合同是適應(yīng)私有制的商品經(jīng)濟(jì)的客觀要求而出現(xiàn)的，是商品交換在法律上的表現(xiàn)形式。合同是適應(yīng)私有制的商品經(jīng)濟(jì)的客觀要求而出現(xiàn)的，是商品交換在法律上的表現(xiàn)形式。怎樣寫合同才更能起到其作用呢？合同應(yīng)該怎么制定呢？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的合同該怎么寫，我們一起來(lái)了解一下吧。

房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制概念房地產(chǎn)項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)分解圖篇一

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出于資金安排和銷售的需要，項(xiàng)目開(kāi)工后，房地產(chǎn)公司不會(huì)輕易變更事前擬定的開(kāi)盤和交房時(shí)間，這就要求工程必須在開(kāi)盤前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)，問(wèn)題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“結(jié)構(gòu)性”進(jìn)度控制脫節(jié)，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)，將問(wèn)題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽(yù)度。那么，如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制水平呢？我們可以從事前、事中、事后三個(gè)階段的工程進(jìn)度控制重點(diǎn)來(lái)進(jìn)行分析。

一、事前控制

1、合理制定計(jì)劃

計(jì)劃是控制的依據(jù)，計(jì)劃制定合理則進(jìn)度控制成功了一半，計(jì)劃制定的不合理則進(jìn)度控制失敗的風(fēng)險(xiǎn)增大了三倍。

目前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是停留在“圈地運(yùn)動(dòng)”和“圈錢運(yùn)動(dòng)”階段的企業(yè)，計(jì)劃制定不受重視，計(jì)劃的制定過(guò)程要么非常粗略，要么以走過(guò)場(chǎng)、交差的形式敷衍而過(guò)，造成以后的工作混亂。

例如，某地產(chǎn)公司計(jì)劃制定過(guò)程為：領(lǐng)導(dǎo)層制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃確定本期開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)盤及交房時(shí)間，然后由副總經(jīng)理召開(kāi)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，確定各部門工作的總體時(shí)間要求，即為計(jì)劃確定。這個(gè)計(jì)劃往往在實(shí)際中得不到有效實(shí)施，各部門相互推卸責(zé)任、扯皮的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，工程進(jìn)度控制也就無(wú)從談起。

建議計(jì)劃制定過(guò)程為：項(xiàng)目發(fā)展部門根據(jù)市場(chǎng)情況制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后銷售部門制定銷售計(jì)劃，項(xiàng)目部根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、場(chǎng)地情況、待建情況、施工隊(duì)施工能力等擬定施工計(jì)劃，兩部門在計(jì)劃中必須詳細(xì)列明需要其他部門配合的階段及要求，經(jīng)確認(rèn)后其他部門以此為依據(jù)制定各自計(jì)劃，同樣需要在與其他部門交叉的階段重點(diǎn)標(biāo)注，最后由總經(jīng)理或副總經(jīng)理召開(kāi)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，經(jīng)協(xié)調(diào)調(diào)整最終確認(rèn)。

● 計(jì)劃的制定應(yīng)以項(xiàng)目為中心，各部門圍繞項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃；

● 計(jì)劃制定需要得到各個(gè)部門的重視，可以考慮將計(jì)劃制定作為部門的重要業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一。

2、嚴(yán)格圖紙會(huì)審

由于目前甲方對(duì)設(shè)計(jì)工期要求普遍緊，設(shè)計(jì)院提供的施工圖中細(xì)化程度不夠，錯(cuò)誤、失誤較多，如果在項(xiàng)目圖紙會(huì)審中把關(guān)不嚴(yán)格，將會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)問(wèn)題推后到后續(xù)施工階段暴露，甚至出現(xiàn)一間房建造出來(lái)沒(méi)有門，一間建造出來(lái)多個(gè)窗的笑話，增大設(shè)計(jì)變更、簽證量，延誤工期。據(jù)了解，設(shè)計(jì)變更和簽證太多是目前房地產(chǎn)企業(yè)工期延誤的關(guān)鍵因素之一。

建議：首先，項(xiàng)目部人員以“圖紙多審一天，施工就節(jié)約了三天”的態(tài)度參與技術(shù)評(píng)審；其次，要注意充實(shí)項(xiàng)目部技術(shù)力量，使得項(xiàng)目部人員有足夠的能力發(fā)現(xiàn)簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)問(wèn)題；最后，給監(jiān)理單位和施工單位施加壓力，讓其輔助發(fā)現(xiàn)技術(shù)問(wèn)題，最好是恩威并舉，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題給以獎(jiǎng)勵(lì)，不能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題給以處罰。

二、事中控制

1、節(jié)點(diǎn)制定

項(xiàng)目施工計(jì)劃應(yīng)有詳細(xì)的分解，如一般施工項(xiàng)目分解成為樁基施工、基礎(chǔ)施工、主體施工、裝修施工和配套施工等五個(gè)主要節(jié)點(diǎn)，每一個(gè)階段又可以細(xì)分為更小的節(jié)點(diǎn)，如傳統(tǒng)的37項(xiàng)或39項(xiàng)節(jié)點(diǎn)控制。筆者以為，37項(xiàng)還是39項(xiàng)只是提出大的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，需要進(jìn)一步細(xì)化為更小的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制的思想，具體分解成為多少項(xiàng)節(jié)點(diǎn)應(yīng)由甲乙雙方根據(jù)施工對(duì)象的特點(diǎn)、甲方進(jìn)度控制的薄弱環(huán)節(jié)等實(shí)際情況進(jìn)行確定，而不是生搬硬套，當(dāng)然，有些是國(guó)標(biāo)規(guī)定還是要遵守的。

2、節(jié)點(diǎn)控制

節(jié)點(diǎn)控制包括節(jié)點(diǎn)過(guò)程控制以及節(jié)點(diǎn)完成的控制。

① 節(jié)點(diǎn)過(guò)程控制

◆ 項(xiàng)目外圍關(guān)系維護(hù)處理，以免因外部因素干擾而延誤工期；

◆ 控制一定要形成書面記錄?？捎玫墓ぞ吆褪侄沃饕校籂顟B(tài)跟蹤表、不履約通知、日?qǐng)?bào)、月報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)指令、現(xiàn)場(chǎng)巡視等。

② 節(jié)點(diǎn)完成的控制

節(jié)點(diǎn)完成控制指及時(shí)組織項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收，并根據(jù)完成情況予以考核評(píng)價(jià)。不能如期完成的應(yīng)發(fā)出不履約通知作為警告以及后續(xù)考核處罰之用。進(jìn)度發(fā)生變化還應(yīng)變更后續(xù)項(xiàng)目施工計(jì)劃并與其他部門溝通、發(fā)布計(jì)劃變更信息。

三、事后控制

1、計(jì)劃變更

理都應(yīng)是及時(shí)與相關(guān)部門取得聯(lián)系，最好是組織召開(kāi)計(jì)劃變更協(xié)調(diào)會(huì)，將計(jì)劃變更的影響降到最低。相關(guān)部門應(yīng)做出計(jì)劃變更的原因分析總結(jié)，為以后工作的改進(jìn)提供建議。

2、進(jìn)度超期

進(jìn)度超期發(fā)生之后的處理同樣需要引起重視。不少項(xiàng)目部發(fā)生超期后便“埋頭苦干”，爭(zhēng)取將進(jìn)度追回來(lái)，導(dǎo)致的結(jié)果往往是增大成本和降低質(zhì)量要求，加大后續(xù)服務(wù)難度。據(jù)此，在進(jìn)度超期實(shí)際發(fā)生之后，首先應(yīng)知會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及其他相關(guān)部門，而不是隱瞞；其次，決定是否需要變更計(jì)劃，如變更計(jì)劃采取前述處理；再次，分析總結(jié)，形成書面材料；最后，追究有關(guān)責(zé)任。

從以上分析可以看出，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不僅需要在過(guò)程處理上運(yùn)用很多的小技巧，靈活控制監(jiān)理單位和施工單位，還需要公司其他職能部門的密切配合、順暢的溝通，從系統(tǒng)的角度去完善改進(jìn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制概念房地產(chǎn)項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)分解圖篇二

【摘要】 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)，是增加盈利的最根本的方法，也是在當(dāng)今愈演愈烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地的必要途徑。成本控制貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期決策、設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工等各個(gè)重要階段。本文試圖從房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本的構(gòu)成進(jìn)行分析，挖掘出目前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題，并結(jié)合成本控制的原則提出相應(yīng)的對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】 成本控制；房地產(chǎn)項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易漸趨成熟，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場(chǎng)占有一席之地，保存自己的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須從項(xiàng)目中獲得更高的利潤(rùn)；而要想獲得盈利，必須要加強(qiáng)成本管理，實(shí)現(xiàn)真正的成本控制。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)重要階段及每個(gè)重要階段發(fā)生的主要成本，探討在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中成本控制存在的問(wèn)題，并對(duì)這些問(wèn)題提出了相應(yīng)的對(duì)策建議，以期房地產(chǎn)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的建造成本和營(yíng)運(yùn)成本的全面監(jiān)控，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的提升。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本即為對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制對(duì)于成本管理來(lái)說(shuō)，是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，同時(shí)也是保證開(kāi)發(fā)商能順利完成在既定成本預(yù)算下目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的重要手段，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中降低產(chǎn)品成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的必要方法。

1.項(xiàng)目前期決策階段的成本

項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段是一個(gè)項(xiàng)目的定位時(shí)期，一般是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商選擇和確定投資方案的過(guò)程，包括可行性研究、基于可行性研究的決策。一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)商首先需要從經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的角度分別論證擬建項(xiàng)目的必要性與可行性，然后基于以上的分析，對(duì)不同的建設(shè)方案予以比較，最后做出選擇與決策。建設(shè)項(xiàng)目的決策階段需要對(duì)項(xiàng)目建議書、可行性報(bào)告、設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行確定并編制投資估算。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的成本主要包含了土地成本、土地建設(shè)成本、設(shè)備配套成本及一些其他的費(fèi)用支出。

2.項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段的成本

項(xiàng)目決策之后，就是初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)以及工程的招標(biāo)階段。由于對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)，會(huì)貫穿于項(xiàng)目的全周期，包括后續(xù)的施工階段；因此雖然設(shè)計(jì)階段的成本占比不大，但是對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本控制起著至關(guān)重要的作用。

3.施工階段的項(xiàng)目建設(shè)成本

項(xiàng)目的建設(shè)成本在整個(gè)項(xiàng)目成本中占比較大，一般包括進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等。

4.財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)費(fèi)用包括籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用、為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商籌集資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用等等，這也需要耗用大量資金。

5.項(xiàng)目建設(shè)中的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

項(xiàng)目建設(shè)中的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用所包含的范圍比較廣泛，一般來(lái)講，管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用，即在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從前期準(zhǔn)備到項(xiàng)目完成最后交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用。

6.各相關(guān)品類的稅收費(fèi)用

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般會(huì)不可避免地產(chǎn)生各種稅收費(fèi)用，通常括了企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅以及印花稅等。

二、成本控制原則

1.全面性原則。在成本控制過(guò)程中，要求全體職員參與成本費(fèi)用的控制，因?yàn)閷?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，不僅僅是項(xiàng)目分析決策者涉及到的相關(guān)費(fèi)用、管理者的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、施工人員的施工費(fèi)用，每一工作人員都會(huì)與管理過(guò)程中發(fā)生的特定耗費(fèi)有關(guān)；此外，成本控制是貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的全過(guò)程與周期，而不能僅是是對(duì)部分高額度費(fèi)用支出的管理與控制。

2.經(jīng)濟(jì)效益原則。成本控制的出發(fā)點(diǎn)即為通過(guò)將項(xiàng)目的成本盡量地控制在最低，并在預(yù)算的成本范圍內(nèi)完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的效益。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益為中心，以在最小成本費(fèi)用下實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量最大化為目標(biāo)。

3.目標(biāo)成本控制原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目必須以目標(biāo)成本為依據(jù)，嚴(yán)格去監(jiān)督在開(kāi)發(fā)過(guò)程中企業(yè)的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出；目標(biāo)成本一般是基于對(duì)企業(yè)的人力、物力、財(cái)力等進(jìn)行了綜合的分析思考之后，考慮項(xiàng)目的內(nèi)部實(shí)際情況及外部市場(chǎng)環(huán)境，采用價(jià)值工程等專門方法，做出最佳目標(biāo)成本的決策。

4.動(dòng)態(tài)控制原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目隨著階段的不同，特別是施工階段項(xiàng)目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)也需要根據(jù)施工過(guò)程的進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。例如：在項(xiàng)目的綜合分析決策階段應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目所處的外部市場(chǎng)情況及所處的地域的獨(dú)特特點(diǎn)，重點(diǎn)考察項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)性；而在設(shè)計(jì)階段則需要充分運(yùn)用價(jià)值工程的方法，重點(diǎn)分析產(chǎn)品在交付使用后，能否達(dá)到其所期望的功能而進(jìn)行限額設(shè)計(jì)；在施工階段則需側(cè)重于各項(xiàng)成本的實(shí)際支出情況，并結(jié)合變化著的市場(chǎng)行情及時(shí)糾正偏差，以實(shí)現(xiàn)進(jìn)行成本控制的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

5.責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)管理人員以及其他人員都有在規(guī)定范圍內(nèi)決定費(fèi)用開(kāi)支與否以及開(kāi)支多少的權(quán)力；同時(shí)，各管理部門、施工單位和相關(guān)人員又負(fù)有各自的成本控制的責(zé)任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對(duì)各部門人員在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行考評(píng)，并將最終的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與成本管理人員的個(gè)人收入直接掛鉤，以決定獎(jiǎng)懲，由此來(lái)提供各方控制主體實(shí)施控制的內(nèi)在動(dòng)力而形成激勵(lì)機(jī)制。

1、成本控制理念落后

有些房地產(chǎn)業(yè)管理者常常只顧及招攬眼前的項(xiàng)目，而忽略了對(duì)成本控制的范圍、目的及手段等的思考，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展是不利的。而有些管理者雖清楚了解成本管理的必要性，對(duì)成本控制的科學(xué)方法及規(guī)范性的思路卻并不明晰，將成本高低作為衡量成本控制效果的唯一依據(jù)從而只是一味地降低成本費(fèi)用，這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益及目標(biāo)達(dá)成是不利的，因?yàn)轫?xiàng)目的立足點(diǎn)是在既定的目標(biāo)下實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的最小化，如果只是一味地壓縮成本而導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)無(wú)法達(dá)成，這無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商乃至整個(gè)項(xiàng)目都產(chǎn)生重大的不利影響。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段缺乏嚴(yán)格的成本控制

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是工程進(jìn)行成本控制的開(kāi)始，是把經(jīng)濟(jì)和技術(shù)進(jìn)行綜合考慮而對(duì)項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)程產(chǎn)生導(dǎo)向性作用的一個(gè)過(guò)程。有效的成本控制應(yīng)該從初步設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始，但是我們看到的現(xiàn)實(shí)情況是，很多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位在設(shè)計(jì)階段不能很好地協(xié)調(diào)好項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性與技術(shù)性，在初步設(shè)計(jì)階段表現(xiàn)出過(guò)分偏重于技術(shù)方面而忽視了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。這樣往往會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制達(dá)不到既定目標(biāo)，使得項(xiàng)目造價(jià)偏高。

3、成本控制方法和技術(shù)落后

許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)運(yùn)用的技術(shù)和方法比較落后，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能對(duì)項(xiàng)目的成本與進(jìn)度進(jìn)行同時(shí)的動(dòng)態(tài)控制，也不能適時(shí)地選擇與使用成本信息，這在很大程度上降低了成本管理的效果。目前的成本控制一般是先制定目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)成本，成本控制應(yīng)該結(jié)合產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，如果沒(méi)有提供足夠的信息反映設(shè)計(jì)、施工或者經(jīng)營(yíng)過(guò)程，會(huì)容易誤導(dǎo)目標(biāo)的制定，顯然這種不系統(tǒng)的控制方法已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)成本控制的需要。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期決策階段應(yīng)該著重考察投資環(huán)境，結(jié)合所處的地域分析擬投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，考慮項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和市場(chǎng)配套情況等；在可行性研究階段應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的投資咨詢機(jī)構(gòu)，明確項(xiàng)目的合理規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置方案以及重要設(shè)備的選擇。在設(shè)計(jì)過(guò)程中可進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，在材料設(shè)備采購(gòu)時(shí)，按照就近原則，選擇成熟可靠的材料和設(shè)備。在工程的施工階段應(yīng)該減少設(shè)計(jì)變更，盡量避免施工中重大設(shè)計(jì)變更；同時(shí)選擇正確的材料供應(yīng)商。

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段應(yīng)用價(jià)值工程的原理，將事后的成本控制變?yōu)槭虑胺e極的成本預(yù)控，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)督。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)注意保持技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上的平衡，既不能只看中技術(shù)與既定目標(biāo)的完成而忽視項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性；又要反對(duì)一味地強(qiáng)調(diào)節(jié)約成本而忽視了目標(biāo)的達(dá)成和項(xiàng)目的技術(shù)性。

此外，由于許多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)階段會(huì)忽視項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，因此擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)方案顯得尤為重要。房地產(chǎn)商可以提高設(shè)計(jì)單位的準(zhǔn)入門檻，選擇比較有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位；同時(shí)，也可以采取請(qǐng)兩個(gè)專業(yè)的策劃公司的方案，讓他們對(duì)項(xiàng)目分別從項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)兩方面來(lái)進(jìn)行分析。這樣，項(xiàng)目決策者就可以根據(jù)兩種不同的思維角度，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行綜合的分析并掌握更多更明晰的數(shù)據(jù)資料，方便房地產(chǎn)企業(yè)做出準(zhǔn)確的定位，在成本最小化的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。

五、結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中各個(gè)階段的成本費(fèi)用進(jìn)行分析，揭示了目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的成本控制的問(wèn)題并結(jié)合成本控制原則提出了相關(guān)問(wèn)題的解決方法，以期對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供有利的信息。

房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制概念房地產(chǎn)項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)分解圖篇三

【摘 要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)正經(jīng)歷一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)代。在這樣的時(shí)代背景之下，房地產(chǎn)開(kāi)放事業(yè)絕大多數(shù)實(shí)行的成本管理不完善，成本控制的意識(shí)也欠缺。但是在近些年來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展伴隨著政策法律的相對(duì)完善，國(guó)家利用宏觀調(diào)控手段對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)對(duì)于這一系列的變革正遭受著新一輪的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想迎接好這一輪挑戰(zhàn)必須加強(qiáng)自身的價(jià)值鏈分析，對(duì)成本控制做好全面管理，建立一系列應(yīng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變革的精細(xì)化管理，才能度過(guò)難關(guān)，取得自身的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；成本控制；管理

面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變革，我國(guó)隨即不斷地出臺(tái)了相關(guān)的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)在如此環(huán)境中也產(chǎn)生著急劇的變化，伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度不斷加大，其自身要想取得生存和進(jìn)一步的發(fā)展，企業(yè)的成本的管理很大程度上決定了企業(yè)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理在這一過(guò)程中具有重要的影響，筆者依據(jù)自身多年的房地產(chǎn)管理，在本文中對(duì)成本控制的問(wèn)題做出一些簡(jiǎn)要分析并具體闡述了其控制策略。

一、簡(jiǎn)述成本控制中存在的問(wèn)題

（1）成本控制缺乏有效的規(guī)劃

不管是在什么行業(yè)中，都存在著在事前規(guī)劃中缺乏成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)中如同其他企業(yè)一樣，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中由于缺少規(guī)劃，為了趕工程進(jìn)度而不進(jìn)行成本控制出現(xiàn)一些成本管理方面的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要想提高其企業(yè)的利潤(rùn)，就要做好決策分析，做好事前規(guī)劃，這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中進(jìn)行成本控制的重要依據(jù)之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，做好事前成本規(guī)劃，可以將成本控制到一定的限度，減少不必要的開(kāi)支，同時(shí)也可以判斷相關(guān)部門的工作成效。

（2）前期工程階段的成本的不到關(guān)注

在現(xiàn)實(shí)的企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，企業(yè)往往將關(guān)注的重點(diǎn)集中于施工階段的成本控制而忽視其他階段的成本控制。在工程施工的前期費(fèi)用管理中，往往一種成本的決策就可以決定一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗。決策的制定要根據(jù)與市場(chǎng)相關(guān)的資金、資源與技術(shù)等因素的分析，進(jìn)而判斷該決策在技術(shù)上是否可行，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)上能否盈利，企業(yè)忽略在規(guī)劃階段的成本控制，其成本也就無(wú)法從根本上得到有效的降低。

（3）竣工階段的反饋工作沒(méi)有落實(shí)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中大部分的企業(yè)都在企業(yè)項(xiàng)目竣工之后就不再進(jìn)行過(guò)問(wèn)，項(xiàng)目缺少必要的管理，建設(shè)中存在或者遺留下來(lái)的問(wèn)題不能得到及時(shí)的反饋，因此改進(jìn)工作也得不到很好的執(zhí)行。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在完工之后還擔(dān)負(fù)著相關(guān)環(huán)境的維護(hù)工作，企業(yè)如果沒(méi)有將這些工作落實(shí)將會(huì)面臨一些巨額罰款，這在經(jīng)濟(jì)上無(wú)疑增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，影響房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

（1）做好決策階段的成本管理控制

投資決策方面的成本控制包括諸多因素，其直接影響項(xiàng)目投資成功與否的就有投資機(jī)會(huì)選擇、項(xiàng)目策劃以及土地使用權(quán)等方面。決策階段的成本控制工作首先要做好科學(xué)的決策機(jī)制，經(jīng)過(guò)大量可靠的市場(chǎng)調(diào)研工作，用動(dòng)態(tài)的視角去觀察市場(chǎng)的變化，分析關(guān)于政策、經(jīng)營(yíng)和資金等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)，從現(xiàn)實(shí)的角度出發(fā)，選擇合適的時(shí)機(jī)和合適的地點(diǎn)，在科學(xué)論證的基礎(chǔ)上做出有利于發(fā)展的決策。

（2）合理進(jìn)行施工招標(biāo)的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的招標(biāo)書是很重要的，其招標(biāo)條款更是要全面、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確地把工程造價(jià)以及其他方面的費(fèi)用包死。首先要將標(biāo)底編制完善，有條件的單位或者部門可以自行編制，在合理的控制好造價(jià)之后確保編制質(zhì)量。對(duì)于造價(jià)是否符合標(biāo)準(zhǔn)要反復(fù)進(jìn)行審查，將其控制在投資范圍為內(nèi)。中標(biāo)之后的合同條款還是要嚴(yán)謹(jǐn)，更要做到細(xì)致，將甲方和乙方的責(zé)任都要分清，以免在日后出面扯不清的狀況。招標(biāo)文件的擬定中要包含主要的條款以及對(duì)工程造價(jià)有影響的相關(guān)細(xì)節(jié)條款，比如說(shuō)合同中關(guān)于造價(jià)調(diào)整的方式，市場(chǎng)相關(guān)材料的價(jià)格等等。此外，要做好投標(biāo)包干中承包方關(guān)于重要材料采購(gòu)的清單工作，嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)，同時(shí)為了體現(xiàn)公平以及面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的承擔(dān)的合理原則，期間在三材以及貴重材料、設(shè)備上出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)的問(wèn)題要明確調(diào)整辦法。

（3）竣工結(jié)算階段的成本核算工作

工程造價(jià)中關(guān)于造價(jià)管理的工作是一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，堅(jiān)持實(shí)事求是的基本原則，將工程中每一處變更情況都落實(shí)，該增加的就增加，該減少的就減少。再攻工程成本的核算過(guò)程中，要將關(guān)于核算的所有資料都要仔細(xì)的查看，其中包括合同內(nèi)容及其補(bǔ)充條例，招標(biāo)文件以及編制標(biāo)底的問(wèn)題以及解答，此外還有圖紙的審計(jì)，工程施工期間的聯(lián)系單等等。其次還要做好工程竣工圖與實(shí)際施工竣工之間的核對(duì)工作，查看工程的變更與實(shí)際情況是否一致，工程量在計(jì)算的時(shí)候有無(wú)較大的出入，材料采購(gòu)期間和市場(chǎng)家有沒(méi)有太大的差距等等。這些工作在竣工結(jié)算中都是必須要做到位的，關(guān)系到整個(gè)工程的成本控制問(wèn)題，工程的利潤(rùn)好壞也會(huì)因這個(gè)過(guò)程實(shí)施的好壞受到影響。

（4）工程保修服務(wù)階段的成本管理控制工作

工程設(shè)計(jì)以及施工質(zhì)量的高低決定保修服務(wù)階段所花費(fèi)成本的多少，做好工程的質(zhì)量管理工作，可以有效地將保修費(fèi)用降到最低限度。

第一，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中首先要做好商品房的使用說(shuō)明以及保修工作的說(shuō)明，分清楚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理部門以及商品房用戶之間各自的責(zé)任以及出現(xiàn)問(wèn)題之后各自需要負(fù)擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用，非開(kāi)發(fā)商自身責(zé)任范圍內(nèi)出現(xiàn)問(wèn)題所需承擔(dān)的費(fèi)用要拒絕支出。

第二，其次盡量在選擇物業(yè)管理公司的時(shí)候要嚴(yán)格，讓業(yè)務(wù)水平高，管理素質(zhì)好、技術(shù)優(yōu)良的物業(yè)公司承擔(dān)商品房的物業(yè)管理工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要加大對(duì)物業(yè)管理公司的管理，一方面可以提高房地產(chǎn)的維護(hù)保養(yǎng)，另一方面可以提高自身的信譽(yù)。讓企業(yè)有更好的發(fā)展空間。

