針對(duì)當(dāng)前面臨的問(wèn)題，我們需要提出一份可行的方案來(lái)解決。方案的改進(jìn)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況和效果進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整。接下來(lái)，我們將分享一些成功案例，幫助大家更好地制定和實(shí)施方案。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇一
策劃是一門(mén)復(fù)合性、交叉性、邊緣性學(xué)科，其本質(zhì)是思維的科學(xué)。它的精妙之處在于不同思維方式的運(yùn)用。策劃是將單線(xiàn)思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的、動(dòng)態(tài)的思維，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。在感到困惑的時(shí)候，換一種思維方式考慮問(wèn)題，往往豁然開(kāi)朗，感到海闊天空。
2.創(chuàng)新法則。
克隆的價(jià)值是有限的。策劃貴在創(chuàng)新。只有創(chuàng)新才能保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這是一個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身，但創(chuàng)新不能憑空想象，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前?需要有對(duì)企業(yè)特性和中國(guó)國(guó)情非常深刻的把握，以及對(duì)社會(huì)及行業(yè)趨勢(shì)的把握。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類(lèi)和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新、理念創(chuàng)新，由表及里，由淺入深。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥。
理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動(dòng)作的框框，創(chuàng)造自選動(dòng)作。依據(jù)創(chuàng)新理念開(kāi)發(fā)出的不是工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性。
可以毫不夸張地說(shuō)，理念創(chuàng)新，乃是一切創(chuàng)新之源，是一切創(chuàng)新之本，它決定著其他種種創(chuàng)新活動(dòng)的開(kāi)展和成敗，它既是其他創(chuàng)新活動(dòng)的基石，也是其他創(chuàng)新活動(dòng)的羅盤(pán)和指針。如果說(shuō)其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話(huà)，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作的展開(kāi)。因此，理念創(chuàng)新具有更大的難度。是一種更高級(jí)別的創(chuàng)新挑戰(zhàn)。
如果說(shuō)其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話(huà)，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動(dòng)。理念創(chuàng)新決定著未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的成敗。
3.自選動(dòng)作法則。
工作室應(yīng)是自選動(dòng)作的創(chuàng)造者。自選動(dòng)作的天地最寬，因?yàn)榭梢杂赡闳我獍l(fā)揮;自選動(dòng)作的難度很大，因?yàn)槟銢](méi)有成規(guī)可以借鑒。但自選動(dòng)作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo)，因?yàn)檎l(shuí)創(chuàng)造了自選動(dòng)作，誰(shuí)就創(chuàng)造了一個(gè)新的規(guī)矩，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者，就擁有了話(huà)語(yǔ)權(quán)。自選動(dòng)作的本質(zhì)是創(chuàng)新。
4.三性法則。
如何達(dá)到唯一性、權(quán)威性、排他性是項(xiàng)目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的。具有這三性的項(xiàng)目或產(chǎn)品，可以在一個(gè)時(shí)期內(nèi)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。
唯一性是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的結(jié)果。權(quán)威性與排他性與策略思路、資源整合對(duì)象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān)。三者的統(tǒng)一與完整，可以保證競(jìng)爭(zhēng)壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力，可以贏得市場(chǎng)的追捧。
5.適度超前法則。
策劃要講究審時(shí)度勢(shì)，太超前不被市場(chǎng)接受，要跳樓;太滯后坐失良機(jī)，沒(méi)有效益;與市場(chǎng)同步，利潤(rùn)攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場(chǎng)大有學(xué)問(wèn)。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng)，可保持相對(duì)時(shí)間的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，從而獲取超額利潤(rùn)。
6.梳理分析法則。
做策劃首先要考慮三個(gè)問(wèn)題：
第一，老板判斷。企業(yè)的掌門(mén)人怎樣，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因?yàn)槠髽I(yè)家是企業(yè)的人格化，企業(yè)是企業(yè)家的物化。任何一個(gè)好的思路、好的策劃方案只有在老板領(lǐng)會(huì)、吃透、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實(shí)施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
第二，企業(yè)診斷。企業(yè)從那里來(lái)，今天處于什么狀態(tài)，明天向那里去。存在決定意識(shí)，出身決定風(fēng)格，對(duì)企“來(lái)龍”的掌控，是對(duì)“去脈”設(shè)計(jì)的前提。
第三，資源盤(pán)存。企業(yè)有那些資源，除了有形資產(chǎn)，更注意它有什么無(wú)形資產(chǎn)和隱形資源。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策、上級(jí)扶持等特殊優(yōu)勢(shì)。
7.辨證施治法則。
西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器，分解成各個(gè)零部件來(lái)考慮問(wèn)題，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個(gè)整體，考慮其陰陽(yáng)是否平衡，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗(yàn)，望、聞、問(wèn)、切，把握根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫(yī)，從整體的角度把握和解決問(wèn)題。
8.系統(tǒng)化運(yùn)作法則。
策劃不是一兩個(gè)點(diǎn)子而是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括：調(diào)查研究、企業(yè)或項(xiàng)目診斷、企業(yè)或項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新、策略設(shè)計(jì)、資源整合、操作實(shí)施、顧問(wèn)監(jiān)理、動(dòng)態(tài)調(diào)整、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié)。
9.“墊腳石”法則。
任何策劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要想一步到位是不現(xiàn)實(shí)的。我們往往將這一過(guò)程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過(guò)河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業(yè)或項(xiàng)目通過(guò)這些中間的支點(diǎn)，順利達(dá)成最后的目標(biāo)。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險(xiǎn)，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ)，最后的成功則成為必然。大處著眼，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則。
10.核心優(yōu)勢(shì)法則。
策劃不管是對(duì)區(qū)域、企業(yè)還是個(gè)人，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位，即找出自己的核心優(yōu)勢(shì)，最大限度地開(kāi)發(fā)和利用這種優(yōu)勢(shì)，并量身度造設(shè)計(jì)一套切實(shí)可行的發(fā)展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。
11.量身度造法則。
寸有所長(zhǎng)，尺有所短。如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓。策劃應(yīng)該因時(shí)、因地、因人制宜，把策劃對(duì)象放在這個(gè)坐標(biāo)里面，對(duì)他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，幫助他對(duì)擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合，以期達(dá)到最佳效果，也就是度身定造。
因時(shí)：即審時(shí)度勢(shì)，把對(duì)象放在時(shí)代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，從宏觀上把握社會(huì)和行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和脈絡(luò)。
因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源，和文化底蘊(yùn)，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從而聚人氣、地氣、財(cái)氣。
因人：針對(duì)企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性，設(shè)計(jì)不同的戰(zhàn)略和策略。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計(jì)師而不是裁縫。服裝設(shè)計(jì)師要根據(jù)每一個(gè)人的體形和氣質(zhì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，再參考社會(huì)的時(shí)尚和潮流，進(jìn)行獨(dú)家創(chuàng)作。
12.戰(zhàn)略至上法則。
策劃最講究的是戰(zhàn)略，在戰(zhàn)略方向沒(méi)有確定之前，任何戰(zhàn)術(shù)都無(wú)所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對(duì)于一艘盲目航行的船來(lái)說(shuō)，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)?！?/p>
13.系統(tǒng)定位法則。
準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是成功策劃的關(guān)鍵。對(duì)社會(huì)大趨勢(shì)的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提。我們策劃時(shí)首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來(lái)考量，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置、產(chǎn)品在市場(chǎng)中的位置、品牌在社會(huì)中的位置。
