在日常的學(xué)習(xí)、工作、生活中，肯定對(duì)各類(lèi)范文都很熟悉吧。大家想知道怎么樣才能寫(xiě)一篇比較優(yōu)質(zhì)的范文嗎？接下來(lái)小編就給大家介紹一下優(yōu)秀的范文該怎么寫(xiě)，我們一起來(lái)看一看吧。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言篇一

教師，人類(lèi)靈魂的工程師，一個(gè)偉大的職業(yè)，一個(gè)影響著所有人成長(zhǎng)的培育工程。他們默默耕耘，揮灑汗水，為我們的祖國(guó)培育了一代又一代優(yōu)秀的人才。在每一位曾經(jīng)或正在做學(xué)生的人心中，都會(huì)有一位或幾位對(duì)他（她）的成長(zhǎng)產(chǎn)生過(guò)很大影響的老師。"師恩似海"，在社會(huì)普遍對(duì)教師存在尊敬和感恩的今天，在這全國(guó)第36個(gè)教師節(jié)來(lái)臨之際，利用郵政長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中形成的服務(wù)社會(huì)、服務(wù)大眾的公共服務(wù)形象，為教育局提供郵政更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。利用商業(yè)信函搭載商家宣傳和廣告，以最優(yōu)的優(yōu)惠政策，為xx廣大教師獻(xiàn)上一份節(jié)日的賀禮，并為辛勤的園丁們送上最美的祝福。

為了在教師節(jié)期間我們能更好的和教育系統(tǒng)相結(jié)合，我們采用教師節(jié)專(zhuān)用信封配送一份dm專(zhuān)刊或任意夾帶不同商家廣告及優(yōu)惠券，內(nèi)頁(yè)內(nèi)容需符合教師群體的特征，滿(mǎn)足大多數(shù)教師的要求。

方案描述：

1、項(xiàng)目名稱(chēng)：感恩——靈魂工程師

2、媒體形式：活動(dòng)載體為郵政商業(yè)信函（7號(hào)標(biāo)準(zhǔn)信封），采用活動(dòng)專(zhuān)用信封，內(nèi)裝郵政dm專(zhuān)刊或夾帶多張廣告內(nèi)頁(yè)，內(nèi)頁(yè)內(nèi)容形式由客戶(hù)提供素材設(shè)計(jì)也可自行提供，折疊后放入信封。教育局致信單獨(dú)印刷擺放。

慰問(wèn)信由縣教育局長(zhǎng)親自題寫(xiě)"老師，您好"并署名；信封采用100g進(jìn)口雙膠紙四色精美印刷，成品尺寸229mm×162mm；慰問(wèn)信采用80g雙膠單色印刷，a4紙大??；隨慰問(wèn)信一同寄遞的dm專(zhuān)刊，成品尺寸210mm×140mm，共8p，采用105g進(jìn)口銅版紙印刷，整本冊(cè)子均為四色精美印刷。

3、活動(dòng)時(shí)間：20xx年8月15日—20xx年9月10日

4、活動(dòng)對(duì)象：全縣中小學(xué)教師

5、發(fā)布數(shù)量：5000份（由教育局提供名址）

6、活動(dòng)特點(diǎn)：針對(duì)全縣教師群體，宣傳直接針對(duì)目標(biāo)群體，百分之百的到達(dá)率，為商家提供了無(wú)限商機(jī)。

7、費(fèi)用計(jì)劃：每份夾送廣告0。08元/件

宣傳冊(cè)子封面（版面尺寸為210mm×140mm）1000元

宣傳冊(cè)子封一（版面尺寸為210mm×140mm）700元

宣傳冊(cè)子封底（版面尺寸為210mm×140mm）700元

宣傳冊(cè)子內(nèi)頁(yè)（版面尺寸為210mm×140mm）500元

（一）首先取得教育局領(lǐng)導(dǎo)的支持

為了充分爭(zhēng)得教育局領(lǐng)導(dǎo)得信任，我們答應(yīng)為其免費(fèi)發(fā)送由教育局局長(zhǎng)親筆書(shū)寫(xiě)的《向全縣教師致以節(jié)日問(wèn)候的一封信》。教育局領(lǐng)導(dǎo)免費(fèi)得到一項(xiàng)政績(jī)，并贏得了全縣教師的尊重。全縣教師都得到教育局局長(zhǎng)的慰問(wèn)信會(huì)感到欣慰，同時(shí)還收到郵政為其提供的多項(xiàng)優(yōu)惠券，提升郵政服務(wù)社會(huì)、服務(wù)大眾的公共服務(wù)形象。

（二）獲得最準(zhǔn)確的名址

通過(guò)與教育局的良好溝通，讓教育局主動(dòng)提供教師準(zhǔn)確名址，由我們幫助整理。

（三）招商客戶(hù)細(xì)分

將市場(chǎng)客戶(hù)進(jìn)行細(xì)分，重點(diǎn)選擇教師群體感興趣的和可以讓教師接受的商家，精心挑選有代表性的行業(yè)進(jìn)行有目的性的招商，如通信業(yè)、眼鏡店、購(gòu)物商場(chǎng)、美容場(chǎng)所等，組織業(yè)務(wù)經(jīng)理全面進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)。

目標(biāo)客戶(hù)（此為策劃優(yōu)惠內(nèi)容）：

商戶(hù)文案：又是9月，"教師節(jié)"踏著輕盈的步子緩緩而來(lái)。對(duì)于每一個(gè)人來(lái)說(shuō)，在我們從頑皮稚童到青澀少年，再到風(fēng)華青年的生命歷程，老師，都是最值得我們尊重和感恩的人！他們雖然生活清苦，卻情系祖國(guó)未來(lái)，心聯(lián)學(xué)子之心；雖是一燭微火，卻燃盡自己，照亮別人！在教師節(jié)即將來(lái)臨之際，"xx"向您道聲："老師，您辛苦了！

1、保險(xiǎn)公司：免費(fèi)提供保險(xiǎn)服務(wù)或車(chē)輛保險(xiǎn)優(yōu)惠。

2、電信類(lèi)公司：為教職工安裝寬帶優(yōu)惠100元的服務(wù)。

3、購(gòu)物場(chǎng)所：9月10日，教師持教師證到店，可至?xí)T中心免費(fèi)辦理會(huì)員卡；新辦卡教師將獲得禮品一份；或針對(duì)教師節(jié)推出一些對(duì)教師生活工作有關(guān)聯(lián)的商品的特價(jià)活動(dòng)。

4、餐飲娛樂(lè)：教師節(jié)當(dāng)天，用餐的教師憑教師證可以享受xx折，或獲贈(zèng)教師回報(bào)折扣卡一張。

5、房地產(chǎn)公司：可推出"教師節(jié)購(gòu)房禮上禮"活動(dòng)?；顒?dòng)期間購(gòu)房或交納定金的客戶(hù)，憑借有效證件將在原有優(yōu)惠基礎(chǔ)上，再獲得一份額外大禮。

6、美容、美體、化妝品、品牌服裝：

敬愛(ài)的老師

時(shí)空的流轉(zhuǎn)

是把我與您之間的距離

越拉越長(zhǎng)

但思念的心

卻永遠(yuǎn)不會(huì)改變

如春風(fēng)拂過(guò)

百花齊放

如艷陽(yáng)普照

碩果累累

老師

我最敬愛(ài)的老師

祝您永遠(yuǎn)健康、美麗！

凡持本手冊(cè)（或教師證）到×××購(gòu)物可充現(xiàn)金××元，并免費(fèi)辦理vip尊貴會(huì)員卡

一張。

7、投資理財(cái)：與銀行溝通推出相應(yīng)的宣傳單頁(yè)。

8、通訊類(lèi)、電動(dòng)車(chē)、

9、醫(yī)院：以教師職業(yè)常見(jiàn)病為切入口，為教師提供優(yōu)惠體檢、就診。

商店通用活動(dòng)策劃：

①、紅燭照 月兒圓 禧中秋 齊尋寶

"親愛(ài)的，你說(shuō)在生活中能找到像傳說(shuō)中的寶藏嗎？"

"當(dāng)然能，但要有尋寶秘籍……"

"真的嗎！快走吧，xx有尋寶秘籍。"

活動(dòng)時(shí)間：9月10日——15日

活動(dòng)規(guī)則：

藏寶區(qū)：店內(nèi)商品貨架上插有"各類(lèi)謎題"，即為"藏寶區(qū)"。

您接下來(lái)的`尋寶路程是：

第一步：獲得尋寶秘籍憑當(dāng)日購(gòu)物滿(mǎn)××元的購(gòu)物小票，即可到前臺(tái)領(lǐng)取"尋寶秘籍"一份（每票限領(lǐng)一份）；顧客可自由挑選"各類(lèi)秘籍"。

第二步：尋找寶藏 領(lǐng)到秘籍后打開(kāi)秘籍，秘籍內(nèi)將對(duì)寶藏地點(diǎn)進(jìn)行說(shuō)明，并給出三個(gè)可選答案（a、b、c）。

第三步：獲得寶藏您找到了秘籍中指定的寶藏的"正確答案"，即可到"秘籍兌領(lǐng)處（服務(wù)中心）"領(lǐng)取小禮品一份。

小禮品：提供價(jià)值5——20元的小禮品，100份/店

（謎題及秘籍由各商家因本店促銷(xiāo)特色而定，原則上謎題就是對(duì)本店商品的一次介紹，通過(guò)尋寶的形式讓客戶(hù)對(duì)商品加深印象，提高其購(gòu)買(mǎi)欲望）

（注：謎題要設(shè)計(jì)精美，各類(lèi)型謎題須在設(shè)計(jì)或顏色中給予明顯區(qū)分。這樣能起到裝飾和點(diǎn)綴賣(mài)場(chǎng)，活躍氣氛的作用。）

②、教師節(jié)，×××為您傳情達(dá)意。

活動(dòng)時(shí)間：9月5日—9月8日

活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)期內(nèi)，在×××購(gòu)物的學(xué)生，可免費(fèi)獲得祝福賀卡一張（您只要在卡片上寫(xiě)上您想對(duì)您的老師所說(shuō)的話(huà)，將于9月9日前將您的祝福寄到您的老師處）。每單限送1張賀卡。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言篇二

這次由廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽在繼承上年首屆房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽開(kāi)拓、創(chuàng)新、可行等優(yōu)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，秉承公平公正公開(kāi)的原則，圍繞“打造新時(shí)代房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃精英”理念，銳意改革，完善賽制，將給予廣大學(xué)生更加開(kāi)闊的創(chuàng)新空間與展示平臺(tái)。

本大賽涉及多個(gè)專(zhuān)業(yè)，參賽的同學(xué)不僅能參與到實(shí)際的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃以及樓盤(pán)推廣的活動(dòng)中，進(jìn)入十強(qiáng)者更能獲得專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)與樓盤(pán)實(shí)地考察的機(jī)會(huì)，豐富專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提升自身能力。同時(shí)，為鼓勵(lì)大家積極參與，大賽還設(shè)有豐厚的獎(jiǎng)金哦！

1、時(shí)間：xx月xx號(hào)-xx月xx號(hào)

2、參賽方式：以團(tuán)隊(duì)方式自由組隊(duì)參賽，每支隊(duì)伍為4-5人。（即日?qǐng)?bào)名即日參賽）

3、報(bào)名方式：

（1）網(wǎng)絡(luò)報(bào)名：

①登陸資環(huán)學(xué)院官方的網(wǎng)站“”，下載報(bào)名表，按要求填寫(xiě)完畢，在截止時(shí)間前發(fā)至指定郵箱：

②截止時(shí)間：10月27號(hào)20:00

（2）現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名：

①至報(bào)名點(diǎn)填寫(xiě)報(bào)名表，并上交工作人員

②時(shí)間：xx月xx號(hào)-xx號(hào)

③地點(diǎn)：各大飯?zhí)瞄T(mén)口

1、主題：地產(chǎn)創(chuàng)意，翱翔天際

2、比賽形式：

作品若為手工制作（如手工模型，圖畫(huà)等），便拍3-5張照片，并對(duì)照片進(jìn)行說(shuō)明。

3、要求：

（1）作品形式不限，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng)新，嚴(yán)禁抄襲

（2）參賽隊(duì)伍建一個(gè)新浪隊(duì)伍比賽微博（可用原私人微博），并以“12資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽”+“隊(duì)伍名稱(chēng)”命名，如：“12資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽銷(xiāo)房隊(duì)”。比賽期間及時(shí)上傳作品，作品上傳后要通過(guò)@的方式告知主辦方（大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽”），主辦方會(huì)現(xiàn)場(chǎng)截圖進(jìn)行存檔憑證，更新動(dòng)態(tài)。

4、作品提交時(shí)間：報(bào)名即日起至xx月xx日20:00

5、評(píng)分規(guī)則：

（1）由本校專(zhuān)業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士根據(jù)要求分別對(duì)參賽作品進(jìn)行打分及點(diǎn)評(píng)，滿(mǎn)分100分，此部分成績(jī)分別占總成績(jī)35%，35%

（2）選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽”，并發(fā)起網(wǎng)絡(luò)投票。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)投票的名次進(jìn)行打分，規(guī)則如下：得票率第一名得100分，第二名得98分，如此類(lèi)推，到20名（不含20名）之后，即全部為60分基本分，不再遞減。此部分占總成績(jī)30%

（3）投票時(shí)間為：xx月x日-xx月x日00:00

（4）最終成績(jī)將通過(guò)本大賽官方微博公平公開(kāi)公證地展示，總分在前十名的隊(duì)伍將進(jìn)入復(fù)賽。如果初賽的總成績(jī)相同，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的評(píng)分結(jié)果作為依據(jù)，分?jǐn)?shù)高者進(jìn)入復(fù)賽；若得分還是相同，則以專(zhuān)業(yè)老師評(píng)分作為依據(jù)；若還是相同，則以網(wǎng)絡(luò)投票為準(zhǔn)。一旦完全相同則以仲裁委員會(huì)為準(zhǔn)。

1、主題：策劃最好的地產(chǎn)

2、比賽形式：

（1）進(jìn)入大賽前十強(qiáng)的隊(duì)伍將進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，并組織進(jìn)行樓盤(pán)實(shí)地考察。

（2）參賽隊(duì)伍對(duì)實(shí)地考察中a、b、c這三個(gè)區(qū)位不同，規(guī)模分別為大、中、小的地塊進(jìn)行地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，完成一份策劃書(shū)，并于指定時(shí)間提交，發(fā)至大賽郵箱：，

并于同一時(shí)間用長(zhǎng)微博工具上傳至隊(duì)伍微博。

（3）參賽隊(duì)伍自制本隊(duì)伍宣傳視頻，于指定時(shí)間內(nèi)上傳至隊(duì)伍微博。

3、要求：

（1）策劃內(nèi)容包括產(chǎn)品戶(hù)型大小，樓宇布局，樓宇類(lèi)別，客戶(hù)類(lèi)型等，字?jǐn)?shù)在3000字以上。

（2）隊(duì)伍宣傳視頻要求：主題自定，內(nèi)容健康，積極向上。時(shí)長(zhǎng)3-5分鐘。

4、(1)作品提交時(shí)間：11月13號(hào)20：00前

（2）隊(duì)伍宣傳視頻上傳時(shí)間：11月11號(hào)12:00前。

注意：作品一經(jīng)上傳即可轉(zhuǎn)發(fā)，但一旦上傳并經(jīng)大賽官方微博轉(zhuǎn)發(fā)，即不可修改。

5、評(píng)分規(guī)則：

（1）選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽”；

參賽隊(duì)伍自制本隊(duì)伍宣傳視頻，并由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博，發(fā)起新一輪投票。新一輪投票以視頻原微博轉(zhuǎn)發(fā)量為準(zhǔn)，票數(shù)最高者獲“最佳人氣獎(jiǎng)”?？蔁o(wú)限轉(zhuǎn)發(fā)。票數(shù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：11月16號(hào)00:00，超過(guò)此時(shí)間轉(zhuǎn)發(fā)無(wú)效

（2）由本學(xué)院專(zhuān)業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)十強(qiáng)作品進(jìn)行專(zhuān)業(yè)點(diǎn)評(píng)，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品，決出五強(qiáng)進(jìn)入決賽。老師對(duì)選手的點(diǎn)評(píng)會(huì)在微博評(píng)論處上顯示出來(lái)。

（3）五強(qiáng)產(chǎn)生過(guò)程及其名單將通過(guò)本大賽微博進(jìn)行公示。

（4）作品形式：word文檔?？捎胮pt、建筑模型（泡沫）、3d圖、平面設(shè)計(jì)等（不限）形式加以說(shuō)明。

1、主題：營(yíng)銷(xiāo)達(dá)人就是你

2、比賽形式：

（1）決賽隊(duì)伍在復(fù)賽相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃基礎(chǔ)上做出相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)方案，包括：分析a、b、 c地塊的聯(lián)系，設(shè)計(jì)理念，營(yíng)銷(xiāo)手段等。于指定時(shí)間內(nèi)提交，發(fā)至大賽郵箱：

（2）決賽當(dāng)晚：

① presentation環(huán)節(jié)：隊(duì)伍營(yíng)銷(xiāo)方案展示，時(shí)長(zhǎng)15分鐘；

②答辯環(huán)節(jié)：由大賽評(píng)委針對(duì)隊(duì)伍的營(yíng)銷(xiāo)方案提出問(wèn)題，選手做答，時(shí)長(zhǎng)5分鐘。

3、評(píng)分規(guī)則：

（1）各評(píng)委根據(jù)隊(duì)伍方案內(nèi)容及當(dāng)晚表現(xiàn)，對(duì)決賽隊(duì)伍進(jìn)行打分

（2）取平均分作為隊(duì)伍最終分?jǐn)?shù)，分?jǐn)?shù)排名前三的隊(duì)伍分別獲冠、亞、季軍。其余選手獲得優(yōu)勝獎(jiǎng)。

1、獎(jiǎng)項(xiàng)：冠、亞、季軍各一名，

優(yōu)勝獎(jiǎng)兩名

最高人氣獎(jiǎng)一名。

3、獎(jiǎng)金（待定）：

冠軍500元

亞軍300元

季軍200元

優(yōu)勝獎(jiǎng)各100元

最佳人氣獎(jiǎng)100元

廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院

佛山市團(tuán)東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

云東海麗日天鵝湖

1、大賽交流q群：xxxxxxxx

2、大賽sina官方微博：資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大賽

3、若有參賽人員對(duì)評(píng)分有異議，可以找仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁委員會(huì)由：專(zhuān)業(yè)老師，學(xué)院黨書(shū)記，學(xué)院輔導(dǎo)員，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，學(xué)生代表共五人組成。

4、大賽組委會(huì)將通過(guò)大賽q群與官方微博及時(shí)更新比賽動(dòng)向，參賽者可以隨時(shí)了解大賽最新消息。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言篇三

房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買(mǎi)件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I(mǎi)房子價(jià)位高，耐用性長(zhǎng)。買(mǎi)主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱(chēng)心就會(huì)改變主意，買(mǎi)主思考的問(wèn)題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：

1、具有高度的自信野心；

2、富于競(jìng)爭(zhēng)，且樂(lè)此不倦；

3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)；

4、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽；

5、注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來(lái)。

1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；

2）展現(xiàn)樓盤(pán)的綜合優(yōu)勢(shì)；

3）體現(xiàn)樓盤(pán)和諧舒適生活；

4）直切消費(fèi)群生活心態(tài)。

對(duì)樓盤(pán)的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤(pán)從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤(pán)的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶(hù)需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機(jī)位、公共過(guò)道采光以及住戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)等等，都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤(pán)這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車(chē)位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤(pán)消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線(xiàn)索。

對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：

1）地理位置；2）、樓盤(pán)設(shè)施結(jié)構(gòu)；3）、樓盤(pán)做工用料；4）、戶(hù)型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤(pán)消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。

根據(jù)開(kāi)發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開(kāi)闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因?yàn)闃潜P(pán)的銷(xiāo)售，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來(lái)的想象，無(wú)數(shù)事實(shí)范例證明，精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷(xiāo)起了事半功倍的決定性作用。

1）闡述樓盤(pán)的位置；2）闡述樓盤(pán)所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤(pán)交通條件；4）闡述樓盤(pán)人口密度情況；5）闡述樓盤(pán)的升值潛力；6）闡述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)；7）闡述樓盤(pán)的背景；8）闡述樓盤(pán)的舒適溫馨；9）闡述樓盤(pán)的實(shí)用率；10）闡述樓盤(pán)的付數(shù)計(jì)劃；11）闡述樓盤(pán)的品質(zhì)；12）闡述樓盤(pán)的深遠(yuǎn)意義；13）闡述樓盤(pán)的物業(yè)管理有什么不同。

對(duì)樓盤(pán)的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對(duì)樓盤(pán)形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：

第一階段（預(yù)期到首期交樓入?。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷(xiāo)售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤(pán)在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。

第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤(pán)高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷(xiāo)售。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較少。

第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤(pán)的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶(hù)來(lái)談?wù)撛u(píng)估本樓盤(pán)并通過(guò)口碑帶動(dòng)銷(xiāo)售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。

總體上看，樓盤(pán)全程廣告投入曲線(xiàn)呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷(xiāo)售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。

在樓盤(pán)預(yù)售及正式展銷(xiāo)前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計(jì)一個(gè)別開(kāi)生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開(kāi)幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤(pán)示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過(guò)往行人面前。屆時(shí)，樂(lè)隊(duì)奏出美妙動(dòng)聽(tīng)的西洋樂(lè)曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細(xì)節(jié)，另視情策劃）。

預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。

公司已經(jīng)將之前建好的樓層開(kāi)始出售，可是由于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和不景氣，導(dǎo)致公司樓房的銷(xiāo)售不佳，我奉命制定出了大廈項(xiàng)目包裝全案策劃書(shū)。

本定價(jià)策劃只提供定價(jià)策略和方法，具體定價(jià)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定。

所謂價(jià)格策劃，就是地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)一定的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)而協(xié)調(diào)處理價(jià)格關(guān)系的活動(dòng)。價(jià)格策劃使整個(gè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的極重要的一環(huán)，它不不僅包括價(jià)格的制定、定價(jià)技巧的運(yùn)用，同時(shí)包括在一定的營(yíng)銷(xiāo)情況下，為了實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商預(yù)期的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)而協(xié)調(diào)配合營(yíng)銷(xiāo)組合的其他有關(guān)方面，并在實(shí)施過(guò)程中不斷修正價(jià)格策略的全過(guò)程。

樓盤(pán)價(jià)格定位在價(jià)格策劃重視種種之中。價(jià)格的一點(diǎn)小偏差會(huì)導(dǎo)致總銷(xiāo)售額的負(fù)增長(zhǎng)，但也引起消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)價(jià)格的抵抗心理，是銷(xiāo)售進(jìn)度受挫。而價(jià)格定位較低，會(huì)是發(fā)展上的利潤(rùn)受到影響。因此，正確的價(jià)格定位可以充分發(fā)揮價(jià)格策劃的效力，進(jìn)而體現(xiàn)出整個(gè)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃的成果。

這是地產(chǎn)商根據(jù)不同類(lèi)型的消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理來(lái)制定的價(jià)格。地產(chǎn)商常用的心理定價(jià)策略主要是整數(shù)定價(jià)策略。不動(dòng)產(chǎn)屬于的書(shū)的高檔高加耐用消費(fèi)品，地產(chǎn)商在定價(jià)是要以整數(shù)結(jié)尾，不要零頭，消費(fèi)者處于“一分錢(qián)，一分貨”得購(gòu)買(mǎi)心理，認(rèn)為價(jià)格越高，質(zhì)量越好。以整數(shù)定價(jià)往往會(huì)提高樓盤(pán)的“身價(jià)”，利于銷(xiāo)售。

這時(shí)將房屋價(jià)格定的地域預(yù)期價(jià)格，并伴隨大規(guī)模的促銷(xiāo)活動(dòng)，迅速打開(kāi)銷(xiāo)路，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快滲透到底。例如在有一個(gè)小區(qū)，同樣住宅的價(jià)格以5000元/平方米的價(jià)格賣(mài)不出去，那模擬的價(jià)格就應(yīng)該低于5000元/平方米，要求價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力。

該策略的前提：市場(chǎng)容量大、要求彈性大、潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅大。采用這種策略可以薄利多銷(xiāo)，先發(fā)制人，有助于組織競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入，迅速打開(kāi)市場(chǎng)，取得最大的市場(chǎng)占有率，通常稱(chēng)為“別進(jìn)來(lái)”策略。在市場(chǎng)已被它方強(qiáng)選占領(lǐng)的情況下，也是擠入市場(chǎng)的較好辦法，待銷(xiāo)路打開(kāi)后，也可適當(dāng)提高價(jià)格。

這是競(jìng)爭(zhēng)者最激烈的同類(lèi)樓盤(pán)以不同的價(jià)格出售的策略，目的在于刺激需求，增加銷(xiāo)量。主要表現(xiàn)在：同一房屋，銷(xiāo)售給顧客的價(jià)格不同。如可以給率先購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者給與一定的優(yōu)惠。同一房屋，因銷(xiāo)售的時(shí)間、地點(diǎn)和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的價(jià)格，是具體情況在進(jìn)行提價(jià)或降價(jià)。

樓盤(pán)價(jià)格折扣是價(jià)格策劃中的機(jī)動(dòng)兵法，由于樓是在不斷變化之中，一段時(shí)間之后，有些價(jià)格可能不太合適樓市的反應(yīng)。而價(jià)格的調(diào)整牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此比較靈活的方式是進(jìn)行價(jià)格折扣的調(diào)整。隨時(shí)事的不同，折扣或低或高。折扣定價(jià)策略是給與購(gòu)買(mǎi)這部分價(jià)格優(yōu)惠以吸引顧客增加購(gòu)買(mǎi)。如打折、贈(zèng)送家具和家用電器及免收1~3年的物業(yè)管理費(fèi)等。其目的在于爭(zhēng)取快銷(xiāo)。常見(jiàn)的折扣有以下幾種：

（1）時(shí)間折扣。寄希望購(gòu)買(mǎi)者快速的還清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或銀行按揭付款方式次之。這種方式有利于地產(chǎn)商加速資金的周轉(zhuǎn)。

（2）數(shù)量折扣。是根據(jù)顧客購(gòu)買(mǎi)房屋數(shù)量的多少。給與大小不等的折扣，數(shù)量越多，折扣越大，目的在于鼓勵(lì)大量購(gòu)買(mǎi)。

（3）功能折扣。這是根據(jù)各類(lèi)代理商在營(yíng)銷(xiāo)中所擔(dān)負(fù)的功能不同給予的折扣。如因代理商提供促銷(xiāo)、獎(jiǎng)金融通等功能給與一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于協(xié)調(diào)代理商的積極性。

地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入為買(mǎi)方市場(chǎng)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已越來(lái)越激烈，市場(chǎng)的不確定因素也更加復(fù)雜。在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商如何制定消費(fèi)者可接受的、對(duì)自己最有利的價(jià)格？這始終是一個(gè)關(guān)系樓盤(pán)命運(yùn)的問(wèn)題。因此價(jià)格策劃在地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中將占據(jù)越來(lái)越重要的位置。

希望在我這個(gè)策劃書(shū)實(shí)行之后，公司的樓房銷(xiāo)售能夠出現(xiàn)一個(gè)比較好的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，不過(guò)我知道，要想出現(xiàn)樓市銷(xiāo)售的回升，國(guó)家經(jīng)濟(jì)一定要重新恢復(fù)到發(fā)展情況中去，刺激居民的消費(fèi)，這才是最重要的！我相信我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)會(huì)重新走向繁榮、富強(qiáng)的！

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言篇四

1、本次市場(chǎng)調(diào)研的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

2、市場(chǎng)分析

（1）當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場(chǎng)成本分析（銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況）

3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)

4、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析

5、消費(fèi)者分析：

（1）購(gòu)買(mǎi)者地域分布

（2）購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)

（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）

（4）購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性

（5）購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）

（6）購(gòu)買(mǎi)頻度

6、結(jié)論

1、地塊狀況：位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)

2、地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)

