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房地產(chǎn)估價(jià)案例分析題篇一

2016房產(chǎn)估價(jià)師考試臨近，不知道大家的復(fù)習(xí)工作進(jìn)行得怎么樣了?下面yjbys小編為大家準(zhǔn)備了一套《案例分析》部分的練習(xí)試題，文末有答案，希望能對大家有幫助，更多內(nèi)容請關(guān)注應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng)!

(一)某大廈坐落地點(diǎn)為一級用地，屬公建集中區(qū)，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場公寓和寫字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上1-3層整體設(shè)計(jì)為商場;塔樓a座為28層，設(shè)計(jì)為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m2。大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時(shí)大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。

請問：1、2005年對該大廈進(jìn)行估價(jià)是否可采用成本法?為什么?2、寫出估價(jià)技術(shù)路線。

(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評估該商場的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。

請你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

(三)某估價(jià)公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為抵押貸款，按當(dāng)時(shí)正常市場價(jià)格評估的結(jié)果為1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2001年10月1日，因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該l00萬元的損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。

請問估價(jià)公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因?

(一)某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

1.應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，以下說法正確的為()。

a.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

b.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

c.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

d.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

2.將該兩幢房屋的'用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過下列途徑中的()。

a.自行改變

b.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變

c.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

d.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

3.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價(jià)值應(yīng)為()。

a.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和

b.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

c.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

d.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評估的價(jià)值應(yīng)為()。

a.該兩幢房屋的正常市場價(jià)值

b.該兩幢建筑物的重新建造成本

c.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值

d.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

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(二)某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機(jī)構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。

5.能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在()。

a.政府房地產(chǎn)管理部門

b.政府規(guī)劃管理部門

c.政府土地管理部門

d.上級總公司

6.評估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為()。