3.6.7.2.10.施工形象進(jìn)度月報(bào)表。

3.6.7.2.11.水電費(fèi)。

3.6.7.2.12.開竣工報(bào)告。

3.6.7.2.13.隱蔽工程驗(yàn)收資料。

3.6.7.2.14.樁基資料。

3.6.7.2.15.場地三通一平資料。

3.6.7.2.16.混凝土級配單。

3.6.7.2.17.其他。

3.6.7.3.項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組根據(jù)編制的結(jié)算書、【結(jié)算交接單】及其他經(jīng)濟(jì)資料對結(jié)算申請進(jìn)行初步核定，填寫【竣工結(jié)算造價(jià)確認(rèn)書】并由項(xiàng)目部總經(jīng)理簽字確認(rèn)。

3.6.7.4.項(xiàng)目部填寫【工程結(jié)算審批表】，按照【授權(quán)手冊】完成審核/審批。

3.6.7.5.結(jié)算過程中各級結(jié)算審核機(jī)構(gòu)部應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

3.6.7.5.1.結(jié)算的工程量核實(shí)，不清之處或需要現(xiàn)場核實(shí)的，由預(yù)結(jié)算部組織、相關(guān)責(zé)任部門配合到工地現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地測量核實(shí)并確認(rèn)。

3.6.7.5.2.結(jié)算單價(jià)在合同中有規(guī)定的，則按合同規(guī)定執(zhí)行。結(jié)算單價(jià)在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場合理定價(jià)進(jìn)行確定。

3.6.7.5.3.復(fù)核變更簽證，有權(quán)更正現(xiàn)場工程師及監(jiān)理已確認(rèn)但不符事實(shí)的工程量。

3.6.7.5.4.現(xiàn)場簽證應(yīng)當(dāng)具備甲方現(xiàn)場負(fù)責(zé)人簽字及有效蓋章、變更確認(rèn)單，二者缺一，不得進(jìn)行結(jié)算。

3.6.7.5.5.材料價(jià)差嚴(yán)格按材料限價(jià)調(diào)整。

3.6.7.5.6.按工程合同確定的結(jié)算方式計(jì)算結(jié)算總價(jià)，在審核結(jié)算書、與承包方核對時(shí)參照合同進(jìn)行甲供材料、工期獎罰、質(zhì)量獎罰、安全獎罰等（以上各項(xiàng)以下簡稱各類獎罰）費(fèi)用的計(jì)算、扣除。（總承包工程此項(xiàng)內(nèi)容在工程清算中進(jìn)行）。

3.6.7.6.其他結(jié)算規(guī)定

3.6.7.6.1.結(jié)算書由項(xiàng)目部預(yù)算組統(tǒng)一編號，并負(fù)責(zé)簽字蓋章，編號格式為：

××× － ×× － ××× － js － 00

1（原合同編號）（結(jié)算縮寫）（編號）

3.6.7.6.2.各責(zé)任部門必須依據(jù)審批通過且蓋章生效后的結(jié)算書，按照合同及結(jié)算規(guī)定進(jìn)行結(jié)算申請、支付。未經(jīng)審批的結(jié)算，財(cái)務(wù)部將不進(jìn)行支付。

3.6.7.6.3.對三方協(xié)議的結(jié)算付款，要求有三方簽字蓋章認(rèn)可的結(jié)算書方可支付結(jié)算工程款。

3.6.7.6.4.結(jié)算資料需具有100％的可復(fù)查性，并隨同 “結(jié)算審批單” 流轉(zhuǎn)。結(jié)算手續(xù)完畢后，所有結(jié)算資料由成本管理部統(tǒng)一編號存檔。

3.6.7.6.5.工程結(jié)算分析：竣工結(jié)算完成之后，對典型工程案例，成本管理部、預(yù)結(jié)算部應(yīng)編制工程結(jié)算成本和目標(biāo)成本的對比分析，并總結(jié)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