14.預(yù)留“管線(xiàn)”法則。
策劃不要僅局限于眼前，而要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，寬打窄用。要為未來(lái)的發(fā)展預(yù)留充分的空間，埋下可以發(fā)揮的伏筆，為未來(lái)的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對(duì)接口，為未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)培育胚胎。形象的說(shuō)法就是預(yù)留“管線(xiàn)”。
預(yù)留管線(xiàn)需要策劃人具有超前長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。
預(yù)留管線(xiàn)法則要求，既要保證當(dāng)前項(xiàng)目的成功，還要預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目在未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來(lái)的成功接軌。故此法則實(shí)際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個(gè)開(kāi)放的而不是封閉的系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)的開(kāi)放性面向未來(lái)。故預(yù)留管線(xiàn)法則要求策劃人策劃的不僅是項(xiàng)目的現(xiàn)在，更是項(xiàng)目的未來(lái)。
15.換芯片法則。
企業(yè)家是企業(yè)的頭腦。他不僅是權(quán)利的源泉，也是企業(yè)智慧的主要來(lái)源。
策劃一個(gè)企業(yè)，在很大程度上就是策劃一個(gè)企業(yè)家，幫助他實(shí)現(xiàn)知識(shí)和智慧的充實(shí)，以及升級(jí)換代。
策劃活動(dòng)在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變，則成功的策劃活動(dòng)就無(wú)從說(shuō)起。
所以我們堅(jiān)持與老板們的直接交流，也堅(jiān)持幫助企業(yè)家實(shí)現(xiàn)方法論以及知識(shí)智慧上的升級(jí)換代。用時(shí)髦的數(shù)字化生存時(shí)代的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，就是為老板換芯片。
16.消化老板法則。
欲策劃老板，必先吃透老板。
能成為老板，其閱歷和智慧定有過(guò)人之處，一般都非等閑之輩?；蛘哒f(shuō)，他本身就具備策劃人的素質(zhì)，就像一個(gè)好的導(dǎo)演同時(shí)也常常是一個(gè)好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個(gè)成功走向另一個(gè)成功，肯定是把握住了現(xiàn)實(shí)中的某種規(guī)律。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?這是分工協(xié)作所使然，亦是信息爆炸、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)頻生的知識(shí)經(jīng)濟(jì)所使然。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu)，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個(gè)重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán)。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家。由于我們這個(gè)特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個(gè)小時(shí)里吸納和消化企業(yè)家用血肉、靈魂數(shù)十年打拼出來(lái)的精華，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。消化企業(yè)家，再造企業(yè)家，也許是我們的工作室在跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)接時(shí)一個(gè)鮮明的特點(diǎn)。所以，策劃實(shí)際是一個(gè)教學(xué)相長(zhǎng)的過(guò)程。
17.大勢(shì)把握法則。
“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路?！薄白罱笔侵疙槕?yīng)大勢(shì)，吻合規(guī)律，盡可能不走彎路。趨勢(shì)的潛流就在現(xiàn)實(shí)平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向，通過(guò)創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向，借勢(shì)、借力，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規(guī)則的制定者。面對(duì)時(shí)代的快速變革，一個(gè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，能否打造百年老店，不在于它一時(shí)的技術(shù)領(lǐng)先或市場(chǎng)的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時(shí)度勢(shì)，在一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的航向，“好風(fēng)憑借力，送我上青云”，是企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)的最佳境界。
18.文化底蘊(yùn)法則。
名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現(xiàn)在對(duì)每一個(gè)地方文化底蘊(yùn)的把握，發(fā)揮、利用和體現(xiàn)上。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析。在尊重傳統(tǒng)市場(chǎng)調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上，更注重社會(huì)學(xué)式的感悟式調(diào)查，通過(guò)交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個(gè)性與社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)心理偏好。重在把握社會(huì)運(yùn)行的脈搏，脈象既明，即可將區(qū)域文化底蘊(yùn)注入項(xiàng)目的理念(概念)開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)推廣策略之中，?？色@厚積薄發(fā)、石破天驚之效。
19.地域解碼法則。
中國(guó)有句古話(huà)“一方水土養(yǎng)一方人”。這深刻地揭示了一個(gè)樸素的真理：每一地域有這個(gè)地域特有的文化，每一個(gè)城市有這個(gè)城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除必備的專(zhuān)業(yè)知識(shí)以外，如何做到“近水知魚(yú)性，隔山識(shí)鳥(niǎo)音”，準(zhǔn)確為地域文化解碼，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事。
20.20度直覺(jué)法則。
市場(chǎng)調(diào)查80%*數(shù)據(jù)，20%*直覺(jué)。尤其是在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，*統(tǒng)計(jì)得來(lái)的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動(dòng)態(tài)中的市場(chǎng)變化，搞不好就會(huì)是刻舟求劍。特別是中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，不像西方市場(chǎng)那樣有據(jù)可查。所以，我說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得*直覺(jué)、經(jīng)驗(yàn)來(lái)把握。
價(jià)值層面的差異。
1.物業(yè)價(jià)值。
商業(yè)物業(yè)的價(jià)值在于經(jīng)營(yíng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造高于價(jià)格的價(jià)值。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必須要系統(tǒng)考慮項(xiàng)目的商業(yè)定位、招商、經(jīng)營(yíng)，才能實(shí)現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)。
而住宅的價(jià)值在于居住，保值升值。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費(fèi)群體定位，最后通過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值。
從投資角度來(lái)看，住宅可以買(mǎi)來(lái)自用，是保值投資，風(fēng)險(xiǎn)性極小，而商業(yè)項(xiàng)目一旦沒(méi)做旺，其價(jià)值就極低，甚至一文不值，風(fēng)險(xiǎn)性極大。
2.利益關(guān)系。
從主體上說(shuō)，住宅地產(chǎn)的價(jià)值鏈顯然單一得多，即“開(kāi)發(fā)商——終端消費(fèi)者”。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜，它的價(jià)值鏈?zhǔn)恰巴顿Y者——開(kāi)發(fā)商——營(yíng)運(yùn)商——經(jīng)營(yíng)者——終端消費(fèi)者”。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系，開(kāi)發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益、管理者，的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式密不可分。
開(kāi)發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經(jīng)營(yíng)者，就是進(jìn)入這個(gè)商業(yè)里面從事商品經(jīng)營(yíng)者;大型與中小型商場(chǎng)都需要有一個(gè)統(tǒng)一的管理者實(shí)施有效的管理。
開(kāi)發(fā)者通過(guò)項(xiàng)目獲得利益;所有者通過(guò)出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入;經(jīng)營(yíng)者通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)效益;管理者通過(guò)管理獲取管理利益。
與住宅開(kāi)發(fā)相比，住宅僅僅通過(guò)發(fā)展商和購(gòu)買(mǎi)者兩個(gè)環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價(jià)值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈上除了開(kāi)發(fā)商，還包括消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者，每個(gè)參與者都有自己的利益出發(fā)點(diǎn)，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣(mài)而經(jīng)營(yíng)者要求好用，投資者要求高回報(bào)而經(jīng)營(yíng)者要求先培育市場(chǎng)，以及商鋪?zhàn)馀c售的矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛(ài)”的利益關(guān)系。因此，為了平衡不同主體的利益，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅要考慮地段，更要考慮市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷(xiāo)售策略、投資回報(bào)等因素。
3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
