為了確保我們的努力取得實效，就不得不需要事先制定方案，方案是書面計劃，具有內(nèi)容條理清楚、步驟清晰的特點。方案的制定需要考慮各種因素，包括資源的利用、風(fēng)險的評估以及市場的需求等，以確保方案的可行性和成功實施。以下是我給大家收集整理的方案策劃范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇一

xx村危房改造“xx住宅樓"項目，在全體村民和有關(guān)部門的幫助支持下，于20xx年以全部竣工。住宅樓的質(zhì)量和設(shè)計理念新穎超前，為xx市獨一無二的建筑物，成為我村的標(biāo)志性建筑，住宅樓整體建筑漂亮美觀，新穎亮麗，房屋結(jié)構(gòu)緊湊實用，現(xiàn)以具備室內(nèi)裝修。為營造舒適清潔，溫馨和諧的生活環(huán)境，提高住戶的生活質(zhì)量，確保小區(qū)長期有效健康發(fā)展，根據(jù)我們村和小區(qū)的實際情況，協(xié)同小區(qū)住戶共同制定小區(qū)的各項管理制度，實行小區(qū)自治。

1：三個單元選舉三名單元小組長。管理，監(jiān)督，協(xié)調(diào)，小區(qū)的日常事務(wù)，搞好樓宇的環(huán)境衛(wèi)生，收取單元的費用，協(xié)助樓長處理各類事務(wù)，促進(jìn)小區(qū)清潔衛(wèi)生，和諧發(fā)展。

2：選舉住宅樓樓長一名。統(tǒng)一住戶的意見，制定合理的管理方案，協(xié)調(diào)處理小區(qū)一切事務(wù)，共同維護(hù)大家的利益，營造舒適清潔，美觀愉悅，文明幸福，溫馨和諧的生活環(huán)境。

3：為減輕住戶和小區(qū)的開支，單元組長和樓長不領(lǐng)工資，住戶推薦，本人自愿。

4：樓長和組長要有責(zé)任感，辦事公道合理，有協(xié)調(diào)矛盾的能力。

5：主要開支;水，電，暖氣等各種設(shè)施費用和維修費用。水電費以表收取。

主要是暖氣費，為保證冬季供暖正常，暖氣費住戶均攤，不可不交，不得拖欠。

（收費標(biāo)準(zhǔn)共同商討約定，統(tǒng)一意見達(dá)成共識，水費，電費與暖氣費捆綁制約收取等）

6：外墻，樓道，樓頂不得私自打眼，錠釘，隨意安裝物件，保證樓體清潔美觀。

7：裝修房屋不得損壞墻體，避免物件傷損樓梯，樓道的地磚。施工垃圾及時自行處理，不準(zhǔn)在小區(qū)周圍有遺留垃圾，自覺維護(hù)小區(qū)環(huán)境。

8：維護(hù)住宅樓的周邊環(huán)境，共同抵制亂修亂建，監(jiān)督抵制街道規(guī)劃內(nèi)新建建筑物。小區(qū)環(huán)境長遠(yuǎn)發(fā)展。（如有侵害大家共同利益，影響街道長遠(yuǎn)規(guī)劃的行為，三個單元組長要協(xié)同樓長，帶領(lǐng)24戶齊心協(xié)力合力抵制。）

9：遵守社會公德，保持良好的生活環(huán)境，不亂丟垃圾、雜物；不亂貼亂寫亂涂，保持住宅樓的環(huán)境清潔。鄰里和睦友愛，團(tuán)結(jié)互助。

10：樓道內(nèi)不得擺放雜物，保持樓道整潔干凈，不得影響破壞公有資產(chǎn)。

11；不準(zhǔn)在住宅樓的樓道，窗戶窗外燃放煙花炮竹，愛護(hù)公有設(shè)施。要將生活垃圾按時投放到垃圾池內(nèi)，方便清潔人員清理。

12；甲方保證向乙方提供水，電正常供給，滿足乙方生活需求，費用與村民同等支付，維護(hù)乙方的權(quán)利。

美好的環(huán)境有利于大家的身心健康，提高大家的生活質(zhì)量，讓住戶精神愉悅。請大家自覺主動配合，共同維護(hù)我們的共同利益，營造舒適清潔，美觀愉悅，文明幸福，溫馨和諧的生活環(huán)境，長久保持xx小區(qū)的環(huán)境清潔規(guī)范，望大家要齊心協(xié)力，共同努力。

xx村村民委員會

小區(qū)物業(yè)管理方案篇二

為進(jìn)一步提升中心城區(qū)散片舊樓區(qū)居住功能，改善居民居住條件和居住環(huán)境，促進(jìn)新舊居住區(qū)均衡發(fā)展，按照xx市20項民心工程的部署，現(xiàn)制定中心城區(qū)散片舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造（以下簡稱散片舊樓區(qū)提升改造）實施方案。

全面貫徹黨的十八大精神，認(rèn)真落實市委、市政府關(guān)于建設(shè)美麗xx的總部署，進(jìn)一步擴(kuò)大舊樓區(qū)提升改造受益面，按照以區(qū)為主、條口服務(wù)的原則，以居民受益、群眾滿意為目標(biāo)，以綜合提升居住功能、解決群眾急難問題為重點，以各區(qū)政府負(fù)總責(zé)、相關(guān)部門指導(dǎo)推動為抓手，全力開展散片舊樓區(qū)提升改造，讓群眾住得更加舒適，生活更加幸福。

（一）改造范圍。本市外環(huán)線以內(nèi)，3幢樓以下（含3幢樓）、建成年代較早、房屋及配套設(shè)施設(shè)備老化、影響居民正常居住使用的散片舊樓區(qū)，包括公產(chǎn)房（單位產(chǎn)、直管公產(chǎn)）、私產(chǎn)（房改購房、合作建房、危改還遷房等）、宗教產(chǎn)和軍產(chǎn)以及早期建成且無人管理的商品房。不包括歷史風(fēng)貌建筑、新建商品房、超出設(shè)計使用年限未經(jīng)加固處理的住宅樓房和已列入近拆遷計劃的舊樓房。因拆遷計劃調(diào)整等原因，遺留的中心城區(qū)成片舊樓區(qū)一并納入散片舊樓區(qū)提升改造計劃。