3.7.動用前準(zhǔn)備階段成本管理

3.7.1、動用前準(zhǔn)備階段的投資控制

3.7.1.1 編制本階段資金使用計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,必要時(shí)調(diào)整計(jì)劃;

3.7.1.2 進(jìn)行投資計(jì)劃值與實(shí)際值的比較,提交各種投資控制報(bào)告;

3.7.1.3 審核本階段各類付款;

3.7.1.4 審核及處理施工綜合索賠事宜;

3.7.1.5 參與討論工程決算中的一些問題;

3.7.1.6 編制投資控制總結(jié)報(bào)告。

3.7.2、動用前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度控制：進(jìn)度和成本是相連的，進(jìn)度的緩慢直接影響成本的大小，進(jìn)度在項(xiàng)目體現(xiàn)為時(shí)間成本，進(jìn)度快，時(shí)間短，則成本小。進(jìn)度拖得越緩慢，資金占用的時(shí)間就越長，成本也就越高。進(jìn)度控制應(yīng)從以下兩點(diǎn)著手：

3.7.2.1 編制本階段的進(jìn)度計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,必要時(shí)作調(diào)整;

3.7.2.2 提交各種進(jìn)度控制總結(jié)報(bào)告。

3.7.3、動用前準(zhǔn)備階段的合同管理：合同是預(yù)結(jié)算的依據(jù)，也是索賠的解釋性文件。合同管理的好壞，直接影響成本的大小。合同管理應(yīng)該從以下方面著手：

3.7.3.1 進(jìn)行各類合同的跟蹤管理,并提供合同管理的各種報(bào)告;

3.7.3.2 處理有關(guān)工程索賠事宜,并處理合同糾紛;

3.7.3.3 處理合同中的未完事項(xiàng)。

3.7.4、動用前準(zhǔn)備階段的信息管理：信息是無形價(jià)值，往往給項(xiàng)目增值，它是成本分析的必要文件，信息管控應(yīng)注重以下幾方面：

3.7.4.1 進(jìn)行各種工程信息的收集、整理和存檔;

3.7.4.2 提供種類工程項(xiàng)目管理報(bào)告;

3.7.4.3 督促項(xiàng)目實(shí)施單位整理工程技術(shù)資料;

3.7.4.4 組織提交竣工資料;

3.7.4.5 組織編制重要設(shè)施的使用及維護(hù)手冊。

3.7.5、動用前準(zhǔn)備階段的組織與協(xié)調(diào)費(fèi)用管理

3.7.5.1 組織和協(xié)調(diào)參與工程建設(shè)各單位之間的關(guān)系的費(fèi)用控制

3.7.5.2 向各政府主管部門辦理各項(xiàng)投入使用事項(xiàng)費(fèi)用控制

3.7.6.物業(yè)人員培訓(xùn)的成本管理

3.7.7.剩余甲供材料物資的處置

3.7.8.組織各種儀式及活動的成本管理

3.8.保修階段的成本管理

保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。

3.8.1.劃分責(zé)任界限：作好建筑物的使用說明書和保修書，分清項(xiàng)目部、物業(yè)管理部和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任、費(fèi)用、范圍、期限，杜絕非項(xiàng)目部自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。

3.8.2.采取一次性扣留保修金：根據(jù)實(shí)際工程質(zhì)量，對保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，合理預(yù)計(jì)可能發(fā)生的維修費(fèi)用，留足保修費(fèi)用。并做出保修計(jì)劃，以此作為保修費(fèi)用的控制依據(jù)。

3.8.3.嚴(yán)格工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收：“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)部門同時(shí)簽署；原則上提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修、賠償費(fèi)用不得超過5元/m2.