開(kāi)發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的同時(shí)，也存在著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。除土地成本、土建費(fèi)用及一些稅費(fèi)管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對(duì)較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng)，所以為降低市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須具有有前瞻眼光的開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司三大要素，以有場(chǎng)有市為開(kāi)發(fā)目的，這樣才能增強(qiáng)投資者的信心，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及提高開(kāi)發(fā)價(jià)值。
而住宅相對(duì)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)樽≌M(fèi)群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷(xiāo)售提供了更廣闊的購(gòu)買(mǎi)群體。
開(kāi)發(fā)層面的差異。
1.產(chǎn)品屬性。
住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住宅是終端消費(fèi)品，主要功能是用來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者的居住要求。樓盤(pán)除了消極被動(dòng)的隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)而升值外，無(wú)法帶來(lái)額外的利潤(rùn)，因此增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的從嚴(yán)格意義上說(shuō)不僅僅是產(chǎn)品，更是資本，它通過(guò)經(jīng)營(yíng)能不斷衍生出新的價(jià)值，增值空間很大。但應(yīng)該同時(shí)看到，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也要更大，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司。其次，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多，有shopping摩購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。
商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè)，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度，也有人說(shuō)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是“城”，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是“市”，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。因此，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項(xiàng)目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長(zhǎng)期效益。而住宅地產(chǎn)相對(duì)要簡(jiǎn)單的多，房子只要賣(mài)出，投資的價(jià)值就可以實(shí)現(xiàn)。
商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式要更復(fù)雜。正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項(xiàng)目的可行性調(diào)研、分析，更要充分運(yùn)用swot分析法，發(fā)現(xiàn)商機(jī)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)不足，降低風(fēng)險(xiǎn)。
2.開(kāi)發(fā)技術(shù)。
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求。在建筑設(shè)計(jì)方面，戶(hù)型、景觀不再是重點(diǎn)，配套設(shè)施會(huì)更多，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、交驗(yàn)在每個(gè)階段的技術(shù)要求都高于住宅;在物業(yè)管理方面，商業(yè)物業(yè)的功能增加，管理成本增加，對(duì)人員提出更高的要求;在銷(xiāo)售方面，前者針對(duì)的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專(zhuān)業(yè)理財(cái)行為，而后者主要是一種消費(fèi)行為，因此相應(yīng)的銷(xiāo)售手法呈現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營(yíng)、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等;在資金回籠方面，住宅開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)售融資來(lái)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，很快實(shí)現(xiàn)資金回籠，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來(lái)自租金。
商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶(hù)群，如在招商階段的客戶(hù)是商家，而且特別重視主力店的作用;在銷(xiāo)售階段的客戶(hù)主要是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力投資者;在經(jīng)營(yíng)階段的客戶(hù)群則是終端消費(fèi)群?？傊虡I(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬(wàn)別，必然要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整。希望中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專(zhuān)業(yè)、更合理、也更繁榮的方向發(fā)展，在贏得巨大財(cái)富同時(shí)為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。
3.規(guī)劃設(shè)計(jì)。
規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)項(xiàng)目的存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)之初，根本就沒(méi)有考慮過(guò)“做什么”的問(wèn)題，他們多數(shù)先把項(xiàng)目蓋起來(lái)，最后到了商業(yè)定位的時(shí)候問(wèn)題就出現(xiàn)了，要么就是結(jié)構(gòu)不合理，要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商異常困難，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進(jìn)，進(jìn)駐的商家不理想”的結(jié)果。
商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車(chē)等諸多方面相當(dāng)繁瑣，在滿(mǎn)足功能要求的前提下，如何滿(mǎn)足未來(lái)大量商家以及消費(fèi)者的需求，這是關(guān)系到一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功銷(xiāo)售、招商和做旺的關(guān)鍵。
4.開(kāi)發(fā)流程。
商業(yè)地產(chǎn)的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)：通常情況下，無(wú)論是住宅開(kāi)發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步的市場(chǎng)調(diào)研。但在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程比住宅開(kāi)發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。
商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來(lái)自廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來(lái)供應(yīng)量、消費(fèi)力的需求、租售目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分、商鋪升值潛力等方面的分析。
商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對(duì)性：商鋪?zhàn)鳛榉巧畋匦杵罚c住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價(jià)值和投資潛力，側(cè)重于商鋪的回報(bào)率和回報(bào)周期，以及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理，確保市場(chǎng)能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
5.招商與經(jīng)營(yíng)。
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)多出開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)：在住宅開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)當(dāng)“甩手掌柜”，開(kāi)盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)、交樓后就結(jié)束。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場(chǎng)后自營(yíng)，所以，開(kāi)發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜”的心態(tài)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而必須抓好運(yùn)營(yíng)、管理兩個(gè)后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤(rùn)。
招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵所在。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，如百貨、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實(shí)行“招商先行”的營(yíng)銷(xiāo)策略，以招商來(lái)帶動(dòng)銷(xiāo)售?！坝兄髁Φ甑牡胤剑陀袩o(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實(shí)主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠?/p>
統(tǒng)一銷(xiāo)售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，使擁有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離。商業(yè)項(xiàng)目要充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)管理公司的作用，盡早介入項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)，為招商及后期經(jīng)營(yíng)管理作好準(zhǔn)備。
而住宅一般不存在招商問(wèn)題，帶底商的住宅，具體銷(xiāo)售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經(jīng)營(yíng)戶(hù)，但一般前者居多，以品牌店來(lái)帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售，提升住宅價(jià)值。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)及規(guī)劃比例，這點(diǎn)也非常重要。
營(yíng)銷(xiāo)層面的差異。
1.營(yíng)銷(xiāo)主題。
