隨著法律觀念的日漸普及，我們用到合同的地方越來越多，正常情況下，簽訂合同必須經(jīng)過規(guī)定的方式。優(yōu)秀的合同都具備一些什么特點(diǎn)呢？又該怎么寫呢？下面是我給大家整理的合同范本，歡迎大家閱讀分享借鑒，希望對(duì)大家能夠有所幫助。

合同的效力如何判斷篇一

當(dāng)房屋的出租人和承租人雙方簽訂了房屋租賃合同之后，可以從4個(gè)方面審查這個(gè)房屋租賃合同是否具有相應(yīng)的法律效力。

一、合同的主體

即房屋的出租人與承租人是否具備民事行為能力，出租人是否為出租房屋的所有人或合法使用權(quán)人等。

二、房屋的本身

三、房屋租賃合同的內(nèi)容

當(dāng)某些房屋租賃合同所約定的違約金過高，或者出租人明知承租人用租來的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)時(shí)，這樣的房屋租賃合同均是無效的，不受法律保護(hù)，租金依法沒收。

四、登記備案情況

合同的效力如何判斷篇二

承租方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就甲方將房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。

第一條 房屋基本情況

1、 該房屋坐落于___市___區(qū)___路________號(hào)。

2、 該房屋為：樓房__室__廳__衛(wèi)，建筑面積________平方米。

3、 房屋證件： 房屋證件號(hào)：

第二條 房屋用途

該房屋用途為______。除雙方另有約定外，乙方不得任意改變房屋用途。

第三條 租賃期限

房屋租賃期自____年__月__日至____年__月__日，共計(jì)__個(gè)月。租賃期滿，甲方有權(quán)收回該房屋。乙方有意繼續(xù)承租的，應(yīng)提前___月向甲方提出續(xù)租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同。

第四條 租金及支付方式

該房屋租金總額為人民幣 元(大寫 千 百 拾 元整)。 乙方自本合同所規(guī)定之日起租日前繳納全部租金共計(jì)人民幣 元(大寫 千 百 拾元整)。甲方收款后應(yīng)提供給乙方有效的收款憑證。

第五條 房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)

1、 租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保障該房屋及其附屬設(shè)施處于適用和安全的狀態(tài)，對(duì)房屋及其附屬設(shè)施應(yīng)定期檢查、修繕。

2、乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù)。甲方應(yīng)在接到乙方通知后積極進(jìn)行維修。逾期不維修的，乙方可代為修理，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租賃期限。

3、乙方應(yīng)合理使用并愛護(hù)該房屋及其附屬設(shè)施。因乙方管理不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬設(shè)施發(fā)生損壞或故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)賠償責(zé)任。

4、乙方若改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)和裝修，或設(shè)置對(duì)房屋結(jié)構(gòu)有影響的設(shè)備，需先征得甲方同意，投資由乙方自理。退租時(shí)，除另有約定外，甲方有權(quán)要求乙方按原狀恢復(fù)或向甲方交納恢復(fù)工程所需費(fèi)用。

第六條 合同的解除

1、有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任：該房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷范圍的。因地震、火災(zāi)等不可抗力致使房屋毀損、滅失或造成其他損失的。

。 3、乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回該房屋：不支付或者不按照約定支付租金。逾期未交納按約定應(yīng)當(dāng)由乙方交納的各項(xiàng)費(fèi)用，已經(jīng)給甲方造成嚴(yán)重?fù)p害的。擅自改變?cè)摲课萦猛镜?。擅自拆改變?dòng)或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的。 擅自將該房屋轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)借給第三人的。 利用該房屋從事違法活動(dòng)的。

第七條 房屋的轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租

1、 租賃期內(nèi)甲方轉(zhuǎn)讓該房屋的，甲方應(yīng)當(dāng)提前___月書面通知乙方，乙方在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購(gòu)買的權(quán)利。

2、 租賃期內(nèi)該房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，本合同在乙方與新所有權(quán)人之間具有法律效力。

3、 未經(jīng)甲方同意，乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。

第八條 關(guān)于房屋租賃期間的有關(guān)費(fèi)用

1、 甲方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用：房屋和土地的產(chǎn)權(quán)稅。

2、 乙方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用：水、電費(fèi);煤氣費(fèi);物業(yè)管理費(fèi);供暖費(fèi)。乙方應(yīng)保存并向甲方出示相關(guān)繳費(fèi)憑據(jù)。

