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臺州市最新物業(yè)管理?xiàng)l例篇一

第二十三條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)定期召開，由主任或者主任委托的副主任負(fù)責(zé)召集。經(jīng) 1/3 以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)有 1/2 以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員1/2以上同意。

業(yè)主委員會需要討論、決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議意見。業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十四條 業(yè)主委員會任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆改選。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會。

第二十五條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以自己的名義依法提起訴訟。未經(jīng)業(yè)主大會表決通過的，不得以業(yè)主委員會的名義起訴。

第二十六條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會在其職權(quán)范圍內(nèi)作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本辦法第十七條第三款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召 開。

業(yè)主大會臨時(shí)會議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。

第二十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期核查委員資格，業(yè)主也有權(quán)向業(yè)主委員會提出終止業(yè)主委員會委員資格的動議。

業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自發(fā)現(xiàn)之日起30日內(nèi)完成調(diào)查核實(shí)并公布核實(shí)情況。情況屬實(shí)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)作出暫停該業(yè)主委員會委員職權(quán)的決定，待業(yè)主大會會議通過后，該業(yè)主委員會委員資格終止：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的;

(三)因疾病或者年齡等原因喪失履職能力的;

(四)有犯罪行為的;

(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的;

(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

(七)惡意串通業(yè)主，影響業(yè)主大會、業(yè)主委員會決策或者正常運(yùn)作的;

(八)本人或者配偶、近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職(包括兼職)，或者與該企業(yè)有直接經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的;

(九)其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。 有本條第二款第(一)項(xiàng)情形的，自物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失之日起，該業(yè)主委員會委員資格自動終止。

第二十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，房屋裝飾裝修的禁止行為，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。

第二十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序以及業(yè)主委員會的組成、職權(quán)和委員資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)作出約定。

第三十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支。經(jīng)費(fèi)的.籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定;經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前(不實(shí)行預(yù)售許可制度的拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等應(yīng)當(dāng)在擇房前)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)進(jìn)行前期管理。

提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);其中物業(yè)管理區(qū)域建筑面積10萬平方米以上的，建設(shè)單位必須通過公開招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，投標(biāo)人少于3家或者物業(yè)管理區(qū)域建筑面積不足5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)承發(fā)包費(fèi)用不得低于成本價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)下限。政府指導(dǎo)價(jià)由市價(jià)格行政主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度，并定期公布。

前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)具體辦法由市物業(yè)主管部門另行制定。

第三十二條 建設(shè)單位在預(yù)(銷)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)研究制定臨時(shí)管理規(guī)約和住宅使用說明書，作為物業(yè)預(yù)(銷)售合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約和住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)主管部門備案。

臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，房屋裝飾裝修的禁止行為，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位在預(yù)(銷)售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務(wù)作出說明。 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第三十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容以及物業(yè)管理區(qū)域劃分情況。

第三十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十一條的規(guī)定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第三十五條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。物業(yè)竣工交付使用的具體辦法由市物業(yè)主管部門另行制定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行查驗(yàn)，并作相應(yīng)記錄;發(fā)現(xiàn)與竣工驗(yàn)收資料不符或者存在質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門報(bào)告，并書面要求建設(shè)單位進(jìn)行整改。建設(shè)單位整改合格后，方可辦理物業(yè)交接手續(xù)。

第三十六條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化、地(面)下停車(位)庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;

(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件;

(五)業(yè)主名冊;

(六)臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)管理用房清冊以及物業(yè)管理需要的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料、剩余公共經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理用房以及屬于全體業(yè)主所有的辦公設(shè)備、物業(yè)服務(wù)期間形成的管理資料移交給業(yè)主委員會。

第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)一次性向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)開辦費(fèi)。開辦費(fèi)主要用于早期介入物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用(含人工工資)、物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設(shè)備用品購置等。開辦費(fèi)可采用實(shí)物補(bǔ)貼或者貨幣補(bǔ)貼方式，具體標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的具體情況，通過投標(biāo)書約定或者由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

開辦費(fèi)使用辦法應(yīng)當(dāng)明確前期介入物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理費(fèi)用額度、物業(yè)管理用房裝修標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用額度、物業(yè)辦公設(shè)備用品購置標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用額度等。開辦費(fèi)用于物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設(shè)備用品購置形成的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，在前期物業(yè)服務(wù)期 滿后移交業(yè)主委員會。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立開辦費(fèi)使用賬冊，并在業(yè)主大會成立時(shí)向全體業(yè)主公示，接受質(zhì)詢。

第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房，其中3‰為物業(yè)管理辦公用房、4‰為物業(yè)管理經(jīng)營用房;但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的 3‰。當(dāng)物業(yè)管理用房按規(guī)定比例配置建筑面積不足50平方米時(shí)，按照50平方米配置。物業(yè)管理用房建筑面積計(jì)入該物業(yè)地上總建筑面積。

規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房配置比例和要求列入規(guī)劃條件。因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房;確實(shí)無法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價(jià)格支付不足部分的相應(yīng)價(jià)款，列入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變其用途。

第三十九條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

利用物業(yè)管理用房進(jìn)行經(jīng)營活動的，所得收益主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)服務(wù)方面的其他需要。屬前期物業(yè)服務(wù)期間的，按照物業(yè)投標(biāo)書的約定處理。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，取得資質(zhì)證書后方可從事物業(yè)服務(wù)活動。 從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得執(zhí)業(yè)資格證書。

第四十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除，需要更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十一條的規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括下列條款：

(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;

(二)物業(yè)的基本情況;

(三)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;

(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;

(五)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用;

(六)物業(yè)管理用房的管理和使用;

(七)合同期限;

(八)違約責(zé)任;

(九)解決爭議的辦法。

物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外。

對本條第一款第(三)項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行約定時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任，同時(shí)應(yīng)當(dāng)符合國家、省、市物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

對本條第一款第(四)項(xiàng)內(nèi)容的約定，應(yīng)當(dāng)符合國家、省、市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的規(guī)定。

當(dāng)事人可以參照物業(yè)服務(wù)合同的示范文本簽訂合同。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：

(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù);

(二)公共綠化的維護(hù);

(三)公共區(qū)域的保潔;

(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù);

(五)車輛的停放管理;

(六)對物業(yè)使用中禁止性行為的管理措施;

(七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理;

(八)物業(yè)檔案資料的保管;

(九)業(yè)主或者業(yè)主大會委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:

(一)符合物業(yè)服務(wù)規(guī)范;

(二)及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);

(三)定期聽取業(yè)主、非業(yè)主使用人的建議意見，改進(jìn)和完善服務(wù);

(四)配合居民(村民)委員會做好社區(qū)管理的相關(guān)工作。

第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備是否滿足正常使用功能進(jìn)行查驗(yàn)，并與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第三十六條規(guī)定的資料、經(jīng)費(fèi)、設(shè)備等。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將該物業(yè)的整體服務(wù)事項(xiàng)委托他人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守與建設(shè)單位簽訂的商品房買賣合同和《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》，并自建設(shè)單位交付物業(yè)之日的次月起按物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售或者尚未交付給買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與非業(yè)主使用人未約定的，由業(yè)主交納。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算有明確的約定。買賣雙方當(dāng)事人未約定的，由買受人交納。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：

(一)專有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶;

(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶;