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葫蘆島物業(yè)收費管理辦法篇一

《葫蘆島市物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)2005年8月31日葫蘆島市第3屆人民政府第11次常務會議通過，現(xiàn)予以公布，自公布之日起施行。

第一條為加強物業(yè)管理活動和規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善城市居民的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條本市行政區(qū)域內(nèi)具備物業(yè)管理條件的住宅及寫字樓、醫(yī)院、學校等非住宅物業(yè)，均應實施物業(yè)管理;暫不具備物業(yè)管理條件的，應通過改造等途徑逐步實行物業(yè)管理。

第四條本辦法所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人;所稱物業(yè)管理，是指由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和管理秩序的活動。

第五條市城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責全市物業(yè)活動的監(jiān)督管理，主要職責：

(一)依法對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批;

(二)配合市物價主管部門制定服務收費辦法;

(三)制定行業(yè)規(guī)劃，組織行業(yè)培訓，開展業(yè)務指導;

(四)按照有關(guān)規(guī)定，收取、使用和監(jiān)督管理專項維修資金;

(五)政府賦予的其他職責。

第六條 各縣(市)區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作，主要職責是：

(一)貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章,制定相關(guān)管理制度;

(二)指導成立業(yè)主大會、撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)、規(guī)章的決定或者責令其限期改正，并通告全體業(yè)主;

(三)批準符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè);

(四)對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作進行業(yè)務指導;

(五)調(diào)解、處理和依法裁決物業(yè)活動中發(fā)生的糾紛;

(六)查處物業(yè)管理工作中的違法、違紀行為;

(七)協(xié)助市物業(yè)行政主管部門做好專項維修資金的歸集、監(jiān)督管理工作;

(八)組織物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)驗收、交接工作;

(九)依法承擔的其他職責。

第七條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)支持和協(xié)助物業(yè)管理部門做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理、組織協(xié)調(diào)、宣傳教育和解釋工作;指導社區(qū)居委會召開業(yè)主大會，組建物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會;監(jiān)督指導業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)依法履行職責。

第八條社區(qū)居委會具體負責所屬各物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會的籌備、召開和組建業(yè)主委員會;負責物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)標準的宣傳教育工作;調(diào)解、處理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)活動中發(fā)生的糾紛;負責業(yè)主委員會成立前和業(yè)主委員會換屆期間，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)活動的組織、管理，接收、保管基礎(chǔ)設(shè)施的圖紙及相關(guān)資料。

第九條規(guī)劃、公安、物價、工商、民政、環(huán)保等行政部門，按照各自職責，積極協(xié)助做好物業(yè)管理工作。

第十條業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的權(quán)利,并履行相應的義務。

業(yè)主應當通過建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或直接向業(yè)主委員會提供地址和聯(lián)系方式。

房屋的承租等實際使用者為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人受業(yè)主委托，可以行使業(yè)主的權(quán)利，同時履行業(yè)主的義務。

第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，行使《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的職責。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位或按擁有的投票權(quán)數(shù)比例等方式，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個業(yè)主大會。

第十二條新建住宅小區(qū)交付使用且入住率或出售率達50%以上的，建設(shè)單位或其委托的單位應當及時告知縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門，縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門在接到告知之日起60日內(nèi)，應指導街道、社區(qū)居委會及業(yè)主召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十三條業(yè)主籌備成立業(yè)主大會時，應當在物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由社區(qū)居委會、業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業(yè)主大會籌備工作?；I備組業(yè)主代表由社區(qū)居委會提名，經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)依據(jù)業(yè)主委員會委員應當具備的條件審核產(chǎn)生。

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十四條籌備組應當做好下列工作：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(二)參照市物業(yè)行政主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;

(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

(五)做好召開首次業(yè)主大會會議的記錄和其他準備工作。

前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十五條分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其前期物業(yè)管理應當以整個物業(yè)管理區(qū)域為招投標范圍。先行開發(fā)的區(qū)域銷售并交付使用的物業(yè)，符合本辦法規(guī)定條件的，應當成立業(yè)主大會，業(yè)主大會可就整個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項做出決定;待后續(xù)工程入住率或出售率達到50%以上時，應適時召開業(yè)主大會，調(diào)整業(yè)主委員會及物業(yè)管理事宜。

第十六條業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，在省尚未做出具體規(guī)定前，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

(一)住宅房屋按戶計算投票權(quán)，一個《房屋所有權(quán)證》有一票投票權(quán);

(二)非住宅房屋按《房屋所有權(quán)證》載明的建筑面積，100平方米(含100平方米)以下的有一票投票權(quán)，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票權(quán);

(三)未售出商品房的投票權(quán)屬于建設(shè)單位，住宅房屋按一套房屋享有一票投票權(quán)，非住宅房屋按房屋權(quán)屬登記機構(gòu)載明的建筑面積，每100平方米有一票投票權(quán)，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票權(quán)。但單個業(yè)主在首次業(yè)主大會上所持的投票權(quán)數(shù)最多不得超過已入住的業(yè)主投票權(quán)的20%。

第十七條業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人或委托代理人出席。代理人應具備下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)有授權(quán)委托書。

代理人根據(jù)業(yè)主的授權(quán)在業(yè)主大會上行使業(yè)主的權(quán)利，視同本人行使權(quán)利，但沒有被選舉權(quán)。

第十八條業(yè)主大會會議可采用集體討論或書面征求意見的形式，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

第十九條業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

第二十條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定,由業(yè)主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)20%以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)《業(yè)主大會議事規(guī)則》或者《業(yè)主公約》規(guī)定的其他情況。

應當召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開。

第二十一條《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》和業(yè)主大會通過的各項決定，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主(包括業(yè)主委員會成立后入住的業(yè)主)具有約束力;業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，對受讓人和物業(yè)使用人具有同等約束力。

業(yè)主大會及業(yè)主委員會的決定，應當以書面的形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。