三、小結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作是一項(xiàng)周期較長(zhǎng)的過(guò)程，其投資巨大，因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制工作在此期間是一項(xiàng)必須要做好的復(fù)雜的工作。房地產(chǎn)公司應(yīng)該針對(duì)自身存在的問(wèn)題采取正確的措施，加強(qiáng)成本控制，強(qiáng)化全面的動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理，這對(duì)于提高建設(shè)工程質(zhì)量具有深遠(yuǎn)的意義。只有這樣，房地產(chǎn)公司才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得效益，才能贏得自身發(fā)展的空間，才能更好的適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要。

參考文獻(xiàn)：

作者簡(jiǎn)介：滿其忠，男，中國(guó)海洋大學(xué)2009級(jí)項(xiàng)目管理專業(yè)工程碩士研究生（在職），現(xiàn)供職于山東萬(wàn)杰醫(yī)學(xué)院。

房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制概念房地產(chǎn)項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)分解圖篇四

緊跟著對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重視，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制不單單要構(gòu)建控制體系以及控制流程，同時(shí)也要構(gòu)建多層次的控制體制。緊跟著信息時(shí)代的不斷深化，已經(jīng)逐漸開(kāi)發(fā)出多種成本控制軟件，同時(shí)信息化、標(biāo)準(zhǔn)化以及規(guī)范化的成本控制平臺(tái)有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的控制。

（一）決策階段所存在的問(wèn)題

對(duì)于很多的房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然在決策階段中已經(jīng)進(jìn)行成本控制，但是企業(yè)重視的力度并不足，其中，主要體現(xiàn)在制定可行性研究報(bào)告單單為了籌集資金，只重視報(bào)告的實(shí)行，進(jìn)而能夠順利籌集資金。這種方式的研究報(bào)告并沒(méi)有符合指導(dǎo)投資決策的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理的收集材料，并對(duì)建設(shè)的規(guī)范性進(jìn)行科學(xué)的分析，從而促使計(jì)算結(jié)果準(zhǔn)確度的提高。雖然很多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)策劃好決策階段的項(xiàng)目成本控制，但依然需要改進(jìn)。其中，主要的問(wèn)題有兩點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立策劃部門，并欠缺相關(guān)的專業(yè)人員；第二，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決策沒(méi)有進(jìn)行定量分析，同時(shí)也沒(méi)有明確土地使用權(quán)以及增值稅。

（二）設(shè)計(jì)階段所存在的問(wèn)題

對(duì)于一部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，并沒(méi)有重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制，通常都是注重設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制，而不重視設(shè)計(jì)單位的能力水平。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)把房地產(chǎn)項(xiàng)目交給信賴度高的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。然而，設(shè)計(jì)合同只是標(biāo)明了設(shè)計(jì)的范圍、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)的進(jìn)度、施工的技術(shù)要求等，并沒(méi)有標(biāo)明約束設(shè)計(jì)單位的內(nèi)容。其中設(shè)計(jì)階段主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：第一，沒(méi)有落實(shí)設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位的競(jìng)爭(zhēng)力不高，同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度重視港澳臺(tái)以及國(guó)外設(shè)計(jì)單位的名氣，而忽略了客戶對(duì)房屋的具體要求。第二，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有規(guī)范設(shè)計(jì)任務(wù)書，任務(wù)書中并沒(méi)有明確客戶的實(shí)際需求。而且，設(shè)計(jì)任務(wù)書并沒(méi)有明確對(duì)成本的要求，沒(méi)有重視對(duì)成本的控制。

（三）建設(shè)階段中所存在的問(wèn)題

在招標(biāo)投標(biāo)環(huán)節(jié)中并沒(méi)有充分對(duì)成本進(jìn)行控制。在進(jìn)行招標(biāo)的的時(shí)候，會(huì)體現(xiàn)出熟人工程以及關(guān)聯(lián)工程，從而導(dǎo)致幕后關(guān)系網(wǎng)不斷增大，從而對(duì)招標(biāo)投標(biāo)產(chǎn)生影響，最終導(dǎo)致招標(biāo)投標(biāo)的不公平。對(duì)于很多的工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)而言，雖然看上去是在很公平的進(jìn)行，但很多的工程項(xiàng)目都是不能順利展開(kāi)的。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)簽證控制制度并不健全，從而導(dǎo)致了成本控制難度加大。在進(jìn)行工程項(xiàng)目的時(shí)候，會(huì)花費(fèi)一定的時(shí)間，在工程實(shí)施的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)一定的問(wèn)題，從而導(dǎo)致工程成本的增加，最終會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目停工、返工等情況的出現(xiàn)，并會(huì)導(dǎo)致工程總成本的增加。

（四）竣工結(jié)算階段中所存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有明確合同條款，對(duì)于建設(shè)工程施工合同而言，建設(shè)單位一般都是重點(diǎn)關(guān)注付款、工期、質(zhì)量等內(nèi)容，而不重視工程款項(xiàng)的計(jì)價(jià)規(guī)范、計(jì)量依據(jù)以及結(jié)算方法等，從而導(dǎo)致口頭合同的大量出現(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有確定工程資料，比如現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、施工圖紙等，從而導(dǎo)致結(jié)算進(jìn)度減慢。對(duì)于一部分的承包單位而言，由于承包單位清楚房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算時(shí)要進(jìn)行及時(shí)的結(jié)算，為此，承包單位會(huì)故意拖慢辦理結(jié)算的進(jìn)度，進(jìn)而能夠得到房地產(chǎn)企業(yè)的一定補(bǔ)償，最終不利于結(jié)算的有效完成。除此之外，項(xiàng)目的審核人員的綜合素質(zhì)不高。通常而言，監(jiān)理單位的相關(guān)人員并沒(méi)有全面學(xué)習(xí)法律法規(guī)等知識(shí)，而且，由于相關(guān)的`技術(shù)人員不足，從而導(dǎo)致了一部分技術(shù)人員的專業(yè)知識(shí)以及技術(shù)水平不高，使得一部分不規(guī)范的問(wèn)題出現(xiàn)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目成本的增加。

（五）營(yíng)銷階段中所存在的問(wèn)題

在營(yíng)銷階段中，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有有效的推廣項(xiàng)目。通常而言，項(xiàng)目的推廣應(yīng)當(dāng)由立項(xiàng)到銷售的整個(gè)過(guò)程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要進(jìn)行推廣，并要有相關(guān)的宣傳策劃。同時(shí)，一部分的房地產(chǎn)企業(yè)隨意實(shí)施銷售計(jì)劃，從而導(dǎo)致了銷售計(jì)劃無(wú)法充分發(fā)揮其作用。