（二）工作目標(biāo)。9月底前完成852個小區(qū)、806.21萬平方米舊樓區(qū)改造任務(wù)，約12.2萬戶、30萬群眾直接受益。其中，散片舊樓區(qū)819個、666.85萬平方米；成片舊樓區(qū)33個、139.36萬平方米。散片舊樓區(qū)提升改造工作納入對各區(qū)人民政府績效考核目標(biāo)。

（三）整修內(nèi)容。散片舊樓區(qū)參照三年成片舊樓區(qū)規(guī)定整修項目，按照實事求是、因地制宜的原則確定整修內(nèi)容；遺留的成片舊樓區(qū)仍按照中心城區(qū)舊樓區(qū)綜合提升改造規(guī)定整修項目實施。相關(guān)區(qū)人民政府可結(jié)合小區(qū)實際和群眾要求，安排增加非規(guī)定整修項目。

（一）準(zhǔn)備工作階段（2月底前）。市中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造指揮部（以下簡稱市舊樓區(qū)指揮部）下達(dá)投資計劃，組織工程招標(biāo)。相關(guān)區(qū)人民政府制定本轄區(qū)散片舊樓區(qū)提升改造工作方案；落實工程招標(biāo)等政府采購工作，并簽訂施工合同；開展群眾宣傳動員工作；確定散片舊樓區(qū)提升改造的整修項目和施工組織方案。

（二）全面開展階段（3月至8月底）。按照3月份啟動、5月底前全部小區(qū)開工、8月底前竣工的目標(biāo)，相關(guān)區(qū)政府具體組織實施散片舊樓區(qū)提升改造工程。

治理私搭亂建、清理燃?xì)夂拖赖仍O(shè)施占壓、清理綠地和樓間雜物等工作，要在工程正式開工前先行啟動。對屋面防水、外檐整修等受雨季影響較大的項目，早安排、早施工，確保6月底前基本完工。

（三）竣工驗收階段（5月至9月底）。相關(guān)區(qū)政府組織本區(qū)舊樓區(qū)分指揮部、總承包單位、監(jiān)理公司、街道辦事處和居委會及區(qū)民政等部門和單位聯(lián)合進(jìn)行驗收。對驗收合格的小區(qū)，同步移交屬地街道，納入社區(qū)管理。市舊樓區(qū)指揮部對各區(qū)上報驗收合格并已移交的小區(qū)，按照不低于30%的比例，進(jìn)行整修質(zhì)量和移交接管等情況的抽檢。

散片（含遺留的成片）舊樓區(qū)提升改造總投資計劃約為5.59億元（不含節(jié)能改造、自來水管和燃?xì)夤芨脑斓软椖康膶ｍ椯Y金），按照市、區(qū)兩級財政各50%比例承擔(dān)。在具備圍合條件小區(qū)安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)的，所需經(jīng)費以區(qū)為主，市財政在市級負(fù)擔(dān)投資中適當(dāng)給予補(bǔ)貼。對住宅電梯、高層住宅消防系統(tǒng)維修改造的，所需費用由電梯所有權(quán)人、房屋所有權(quán)人承擔(dān)，無所有權(quán)人的以區(qū)為主，市財政在市級負(fù)擔(dān)投資中適當(dāng)給予補(bǔ)貼。節(jié)能改造、市容環(huán)境綜合整治等與散片舊樓區(qū)提升改造結(jié)合的項目，應(yīng)安排專項資金，按照相應(yīng)資金渠道解決。各區(qū)增加的非規(guī)定整修項目所需費用，由區(qū)財政承擔(dān)。

（一）相關(guān)區(qū)人民政府。根據(jù)本方案確定的散片舊樓區(qū)提升改造范圍，研究制定本轄區(qū)工作方案和施工組織方案；落實區(qū)級財政專項資金并按時到位；加強(qiáng)對區(qū)舊樓區(qū)分指揮部的領(lǐng)導(dǎo)，組織協(xié)調(diào)轄區(qū)有關(guān)部門和單位實施提升改造工作，并對竣工小區(qū)進(jìn)行驗收；研究制定散片舊樓區(qū)長效管理措施，并組織實施管理。

（二）市舊樓區(qū)指揮部。指導(dǎo)推動各區(qū)人民政府有序?qū)嵤┥⑵f樓區(qū)提升改造工作；組織各成員單位做好檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)、推動、服務(wù)和驗收抽檢工作。

（三）相關(guān)部門和單位

1．業(yè)和信息化委負(fù)責(zé)散片舊樓區(qū)提升改造中綜合配套相關(guān)工作的牽頭工作，會同相關(guān)單位做好強(qiáng)弱電管線整理、電梯維修改造、信報箱更新補(bǔ)建、視頻監(jiān)控系統(tǒng)安裝、消防系統(tǒng)維修改造、樓道公用表計安裝等綜合配套相關(guān)工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、推動、檢查工作。

2．安局負(fù)責(zé)對消防設(shè)施使用狀況進(jìn)行綜合判定，指導(dǎo)推動消防設(shè)施維修更新和驗收工作；負(fù)責(zé)視頻監(jiān)控系統(tǒng)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計、組織推動、指導(dǎo)和管理等工作。

3．政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)各區(qū)民政部門協(xié)調(diào)有關(guān)街道辦事處、居委會做好群眾宣傳教育、施工對接等工作；負(fù)責(zé)指導(dǎo)各區(qū)民政部門做好竣工小區(qū)驗收工作；負(fù)責(zé)散片舊樓區(qū)的.長效管理工作，建立健全長效管理機(jī)制，推動各區(qū)確定管理模式，指導(dǎo)相關(guān)街道落實管理服務(wù)單位，對驗收合格小區(qū)做好接收工作和日常管理服務(wù)的監(jiān)督管理、評議考核工作。