消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)任何一種商品的時(shí)候，購(gòu)買(mǎi)的實(shí)際上都是一種夢(mèng)想，這種夢(mèng)想在某一個(gè)方面滿(mǎn)足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的是一種他們需要的“生活方式”，因?yàn)闊o(wú)論怎樣講，房子本身沒(méi)有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵，所以宣傳主題往往側(cè)重于對(duì)未來(lái)生活夢(mèng)境的憧憬和提前寫(xiě)真。
商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報(bào)率和回報(bào)周期才是消費(fèi)者真正關(guān)心之所在。
2.推廣對(duì)象。
住宅房地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體主要分兩種：用于自住的購(gòu)房者和用于投資的購(gòu)房者。用于自住的購(gòu)房者又分為首次購(gòu)房自住和二次及多次購(gòu)房者，他們的心態(tài)是完全不同的。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對(duì)消費(fèi)群不多，但有快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，他們關(guān)心的是該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問(wèn)題。
在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對(duì)象是分階段來(lái)劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標(biāo)也分兩類(lèi)：用于自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營(yíng)客戶(hù)關(guān)心的是商圈的成熟度、消費(fèi)群基數(shù)和消費(fèi)能力;投資客戶(hù)則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報(bào)的周期。
在整體交房、商場(chǎng)開(kāi)始運(yùn)作后，推廣對(duì)象將發(fā)生轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)是怎樣吸引更多的消費(fèi)者光顧商場(chǎng)，從而提升整個(gè)商場(chǎng)的人氣和形象，這是擺在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理面前一個(gè)迫切的問(wèn)題。
3.營(yíng)銷(xiāo)周期。
營(yíng)銷(xiāo)周期和市場(chǎng)供給量是密不可分的。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，所以消費(fèi)者可選擇的機(jī)會(huì)就多，考慮的周期也長(zhǎng)，加上住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)向規(guī)?；⒓s化發(fā)展，所以住宅地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)周期相對(duì)就很長(zhǎng)，在具體的作業(yè)方式上，通常分成幾個(gè)大階段來(lái)執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)在這一點(diǎn)上與住宅地產(chǎn)完全不同，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場(chǎng)支撐和足夠的人群消費(fèi)，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個(gè)相對(duì)成熟的區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這樣投資總額相對(duì)很高，但是實(shí)際開(kāi)發(fā)面積相對(duì)小，吸收的客戶(hù)也少，所以營(yíng)銷(xiāo)周期要求盡可能短，否則戰(zhàn)線(xiàn)過(guò)長(zhǎng)，市場(chǎng)冷卻后再積聚溫度那就困難得多。
4.消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題。
住宅消費(fèi)者關(guān)心的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)排序是：價(jià)格、地段、戶(hù)型、品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套。
商業(yè)地產(chǎn)客戶(hù)關(guān)心的問(wèn)題是：地段、價(jià)格、后續(xù)管理、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、主力店。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。
5.推廣節(jié)奏。
房地產(chǎn)推廣的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期一般由幾個(gè)遞進(jìn)的階段構(gòu)成：預(yù)熱期(市場(chǎng)引導(dǎo)/培育期)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期和清盤(pán)期。作為住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，因?yàn)橐殖蓭讉€(gè)營(yíng)銷(xiāo)階段推廣，所以它是由幾個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期組合而成，每一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期基本上都要完整包括上述階段;否則市場(chǎng)引導(dǎo)不夠，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)展示不全、消費(fèi)者對(duì)今后生活的了解不夠，市場(chǎng)接受就有限。
在商業(yè)地產(chǎn)，可能只需包括上述部分階段，比如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期合并，或者直接從預(yù)熱期進(jìn)入開(kāi)盤(pán)并立即轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷(xiāo)期;如果先天條件優(yōu)越，不違背當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格體系，可能開(kāi)盤(pán)時(shí)就直接進(jìn)入了清盤(pán)期。
6.媒介策略。
住宅地產(chǎn)因?yàn)槊枥L的是未來(lái)的生活藍(lán)圖，所以宣傳方式幾乎是無(wú)所不用其極：精致的宣傳資料、優(yōu)美的電視廣告、直擊人心的平面廣告、旨在維持長(zhǎng)期影響力提升企業(yè)形象的戶(hù)外廣告等等。
而商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙?，很多媒介都無(wú)法考慮。比如電視廣告，因?yàn)橹谱鞒杀靖撸仨氶L(zhǎng)期播放才有效果，而在較短的單位時(shí)間內(nèi)無(wú)法全面介紹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，所以使用很少;更多的時(shí)候是投入信息量大的平面廣告。但這也不是千篇一律的，如果一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周期跨度長(zhǎng)，需要分階段推廣，此時(shí)電視廣告因?yàn)榫哂新?、色、形的?yōu)點(diǎn)，無(wú)論是在提升項(xiàng)目和企業(yè)形象還是在刺激消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)方面，都具有其他媒介無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。
相對(duì)于大項(xiàng)目而言，可以在開(kāi)盤(pán)前后進(jìn)行一個(gè)月左右的電視廣告輔助。另外，戶(hù)外廣告的使用也極具針對(duì)性，一般都是意向客戶(hù)集中的區(qū)域，比如機(jī)場(chǎng)、高速公路和商家集中的商業(yè)區(qū)，基本上都是促銷(xiāo)型的廣告，因?yàn)橄鄬?duì)很短的周期來(lái)說(shuō)，這些必須長(zhǎng)時(shí)間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的。
7.現(xiàn)場(chǎng)包裝。
現(xiàn)在任何一個(gè)住宅項(xiàng)目的工地包裝已經(jīng)越來(lái)越趨向于高成本，并追求夢(mèng)幻般的效果，售樓處富麗堂皇，售樓小姐個(gè)個(gè)都有親和力，售樓處的氛圍更象一個(gè)家，即使是工地圍擋也在“造夢(mèng)”的原則上吸引消費(fèi)者。
商業(yè)地產(chǎn)一般是“短、平、快”的項(xiàng)目，而且單位成本高、目標(biāo)消費(fèi)群集中，所以到處充滿(mǎn)商業(yè)氣息。售樓處可能是臨時(shí)的，工地廣告充滿(mǎn)了濃厚的商業(yè)味道，工地施工很快就能完成……每一個(gè)信息都在提醒客戶(hù)時(shí)間不多，趁早出手才有機(jī)會(huì)。
8.宣傳費(fèi)用分配。
住宅地產(chǎn)的周期長(zhǎng)，所以宣傳費(fèi)用幾乎是平均使力。
商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙?，一般預(yù)熱時(shí)間在20—30天較適宜，廣告費(fèi)用幾乎全部集中在開(kāi)盤(pán)前后一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)。
9.營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。
為盡可能吸引購(gòu)房者，住宅項(xiàng)目一般都會(huì)推出很多公關(guān)和促銷(xiāo)活動(dòng)，比如經(jīng)常性的業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、逢節(jié)日組織出去旅游、階段性的優(yōu)惠購(gòu)房等等。
商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的都是在商場(chǎng)上打拼多年的生意人，一般的促銷(xiāo)手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進(jìn)行專(zhuān)門(mén)性的優(yōu)惠活動(dòng)，更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動(dòng)：比如專(zhuān)業(yè)人士組成的“投資報(bào)告會(huì)”、商家交流會(huì)等。綜合而言，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體不同，所以在營(yíng)銷(xiāo)策略上有很大的不同，認(rèn)真比較其中的差異，對(duì)我們的營(yíng)銷(xiāo)推廣將有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義和重要的現(xiàn)實(shí)作用。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇二
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在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1.銷(xiāo)售（招商）目標(biāo)
2.銷(xiāo)售目標(biāo)分解
四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，價(jià)為4000元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1、個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合
1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2、開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇三
一，項(xiàng)目的前期定位策劃：
即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。
二，項(xiàng)目的推廣整合策劃：
包括項(xiàng)目的vi設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷(xiāo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃方案等等。