（一）決策階段的有效途徑

第一，要對(duì)土地成本進(jìn)行控制。首先，要對(duì)土地費(fèi)用能夠承受的限額進(jìn)行控制。在進(jìn)行競(jìng)拍土地之前，一定要制定相關(guān)的方案，其中要包括對(duì)未來(lái)的銷售額進(jìn)行預(yù)測(cè)，要建設(shè)怎樣的樓盤，緊接著要計(jì)算出建造的成本，從而能夠計(jì)算出企業(yè)能夠承受的價(jià)格底線，最終能夠確保有效的控制土地成本。第二，有效控制土地增值稅。一般而言，房子賣出的價(jià)格會(huì)直接影響增值稅，同時(shí)也會(huì)對(duì)增值稅的成本產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)運(yùn)用超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征稅，賣出房子的價(jià)格越高，增值稅率就會(huì)越高，從而導(dǎo)致土地增值稅稅收成本的增加。為此，房子賣出的價(jià)格不單單會(huì)影響土地增值稅的計(jì)稅方式，同時(shí)也會(huì)對(duì)稅率的選擇產(chǎn)生一定的影響，從而導(dǎo)致土地增值稅稅收成本的變化。第三，資金來(lái)源要可靠。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，籌集的資金主要來(lái)自于股東，同時(shí)，也可以通過(guò)融資進(jìn)行籌集。為此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源一定要可靠，從而能夠促使房地產(chǎn)項(xiàng)目更加順利進(jìn)行。

（二）設(shè)計(jì)階段的有效途徑

第一，有效進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。在設(shè)計(jì)階段中要想進(jìn)行有效的成本控制，就一定要有效的設(shè)計(jì)招標(biāo)。其中，可以采用網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊等手段進(jìn)行招標(biāo)公布，從而能夠吸引更加多的設(shè)計(jì)單位參加招標(biāo)，進(jìn)而能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)得到更加優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，不單單能夠有效的控制成本，同時(shí)也能促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的不斷增加。第二，要進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。要進(jìn)行限額設(shè)計(jì)控制首先就要合理安排設(shè)計(jì)單位的限額設(shè)計(jì)，并要進(jìn)行科學(xué)的考核，有效的推動(dòng)責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)人身上。同時(shí)，要制定獎(jiǎng)罰制度。此外，設(shè)計(jì)單位要保證工程的安全，確保工程的質(zhì)量，并要運(yùn)用新的工藝方案以及材料設(shè)備，從而能夠合理的節(jié)約投資成本。此時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)所節(jié)約的投資額的多少，進(jìn)行不同程度的獎(jiǎng)勵(lì)。

（三）項(xiàng)目建設(shè)階段的有效途徑

第一，公平選擇施工單位。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要充分考慮施工單位的能力水平，其中主要考慮施工單位進(jìn)行施工的費(fèi)用、使用以及所運(yùn)用的技術(shù)是否達(dá)到要求，而且也要考慮施工單位的信譽(yù)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要指定有效的招標(biāo)文件，并要嚴(yán)格審核投標(biāo)企業(yè)，公平選擇最合適的招標(biāo)人。第二，要建立完善的現(xiàn)場(chǎng)簽證制度。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證而言，一定要由施工、監(jiān)理單位以及業(yè)主共同簽字。同時(shí)，簽訂合同前，要全面核對(duì)合同的內(nèi)容，從而避免不必要的矛盾出現(xiàn)。

（四）項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的有效途徑

第一，要加大施工合同的約束力。要明確規(guī)定施工的期限以及過(guò)程等，當(dāng)發(fā)包人不接受合同中的期限要求時(shí)，承包方應(yīng)當(dāng)加入相關(guān)的規(guī)范性文件以及規(guī)章制度，從而確保合同的適用性。第二，促使審核人員綜合素質(zhì)的提高。對(duì)于結(jié)算審核工作而言，不單單需要專業(yè)知識(shí)和技術(shù)，同時(shí)也要有效的運(yùn)用有關(guān)的法律法規(guī)。同時(shí)，審核人員要明白定價(jià)的方法，從而能夠隨時(shí)落實(shí)變更的情況，更好的清楚材料的價(jià)格。

（五）項(xiàng)目營(yíng)銷策劃階段的有效途徑

在進(jìn)行施工的時(shí)候，一定要制定健全的營(yíng)銷策劃。要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的市場(chǎng)調(diào)研，促使銷售策劃的完善。同時(shí)要在控制的范圍內(nèi)，制訂科學(xué)的策劃方案，從而能夠了解市場(chǎng)銷售的實(shí)際情況，更好的促使?fàn)I銷的順利完成。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要從項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、結(jié)算階段以及營(yíng)銷階段中更好的控制項(xiàng)目成本，從而能夠促使工程建設(shè)成本的節(jié)約，最終促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的不斷增加。

房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制概念房地產(chǎn)項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)分解圖篇五

1、什么是樓盤銷售控制

在整個(gè)樓盤營(yíng)銷過(guò)程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時(shí)間段根據(jù)市場(chǎng)變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時(shí)，正處于價(jià)格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。此即為銷售控制。

2、銷售控制產(chǎn)生的背景和作用

銷控是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的捷徑。房產(chǎn)與其他消費(fèi)品不同，它的生產(chǎn)周期很長(zhǎng)，市場(chǎng)需求變化后供給是不可調(diào)節(jié)的，只能以銷控來(lái)實(shí)現(xiàn)微調(diào)。一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤即一搶而空不是一件好事，只能說(shuō)明定價(jià)偏低，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節(jié)拍，在先導(dǎo)期、開(kāi)盤期、強(qiáng)銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個(gè)期間內(nèi)供應(yīng)的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實(shí)現(xiàn)均衡銷售。如果一個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求把握不準(zhǔn)或是規(guī)劃設(shè)計(jì)不科學(xué)，那么能夠挽救項(xiàng)目的就只能是營(yíng)銷策劃和銷售控制了，房產(chǎn)關(guān)乎人的終極需求，影響的因素太多，市場(chǎng)需求把握不準(zhǔn)的幾率很大，且建筑結(jié)果是不可調(diào)整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開(kāi)發(fā)商生存的核心能力因素之一了。

3、房地產(chǎn)銷售控制方法：

所謂的房地產(chǎn)營(yíng)銷就是在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)產(chǎn)品的投放去不斷調(diào)節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)供求關(guān)系，從而尋求和試探出項(xiàng)目產(chǎn)品真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。或者就是通過(guò)不斷的調(diào)節(jié)產(chǎn)品的銷售價(jià)格，來(lái)平衡項(xiàng)目產(chǎn)品所針對(duì)的特定的客戶群的特定的時(shí)間段的供求關(guān)系。