3、地塊周?chē)坝^（前后左右，遠(yuǎn)近景觀，人文景觀，綜述）

4、環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）

5、地塊周?chē)慕煌l件（環(huán)鄰的公共交通條件、地鐵的直達(dá)交通）

6、公共配套設(shè)施：（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店等）

7、地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（swot坐標(biāo)圖、綜合分析）

1、投資環(huán)境分析

（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

2、土地建筑功能選擇

3、現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

4、土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）

5、成本敏感性分析：容積率、資金投入、邊際成本利潤(rùn)

6、投入產(chǎn)出分析：成本與售價(jià)模擬表、成本與期望值概算

7、同類(lèi)項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析

（一）市場(chǎng)調(diào)查

1、項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序）

2、建筑規(guī)模與風(fēng)格

3、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線(xiàn)等）

4、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊等）

5、功能配套（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）

6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

7、發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)等）

8、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）目標(biāo)客戶(hù)分析

1、經(jīng)濟(jì)背景

（1）經(jīng)濟(jì)實(shí)力

（2）行業(yè)特征（公司實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）

（3）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式

（三）價(jià)格定位

1、理論價(jià)格（達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)）

2、成交價(jià)格

3、租金價(jià)格

4、價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī)、銷(xiāo)售周期

1、預(yù)售推廣、排號(hào)登記

2、開(kāi)盤(pán)設(shè)計(jì)

3、銷(xiāo)售周期

4、銷(xiāo)售比例

（五）廣告策略

1、廣告的階段性劃分

2、階段性的廣告主題

3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

1、媒介選擇

2、軟性新聞主題

3、媒介組合

4、投放頻率

5、費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

1、現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）

2、印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)、宣傳單頁(yè)等）

3、媒介投放

4、其他費(fèi)用等

1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2、小區(qū)容積率的敏感性分析

3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車(chē)流）

4、小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）

5、小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意

6、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7、小區(qū)戶(hù)型比例的搭配關(guān)系

8、小區(qū)經(jīng)典戶(hù)型的功能判斷及面積劃分

9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

11、小區(qū)文化提煉

（一）核心部分

名稱(chēng)、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體

（二）運(yùn)用部分

1、現(xiàn)場(chǎng)：工地圍板、彩旗、掛旗、歡迎牌

2、營(yíng)銷(xiāo)中心：形象墻、門(mén)楣標(biāo)牌、指示牌、展板規(guī)范、胸卡、工作牌、臺(tái)面標(biāo)牌

3、工地辦公室：經(jīng)理辦公室、工程部、保安部、財(cái)務(wù)部

4、功能標(biāo)牌：請(qǐng)勿吸煙、防火、防電危險(xiǎn)、配電房、火警

19、消防通道、監(jiān)控室

1、公共關(guān)系目的與意義

2、公共關(guān)系方式、內(nèi)容

3、公共關(guān)系策劃與推廣

1、售后服務(wù)

2、物業(yè)服務(wù)

3、招商租賃

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言篇五

20xx年x月x日

1、xx廣場(chǎng)；

2、現(xiàn)場(chǎng)售樓處

聚集開(kāi)盤(pán)人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響xx首盤(pán)小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。

活動(dòng)方式：現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓

一、前期廣告宣傳

xx著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號(hào)參加辦法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。

宣傳主題：未來(lái)城都市居住典范，xx首期豪華高品位住宅樓銷(xiāo)售在即。

引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居xx海岸。

xx海岸x月x號(hào)日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)xx。

因?yàn)檎湎?，所以珍貴。

xx開(kāi)盤(pán)有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿。

二、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置

1、搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)，即選即定。具體搖號(hào)登記處暫定2處。

（確定小高層購(gòu)買(mǎi)資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶(hù)數(shù)多30%）

2、地點(diǎn)選定：xx廣場(chǎng)

（a、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地，b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)，c、有聚集人氣的先例）

3、軟環(huán)境布置：

高空氣球4個(gè)；大型氣拱門(mén)1個(gè)；30平方左右舞臺(tái)1個(gè)；樓盤(pán)效果展示牌1套；廣告宣傳易拉寶4個(gè)；宣傳折頁(yè)1000份；周遍跨街橫幅、燈箱20套

4、員工統(tǒng)一著裝

三、活動(dòng)進(jìn)程（x月x日）

1、下午14：00正式開(kāi)始（13：50——14：00禮炮、獎(jiǎng)品展示）

2、14：00——14：30

主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話(huà)2分鐘。

3、搖號(hào)開(kāi)始（14：30——15：00）同時(shí)登記匯總

4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)（15：00——16：00）

獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)（100份）

5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小娛樂(lè)活動(dòng)（16：00——17：00）工作人員休息

6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果（17：10——17：30）

7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)（17：30——17：50）

四、搖號(hào)辦法

1、一期總銷(xiāo)售戶(hù)

數(shù)為xx套，暫定搖號(hào)總?cè)藬?shù)與實(shí)際銷(xiāo)售戶(hù)數(shù)為5：1，參加群眾不定。

2、搖號(hào)采取實(shí)名登記制，不得替代或多搖，每套戶(hù)型最多登記人數(shù)為5人。

3、凡登記在冊(cè)的準(zhǔn)購(gòu)房者，登記同時(shí)需交納1000元保證金，搖號(hào)當(dāng)天如登記人中號(hào)并獲得購(gòu)房資格，該保證金則納入房款，如不成功則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費(fèi)用。

4、搖號(hào)登記時(shí)間自20xx年x月x日至20xx年x月x日，為期5天。

5、登記地點(diǎn)：xx房地產(chǎn)公司售樓處

6、搖號(hào)工具使用公開(kāi)搖獎(jiǎng)設(shè)備進(jìn)行搖號(hào)決定。（中號(hào)比例為5：1）

7、關(guān)于沒(méi)有中號(hào)群眾的解決辦法。均以紀(jì)念品贈(zèng)送。并登入二期開(kāi)盤(pán)購(gòu)房檔案。

五、工作人員分工

xx房產(chǎn)公司職員做禮儀、保安等維護(hù)性工作；xx廣告做活動(dòng)監(jiān)測(cè)和媒體聯(lián)絡(luò)工作。

六、媒體發(fā)布

邀請(qǐng)當(dāng)?shù)刂鞔竺襟w具體：xx電視臺(tái)、xx之聲廣播臺(tái)、xx專(zhuān)遞、xx晚報(bào)、xx網(wǎng)絡(luò)等記者參加活動(dòng)，并給予現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道。

七、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

1、環(huán)境布置

高空氣球4個(gè)xx元/4個(gè)

大型氣拱門(mén)1個(gè)xx元

30平方左右舞臺(tái)1個(gè)xx元

樓盤(pán)效果展示牌1套xx元/10張

廣告宣傳易拉寶4個(gè)xx元/4個(gè)

宣傳折頁(yè)3000份xx元

周遍跨街橫幅、燈箱20套

2、場(chǎng)地租賃xx元

3、公證人邀請(qǐng)費(fèi)xx元

4、媒體邀請(qǐng)費(fèi)xx元

5、設(shè)備租賃費(fèi)xx元

6、管理費(fèi)xx元

7、主持人xx元

8、演員演出費(fèi)xx元

9、現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急費(fèi)xx元

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言篇六

這種策劃案指開(kāi)發(fā)商從剛剛有意識(shí)要開(kāi)發(fā)某個(gè)樓盤(pán)就已經(jīng)與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司合作。此種情況下，營(yíng)銷(xiāo)策劃公司充當(dāng)?shù)氖且粋€(gè)全程咨詢(xún)顧問(wèn)的角色。在某種程度上可以說(shuō)權(quán)利大，但責(zé)任也同樣重大。對(duì)策劃公司的綜合素質(zhì)要求也高。