三，項(xiàng)目的銷(xiāo)售招商策劃：
包括售樓人員培訓(xùn)，銷(xiāo)售手冊(cè)的編制，分階段銷(xiāo)售價(jià)格的確定等;項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
全程策劃核心流程。
現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：
1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo);。
2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo);。
3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo);。
4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo);。
6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo);。
7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo);。
8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo);。
房地產(chǎn)策劃人的六個(gè)職能。
從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話(huà)，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。
1、醫(yī)生的職能。
就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托，對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì)“建什么”?“怎么建”?“賣(mài)給誰(shuí)”?等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫(huà)出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
2、法律顧問(wèn)職能。
為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等)，土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類(lèi)似奧運(yùn)、wto、西部開(kāi)發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不完全掌握。
3、財(cái)務(wù)專(zhuān)家職能。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上，為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來(lái)暢銷(xiāo)，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過(guò)降低成本，而是通過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。
4、導(dǎo)演的職能。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷(xiāo)售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。
5、船長(zhǎng)的職能。
認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)的工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話(huà)，就是要嚴(yán)格按照海圖航線(xiàn)航行，局部變動(dòng)必須征的船長(zhǎng)同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。
6、環(huán)境問(wèn)題專(zhuān)家。
這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題，同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)。
可見(jiàn)，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是通才型人才，同時(shí)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)就可以完成，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專(zhuān)家組成的群體才能夠完成。
7、房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格。
房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢(xún)策劃;整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案;房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)工作;房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作。
20__年3月31日，勞動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個(gè)新職業(yè)，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專(zhuān)家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核，并通過(guò)社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見(jiàn)，最終評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的。
房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專(zhuān)業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的迫切需求;而且可以擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對(duì)加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并迅速成長(zhǎng)，預(yù)計(jì)5年后，我國(guó)將會(huì)有幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。
20__年12月15日，由中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)主辦、房教中國(guó)承辦的“首屆中國(guó)房地產(chǎn)策劃師年會(huì)”在北京大學(xué)隆重舉行。此次大會(huì)作為中國(guó)房地產(chǎn)策劃師第一次全國(guó)性的行業(yè)聚會(huì)，是國(guó)家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來(lái)的首次年會(huì)。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。而中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充分展示中國(guó)房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采，進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展。
8、房地產(chǎn)策劃的地位和作用。
(1)、地位。
第一、房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二十一世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)所需的知識(shí)比任何時(shí)代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識(shí)的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出巨大的能量。
第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個(gè)成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見(jiàn)的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。
(2)、作用。
第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。
第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤(pán)相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。
第三、能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣(mài)得出去，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。策劃人幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。
第四、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開(kāi)發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒(méi)參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒(méi)有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。
此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿(mǎn)足居民居住具體要求等作用。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇四
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。
（二）、按產(chǎn)權(quán)形式分
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣(mài)場(chǎng)面積消化的難題，購(gòu)買(mǎi)者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下xx是第一位的，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。（此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在）
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，開(kāi)發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣(mài)場(chǎng)保留，該類(lèi)型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情。
（一）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國(guó)內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對(duì)外開(kāi)放，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。 20xx年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象。
（二）、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng)、步行街這類(lèi)形象工程，以及一些開(kāi)發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上，單搞開(kāi)發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱。或者說(shuō)是市場(chǎng)上需要專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司。
（三）、商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續(xù)探索
上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱(chēng)20xx年是“商鋪年”。通過(guò)高價(jià)出售商鋪，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇五
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