其實(shí)這兩種調(diào)節(jié)說(shuō)的都是一個(gè)意思，就是產(chǎn)品銷售進(jìn)度的控制，只是采取了不同的手段而已。

方法1：銷量控制法

在整個(gè)銷售過(guò)程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時(shí)間段根據(jù)市場(chǎng)變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時(shí)，正處于價(jià)格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。

方法2：價(jià)格控制法

一般地，價(jià)格控制應(yīng)以“低開(kāi)高走”，并且也分時(shí)間段制定出不斷上升的價(jià)格走勢(shì)，價(jià)格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費(fèi)。同時(shí)，樓層差價(jià)的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，隨著心理需求的變化呈不規(guī)劃變化。

方法3：時(shí)間控制法

銷售期一般分為四個(gè)階段：開(kāi)盤前準(zhǔn)備期、開(kāi)盤初期、銷售中期、收盤期。以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時(shí)間控制，確定與之對(duì)應(yīng)的銷量和價(jià)格，并且圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營(yíng)銷，以便掌握什么時(shí)間該控制什么，如何去控制，從而產(chǎn)生協(xié)同效益。

銷量控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，價(jià)格的“低開(kāi)”并不意味著公司經(jīng)濟(jì)利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的“高走”，這就需要銷量控制緊密結(jié)合，按一定的比例面市，通常采用倒“葫蘆”型。量在誰(shuí)手中，誰(shuí)就能控制價(jià)格，猶如股市的“莊家”一樣。隨著時(shí)間的推移，不斷地將價(jià)格按不同的時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)不同的時(shí)間段放出不同的銷量。那么整個(gè)銷售過(guò)程就是一個(gè)比較完美的銷售控制過(guò)程。

不同的銷量。那么整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程就是一個(gè)比較完美的營(yíng)銷控制過(guò)程。

3、如何實(shí)現(xiàn)銷售控制（銷售控制的流程）

銷控管理需要以下措施來(lái)完善：

（1）、房號(hào)銷控表：以直觀的方式顯示單個(gè)樓盤的銷售進(jìn)展情況，可以提供需要了解房間的詳細(xì)資料及銷售情況，并可以根據(jù)選擇的模擬付款方式生成付款時(shí)間表和按揭供款表，方便客戶進(jìn)行詳細(xì)了解和分析。

客戶所擁有的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和樓盤信息，與開(kāi)發(fā)商相比是不對(duì)稱的。

在樓市交易中，客戶挑選房號(hào)時(shí)，往往帶有一定的盲目性和隨意性；而開(kāi)發(fā)商則利用自己的有利地位，采取房號(hào)銷控策略，將客戶的盲目性和隨意性引導(dǎo)到有利于物業(yè)成交的一面，從而促進(jìn)樓盤銷售。

房號(hào)銷控的具體做好是：在推出樓盤時(shí)，開(kāi)發(fā)商不是將所有的房號(hào)都拿出來(lái)，讓顧客隨意挑選。而是根據(jù)銷售計(jì)劃和實(shí)際情況（如“認(rèn)籌”狀況），先推出一部分房號(hào)，保留一部分房號(hào)，等前面的房子賣完以后，再推出第二批。后面以此類推。

房號(hào)銷控策略的目的，是為了防止樓層、朝向、景觀好的房子賣完后，差的房子賣不出去。因此在實(shí)際銷售中，營(yíng)銷人員往往將差的房子與好的房子搭配推出，或者先推出較難賣的房子，后推出好房子，以實(shí)現(xiàn)樓盤的順利銷售。

房號(hào)銷控是一種實(shí)戰(zhàn)性很強(qiáng)的策略，運(yùn)用得好，能將不好的房子先銷出去，并且賣個(gè)好價(jià)格。如果不用或者運(yùn)用不當(dāng)，往往會(huì)出現(xiàn)尾盤大量積壓的情況。

3.2、銷控總表：以直觀的方式顯示所有樓盤的銷售進(jìn)展情況，在掌握全局的同時(shí)，也可以查看房間及業(yè)主的信息。

3.3、銷售登記：管理和登記房間銷售的情況

3.4、換退房管理：管理銷售過(guò)程中換退房處理及查詢。

3.5、催交欠款：處理銷售過(guò)程中的樓款催交及欠款催交處理，并可以打印清單。

3.6、成交客戶管理：登記和管理成交客戶的詳細(xì)資料，方便公司對(duì)成交客戶進(jìn)行分析和了解，從而最大限度提高對(duì)成交客戶的服務(wù)。

3.7、銷售統(tǒng)計(jì)：將公司的銷售情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并可以以圖形方式直觀顯示。

3.8、銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表：查看和打印銷售過(guò)程中需要的各種報(bào)表，房地產(chǎn)公司可以根據(jù)自己的需要來(lái)制訂各種報(bào)表。

房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制概念房地產(chǎn)項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)分解圖篇六

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的成本決定因素錯(cuò)綜復(fù)雜，本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的角度，采用微觀分析的方法，運(yùn)用全成本的概念，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理工作進(jìn)行疏導(dǎo)，探討房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制，以求達(dá)到降本增效的目的。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本主要是指房地產(chǎn)企業(yè)從拓展立項(xiàng)開(kāi)始經(jīng)歷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一直到銷售并辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)變更等一系列過(guò)程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用。具體包括如下幾大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及其他相關(guān)的稅費(fèi)等等。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)

眾所周知，房地產(chǎn)在城市建設(shè)過(guò)程中具有非常重要的作用，通過(guò)近三十年的行業(yè)迅猛發(fā)展，目前不僅成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也成為了國(guó)家財(cái)政收入的主要來(lái)源之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于一般工業(yè)企業(yè)，具有其自身固有的特殊性。首先就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求量大的特點(diǎn)。房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，從項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)行可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、園區(qū)綠化等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，一般都需要經(jīng)歷至少一年甚至更長(zhǎng)的周期才能完成，開(kāi)發(fā)投資周期長(zhǎng)、投資回收期長(zhǎng)、資金需求量大。其次、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)具有復(fù)雜性和多樣性。與傳統(tǒng)行業(yè)的工商業(yè)產(chǎn)品不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品，除了其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的建設(shè)外，企業(yè)還需要根據(jù)城市規(guī)劃的要求，同時(shí)還承擔(dān)與產(chǎn)品等相關(guān)的市政、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施和相應(yīng)的公共 配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)。第三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)專業(yè)性強(qiáng)，且受政策和市場(chǎng)不穩(wěn)定因素影響較大。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，受政府政策和市場(chǎng)導(dǎo)向等因素的影響較多。