3.8.4.處理好遺留工程質(zhì)量問題：凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

房地產(chǎn)成本管理工作匯報(bào)材料 如何做好房地產(chǎn)成本管理工作篇五

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理要領(lǐng)

成本控制和管理歷來是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦然。本人結(jié)合多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目(如cbd重點(diǎn)工程藍(lán)堡國際公寓)的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時(shí)、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。成本管理方法主要融合如下內(nèi)容：合同管理、預(yù)算及資金管理、甲供材料管理。其中，預(yù)算及資金管理是核心。三者結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。

一、合同管理

公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動的實(shí)施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個(gè)職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個(gè)很扎實(shí)的平臺。

1．合同匯簽與分類。

合同管理融合了財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個(gè)部門。成本會計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機(jī)電設(shè)備(電梯)合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。

2．合同的錄入與執(zhí)行。

將已分類合同結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表功能，設(shè)計(jì)出能自動提取數(shù)據(jù)的“合同款項(xiàng)支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，成本會計(jì)要盯住每一次付款時(shí)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計(jì)劃安排并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同。

3．報(bào)告。按周申報(bào)合同清單及匯總統(tǒng)計(jì)表。

二、工程預(yù)算及資金瞥理

參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。

1．工程預(yù)算的編制、錄入。

工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會計(jì)等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交成本會計(jì)進(jìn)行錄人工作。以后的財(cái)務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。工程預(yù)算的錄入指成本會計(jì)結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)設(shè)計(jì)功能，錄入到本公司自行設(shè)計(jì)好的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析報(bào)表中。此時(shí)須注意會計(jì)科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后財(cái)務(wù)軟件自動提取實(shí)際發(fā)生額時(shí)，能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進(jìn)行對比、分析，從而有

效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。

2．工程款支付。

各用款部門填寫用款單時(shí)，按“工程項(xiàng)目。分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”寫清楚，成本會計(jì)根據(jù)已有財(cái)務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)，并將此信息上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會計(jì)也能準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對象及其明細(xì)項(xiàng)目。

在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計(jì)必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因?yàn)槿魏尾划?dāng)?shù)馁Y金支付行動都能使成本管理處于無序和失控狀態(tài)。

房地產(chǎn)成本管理工作匯報(bào)材料 如何做好房地產(chǎn)成本管理工作篇六

隨著房地產(chǎn)競爭日趨加劇,應(yīng)對復(fù)雜的地產(chǎn)形勢和將來發(fā)展趨勢,要向管理要效益,保證成本的支出獲得最大效益,以經(jīng)濟(jì)合理性提升產(chǎn)品的競爭力,房地產(chǎn)成本管理控制成為重中之重。而只有做好成本控制中的目標(biāo)成本管控才能形成行業(yè)成本優(yōu)勢來迎接更嚴(yán)峻的競爭和挑戰(zhàn)。本文從房地產(chǎn)目標(biāo)成本形成、問題分析及解決入手進(jìn)行研究,為房地產(chǎn)成本管理人員提供借鑒、參考。

1 房地產(chǎn)目標(biāo)成本概念及現(xiàn)狀存在問題

目標(biāo)成本顧名思義指在一定時(shí)期內(nèi)為保證目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn),并作為合成中心全體人員奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本,它是成本預(yù)測與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)的目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)的全過程成本, 遵循成本的“總值可控、動態(tài)管理”。

房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目主要包括開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。在房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目中,土地費(fèi)用為市場招拍掛形式確定,公共配套費(fèi)用為各地市繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及開發(fā)稅費(fèi)均根據(jù)國家及房產(chǎn)開發(fā)公司標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用根據(jù)市場招投標(biāo)及開發(fā)全過程工程控制為主,在房地產(chǎn)全過程成本控制中往往出現(xiàn)以下問題:

1.1 房地產(chǎn)用地規(guī)劃時(shí)對業(yè)態(tài)規(guī)劃模糊,未形成真正意義上的目標(biāo)成本,導(dǎo)致效益降低。例如:像城市綜合體等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目,業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)未分析市場的銷售及業(yè)態(tài)成本情況,導(dǎo)致了產(chǎn)品建造后銷售慘淡及利潤降低。

1.2 方案、深化及施工圖設(shè)計(jì)階段標(biāo)準(zhǔn)化程度較低,設(shè)計(jì)滿足不了施工及銷售要求,產(chǎn)生了大量成本浪費(fèi)情況,影響了目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。

1.3 實(shí)施階段設(shè)計(jì)變更、簽證較多影響了目標(biāo)成本的可控性。

2 目標(biāo)成本存在問題分析

房地產(chǎn)業(yè)一直為國家朝陽產(chǎn)業(yè),前幾年有可觀的利潤。隨著國家調(diào)控及市場的激烈競爭,房地產(chǎn)效益不斷縮水,問題也逐漸暴露。許多房企也由原來“核算型”企業(yè)(做了再算)向“價(jià)值創(chuàng)造型”(算了再做)企業(yè)轉(zhuǎn)型?，F(xiàn)針對以上房地產(chǎn)各階段影響目標(biāo)成本的因素中,現(xiàn)展開進(jìn)行分析如下:

首先,在房地產(chǎn)用地規(guī)劃階段,因業(yè)態(tài)分類模糊導(dǎo)致了利潤的降低,許多房地產(chǎn)公司拿地后便考慮立即進(jìn)行開發(fā)并達(dá)到預(yù)售條件,往往對用地規(guī)劃階段成本把關(guān)不嚴(yán),隨意對業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃,不考慮效益最大化。這就使許多項(xiàng)目沒有經(jīng)過考察論證就急于規(guī)劃報(bào)批,致使房地產(chǎn)目標(biāo)成本前期便處于“粗放式”狀態(tài),最終導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)過程中銷售、成本壓力驟增。

第二,方案圖紙及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段,許多房地產(chǎn)公司因標(biāo)準(zhǔn)化程度較低,沒有限額設(shè)計(jì),沒有統(tǒng)一的建筑風(fēng)格,沒有較好的設(shè)計(jì)成本團(tuán)隊(duì),導(dǎo)致了目標(biāo)成本的不可控制。

第三,施工階段因?yàn)轫?xiàng)目人員業(yè)務(wù)能力差,工作責(zé)任心不強(qiáng)以及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的錯(cuò)、碰、樓等現(xiàn)場導(dǎo)致了施工中出現(xiàn)大量的設(shè)計(jì)變更及簽證。

經(jīng)過考察諸多房產(chǎn)項(xiàng)目,以上幾方面對目標(biāo)成本影響效果所占的比例如下:第一項(xiàng)本階段成本控制的效果約為75%~80%.第二項(xiàng)本階段成本控制的效果約為15%~20%.第三項(xiàng)施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至項(xiàng)目實(shí)施階段,本階段成本控制效果約為5%以內(nèi)。

3 目標(biāo)成本控制需采取的措施

3.1 項(xiàng)目產(chǎn)品定位清晰明確,形成房地產(chǎn)目標(biāo)成本“概算版”

首先,在房地產(chǎn)開發(fā)前期(尤其像城市綜合體的多業(yè)態(tài)項(xiàng)目)充分調(diào)研當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場,調(diào)研各業(yè)態(tài)的銷售情況,應(yīng)用容積率指標(biāo)控制面積,結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置,建多少高層、多層、商業(yè)、別墅、花園洋房;配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施,獲得最大銷售額。

其次,根據(jù)本地區(qū)需求情況采用不同產(chǎn)品進(jìn)行比例搭配及確定交房標(biāo)準(zhǔn)。參考往期類似業(yè)態(tài)成本情況(其中包括配套費(fèi)用、建安成本、各項(xiàng)開發(fā)稅費(fèi)等),將各不同業(yè)態(tài)進(jìn)行組合,并進(jìn)行測算(銷售收入及成本支出測算),選取滿足“效益最大化”的業(yè)態(tài)搭配比例。業(yè)態(tài)比例及初步交房標(biāo)準(zhǔn)出具后,形成房地產(chǎn)目標(biāo)成本第一版—成本“概算版”。