此種類(lèi)型的策劃案一般出現(xiàn)于開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓盤(pán)的設(shè)計(jì)方案已經(jīng)定稿，甚至工程已經(jīng)開(kāi)始。后尋找策劃公司為其進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃?；蜓?qǐng)多家策劃公司進(jìn)行比稿，最后選擇一家最滿(mǎn)意的公司為其進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃。

這種策劃案出現(xiàn)在樓盤(pán)已經(jīng)基本完工的情況下，開(kāi)發(fā)商才尋找策劃公司為其進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃此種營(yíng)銷(xiāo)策劃案已不具備全程綜合策劃案的多種功能。只有對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行整合，提升價(jià)值，進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)。

此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。出現(xiàn)在樓盤(pán)第一次營(yíng)銷(xiāo)策劃不成功，樓盤(pán)基本上已屬于死盤(pán)的情況下，開(kāi)發(fā)商尋找策劃公司為其進(jìn)行第二次營(yíng)銷(xiāo)策劃，既第二次包裝。此種策劃案最能體現(xiàn)策劃公司的策劃能力。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言篇七

一： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃所包涵內(nèi)容：

一)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背 景、結(jié)論和建議

二)房地產(chǎn)目標(biāo)客戶(hù)分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力 / 行業(yè)特征 / 公司、家庭

文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、

三)房地產(chǎn)價(jià)格定位

理論價(jià)格 / 成交價(jià)格 / 租金價(jià)格 / 價(jià)格策略

四)入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

五)廣告策略

廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控

六)房地產(chǎn)媒介策略

媒介選擇 / 軟性新聞主題 / 媒介組合 / 投放頻率 / 費(fèi)用估算

七)房地產(chǎn)推廣費(fèi)用

現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）媒介投放 二： 房地產(chǎn)銷(xiāo)售 策劃所包涵內(nèi)容：

一)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

二)銷(xiāo)售代表培訓(xùn)

三)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理

四)房號(hào)銷(xiāo)控管理

四)銷(xiāo)售階段總結(jié)

五)銷(xiāo)售廣告評(píng)估

六)客戶(hù)跟進(jìn)服務(wù)

七)階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調(diào)整

第三節(jié)： 房地產(chǎn)銷(xiāo)售 策劃的內(nèi)容及步驟

一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況、購(gòu)買(mǎi)人群、接受價(jià)

位、購(gòu)買(mǎi)理由等。

二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂 知己知彼、百戰(zhàn)不殆

三： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。 四： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。

五： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 銷(xiāo)售思路：

一)銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。

二)主題思想的統(tǒng)一性。廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng) 一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的

三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷， 兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。

六： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 銷(xiāo)售策略：

一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

理想的入市時(shí)機(jī)：所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓；建到正負(fù)零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài)；按部就班、調(diào)整完步伐后再賣(mài)還是急急忙忙、倉(cāng)促上馬；搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。

一般應(yīng)具備： 根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)。>

1 開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；

2 已經(jīng)知道目標(biāo)客戶(hù)是哪些人；

3 知道你價(jià)格適合的目標(biāo)客戶(hù)；

4 已經(jīng)找出 項(xiàng)目定位 和目標(biāo)客戶(hù)背景之間的諧振點(diǎn)；

5 已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題； 6 已確定目標(biāo)客戶(hù)更能接受的合理銷(xiāo)售方式；

7 已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；

8 制定合理的銷(xiāo)控表；

9 精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案

10 組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；

11 盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍；

12 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；

13 其他外部條件也很合適。

二) 房地產(chǎn)項(xiàng)目 廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售目的 必要步驟。而一個(gè)可操作的完整廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，

廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部 分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的降低客戶(hù)成本，一切為了銷(xiāo)售！

三)銷(xiāo)售部署 房地產(chǎn)銷(xiāo)售 階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷(xiāo)售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致 預(yù)熱期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、保溫期；防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題 如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析 資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)： 銷(xiāo)售策劃 原則

一：創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的 房地產(chǎn)銷(xiāo)售 理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷(xiāo)售、先租后買(mǎi)、降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我探討買(mǎi)方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二：資源整合原則

整合營(yíng)銷(xiāo)是營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的一種新型的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，整合營(yíng)銷(xiāo)克服了一般營(yíng)銷(xiāo)模式

房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)策劃 一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)手段、營(yíng)銷(xiāo)工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)、熟知市場(chǎng)到推廣市

場(chǎng)的過(guò)程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，注定房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)策劃 從單一化趨向全面化，營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤(pán)綜合素質(zhì)做起，從滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶(hù)細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開(kāi)始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺(tái)、陽(yáng)光客廳、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營(yíng)造知識(shí)家園。.。.。.可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的

銷(xiāo)售策劃 不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情、民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門(mén)或權(quán)威部門(mén)合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節(jié)：檢驗(yàn) 銷(xiāo)售策劃 成果

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì) 銷(xiāo)售策劃 進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能 銷(xiāo)售策劃初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

因此， 銷(xiāo)售策劃 定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷(xiāo)售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專(zhuān)業(yè)的 銷(xiāo)售策劃 指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷(xiāo)售

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言篇八

1、房地產(chǎn)業(yè)與關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品相比，有很大的不同，具有獨(dú)特的性質(zhì)。如價(jià)格的昂貴性、區(qū)位的固定性、使用的耐久性、質(zhì)量的差異性、使用的限制性等。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部份，它具有一般性，它是某一地域內(nèi)商品交換活動(dòng)的固定場(chǎng)所及交換關(guān)系的總和，反映了商品的價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律的相互作用。同時(shí)還具有供求關(guān)系特殊性，銀行和中介機(jī)構(gòu)參與性，權(quán)利主導(dǎo)性、不完全競(jìng)爭(zhēng)性等特殊性。通常通過(guò)分析一般性的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與市場(chǎng)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的異同點(diǎn)可以明確房地產(chǎn)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)。

1、市場(chǎng)定位觀念不夠明確

眾所周知，房地產(chǎn)具有許多特殊性質(zhì)，是一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)市場(chǎng)定位觀念不夠明確，往往會(huì)出現(xiàn)定位過(guò)高或定位過(guò)低的現(xiàn)象，很容易使顧客對(duì)企業(yè)的定位印象產(chǎn)生誤解，導(dǎo)致顧客一味地只注重某一特定的產(chǎn)品，忽視了對(duì)其他產(chǎn)品的重視，這樣容易促使失去購(gòu)買(mǎi)欲，大量的潛在顧客將會(huì)流失，不利于企業(yè)的全面發(fā)展。