_商業(yè)城項(xiàng)目是_房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為_(kāi)市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
_商業(yè)城座落于_市城區(qū)北部的_廣場(chǎng)旁，是_地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略。
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解。
1.銷(xiāo)售(招商)目標(biāo)。
2.銷(xiāo)售目標(biāo)分解。
四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃。
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或209月)，可以抓住年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、2008年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，價(jià)為4000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合。
(一)宣傳策略主題。
1.個(gè)性特色：“_商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處_廣場(chǎng)旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2.開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
(一)、按存在形式分。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣(mài)場(chǎng)面積消化的難題，購(gòu)買(mǎi)者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，開(kāi)發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣(mài)場(chǎng)保留，該類(lèi)型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國(guó)內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)12月11日徹底對(duì)外開(kāi)放，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象。
(二)、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性。
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng)、步行街這類(lèi)形象工程，以及一些開(kāi)發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上，單搞開(kāi)發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱。或者說(shuō)是市場(chǎng)上需要專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續(xù)探索。
上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱(chēng)20是“商鋪年”。通過(guò)高價(jià)出售商鋪，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中。
前言。
_廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬(wàn)平方米，擁有大小店面房120個(gè)，成為集購(gòu)物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開(kāi)市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶(hù)中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對(duì)二期店鋪的預(yù)售、銷(xiāo)售帶來(lái)了潛在威脅。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱_一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶(hù)的投資信心，并以此拉動(dòng)_二期的店鋪出售。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對(duì)_一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
一、背景分析。
_一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，_一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼_街、_路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無(wú)觀賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。_街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，_一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、_街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、_廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。_廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“_街”(很好)，后來(lái)又定位于“_×”(很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“_廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。
2、_廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象_×路、_×廣場(chǎng)、_×步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，_廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)_廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”。_廣場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位。
_廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街。
2、概念：_廣場(chǎng)————_街觀光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的_×。
3、廣告語(yǔ)：_廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與_相約，與_同行。
4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)。
5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告。
我們計(jì)劃于4月中旬在《_晚報(bào)》、_電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)。
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的_飯店舉行，出席的商戶(hù)為_(kāi)及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及_國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐_廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、_廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;。
2、__×街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源。
_一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由_房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。
為了使_一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策。
_一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明_一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，_一期店鋪比較合適的租金是：
1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元，平均面積110m2，購(gòu)房投資額約94萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為4.4萬(wàn)元。
如該類(lèi)店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.6～7.7萬(wàn)元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)。
2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。
如該類(lèi)店鋪以800～900元/m2/年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。)。
(五)、商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施。
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;。
第四，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予_廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
四、商業(yè)氛圍營(yíng)造。
(1)、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見(jiàn)_廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)。
(2)、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見(jiàn)_×步行街雕塑照片)，以增添_廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來(lái)休閑。
(3)、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話(huà)亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣(mài)亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇，增加視覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請(qǐng)政府部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書(shū)店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳_廣場(chǎng)。
(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《_風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升_廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。
(6)、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《_之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高_(dá)廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。
五、商街硬件改造建議。
1、_北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、_一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨_街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、_一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
我們的廣告語(yǔ)：感受綠色自然，打造都市休閑新天地!