第九條 房屋租賃保證金

甲方交付該房屋時(shí)，乙方向甲方支付房屋租賃保證金，具體金額為：____元整(大寫：________元)。租賃期滿后，房屋租賃保證金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金、以及乙方應(yīng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還乙方。

第十條 房屋交付及收回的驗(yàn)收

1、交付：甲方應(yīng)于合同簽定之日將房屋按約定條件交付給乙方。甲方保證出租該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，不拖欠水，電，煤氣等費(fèi)用?！斗课莞綄僭O(shè)施、設(shè)備清單》經(jīng)雙方交驗(yàn)簽字蓋章并移交房門鑰匙后視為交付完成。

2、返還：租賃期滿后，乙方應(yīng)返還該房屋及其附屬設(shè)施。乙方交還甲方房屋應(yīng)保持房屋及設(shè)施、設(shè)備的完好狀態(tài)，不得留存物品或影響房屋的正常使用。對(duì)未經(jīng)同意留存的物品，甲方有權(quán)處置。甲乙雙方驗(yàn)收認(rèn)可后在《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》上簽字蓋章。甲乙雙方應(yīng)結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。

第十一條 合同爭(zhēng)議的解決辦法

本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意提交提請(qǐng)仲裁委員會(huì)仲裁。

1、 本合同一經(jīng)簽定便具有法律效力，甲乙雙方均應(yīng)履行其承諾的義務(wù)，如有違約，承擔(dān)法律責(zé)任。

2、 本合同未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，可訂立補(bǔ)充條款。補(bǔ)充條款及附件均為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第十三條 其他約定事項(xiàng)

本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。本合同(及附件)一式兩份，其中甲方執(zhí)___份，乙方執(zhí)___份。本合同生效后，雙方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

合同的效力如何判斷篇三

債權(quán)債務(wù)合同與擔(dān)保合同是主合同與從合同的關(guān)系，通俗一點(diǎn)就是擔(dān)保合同是為債權(quán)債務(wù)合同服務(wù)的。在這種情況下，要是主合同無效，那么擔(dān)保合同的效力將是怎樣的？詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)大家閱讀下文了解。

《物權(quán)法》第一百七十二條 設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。

擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

本條規(guī)定首先明確了擔(dān)保合同為從合同。這意味著其產(chǎn)生、效力及其終止都從屬于擔(dān)保的主合同，其合同責(zé)任也具有補(bǔ)償性與順序性。主合同履行完畢，主合同終止，從合同也終止;只有當(dāng)主合同履行遇有障礙，擔(dān)保合同才補(bǔ)充履行。

其次，無效擔(dān)保合同的民事責(zé)任屬締約過失責(zé)任。擔(dān)保合同被確認(rèn)為無效后，擔(dān)保無效，不產(chǎn)生擔(dān)保責(zé)任，但并不是不產(chǎn)生其他任何責(zé)任。擔(dān)保合同被確認(rèn)無效的，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。目前在理論上對(duì)此已達(dá)成較為一致的觀點(diǎn)。

需要注意的.是，本條規(guī)定與《擔(dān)保法》的規(guī)定相比較而言，在“主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔(dān)保合同無效”后面增加了“但法律另有規(guī)定的除外”，也就是說，擔(dān)保合同的從屬性可以有例外，但此例外規(guī)定，僅僅由法律做出規(guī)定，其他任何規(guī)范性文件無權(quán)做出規(guī)定。

一般情況下，要是主合同無效的話，那么擔(dān)保合同就是無效的。但對(duì)此，法律作出例外規(guī)定的話，則即使主合同無效，擔(dān)保合同也是有法律效力的。此時(shí)，需要注意的是，該例外規(guī)定只能由法律作出，而不能是其他文件作出。

合同的效力如何判斷篇四

在各國(guó)立法與司法實(shí)務(wù)中，主要采取了三個(gè)民法基本原則作為判斷格式合同條款效力的依據(jù)，即公序良俗原則、誠(chéng)實(shí)信用原則和禁止權(quán)利濫用原則。

所謂權(quán)利的濫用，系指權(quán)利人行使權(quán)利背離權(quán)利本旨或超越權(quán)利界限之違法行為。法律對(duì)此行為予以否認(rèn)或限制其效力，即為禁止權(quán)利濫用原則。我國(guó)《民法通則》第7條規(guī)定，民事活動(dòng)不得損害社會(huì)公共利益;第58條規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的民事行為無效。這些規(guī)定在我國(guó)確立了禁止權(quán)利濫用原則。