2、實(shí)施客戶(hù)戰(zhàn)略不夠完善

在實(shí)施客戶(hù)戰(zhàn)略的過(guò)程中，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了挖掘新客戶(hù)，而忽略了對(duì)老客戶(hù)的維系。這就是所謂的“漏斗”原理。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只注重售前和售中的管理模式，對(duì)售后服務(wù)沒(méi)有引起高度重視，使得有些問(wèn)題無(wú)法得到有效的解決，喪失了許多的老客戶(hù)。表面看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商即使在一周內(nèi)流失了100個(gè)客戶(hù)，又可以于接到100個(gè)新客戶(hù)，這兩者之間的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)似乎沒(méi)有任何變化，然而，事實(shí)相反，吸引新客戶(hù)所花費(fèi)的成本往往要比維系老客戶(hù)所消耗的成本多得多，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有擁有大量的客戶(hù)才能立于不敗之地。

3、企業(yè)內(nèi)部關(guān)系處理不當(dāng)

企業(yè)內(nèi)部關(guān)系主要包括企業(yè)與內(nèi)部員工之間的相互關(guān)系。企業(yè)加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的主要目的在于協(xié)調(diào)好企業(yè)與內(nèi)部所有員工之間的關(guān)系。市場(chǎng)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)管理是指股東關(guān)系管理、部門(mén)關(guān)系管理及員工關(guān)系管理。由于長(zhǎng)期受到“官本位”觀念的深刻影響，企業(yè)內(nèi)部等級(jí)分明現(xiàn)象嚴(yán)重。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為員工僅是一種資源，他們才是真正的主人。因此，忽視了與內(nèi)部員工關(guān)系的處理，對(duì)員工的要求甚嚴(yán)，很少主動(dòng)關(guān)注員工生理、心理、情感的需求，致使員工的積極性，自主性、創(chuàng)造性大大降低。

1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)

顧客是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的核心，要迎合市場(chǎng)需求，必須提供個(gè)性化服務(wù)。生產(chǎn)、設(shè)計(jì)出迎合不同消費(fèi)者的心理需求的產(chǎn)品，將潛在的顧客轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)房者。同時(shí)要完善房地產(chǎn)的售后服務(wù)，確保客戶(hù)精神上的愉悅感，居住上的舒適感。銷(xiāo)售人員應(yīng)該采取積極的銷(xiāo)售手段來(lái)促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，使顧客感受到購(gòu)買(mǎi)房屋的樂(lè)趣。具體措施可如下文內(nèi)容:

1、直接降價(jià)；

2、免費(fèi)送禮；

3、內(nèi)部員工價(jià)；

4、組織團(tuán)購(gòu)；

5、承諾無(wú)理由退房；

6、減首付；

7、保價(jià)計(jì)劃；

8、先租后賣(mài)。

2、開(kāi)發(fā)商對(duì)入住糾紛的提早預(yù)防措施

應(yīng)加強(qiáng)與顧客的交流溝通。根據(jù)美國(guó)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)的研究，只有三分之一的顧客是會(huì)因產(chǎn)品出現(xiàn)問(wèn)題而感到不滿(mǎn)意，其其余三分之二的顧客因溝通不良而不滿(mǎn)意。由此可見(jiàn)，重視與客戶(hù)之間的交流溝通是增強(qiáng)客戶(hù)滿(mǎn)意感的重要途徑。一個(gè)不滿(mǎn)意的客戶(hù)意味著公司將流失無(wú)形的資產(chǎn)，而一個(gè)滿(mǎn)意的客戶(hù)意味著公司將會(huì)增加無(wú)形的資產(chǎn)。因此，有見(jiàn)識(shí)的房地產(chǎn)公司，加強(qiáng)與顧客溝通，主動(dòng)出擊，為顧客排憂(yōu)解難無(wú)形資產(chǎn)，他們盡力鼓勵(lì)顧客提出抱怨，而后再盡力讓不滿(mǎn)意的顧客重新高興起來(lái)。為了使房子能在交付時(shí)達(dá)到使用和綠化完成等要求，現(xiàn)在，部分開(kāi)發(fā)商采用了以下兩種方式:一是將原來(lái)的倉(cāng)促入住改為預(yù)留出入住準(zhǔn)備期，以便能提早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。二是索性將原訂的交房日期推遲，寧可按合同向購(gòu)房人進(jìn)行賠償，也不愿引發(fā)糾紛。謹(jǐn)慎承諾，降低客戶(hù)預(yù)期值，客戶(hù)的滿(mǎn)意度就會(huì)更高。

1、市場(chǎng)定位策略

從關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)角度看，產(chǎn)品市場(chǎng)定位的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與特定顧客群體的關(guān)系定位，即明確與誰(shuí)打交道。這種關(guān)系定位，即包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)產(chǎn)品的顧客之間的關(guān)系定位，也包括了市場(chǎng)環(huán)境條件下的其他客戶(hù)關(guān)系的定位。在明確市場(chǎng)定位的的時(shí)候，優(yōu)先考慮所處的市場(chǎng)環(huán)境、開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力、歷史形成條件、自身優(yōu)勢(shì)與特色，也就是確立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)源于開(kāi)發(fā)商可以向客戶(hù)所創(chuàng)造的價(jià)值，同時(shí)該價(jià)值應(yīng)比開(kāi)發(fā)商自身所創(chuàng)造該價(jià)值時(shí)耗費(fèi)的成本要大。其次，選出若干適用優(yōu)勢(shì)。在對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)商至少應(yīng)考慮自身的產(chǎn)品質(zhì)量、開(kāi)發(fā)成本、技術(shù)水平及售后服務(wù)水平等因素。與此同時(shí)，還應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)者的相應(yīng)因素相比較。從而發(fā)現(xiàn)自身的不足與優(yōu)勢(shì)所在并進(jìn)行改進(jìn)與強(qiáng)化。此外，應(yīng)向市場(chǎng)有效地明確企業(yè)定位觀念，即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)擴(kuò)充服務(wù)人員，同時(shí)加以培訓(xùn)，而后宣傳其服務(wù)優(yōu)勢(shì)與能力。

2、實(shí)行客戶(hù)關(guān)系的管理策略

顧客就是上帝，因而開(kāi)發(fā)商進(jìn)行客戶(hù)維系有以下幾種方略:第一、實(shí)施實(shí)行會(huì)員制。該營(yíng)銷(xiāo)方法的突出優(yōu)勢(shì)就是把硬性廣告宣傳變成為會(huì)員之間軟性宣傳，同時(shí)銷(xiāo)售的產(chǎn)品其質(zhì)量及價(jià)格要優(yōu)勝于市面上那些同一類(lèi)別的產(chǎn)品。通過(guò)會(huì)務(wù)活動(dòng)拉近商家、消費(fèi)者、業(yè)主及企業(yè)自身的距離，同時(shí)增強(qiáng)彼此之間溝通與信任，這樣借助會(huì)員優(yōu)惠與文化增值途徑，刺激會(huì)員消費(fèi)市場(chǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售。第二、強(qiáng)化個(gè)人聯(lián)系。也就是利用樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)人員和潛在客戶(hù)的緊密交流而增加友情，增強(qiáng)關(guān)系。比如常常邀請(qǐng)顧客的主管經(jīng)理參與各類(lèi)娛樂(lè)活動(dòng)，逐步密切雙方關(guān)系；牢記主要客戶(hù)及其夫人與孩子的生日，同時(shí)與生日時(shí)送上禮品、鮮花以示祝賀；或者為喜歡養(yǎng)花的客戶(hù)送上優(yōu)良花種與花肥；抑或通過(guò)自己的一些社會(huì)關(guān)系來(lái)幫助客戶(hù)解決其子女入托、升學(xué)及就業(yè)等問(wèn)題。利用個(gè)人聯(lián)系進(jìn)行關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)也有一定的弊端:容易導(dǎo)致企業(yè)對(duì)長(zhǎng)期接觸客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)人員有過(guò)分依賴(lài)，加大了管理難度。所以在運(yùn)用這一策略時(shí)應(yīng)該注意適當(dāng)?shù)匕褜⑵髽I(yè)聯(lián)系建于個(gè)人聯(lián)系之上，利用長(zhǎng)期個(gè)人聯(lián)系來(lái)提高企業(yè)親密度，進(jìn)而形成企業(yè)之間的的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