4．政局負(fù)責(zé)對市財政資金籌集、撥付和使用情況的監(jiān)督管理。

5．劃局負(fù)責(zé)對涉及私搭亂建行為的確定，指導(dǎo)協(xié)調(diào)缺失單元門棟地名牌、樓體地名牌補(bǔ)建等工作。

6．土房管局負(fù)責(zé)散片舊樓區(qū)提升改造的牽頭工作；會同市舊樓區(qū)指揮部相關(guān)成員單位做好散片舊樓區(qū)提升改造的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、推動、檢查工作；指導(dǎo)推動各區(qū)房管部門實施房屋綜合修繕、物業(yè)用房配建等工作。

7．委負(fù)責(zé)推動散片舊樓區(qū)既有建筑節(jié)能改造工程安全質(zhì)量監(jiān)督和管理；推動散片舊樓區(qū)提升改造中居住建筑供熱計量及節(jié)能改造、戶外供熱設(shè)施整理、自來水戶管改造、燃?xì)鈶艄芨脑?、燃?xì)庠罹哌B接管改造、二次供水設(shè)施改造的實施和驗收工作。

8．容園林委負(fù)責(zé)指導(dǎo)推動各區(qū)開展治理私搭亂建、侵占綠地、亂堆亂放等工作，以及綠蔭停車泊位和社區(qū)綠化提升工作；牽頭相關(guān)單位做好小區(qū)甬路維修、排水管網(wǎng)疏通更換、路燈安裝維修、樓門地名牌補(bǔ)建等外部環(huán)境相關(guān)工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、推動、檢查工作。

9．計局負(fù)責(zé)專項資金的審計監(jiān)督工作。

10．場監(jiān)管委負(fù)責(zé)對電梯使用狀況進(jìn)行鑒定，指導(dǎo)推動各區(qū)做好電梯的維修、改造，并按照標(biāo)準(zhǔn)組織驗收。

11．通運輸委負(fù)責(zé)按標(biāo)準(zhǔn)對養(yǎng)管范圍內(nèi)的樓間甬路進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修，指導(dǎo)推動各區(qū)做好排水管網(wǎng)疏通更換和養(yǎng)管范圍外的樓間甬路維修工作。

12．育局負(fù)責(zé)體育鍛煉器械的配置、驗收等工作。

13．信管理局負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)樓道內(nèi)通信、網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)管線的整理規(guī)范工作。

14．政管理局負(fù)責(zé)信報箱更新補(bǔ)建的指導(dǎo)、推動、檢查和驗收等工作。

15．力公司負(fù)責(zé)樓道公用照明設(shè)施的表計安裝以及供電線路的整理規(guī)范；負(fù)責(zé)對管轄范圍內(nèi)的小區(qū)路燈按原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，對不屬于管轄范圍內(nèi)的小區(qū)路燈做好協(xié)調(diào)移交，對沒有安裝小區(qū)路燈的組織補(bǔ)建等工作。

16．xx廣播電視臺負(fù)責(zé)樓道內(nèi)有線電視線路等相關(guān)管線的整理規(guī)范工作。

17．宣傳部指導(dǎo)新聞單位做好輿論宣傳引導(dǎo)等工作。

18．有關(guān)單位按照各自職責(zé)做好散片舊樓區(qū)提升改造協(xié)助配合工作。

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實責(zé)任。相關(guān)區(qū)人民政府要認(rèn)真履行第一責(zé)任人責(zé)任，嚴(yán)格落實與市人民政府簽訂的目標(biāo)責(zé)任書，逐級分解目標(biāo)，落實責(zé)任，按時間節(jié)點盯進(jìn)度，按標(biāo)準(zhǔn)抓質(zhì)量，確保按期圓滿完成全年工作。市舊樓區(qū)指揮部及各成員單位要充分發(fā)揮自身職能作用，進(jìn)一步加強(qiáng)指導(dǎo)服務(wù)，推動工程有序?qū)嵤?/p>

（二）強(qiáng)化管理，嚴(yán)格考核。各區(qū)舊樓區(qū)分指揮部要強(qiáng)化組織協(xié)調(diào)，深化成員單位聯(lián)動機(jī)制，齊抓共管，齊心協(xié)力，形成工作合力；要落實現(xiàn)場管理責(zé)任制和工程質(zhì)量責(zé)任追究制，加強(qiáng)現(xiàn)場檢查和施工考核，確保各項目應(yīng)修盡修、整修到位、質(zhì)量合格。市舊樓區(qū)指揮部要堅持考核通報、專項督辦等工作機(jī)制，對問題突出的區(qū)，要采取通報、責(zé)令限期整改等措施，確保工程按時間節(jié)點推進(jìn)。

（三）依靠群眾，服務(wù)群眾。堅持敞開大門，請群眾參與，讓群眾監(jiān)督。小區(qū)改什么、怎么改、改得怎么樣，要多種渠道聽取群眾意見，確保改造效果讓群眾滿意。民政部門要主動協(xié)調(diào)有關(guān)街道辦事處、居委會做好群眾工作，爭取群眾的參與、支持和配合。

（四）落實接管，嚴(yán)格驗收。按照誰接管、誰驗收的原則，屬地街道要提前參與改造工程，為后期接管移交創(chuàng)造條件；要根據(jù)散片小區(qū)實際，采取多種形式提前落實后期管理，確保修管緊密銜接。各驗收單位要共同把好驗收關(guān)，不讓一個不合格項目過關(guān)。市舊樓區(qū)指揮部要落實好合格小區(qū)抽檢制度，對抽檢不合格的，暫停下?lián)苁屑壻Y金，督促區(qū)舊樓區(qū)分指揮部全面整改。

（五）精打細(xì)算，用好資金。堅持采取公開招標(biāo)方式，優(yōu)中選優(yōu)，確定施工單位、監(jiān)理公司等參建企業(yè)，用最合理的投入建設(shè)最優(yōu)質(zhì)的工程。市、區(qū)財政資金要按時、足額到位，并建立專門賬戶，實行?？顚Ｓ?。審計部門要加強(qiáng)對專項資金的審計監(jiān)督。