即公共秩序和善良風(fēng)俗。公共秩序和善良風(fēng)俗原則是行使民事權(quán)利和從事民事行為的基本指導(dǎo)原則，對(duì)于合同中違反公序良俗的內(nèi)容，各國(guó)法律均認(rèn)為無效。我國(guó)《合同法》第7條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同、履行合同應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益?！边@實(shí)際上包括了公序良俗原則。所以，格式合同條款的內(nèi)容如果違反公共秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，從而不發(fā)生拘束合同相對(duì)人的效力。

誠(chéng)實(shí)信用原則是現(xiàn)代民法最基本的指導(dǎo)原則;在對(duì)格式合同條款的效力進(jìn)行規(guī)范時(shí)，首先就應(yīng)當(dāng)考慮如何借規(guī)范格式合同條款的內(nèi)容，以維護(hù)合同當(dāng)事人間利益之均衡，從而保障合同正義。在民法的基本原則中，可以維護(hù)合同當(dāng)事人利益的均衡為優(yōu)先目的者，當(dāng)屬誠(chéng)實(shí)信用原則。

我們知道，在違反一些基本原則的情況下會(huì)避免導(dǎo)致格式合同無效。格式合同被判定無效后，相關(guān)當(dāng)事人就會(huì)受到相應(yīng)的損失，這樣是不利于合同目的的實(shí)現(xiàn)的。所以，了解格式合同效力的判斷問題是很有必要的。關(guān)于格式條款的其他內(nèi)容你還需要了解的，可以咨詢網(wǎng)站的在線律師。

合同的效力如何判斷篇五

身份證號(hào)：___________________

聯(lián)系電話：___________________

乙方(簡(jiǎn)稱“乙方”)：__________

身份證號(hào)：___________________

聯(lián)系電話：___________________

甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)中華人民共和國(guó)各項(xiàng)法律、法規(guī)的規(guī)定，就乙方承租甲方所有的位于_______________(以下簡(jiǎn)稱“該房屋”)的事宜達(dá)成以下一致條款，簽訂本協(xié)議，以資共同遵守。

第一條?房屋基本情況

該房屋?租賃面積為_____平方米，房產(chǎn)證號(hào)為_______________。(該房屋平面圖見附件一，本協(xié)議附件為本協(xié)議不可分割的一部分。)

第二條?房屋用途

甲方出租該房屋給乙方用于_______________。除雙方另有約定，乙方不得任意改變房屋用途。

第三條?租賃期限

1.租賃期限為_____年，自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日。

2.本協(xié)議在租期屆滿時(shí)自動(dòng)終止。若乙方希望繼續(xù)承租，須在租期屆滿3個(gè)月前向甲方申請(qǐng)。雙方就承租條件達(dá)成一致時(shí)可另行簽訂書面協(xié)議續(xù)約。

第四條?租金

該房屋租金為每年__________元人民幣，于每月_____日支付。

第五條?房屋交付期限

甲方應(yīng)于租期開始時(shí)將該房屋交付乙方使用。

第六條?驗(yàn)收、交接與維修

1.乙方在接收該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎和適當(dāng)?shù)臋z查該房屋，若認(rèn)為該房屋存在缺陷，應(yīng)當(dāng)于接收后_____個(gè)工作日內(nèi)書面通知甲方。

2.前款所述的缺陷不影響乙方裝修和使用的，則乙方應(yīng)當(dāng)立即接收該房屋;同時(shí)，而甲方則應(yīng)當(dāng)于交付/接收之日起3個(gè)工作日內(nèi)對(duì)有必要修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)。

第七條?轉(zhuǎn)租

未經(jīng)甲方書面同意，乙方在租賃期限內(nèi)不得將承租的該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給第三方。

第八條?裝修、維保與維修

1.租賃期間甲方保證該房屋質(zhì)量并承擔(dān)因質(zhì)量和固有設(shè)施損壞的維修義務(wù)。

2.乙方應(yīng)提供給甲方該房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)施狀況，乙方可根據(jù)自己的特色進(jìn)行專業(yè)裝修，但不得破壞甲方原有之建筑結(jié)構(gòu)、隱蔽工程等。乙方自行裝修該房屋并自行承擔(dān)一切因裝修所涉及的費(fèi)用。

3.租賃期間內(nèi)，如乙方因使用前述裝修、設(shè)施或設(shè)備而造成任何不便或損失，均應(yīng)由乙方自行承擔(dān)后果;如因乙方使用前述裝修、設(shè)施或設(shè)備而造成甲方損失，乙方應(yīng)予以相應(yīng)賠償。