3.2 方案的設(shè)計(jì)比較,進(jìn)一步細(xì)化目標(biāo)成本。

各業(yè)態(tài)搭配比例及目標(biāo)成本“概算版”確定后,對業(yè)態(tài)和戶型進(jìn)行多方案設(shè)計(jì)比較,通過比較確定單體平面和戶型;通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算,確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積,并根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定合理成本。此階段對交房標(biāo)準(zhǔn)已基本確定,根據(jù)擴(kuò)初方案進(jìn)一步將目標(biāo)成本“概算版”細(xì)化。

3.3 施工圖設(shè)計(jì)及深化階段,確定目標(biāo)成本“預(yù)算版”。

施工圖設(shè)計(jì)階段將價(jià)值工程及限額設(shè)計(jì)兩者相結(jié)合。

首先,根據(jù)價(jià)值工程,做好房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來的管理技術(shù),通過對產(chǎn)品的功能分析,達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)值,以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。房地產(chǎn)價(jià)值工程體現(xiàn)以下幾個(gè)方面:(1)功能不變,成本下降。(2)功能大幅提高,成本略有增加。(3)功能提高,成本降低。(4)功能略有降低,成本大幅降低(5)成本不變,功能提高。在價(jià)值工程體系中選取適合本項(xiàng)目價(jià)值體系,并確定房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。

其次,項(xiàng)目限額設(shè)計(jì),限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計(jì),對設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制,凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過計(jì)算確定,要充分考控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn);比較外墻保溫材料和作法,門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn);外裝飾材料的選擇搭配,室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料的選擇搭配,在滿足必要使用功能的同時(shí)成本最合理。充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。在限額設(shè)計(jì)中結(jié)合價(jià)值工程,充分運(yùn)用價(jià)值工程分析,確定合理功能。

第三,在施工圖設(shè)計(jì)階段,充分考慮細(xì)節(jié),對土建、水、電、暖專業(yè)進(jìn)行各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,例如:人防工程決策、土建車庫與機(jī)械車庫的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較、電梯、空調(diào)的配置方式、基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式等等。在設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上滿足后期使用功能,同時(shí)在此階段應(yīng)選擇業(yè)務(wù)實(shí)力強(qiáng)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì),保證使用功能滿足要求,減少后期的設(shè)計(jì)變更。

施工圖經(jīng)過深化及內(nèi)部審核后,需委托工程造價(jià)咨詢單位介入進(jìn)行預(yù)算的編制,同時(shí)根據(jù)市場價(jià)格確定材料暫定價(jià),編制本項(xiàng)目目標(biāo)成本第二版—目標(biāo)成本“預(yù)算版”。目標(biāo)成本“預(yù)算版”編制完成后進(jìn)行招投標(biāo)工作,并與投標(biāo)單位進(jìn)行工程量及組價(jià)的核對,最終完善目標(biāo)成本“預(yù)算版”確保施工圖紙范圍內(nèi)的內(nèi)容明確,目標(biāo)成本“預(yù)算版”一經(jīng)確定不得更改。

3.4 項(xiàng)目實(shí)施階段以目標(biāo)成本“預(yù)算版”來指導(dǎo)工程施工及招投標(biāo)工作,通過后期成本動態(tài)管理及決算管理形成目標(biāo)成本第三版——目標(biāo)成本“決算版”。

項(xiàng)目實(shí)施階段原則上不能突破目標(biāo)成本“預(yù)算版”的各個(gè)子目,如有突破,應(yīng)根據(jù)金額大小向成本管理委員會各個(gè)部門說明,在過程中時(shí)刻調(diào)整(增減)目標(biāo)成本。同時(shí)在施工過程中工程人員應(yīng)提高素質(zhì)及責(zé)任心,基本杜絕變更、簽證,保證目標(biāo)成本順利實(shí)施,同時(shí)項(xiàng)目結(jié)束后,將各總分包工程及設(shè)備供應(yīng)結(jié)算進(jìn)行梳理,最終形成目標(biāo)成本第三版“決算版”,作為與目標(biāo)成本前兩版本的最終結(jié)果進(jìn)行比較計(jì)入最終績效考核及成本后評估。