（六）廣泛宣傳，營造氛圍。充分發(fā)揮媒體宣傳引導(dǎo)作用，積極宣傳散片舊樓區(qū)提升改造的重要意義、主要內(nèi)容、主要成效，切實增強(qiáng)舊樓區(qū)群眾參與支持改造工程的積極性、主動性。及時總結(jié)工程實施中的好經(jīng)驗、好做法，加大宣傳力度，為散片舊樓區(qū)提升改造順利實施營造良好的氛圍。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇三

為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時間內(nèi)解決業(yè)主的投訴，同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求，在客戶服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。

1、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理"，24小時接受咨詢和服務(wù)

2、為更好地宣傳秘書管家服務(wù)，方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系，將特定專職"助理"的相片、個人特長、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi)，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。

3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時滿足各服務(wù)對象的需求。

4、"助理"定期向業(yè)戶通報社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策；企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預(yù)報、健康信息和安全常識等最新服務(wù)信息。

5、"助理"傾情奉獻(xiàn)秘書管家服務(wù)，不僅提供購物、訂餐、購票、商務(wù)、家居、代召出租車等日常服務(wù)，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問。

（1）對自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；

（2）自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者；

（3）有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。

1、業(yè)主投訴處理的工作時限：

（2）工程維修方面的投訴處理時限：

其他維修，按與業(yè)主約定時限內(nèi)完成，一般不能超過7個工作日；

（3）小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時限

其他公共部分維修，不得超過3個工作日；

（4）對其他業(yè)主行為的投訴，如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發(fā)出過大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。

（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達(dá)處理時間不超過8小時。

2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時限：

（1）關(guān)于小區(qū)一般情況，不涉及管理中心內(nèi)部情況，不能馬上回復(fù)的，不超過30分鐘。

（2）關(guān)于各項物業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，要求馬上回復(fù)，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，需要確定的，征得業(yè)主同意，在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場確定收費，回復(fù)業(yè)主。

（3）關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)的咨詢，一般要求馬上回復(fù)，確實無法落實，不超過30分鐘回復(fù)對方。

（4）關(guān)于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢，馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時限內(nèi)回復(fù)，但原則上不得超過2個工作日。

2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達(dá)100%），每月業(yè)主滿意率要達(dá)到90%以上。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇四

篇一

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則，強(qiáng)化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機(jī)制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。

二、職責(zé)任務(wù)

(一)強(qiáng)化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系

按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。

1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)

(1)會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。

(2)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見;負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。

(3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。

(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

(5)對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的，提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

2.街道各科室職責(zé)

(1)街道城建科負(fù)責(zé)研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

(2)街道財政所負(fù)責(zé)落實配套資金，按照規(guī)定及時撥付補(bǔ)貼款，監(jiān)督資金使用，參與對社區(qū)的年度考核與獎懲評比。

(3)街道市容衛(wèi)生管理辦公室負(fù)責(zé)牽頭和督促社區(qū)及時拆除住宅區(qū)內(nèi)違建，指導(dǎo)和督促保潔員做好職責(zé)范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。

(4)街道司法所負(fù)責(zé)協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站，加強(qiáng)對調(diào)解員的政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)與工作指導(dǎo)，充分發(fā)揮調(diào)解機(jī)制作用，協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛。

(5)街道社會事務(wù)科負(fù)責(zé)社區(qū)建設(shè)的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。

(6)街道綜合科負(fù)責(zé)積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學(xué)校繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負(fù)責(zé)。

(7)街道紀(jì)工委負(fù)責(zé)對社區(qū)管理工作的年度考核，對物管資金使用進(jìn)行監(jiān)督和審計。

3.社區(qū)居委會職責(zé)

(1)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉;指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。

(2)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。

(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

(5)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務(wù)工作。

(2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

(3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。

(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。

(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作。

(6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

(7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關(guān)部門報告。

(8)對小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保持出入口暢通。

(9)按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

5.物業(yè)管理應(yīng)急維修站職責(zé)

(1)按照快速反應(yīng)、及時組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開展轄區(qū)內(nèi)無管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主自用部位的應(yīng)急維修工作。

(2)負(fù)責(zé)實行全天候24小時專人接聽?wèi)?yīng)急報修電話并做好記錄。

(3)負(fù)責(zé)安排維修單位，承諾服務(wù)時限，30分鐘內(nèi)到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。

(4)負(fù)責(zé)督查受理結(jié)果，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺帳。

(5)對于不在服務(wù)范圍內(nèi)的維修項目，向報修人提供相關(guān)維修咨詢，對涉及供水、供電、燃?xì)獾炔块T的報修，應(yīng)提供相關(guān)電話。

(6)對屬于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續(xù)。

6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責(zé)

(1)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

(2)受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

(3)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

(4)受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

(5)有關(guān)政策規(guī)定社會矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理。

(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。

(二)完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化

1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管;加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo)，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn);對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。

2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔(dān)負(fù)起物管責(zé)任，及時將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報，形成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托

合同

4.對經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標(biāo)準(zhǔn)收費。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費的不足。

(三)加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展

一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強(qiáng)居民花錢買服務(wù)的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護(hù)綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)?；芾?，降低運營成本，提高整體水平。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)

街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員如下：

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，站長由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話：。

四、機(jī)構(gòu)設(shè)置

為便于機(jī)構(gòu)運轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。

1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站

2.街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站

3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心

4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組

各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé);二級監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

五、實施步驟

1.制定方案階段(6月12日前)

(1)調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況。

(2)外出調(diào)研，深入試點單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗。

(3)落實辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。

2.宣傳發(fā)動階段(6月20日前)

(1)召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。

(2)通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認(rèn)識，積極協(xié)助物管公司開展工作。

3.全面實施階段(6月21日—6月30日)

“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù)。

六、工作要求

1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識。各級領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會建設(shè)、推進(jìn)文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認(rèn)真領(lǐng)會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強(qiáng)化責(zé)任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責(zé)體系，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。

2.強(qiáng)化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

3.明確職責(zé)，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，抽出精干力量落實社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴(yán)格督辦并通報檢查結(jié)果，確保試點工作順利進(jìn)行。

4.突出重點，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，特別對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設(shè)施，并延伸服務(wù)內(nèi)容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

篇二

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程。現(xiàn)制定如下實施方案：

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo)，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”，構(gòu)建與杭州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