第九條租賃期間的費(fèi)用

該房屋租賃期間，以下費(fèi)用由乙方承擔(dān)：

水費(fèi)、電費(fèi)、取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)

第十條違約責(zé)任

本協(xié)議任何一方若有違約行為，均應(yīng)在收到另一方通知后3天內(nèi)予以更正，本協(xié)議另有規(guī)定的除外;逾期未能更正，另一方保留索賠的權(quán)利。

第十一條爭(zhēng)議解決

履行本協(xié)議過程中如發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)友好協(xié)商解決，如協(xié)商不成，任何一方均可向甲方有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第十二條協(xié)議的生效

本協(xié)議自甲方、乙方簽字后生效，一式兩份，具有同等法律效力，甲乙雙方各執(zhí)一份。

本協(xié)議簽訂地點(diǎn)：_______________

附件一：租賃房屋平面圖

合同的效力如何判斷篇六

在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)不斷發(fā)展的同時(shí)，因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同而引起的糾紛在房地產(chǎn)糾紛案件中占有極大的比例，而對(duì)于這一類案件的處理，立法上則相對(duì)處于滯后狀態(tài)，導(dǎo)致司法實(shí)踐中同一類型、同一性質(zhì)的案件在判決結(jié)果上的截然不同。如何克服房地產(chǎn)立法與實(shí)踐的嚴(yán)重脫節(jié)，是當(dāng)前迫切需要解決的問題。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)合作建房合同大體表現(xiàn)為五種形式。確認(rèn)的效力，應(yīng)考慮不同時(shí)期成立的合同，應(yīng)當(dāng)適用不同的法律依據(jù)確認(rèn)其效力。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在我國(guó)經(jīng)歷了從無到有，從小到大的發(fā)展歷程，已取得了巨大成就，對(duì)我國(guó)城市建設(shè)的發(fā)展，投資環(huán)境的改變，人民群眾居住條件的改善乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)、快速發(fā)展都發(fā)揮了重大作用。但在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)不斷發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了大量的糾紛案件，特別是因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同而引起的糾紛在房地產(chǎn)案件中占有極大的比例，而對(duì)于這一類糾紛案件的處理，立法上則相對(duì)處于滯后狀態(tài)。

1995年1月1日正式實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》過于原則，缺乏實(shí)務(wù)性和可操作性，難以具體指導(dǎo)司法實(shí)踐，以至于在司法實(shí)踐中處理房產(chǎn)糾紛案件時(shí)，人民法院大都引用《中華人民共和國(guó)民法通則》及《中華人民共和國(guó)合同法》的法律條文作為判案依據(jù)，而作為特別法《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》卻極少被引用。

因此，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力的認(rèn)定及處理具體案件時(shí)，因現(xiàn)有法律、法規(guī)不夠全面，缺乏可以直接具體適用的法律條文，同時(shí)，由于執(zhí)法人員對(duì)理解和執(zhí)行上述法律、法規(guī)存在差異，認(rèn)識(shí)上的不統(tǒng)一，勢(shì)必直接影響了案件的定性及處理結(jié)果，導(dǎo)致同一類型、同一性質(zhì)的案件在判決結(jié)果上的截然不同。中國(guó)加入wto，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如何克服房地產(chǎn)立法與實(shí)踐的嚴(yán)重脫節(jié)，是當(dāng)前迫切需要解決的問題。

總之，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)合作建房合同效力糾紛是一個(gè)復(fù)雜的過程，實(shí)踐證明，由具備一定法律知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經(jīng)濟(jì)損失，有效地保障您的合法權(quán)益。為了更好地幫您解決房地產(chǎn)合作建房合同效力問題，防止陷入法律誤區(qū)，您可以通過委托當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗(yàn)的律師為您提供專業(yè)的法律服務(wù)，使您的合法權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。

合同的效力如何判斷篇七

案例：1991年6月21日，原告羅女士及丈夫黃某與原某村農(nóng)民王某簽訂了房屋買賣契約。王某由于農(nóng)轉(zhuǎn)非欲出售其房屋，所在村社無人購(gòu)買，通過村社兩級(jí)干部執(zhí)筆，王某自愿將其位于該村的磚瓦房4間出售給擁有城鎮(zhèn)戶口的羅女士夫妻。黃某交付了3300元購(gòu)房款，王某也將鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證交給了羅女士夫妻。雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議加蓋了村公所、鄉(xiāng)人民政府的公章，而且羅女士向縣政府繳納了契稅198元，契稅憑證上現(xiàn)業(yè)主的姓名已經(jīng)變更為羅女士丈夫的名字，但未到相關(guān)部門履行過戶手續(xù)。此后，羅女士一家人一直居住在該屋。2008年6月5日，該房屋所在的土地被政府征收，羅女士一家的宅基地面臨拆遷，巨大的利益導(dǎo)致王某的家人與羅女士發(fā)生了矛盾，羅女士無法獲得拆遷補(bǔ)償款。2011年6月，羅女士起訴要求確認(rèn)合同有效。