第一部分：可行性方案。
一、入駐原由：
mall的經(jīng)營(yíng)模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來(lái)越旺，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷(xiāo)_萬(wàn)元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個(gè)奇跡，可見(jiàn)___商場(chǎng)的人氣;貴店在有奧運(yùn)明星來(lái)助陣，當(dāng)紅明星又蒞臨___商場(chǎng)，可見(jiàn)貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo)、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到___商場(chǎng)來(lái)視察，可見(jiàn)政府及領(lǐng)導(dǎo)對(duì)貴店的重視!
二、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：
我們與貴店采取扣點(diǎn)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)方式，扣點(diǎn)的額度另行洽談;本店后方管理由我方負(fù)責(zé)，大局管理遵守___商場(chǎng)的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國(guó)際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動(dòng)物家園”、“領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚(yú)”等一系列的全新休閑方式綜合起來(lái)，形成了一站式享受田園樂(lè)趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動(dòng)物命名，給自己的小動(dòng)物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開(kāi)荒、播種，讓你體驗(yàn)完全的農(nóng)家生活樂(lè)趣!你還可以來(lái)這里釣金魚(yú)，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然，這一切都是需要付費(fèi)的。
裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地、小型魚(yú)塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對(duì)店內(nèi)設(shè)施進(jìn)行更新及維護(hù)!
三、目標(biāo)市場(chǎng)：
同___商場(chǎng)的中高檔定位一樣，我們的目標(biāo)客群以追求時(shí)尚的都市白領(lǐng)(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂(lè)趣、熱愛(ài)小動(dòng)物的心理!這部分客群的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，他們會(huì)不惜金錢(qián)來(lái)追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會(huì)根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對(duì)小動(dòng)物有好感，而父母對(duì)他們的行為除了支持之外，也沒(méi)有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場(chǎng)是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
四、市場(chǎng)環(huán)境分析：
_城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在全國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)評(píng)比中，_城市列居18位;在全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中，_城市位居第10位;在全國(guó)55個(gè)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超萬(wàn)元的城市中，_城市位居榜首。_城市人的消費(fèi)能力更是位居全國(guó)之首!
_城市市位于_省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月。也就是說(shuō)，在這長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月的時(shí)間里，人們的活動(dòng)范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見(jiàn)到綠色，市民在這5個(gè)月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個(gè)完整的農(nóng)村搬到城市來(lái)，同時(shí)把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個(gè)整潔的、有序的、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!
五、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析：
都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國(guó)也只有延海的幾個(gè)城市有類(lèi)似的店鋪。這種模式在_城市還是一個(gè)空白，我們就是要抓住這個(gè)市場(chǎng)空白的機(jī)遇，在別人還沒(méi)有想到的時(shí)候，我們已經(jīng)付之于行動(dòng)!而_城市人本身對(duì)各種方式的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目就沒(méi)有多大興趣，在年收入較高的基礎(chǔ)上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運(yùn)而生!
貴店的美食娛樂(lè)廣場(chǎng)是在_城市的一家室內(nèi)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，受到了_城廣大消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可!但是這里的休閑項(xiàng)目是有欠缺的，貴廣場(chǎng)注重的是娛樂(lè)項(xiàng)目，而對(duì)于休閑來(lái)說(shuō)，除了陶吧、玩吧之外，再?zèng)]有吸引人的地方，都市休閑農(nóng)莊會(huì)彌補(bǔ)這種狀態(tài)，全力打造一個(gè)室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村、一個(gè)別有洞天的“桃花源”!
六、管理模式：
我們采取的是店長(zhǎng)負(fù)責(zé)制原則，在本店將設(shè)店長(zhǎng)一名，全權(quán)負(fù)責(zé)本店的管理。
我們有固定的清潔員，負(fù)責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員，負(fù)責(zé)小動(dòng)物的喂養(yǎng);有負(fù)責(zé)店內(nèi)賣(mài)各種動(dòng)物食物的相關(guān)人員;有負(fù)責(zé)安全的安全員。
我們的小動(dòng)物選的是一些溫順的動(dòng)物，不會(huì)對(duì)顧客進(jìn)行人身攻擊。
我們會(huì)積極配合___商場(chǎng)的各種促銷(xiāo)活動(dòng)，也會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間搞自己的促銷(xiāo)活動(dòng)。
第二部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣方案。
我們采取整合營(yíng)銷(xiāo)方式(imc)進(jìn)行前期的市場(chǎng)拓展，把所有廣告的觸點(diǎn)整合起來(lái)，以錯(cuò)落有致的媒體廣告、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主，進(jìn)行大幅度的市場(chǎng)推廣，同時(shí)，也希望貴店給予一定的支持!
一、廣告攻勢(shì)：
前期我們將在本市各大知名媒體上進(jìn)行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹(shù)立良好的品牌形象，力爭(zhēng)做到家喻戶(hù)曉，路人皆知!