二、主要目標(biāo)

總體目標(biāo)：力爭到20xx年年末，杭州市區(qū)(包括上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)，以下簡稱五城區(qū))實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)(共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶)基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長效機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制，爭取實現(xiàn)“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。

三、實施范圍

杭州市區(qū)五城區(qū)范圍內(nèi)同時符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1.1999年以前建成;

2.房屋標(biāo)準(zhǔn)成套;

3.尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。

四、基本原則

1.堅持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和社區(qū)居委會的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長效管理機(jī)制。

2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機(jī)制。

3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制，實現(xiàn)建管并舉。

4.堅持項目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個，避免重復(fù)施工影響居民生活。

5.堅持業(yè)主參與。要重點突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權(quán)”，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。

五、實施步驟

1.調(diào)查計劃階段。20xx年6月底前，完成機(jī)構(gòu)組建、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計劃安排等工作。

2.全面推進(jìn)階段。20xx年7月-20xx年年底，全面推進(jìn)五城區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個的原則組織實施，其中20xx年完成100萬平方米，20xx年完成500萬平方米，20xx年完成400萬平方米，累計完成1000萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實際情況因地制宜地實施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

六、改善措施

(一)完善硬件配置。

1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：

(1)劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對封閉獨立的物業(yè)區(qū)域;零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

(2)建設(shè)特種設(shè)施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。

(3)配備物管用房。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。

2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

(1)新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

(2)環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚(庫)整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

(3)房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理(含平改坡)、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

(4)公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。

(二)建立物管機(jī)制。

在對住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制。

1.確定管理模式。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項目竣工并接收后一個月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)(或零星住宅)因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)確認(rèn)同意后予以接收。

征求居民意見以戶為單位(一個獨立產(chǎn)權(quán)單位為一戶)，采取書面形式進(jìn)行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)居委會在兩個月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，指導(dǎo)業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制。

2.實施物業(yè)管理。

(1)社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照杭州市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費不足。

(2)專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理條例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費。

七、資金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經(jīng)費。

2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業(yè)改善工程專項經(jīng)費。經(jīng)費承擔(dān)方式如下：

(1)環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān);承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請，經(jīng)區(qū)政府審核并報市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

直管公房、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費用由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

(3)弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān);電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經(jīng)費由市電力局承擔(dān);管道煤氣的建設(shè)(改造)費用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān);自來水一戶一表改造費用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。

(4)物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。

3.住宅小區(qū)日常管理長效機(jī)制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費由市、區(qū)財政按1：1配套解決。

八、保障措施

1.建立工作機(jī)制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(設(shè)在市房管局)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)實施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、*、*執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

2.落實資金保障。物業(yè)管理改善專項經(jīng)費列入財政年度預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財政應(yīng)確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強(qiáng)對資金使用的管理，審計結(jié)果作為最終決算依據(jù)。

3.加大扶持力度。住宅小區(qū)實行“準(zhǔn)物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼;建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機(jī)制，對考核優(yōu)秀的單位(個人)進(jìn)行獎勵;住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實無力支付物業(yè)服務(wù)費的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免;水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)，并支付管理單位專項委托費用。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變。

4.加強(qiáng)考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)四級聯(lián)動機(jī)制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)

責(zé)任書

5.加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

濱江區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)，蕭山區(qū)、余杭區(qū)可參照執(zhí)行。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇五

為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：

一、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)

本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標(biāo)，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)建成

安全

二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、管理人員、

專業(yè)

4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

6、公示24小時服務(wù)熱線電話，專人接聽。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項目與收費價目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況。

9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率要求達(dá)二級標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75％以上。

三、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）。

四、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求

1、房屋建筑管理維修

（1）、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）

（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及

其他

（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

（6）、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標(biāo)志。

2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

（1）、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（3）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運行正常。

（4）、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）。

（5）、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。

（6）、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。

（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。

（9）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;

（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案。

3、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序

（1）、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次。

（2）、對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

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小區(qū)物業(yè)管理方案篇六

為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時間內(nèi)解決業(yè)主的投訴，同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求，在客戶服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。

（一）"禮賓助理"服務(wù)實施細(xì)則

1、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理"，24小時接受咨詢和服務(wù)

2、為更好地宣傳秘書管家服務(wù)，方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系，將特定專職"助理"的相片、個人特長、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi)，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。

3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時滿足各服務(wù)對象的需求。

4、"助理"定期向業(yè)戶通報社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策；企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預(yù)報、健康信息和安全常識等最新服務(wù)信息。

5、"助理"傾情奉獻(xiàn)秘書管家服務(wù)，不僅提供購物、訂餐、購票、商務(wù)、家居、代召出租車等日常服務(wù)，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問。

（1）對自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；

（2）自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者；

（3）有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。

（二）工作時間標(biāo)準(zhǔn)：

1、業(yè)主投訴處理的工作時限：

（1）服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時限：情節(jié)一般的，不超過半天；

情節(jié)嚴(yán)重，不超過2天；

（2）工程維修方面的投訴處理時限：

其他維修，按與業(yè)主約定時限內(nèi)完成，一般不能超過7個工作日；

（3）小區(qū)公共部分維修方面的'投訴處理時限

其他公共部分維修，不得超過3個工作日；

（4）對其他業(yè)主行為的投訴，如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發(fā)出過大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。

（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達(dá)處理時間不超過8小時。

2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時限：

（1）關(guān)于小區(qū)一般情況，不涉及管理中心內(nèi)部情況，不能馬上回復(fù)的，不超過30分鐘。

（2）關(guān)于各項物業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，要求馬上回復(fù)，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，需要確定的，征得業(yè)主同意，在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場確定收費，回復(fù)業(yè)主。

（3）關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)的咨詢，一般要求馬上回復(fù)，確實無法落實，不超過30分鐘回復(fù)對方。

（4）關(guān)于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢，馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時限內(nèi)回復(fù)，但原則上不得超過2個工作日。

（三）工作質(zhì)量要求

小區(qū)物業(yè)管理方案篇七

為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：

一、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)

本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標(biāo)，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)建成

安全

二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、管理人員、

專業(yè)