3、于競(jìng)爭(zhēng)中合作，實(shí)現(xiàn)雙贏

松散性結(jié)盟通常是開(kāi)發(fā)商之間運(yùn)用較多的方式，這讓合作雙可以避免直接沖突，抑或共同創(chuàng)出區(qū)域品牌，在收益方面實(shí)現(xiàn)雙贏。如自2000年10月起，于成都市的羊西線(xiàn)兩側(cè)進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的二十多家房地產(chǎn)商采用“打捆包裝、整體宣傳”的方略，于營(yíng)銷(xiāo)宣傳中共創(chuàng)區(qū)域品牌—“羊西板塊”，獲得了不錯(cuò)的營(yíng)銷(xiāo)效果。而在2001年4月28日進(jìn)行開(kāi)盤(pán)的廣州星河灣因完美的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工質(zhì)量及園林景觀，迫使其他的發(fā)展商調(diào)整設(shè)計(jì)方案及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，不得不對(duì)對(duì)原先的設(shè)計(jì)進(jìn)行重新修改，增加了投入，還對(duì)其他發(fā)展商進(jìn)行了有效刺激，有利于提高華南版塊發(fā)展商的綜合素質(zhì)，這也是合作雙贏的一個(gè)體現(xiàn)。實(shí)際上，競(jìng)爭(zhēng)者之間的合作方式是多樣化的，或不同企業(yè)共同開(kāi)發(fā)某一種新的產(chǎn)品；或組建企業(yè)集團(tuán)，利用合作來(lái)得到強(qiáng)大聯(lián)合優(yōu)勢(shì)，抑或優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)合作各方得到比合作之前的更多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與利益。武漢地區(qū)在城區(qū)建設(shè)推廣武漢都市星座聯(lián)盟系統(tǒng)工程時(shí)就為我們提供了一個(gè)雙贏甚至多贏的典例。也就是“五個(gè)強(qiáng)化”戰(zhàn)略。

即:(1)強(qiáng)化品牌合力。以樹(shù)立武漢都市新空間為構(gòu)建理念，以都市星座為聯(lián)盟商標(biāo)，通過(guò)契約方式將老城區(qū)的小地塊樓盤(pán)連接在一起，促進(jìn)小地塊聯(lián)盟整體的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，提升品牌戰(zhàn)力。

（2）強(qiáng)化統(tǒng)一使用技術(shù)資源、策劃資源、營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)策略環(huán)境。

（3）強(qiáng)化產(chǎn)品制造及研發(fā)。以強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)資源及聯(lián)盟體的服務(wù)機(jī)構(gòu)為支撐點(diǎn)，為聯(lián)盟體成員創(chuàng)造客戶(hù)需求的產(chǎn)品提供了條件，為研制適銷(xiāo)對(duì)路的成套產(chǎn)品提升了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

（4）強(qiáng)化決策管理。即科學(xué)地利用社會(huì)決策資源與專(zhuān)業(yè)資源，提升投資商的價(jià)值，打造競(jìng)爭(zhēng)策略平臺(tái)

（5）強(qiáng)化銷(xiāo)售平臺(tái)。結(jié)合所用聯(lián)盟體創(chuàng)造一手樓新型網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售平臺(tái)，全面推出3a立體化營(yíng)銷(xiāo)策略，構(gòu)建最佳的低成本高效益的營(yíng)銷(xiāo)模式。各大房地產(chǎn)公司應(yīng)本著尊重契約、統(tǒng)一行動(dòng)的觀念，共同創(chuàng)造以小變大的競(jìng)爭(zhēng)形式。以契約的形式為行動(dòng)指南，營(yíng)造企業(yè)自己專(zhuān)有的策劃、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)機(jī)制，創(chuàng)建全面的都市星座母品牌與子品牌系統(tǒng)，為贏取市場(chǎng)份額奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

4、協(xié)調(diào)好企業(yè)與政府和媒體的關(guān)系，創(chuàng)造良好的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境

企業(yè)是社會(huì)的重要組成部分，企業(yè)的活動(dòng)會(huì)直接受到政府及相關(guān)法律法規(guī)的制約。因此，在協(xié)調(diào)企業(yè)與政府之間的關(guān)系時(shí)，應(yīng)以積極的態(tài)度，自覺(jué)遵守國(guó)家的法律法規(guī)，幫助解決國(guó)家所面臨的各種難題。現(xiàn)代關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)理論認(rèn)為:如果能夠加強(qiáng)企業(yè)與政府之間的配合，樹(shù)立共存共榮的意識(shí)，那么國(guó)家就可能會(huì)制定出對(duì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)節(jié)合理化、避免相互矛盾、幫助營(yíng)銷(xiāo)人員創(chuàng)造和分配價(jià)值的政策?，F(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)容豐富多樣，其他相關(guān)團(tuán)體與內(nèi)部員工之間的關(guān)系也是關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。只有正確處理好這些關(guān)系，創(chuàng)造良好的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的前提條件。

5、正確處理企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，創(chuàng)造發(fā)展的動(dòng)力

企業(yè)內(nèi)部營(yíng)銷(xiāo)最關(guān)鍵的一步，便是把握企業(yè)內(nèi)部關(guān)系的結(jié)構(gòu)性質(zhì)與特征。企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)主要可以分為三個(gè)層面，即由股東構(gòu)成的影響層、提供有關(guān)支持的輔助層、從事基本活動(dòng)的核心層。影響這三層的主要因素在于顧客需求度及滿(mǎn)意度，同時(shí)直接關(guān)系到企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。正確處理好企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，從“以人為本”的角度出發(fā)，是現(xiàn)代關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)理念的核心，這種人為核心的理念強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)在于激發(fā)人潛在能動(dòng)性和創(chuàng)造性，為企業(yè)創(chuàng)造有利的價(jià)值。

6、完善客戶(hù)退出管理模式

客戶(hù)退出管理模式是根據(jù)客戶(hù)退出企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的購(gòu)買(mǎi)模式，認(rèn)真分析原因，吸取經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)等一系列的方式來(lái)避免客戶(hù)的流失。完善客戶(hù)退出管理模式可以采取以下方法:第一，預(yù)測(cè)客戶(hù)流失率。預(yù)測(cè)顧客流失率的公式為（期初顧客人數(shù)－期末顧客人數(shù)）/期初顧客人數(shù)*100%。