原告羅女士認(rèn)為，1991年6月21日簽訂的購(gòu)房協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，并經(jīng)過了當(dāng)時(shí)村公所及鄉(xiāng)人民政府的同意，并向縣人民政府交納了契稅，且原告已在該房居住近20余年?，F(xiàn)因該房屋涉及拆遷補(bǔ)償，被告得知后，無理要求對(duì)該房屋主張補(bǔ)償利益，被告的行為違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，損害了社會(huì)公序良俗，請(qǐng)求依法確認(rèn)房屋買賣合同有效。

被告王某認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村房屋不能向城鎮(zhèn)居民出售，當(dāng)時(shí)將房屋賣給原告，僅是對(duì)房屋的處分，并沒有涉及房屋所及的宅基地使用權(quán)，本案的買賣合同因違反法律應(yīng)為無效。

評(píng)析：

民法通則第五十五條規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備以下條件：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益。本案中，簽訂合同的雙方當(dāng)事人均具有民事行為能力，主體適格。1991年王某出售房屋時(shí)，所在村社無人購(gòu)買，在征得村社干部同意且由村社干部執(zhí)筆書寫買賣合同后，才賣給城鎮(zhèn)居民羅女士，買賣協(xié)議上加蓋村公所及鄉(xiāng)人民政府的公章，就表明所在村社對(duì)羅女士取得該宅基地的使用權(quán)沒有異議，出賣行為是王某的真實(shí)意思。事后，羅女士也按照規(guī)定向縣政府繳納了契稅，并實(shí)際支付購(gòu)房款，被告王某收取購(gòu)房款后交出了房屋及權(quán)屬證書，原告羅女士在該房屋居住20年，合同早已實(shí)際履行。

1992年最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》規(guī)定：“房屋買賣系要式法律行為。農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件，要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效。”該復(fù)函并未禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋。本案中，羅女士也確實(shí)繳納了契稅，且契稅票據(jù)上已將現(xiàn)戶主的名字變更，可以理解為雙方買賣行為經(jīng)過了相關(guān)部門的同意。因此，本案符合最高人民法院的復(fù)函精神。

本案應(yīng)當(dāng)適用雙方簽訂合同時(shí)的法律或政策。在1999年5月之前，我國(guó)法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購(gòu)買農(nóng)村房屋，根據(jù)法無禁止皆自由的原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本案當(dāng)事人的行為沒有違反法律的禁止性規(guī)定，雙方簽訂的買賣合同有效。

2.認(rèn)定有效的社會(huì)效果利大于弊

首先，要堅(jiān)持尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)原則。由于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛主要發(fā)生在村民和城鎮(zhèn)居民之間，這類房屋買賣行為多發(fā)生在上世紀(jì)90年代，至今時(shí)隔10年以上，大多買賣行為依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款且入住多年，甚至房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。本案中，房屋買賣發(fā)生在20年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營(yíng)，房屋買受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系。如果認(rèn)定本案無效，就會(huì)造成房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后又因房屋增值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，無疑是違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，其直接后果是違反誠(chéng)實(shí)信用賣房者獲益，而恪守誠(chéng)實(shí)信用買房者卻蒙受損失。買房者最后雖獲得了一定的賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利于社會(huì)的穩(wěn)定，甚至遭遇執(zhí)行難題，如此判決的結(jié)果是損害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根源。

其次，注重實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。對(duì)城鎮(zhèn)居民在購(gòu)買農(nóng)村房屋后進(jìn)行了依法登記或履行了契稅手續(xù)的;對(duì)出賣方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的;對(duì)那些買賣行為發(fā)生的時(shí)間較長(zhǎng)，購(gòu)買方已經(jīng)在農(nóng)村長(zhǎng)時(shí)間居住，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建的，從保障當(dāng)事人居住權(quán)和穩(wěn)定社會(huì)關(guān)系的角度認(rèn)定合同有效，這樣更能為社會(huì)大眾從情感上所接受，充滿人文關(guān)懷的裁判也更能為社會(huì)所認(rèn)可。