4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

6、公示24小時服務(wù)熱線電話，專人接聽。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項目與收費價目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況。

9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率要求達(dá)二級標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75％以上。

三、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）。

四、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求

1、房屋建筑管理維修

（1）、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）

（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及

其他

（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

（6）、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標(biāo)志。

2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

（1）、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（3）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運行正常。

（4）、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）。

（5）、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。

（6）、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。

（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。

（9）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;

（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案。

3、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序

（1）、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次。

（2）、對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

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小區(qū)物業(yè)管理方案篇八

近幾年來，隨著xx經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，人民生活水 平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展 與建設(shè)、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化 物業(yè)管理。為加快推進(jìn)xx平安和諧社區(qū)建設(shè)，制定一套規(guī) 范的、符合xx實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時且必要的。

在xx經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時，xx的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了 突飛猛進(jìn)的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化， 一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、 文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi)，已經(jīng)實行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6 個;而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、xx村臥龍湖小區(qū)、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

(一) 商業(yè)住宅小區(qū)

習(xí)慣的差異，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng) 濟(jì)發(fā)展了，但城市化進(jìn)程相對滯后，如果不從農(nóng)村實際出發(fā)， 完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園 和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于xx鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言，物業(yè)管理也需要因地制宜。

(二) 農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小 區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各 村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊， 引發(fā)一系列問題。

1、 安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢， 還有后期工程正在進(jìn)行，所以沒有進(jìn)行封閉式的管理。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè)，早安全上 造成了隱患。

2、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ健Ｔ瓉碇灰話唛T前雪就行，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護(hù)，但由于小農(nóng)思想 的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災(zāi)。

3、 綠化問題:小區(qū)建成伊始，綠化設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美。 然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至還 出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾。村里沒有 辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又 會種菜，于是，在村委和村民之間就會進(jìn)行一場你栽我 鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標(biāo)不治本的方法， 造成了資源的嚴(yán)重浪費。

4、 維護(hù)問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、 二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房 屋維護(hù)，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題，影響了房屋的使用年限。 所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、精 神文明、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用。

1、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域

物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施、建筑規(guī)模、社區(qū) 建設(shè)，以方便人們生活、生產(chǎn)，合理利用區(qū)域資源。以便于 管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人 口，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。

2、 為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施，協(xié)調(diào)部門關(guān)系。 政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入，改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和 生活環(huán)境，改變一般散沙的現(xiàn)象，完善至物管的基本狀態(tài)， 并要與國土、房管、建設(shè)、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好， 做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位， 共同推進(jìn)老小區(qū)的物業(yè)管理。

3、 加強(qiáng)宣傳，增強(qiáng)居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程，政府應(yīng)當(dāng)以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》 等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導(dǎo)工作，提高 居民對物業(yè)管理法的認(rèn)知度，逐步使其樹立依法管理的意 識。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認(rèn)識到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務(wù)的意識，通過講座、 討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提 高居民群眾對物管的認(rèn)識程度，使其逐步樹立自治管理意 識。

4、 制定小區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則 雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理條例》，但條例主要針對 新建商住小區(qū)，對拆遷安置小區(qū)管理關(guān)注不多。我們應(yīng)該在 《物業(yè)管理條例》這一大框架下，根據(jù)本地區(qū)特點，以《物 業(yè)管理條例》為指導(dǎo)，制定適應(yīng)于本地區(qū)的、可操作性強(qiáng)的 物業(yè)管理辦法與細(xì)則，從而以法律手段推進(jìn)xx的小區(qū)物業(yè) 管理。

5、 成立物業(yè)管理科，全程跟進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理 xx是個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的工業(yè)重鎮(zhèn)，新興的生態(tài)名鎮(zhèn)。城鎮(zhèn) 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照城市的格局在規(guī)劃和建設(shè)。各式小區(qū)在快速建 設(shè)成長中，隨著居民收入水平與消費水平的提高，對工作于 居住環(huán)境的要求也隨之提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為 xx鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時 也體現(xiàn)出xx政府為民造福，加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理的一個重要舉 措。

1、 簡易物業(yè)管理

在各項設(shè)施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務(wù)。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員、低保和離退休人員 組建服務(wù)隊，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務(wù)，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導(dǎo)下，具體由各村委、社區(qū)負(fù) 責(zé)。

2、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好，設(shè)備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會，選聘專門 的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理。具體籌備由村委社區(qū)負(fù) 責(zé)，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作。

3、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理 委員會，全權(quán)負(fù)責(zé)整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī) 章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護(hù)房屋及公共設(shè)施;維護(hù)安全 與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約 處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙 贏局面。

綜上所述，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)是“三位一體”的 管理模式，即業(yè)主、物業(yè)公司、村(社區(qū))在平等合作的基礎(chǔ)上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加 強(qiáng)公共社會管理、關(guān)注民生的具體體現(xiàn)。抓好典型，以點推 面，條塊結(jié)合，以塊為主，鞏固成果，統(tǒng)一管理，從而形成 齊抓共管、共管共建的局面，最終實現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標(biāo)。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇九

為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：

一、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)

本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標(biāo)，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)建成安全小區(qū)、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū)，爭創(chuàng)市、省級優(yōu)秀示范商務(wù)、住宅小區(qū)。

二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。

4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

6、公示24小時服務(wù)熱線電話，專人接聽。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項目與收費價目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況。

9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率要求達(dá)二級標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75％以上。

三、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）。

四、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求

1、房屋建筑管理維修

（1）、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）

（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。

（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

（6）、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標(biāo)志。

2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

（1）、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（3）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運行正常。

（4）、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）。

（5）、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。

（6）、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。

（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。

（9）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;

（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案。

3、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序

（1）、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次。

（2）、對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

《小區(qū)物業(yè)管理方案設(shè)計》全文內(nèi)容當(dāng)前網(wǎng)頁未完全顯示，剩余內(nèi)容請訪問下一頁查看。

（3）、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制訂應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（6）、對小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物、臺風(fēng)、火患等公共安全隱患及時公示、警示注意事項，共同做好安全防范工作。

4、保潔服務(wù)