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)在外部市場(chǎng)環(huán)境良好，銷售火爆的時(shí)候，利潤(rùn)掩蓋了很多企業(yè)再經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題，此時(shí)很少有人會(huì)去關(guān)注成本管控的問(wèn)題。但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的趨緊、市場(chǎng)環(huán)境的變化、庫(kù)存壓力加大，提升管理水平，控制成本，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)就顯得尤為重要。

目前，在我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，由于缺乏完善統(tǒng)一的行業(yè)管理制度，導(dǎo)致了現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)有很多的弊端。經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)十多年的黃金時(shí)代，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的多次調(diào)控，行業(yè)洗牌和行業(yè)分化，房地產(chǎn)行業(yè)步入了白銀時(shí)代。歸納房地產(chǎn)成本管控現(xiàn)狀大致有如下幾點(diǎn)：第一、成本管理粗放，缺乏組織架構(gòu)體系支持。很多房地產(chǎn)公司，沒(méi)有專門的成本管控部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全流程進(jìn)行監(jiān)控，他們或是由類似財(cái)務(wù)部門或工程造價(jià)部門等部門對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行管理，成本管理概念較為狹隘，僅只限于工程造價(jià)成本，在成本管理意識(shí)上也沒(méi)有脫離“財(cái)務(wù)成本”、“造價(jià)成本”的概念，沒(méi)有真正理解項(xiàng)目全過(guò)程、全成本的管理思想。第二、合同管理不規(guī)范，變更簽證難以控制，不確定性成本或風(fēng)險(xiǎn)成本較大。很多地產(chǎn)公司在簽訂合同的時(shí)候，都考慮大而全的合同，跨成本核算項(xiàng)目、跨分類核算科目，在簽訂的時(shí)候，沒(méi)有從成本管理與控制的角度考慮，導(dǎo)致合同執(zhí)行難、簽證多且難于控制。第三、缺乏成本管理工作全過(guò)程全員參與意識(shí)。

首先在組織體系的建設(shè)方面，從房地產(chǎn)企業(yè)層面要成立專門成本管控中心，設(shè)立成本管理委員會(huì)，由企業(yè)高管層主要領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé)組織建設(shè)，成立一支綜合實(shí)力較強(qiáng)的成本控制管理組織。其次，健全成本管理制度，制定成本管理手冊(cè)，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部成本管理。在成本管理制度方面，要堅(jiān)持成本管理工作規(guī)范、科學(xué)的管理模式。成本管理目標(biāo)要依據(jù)項(xiàng)目定位和建設(shè)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)及相關(guān)影響因素制定相應(yīng)的目標(biāo)成本，細(xì)化調(diào)查和市場(chǎng)研究，充分考慮不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素。全流程成本控制要堅(jiān)持全員參與，要在公司內(nèi)部倡導(dǎo)節(jié)約有獎(jiǎng)、增效有獎(jiǎng)的管理模式，將成本管理的責(zé)權(quán)利有效結(jié)合，做到獎(jiǎng)懲分明。

房地產(chǎn)作為商品，其價(jià)格的影響因素涵蓋較多，主要有如下：不動(dòng)產(chǎn)所在地段、土地取得價(jià)格、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度、戶型、市場(chǎng)購(gòu)買力等，企業(yè)要充分考慮這些因素，運(yùn)用擬定目標(biāo)利潤(rùn)和市場(chǎng)價(jià)格來(lái)推導(dǎo)目標(biāo)管理成本，將目標(biāo)成本按成本要素逐項(xiàng)進(jìn)行分解，充分考慮從產(chǎn)品制造到產(chǎn)品變現(xiàn)及交付等一系列過(guò)程中需要發(fā)生的費(fèi)用，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤(rùn)具有可控性和可預(yù)見(jiàn)性。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理控制是一個(gè)系統(tǒng)性的工程，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及成本管理的各職能部門必須從投資立項(xiàng)、設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、招投標(biāo)管理、工程施工、銷售管理及物業(yè)交付等管理各環(huán)節(jié)做好相應(yīng)的工作。

3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)節(jié)的成本管控

房地產(chǎn)投資決策一般均有企業(yè)高級(jí)管理層進(jìn)行控制，投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、綜合性強(qiáng)，在投資階段要充分考慮行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)要素和宏觀經(jīng)濟(jì)政策，包括對(duì)未來(lái)的預(yù)期等等。

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)存在一個(gè)普遍的錯(cuò)誤概念，認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的管控環(huán)節(jié)在施工建設(shè)階段，只要做好了現(xiàn)場(chǎng)管控和過(guò)程監(jiān)管，就完成了成本管控的目標(biāo)。殊不知，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)才是成本管控的核心環(huán)節(jié)。據(jù)研究表明，設(shè)計(jì)階段可鎖定可控成本的80%左右，設(shè)計(jì)階段水平的高低，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好賴，直接影響到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工程成本，首先從設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)開(kāi)始，選擇一家高水平的設(shè)計(jì)公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)此階段的首要任務(wù)，其中涉及開(kāi)發(fā)的定位、開(kāi)發(fā)成本范圍和目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等等因素。其次是圍繞產(chǎn)品及功能定位等多因素，開(kāi)展設(shè)計(jì)論證、限額設(shè)計(jì)、工程成本和設(shè)計(jì)方案結(jié)合等，細(xì)化圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要素，充分考慮經(jīng)濟(jì)性和合理性。第三、要開(kāi)展對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格會(huì)審工作，對(duì)圖紙中存在影響工程質(zhì)量、圖紙錯(cuò)漏、使用材料及工程成本等與設(shè)計(jì)人員充分溝通并適時(shí)修正，盡可能規(guī)避后期由于設(shè)計(jì)圖紙變更等造成成本增加等不可控因素出現(xiàn)。

3.3項(xiàng)目招投標(biāo)階段和施工建設(shè)等實(shí)施階段的成本管控

第三、嚴(yán)肅合同的執(zhí)行力度，從工程量核定和資金支付多角度進(jìn)行管理，做到量?jī)r(jià)同步，控制資金的投入，從資金的角度控制合同風(fēng)險(xiǎn)和資金管理成本。

第四、對(duì)銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用和稅費(fèi)等進(jìn)行精細(xì)化籌劃管理，對(duì)標(biāo)行業(yè)內(nèi)先進(jìn)企業(yè)的管理模式，加強(qiáng)期間費(fèi)用的控制，加強(qiáng)各項(xiàng)稅費(fèi)的籌劃和過(guò)程管理工作。

四、結(jié)論

參考文獻(xiàn)：