（1）、在各樓層和各門廳口設(shè)置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。

（2）、小區(qū)道路、小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）廣場、停車場等每日清掃1次;

（3）門廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;

（4）人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦2次;

（6）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

（7）、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

（8）、根據(jù)實際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

5、綠化養(yǎng)護(hù)管理

（1）、安排專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

（2）、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。

（4）、定期清除綠地雜草、雜物。

（5）、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

（6）、適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

四、管理目標(biāo)概要描述

我公司將把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)管理成為寧德市一流服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域。我司的管理服務(wù)將采用國家標(biāo)準(zhǔn)的管理模式，以建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》為管理標(biāo)準(zhǔn)。具體物業(yè)管理過程的服務(wù)程序、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核評價，依據(jù)iso9001國際質(zhì)量管理體系、iso14001環(huán)境管理體系及ohsas18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系執(zhí)行。

1、使《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)的服務(wù)管理水準(zhǔn)達(dá)到國內(nèi)一流水平，達(dá)到“福建省物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)管理”標(biāo)準(zhǔn)。

2、 若獲業(yè)主委托，進(jìn)一步挖掘我司自身潛力，開展有償特約服務(wù)，為業(yè)主的商務(wù)、家居帶來更大的方便。

xxxx物業(yè)管理有限公司

年月日

近幾年來，隨著××經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，人民生活水 平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展 與建設(shè)、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化 物業(yè)管理。為加快推進(jìn)××平安和諧社區(qū)建設(shè)，制定一套規(guī) 范的、符合××實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時且必要的。

一、 目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況

在××經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時，××的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了 突飛猛進(jìn)的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化， 一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、 文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi)，已經(jīng)實行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6 個;而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū)、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

二、 全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的`必要性

(一) 商業(yè)住宅小區(qū)

習(xí)慣的差異，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng) 濟(jì)發(fā)展了，但城市化進(jìn)程相對滯后，如果不從農(nóng)村實際出發(fā)， 完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園 和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言，物業(yè)管理也需要因地制宜。

(二) 農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小 區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各 村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊， 引發(fā)一系列問題。

1、 安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢， 還有后期工程正在進(jìn)行，所以沒有進(jìn)行封閉式的管理。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè)，早安全上 造成了隱患。

2、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護(hù)，但由于小農(nóng)思想 的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災(zāi)。

《小區(qū)物業(yè)管理方案設(shè)計》全文內(nèi)容當(dāng)前網(wǎng)頁未完全顯示，剩余內(nèi)容請訪問下一頁查看。

還 出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾。村里沒有 辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又 會種菜，于是，在村委和村民之間就會進(jìn)行一場你栽我 鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標(biāo)不治本的方法， 造成了資源的嚴(yán)重浪費。

4、 維護(hù)問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、 二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房 屋維護(hù)，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題，影響了房屋的使用年限。 所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、精 神文明、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用。

三、 政府推行物業(yè)管理的辦法

1、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域

物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施、建筑規(guī)模、社區(qū) 建設(shè)，以方便人們生活、生產(chǎn)，合理利用區(qū)域資源。以便于 管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人 口，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。

態(tài)， 并要與國土、房管、建設(shè)、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好， 做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位， 共同推進(jìn)老小區(qū)的物業(yè)管理。

3、 加強(qiáng)宣傳，增強(qiáng)居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程，政府應(yīng)當(dāng)以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》 等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導(dǎo)工作，提高 居民對物業(yè)管理法的認(rèn)知度，逐步使其樹立依法管理的意 識。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認(rèn)識到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務(wù)的意識，通過講座、 討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提 高居民群眾對物管的認(rèn)識程度，使其逐步樹立自治管理意 識。

提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為 ××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時 也體現(xiàn)出××政府為民造福，加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理的一個重要舉 措。

四、 物業(yè)管理基本形式

1、 簡易物業(yè)管理

在各項設(shè)施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務(wù)。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員、低保和離退休人員 組建服務(wù)隊，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務(wù)，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導(dǎo)下，具體由各村委、社區(qū)負(fù) 責(zé)。

2、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好，設(shè)備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會，選聘專門 的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理。具體籌備由村委社區(qū)負(fù) 責(zé)，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作。

3、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理 委員會，全權(quán)負(fù)責(zé)整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī) 章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護(hù)房屋及公共設(shè)施;維護(hù)安全 與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約 處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙 贏局面。

上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加 強(qiáng)公共社會管理、關(guān)注民生的具體體現(xiàn)。抓好典型，以點推 面，條塊結(jié)合，以塊為主，鞏固成果，統(tǒng)一管理，從而形成 齊抓共管、共管共建的局面，最終實現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標(biāo)。

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

一、指導(dǎo)思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標(biāo)和范圍

（一）目標(biāo)：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達(dá)到90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達(dá)到90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%；2017年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。

6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作內(nèi)容

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實到責(zé)任單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。

四、物業(yè)費的成本測算

1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。

2、 清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算表（04）

3、 保安費：保安費測算表（05）

小區(qū)物業(yè)管理方案篇十

1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng);

3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;

4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時能夠通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。

2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

2、對市政道路的保潔;

3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉);

4、24小時水電維修;

5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運;

6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù);

7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù);

8、業(yè)主能源費用的代收代繳;

9、定期花木殺蟲及滅鼠;

10、暫住證等社區(qū)性證明u》

11、業(yè)主院落檔案的管理。

1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人帶給盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務(wù)推薦由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

3、管家式服務(wù)的資料：

a、業(yè)主訂購報刊的派送(報紙需經(jīng)過熨燙，免費)

b、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費)

室內(nèi)清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

代收洗、補(bǔ)、燙衣物

室內(nèi)插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務(wù)

家庭看護(hù)管理

寵物看護(hù)管理

c、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(wù)(付費并需要提前預(yù)約)

1、保衛(wèi)部門日常工作資料：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理

2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)

設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

業(yè)主院落重點部位(廚房)設(shè)置煙感報警系統(tǒng)

停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)

安防器材(對講機(jī)、滅火器、警棍等)

3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務(wù)：

禮儀性保衛(wèi)

短途護(hù)衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護(hù)衛(wèi))

(以上兩種服務(wù)帶給時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目)

業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除帶給一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：

1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警(或直接找物業(yè)管家);

3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場狀況;

4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場狀況的匯報決定是否報警。(110、119、120、999等)

小區(qū)物業(yè)管理方案篇十一

近幾年來，隨著××經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，人民生活水 平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展 與建設(shè)、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化 物業(yè)管理。為加快推進(jìn)××平安和諧社區(qū)建設(shè)，制定一套規(guī) 范的、符合××實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時且必要的。

一、 目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況

在××經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時，××的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了 突飛猛進(jìn)的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化， 一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、 文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi)，已經(jīng)實行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6 個;而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū)、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

二、 全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的必要性

(一) 商業(yè)住宅小區(qū)

習(xí)慣的差異，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng) 濟(jì)發(fā)展了，但城市化進(jìn)程相對滯后，如果不從農(nóng)村實際出發(fā)， 完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園 和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言，物業(yè)管理也需要因地制宜。

(二) 農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小 區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各 村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊， 引發(fā)一系列問題。

1、 安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢， 還有后期工程正在進(jìn)行，所以沒有進(jìn)行封閉式的管理。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè)，早安全上 造成了隱患。

2、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護(hù)，但由于小農(nóng)思想 的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災(zāi)。

還 出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾。村里沒有 辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又 會種菜，于是，在村委和村民之間就會進(jìn)行一場你栽我 鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標(biāo)不治本的方法， 造成了資源的嚴(yán)重浪費。

4、 維護(hù)問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、 二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房 屋維護(hù)，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題，影響了房屋的使用年限。 所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、精 神文明、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用。

三、 政府推行物業(yè)管理的辦法

1、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域

物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施、建筑規(guī)模、社區(qū) 建設(shè)，以方便人們生活、生產(chǎn)，合理利用區(qū)域資源。以便于 管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人 口，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。

態(tài)， 并要與國土、房管、建設(shè)、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好， 做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位， 共同推進(jìn)老小區(qū)的物業(yè)管理。

3、 加強(qiáng)宣傳，增強(qiáng)居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程，政府應(yīng)當(dāng)以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》 等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導(dǎo)工作，提高 居民對物業(yè)管理法的認(rèn)知度，逐步使其樹立依法管理的意 識。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認(rèn)識到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務(wù)的意識，通過講座、 討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提 高居民群眾對物管的認(rèn)識程度，使其逐步樹立自治管理意 識。

《小區(qū)物業(yè)管理方案樣式》全文內(nèi)容當(dāng)前網(wǎng)頁未完全顯示，剩余內(nèi)容請訪問下一頁查看。

提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為 ××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時 也體現(xiàn)出××政府為民造福，加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理的一個重要舉 措。

四、 物業(yè)管理基本形式

1、 簡易物業(yè)管理

在各項設(shè)施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務(wù)。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員、低保和離退休人員 組建服務(wù)隊，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務(wù)，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導(dǎo)下，具體由各村委、社區(qū)負(fù) 責(zé)。

2、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好，設(shè)備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會，選聘專門 的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理。具體籌備由村委社區(qū)負(fù) 責(zé)，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作。

3、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理 委員會，全權(quán)負(fù)責(zé)整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī) 章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護(hù)房屋及公共設(shè)施;維護(hù)安全 與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約 處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙 贏局面。

上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加 強(qiáng)公共社會管理、關(guān)注民生的具體體現(xiàn)。抓好典型，以點推 面，條塊結(jié)合，以塊為主，鞏固成果，統(tǒng)一管理，從而形成 齊抓共管、共管共建的局面，最終實現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標(biāo)。

一、為引導(dǎo)住戶逐步適應(yīng)市場化的物業(yè)管理模式，管理好安置房小區(qū)，推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，制定我區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理辦法。

二、安置房小區(qū)物業(yè)管理分前期物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主委員會成立后選聘物業(yè)公司管理兩個階段逐步規(guī)范。具體按《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細(xì)則》執(zhí)行。

三、從住戶開始繳納物業(yè)管理服務(wù)費的月份起，設(shè)立五年的安置房物業(yè)管理服務(wù)費補(bǔ)貼過渡期。在過渡期內(nèi)，區(qū)財政撥付專款對安置對象繳納的物業(yè)服務(wù)費進(jìn)行補(bǔ)貼。

四、財政補(bǔ)貼對象為取得并實際保有的`我區(qū)負(fù)責(zé)拆遷安置項目的拆遷安置房產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費。如安置對象將安置房轉(zhuǎn)讓給第三人的，不再對轉(zhuǎn)讓后的安置房產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費補(bǔ)貼。

五、以五年過渡期為限，財政補(bǔ)貼比例逐年遞減。第一、第二年補(bǔ)貼應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費的50%，第三年補(bǔ)貼應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費的40%，第四年補(bǔ)貼應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費的30%，第五年補(bǔ)貼應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費的20%。應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費由物價部門按政府指導(dǎo)價下文確定。

補(bǔ)貼民政部門確認(rèn)其不屬五保戶、低保戶對象的年度，依照前條規(guī)定過渡期標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。五年過渡期后，安置對象本年度經(jīng)民政部門確認(rèn)屬五保戶、低保戶的，財政對其應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費實行全額補(bǔ)貼，民政部門確認(rèn)其不屬五保戶、低保戶對象的年度，財政不對其應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費實行補(bǔ)貼。

七、安置對象應(yīng)事先按時向小區(qū)物業(yè)管理公司全額繳納物業(yè)服務(wù)費，憑繳納票據(jù)領(lǐng)取物業(yè)服務(wù)費補(bǔ)貼（具體操作辦法另行制定實施細(xì)則）。

八、本辦法由區(qū)建設(shè)局、區(qū)財政局負(fù)責(zé)解釋。

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

一、指導(dǎo)思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標(biāo)和范圍

（一）目標(biāo)：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達(dá)到90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達(dá)到90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%；2017年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。

6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作內(nèi)容

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實到責(zé)任單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。

四、物業(yè)費的成本測算

1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。

2、 清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算表（04）

3、 保安費：保安費測算表（05）