_城市地區(qū)沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)媒體，這是_城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補(bǔ)的媒體進(jìn)行廣告宣傳。初步打算在_城市晚報(bào)、_城市電視臺(tái)、_城市廣播電臺(tái)等媒體上發(fā)布廣告。
二、軟性宣傳:。
軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽(yù)度和知名度。
我們將通過(guò)_城市晚報(bào)、電視臺(tái)、網(wǎng)站等一系列的媒介，進(jìn)行軟性新聞報(bào)道，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點(diǎn)!讓人們進(jìn)行口頭傳播。
三、活動(dòng)配合：
在每年的元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、兒童節(jié)、端午節(jié)、國(guó)慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷(xiāo)活動(dòng)。包括票價(jià)打折、釣魚(yú)比賽等等。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個(gè)項(xiàng)目做好，并能與_城市商業(yè)龍頭___商場(chǎng)合作;前期，我們?cè)饺珖?guó)各地的零售企業(yè)做過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，這個(gè)項(xiàng)目在省內(nèi)還是個(gè)空白，我們期望著能與___商場(chǎng)積極合作，添補(bǔ)這個(gè)空白，把這個(gè)市場(chǎng)做起來(lái)，真正的把它作成_城市人的“都市休閑農(nóng)莊”
一、活動(dòng)目的和背景。
本次房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)初定時(shí)間為20__年6月19日，星期六。從20__年度至今年五月份在“億萬(wàn)酒店”項(xiàng)目的推廣，再加上5月下旬開(kāi)始的媒體推廣到現(xiàn)在，“太極景潤(rùn)花園”在市場(chǎng)上已經(jīng)具有一定的知名度，通過(guò)媒體推廣和銷(xiāo)售接待，客戶(hù)群對(duì)項(xiàng)目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時(shí)根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)說(shuō)明，項(xiàng)目的已放號(hào)客戶(hù)群中準(zhǔn)客戶(hù)所占比例較大，預(yù)計(jì)到開(kāi)盤(pán)前夕，項(xiàng)目放號(hào)量將會(huì)持續(xù)增加，因此開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的市場(chǎng)背景條件應(yīng)該說(shuō)是比較成熟的，同時(shí)通過(guò)一段時(shí)間的推廣，項(xiàng)目也已到了必須開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，再推遲勢(shì)必會(huì)造成客戶(hù)的流失。
房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)緊緊圍繞“銷(xiāo)售”為中心，通過(guò)一系列的包裝等工作，在開(kāi)盤(pán)后兩天內(nèi)爭(zhēng)取達(dá)到30~40%的成交率，同時(shí)將“太極景潤(rùn)花園”的市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度擴(kuò)大化，為一期項(xiàng)目的銷(xiāo)售成功和今后二期的推廣、銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
二、活動(dòng)時(shí)間。
20__年6月19日(星期六)。
三、活動(dòng)地點(diǎn)。
太極景潤(rùn)花園項(xiàng)目銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)。
強(qiáng)調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿(mǎn)成功。
1)通過(guò)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場(chǎng)的包裝和慶典活動(dòng)，給項(xiàng)目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)盛典。
2)通過(guò)在售房部現(xiàn)場(chǎng)的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來(lái)突出表現(xiàn)項(xiàng)目的品位和檔次，讓到來(lái)的客戶(hù)都能從現(xiàn)場(chǎng)感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。
3)通過(guò)合理的區(qū)域劃分，有效的活動(dòng)流程安排，現(xiàn)場(chǎng)工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對(duì)客戶(hù)關(guān)于“選房、購(gòu)房流程”的講解和傳達(dá)，有條不紊地對(duì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)有次序、有、層次，整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有條不紊。
4)通過(guò)一系列的工作輔助，最重要的是在銷(xiāo)售過(guò)程中抓住客戶(hù)心理，充分利用好銷(xiāo)控掌握的方法，以置業(yè)顧問(wèn)來(lái)積極調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。
1)現(xiàn)場(chǎng)布置。
a在售樓部立柱前根據(jù)場(chǎng)地尺寸搭建半米高上下舞臺(tái)一個(gè)，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺(tái)兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個(gè)用鮮花包扎的講臺(tái)，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個(gè)舞臺(tái)主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門(mén)一個(gè)，汽柱兩個(gè)分別立在彩虹門(mén)兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門(mén)，舞臺(tái)下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場(chǎng)設(shè)空飄若干。
c舞臺(tái)前設(shè)坐椅兩排，20個(gè)位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側(cè)按排號(hào)活動(dòng)期間方案設(shè)計(jì)，插上彩旗。
b項(xiàng)目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
c在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個(gè)，以達(dá)到吸引人流，車(chē)流，指引來(lái)賓，宣傳開(kāi)盤(pán)的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部?jī)?nèi)部分為4個(gè)區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號(hào)客戶(hù)在該區(qū)域通過(guò)銷(xiāo)售人員的二次講解和價(jià)格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號(hào)，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶(hù)在該區(qū)域簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶(hù)參觀沙盤(pán)和模型，索取資料，戶(hù)型圖，在選房前有個(gè)心理準(zhǔn)備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶(hù)逛累了之后臨時(shí)休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域。
a、活動(dòng)區(qū)：售樓部門(mén)口廣場(chǎng)，用作開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、剪彩等，同時(shí)作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶(hù)觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶(hù)排號(hào)臺(tái)：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶(hù)臨時(shí)排號(hào)之用，同時(shí)也用作臨時(shí)室外咨詢(xún)臺(tái)之用。
活動(dòng)目的:。
1、鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響，已認(rèn)籌客戶(hù)及時(shí)的選房開(kāi)盤(pán)，將意向客戶(hù)轉(zhuǎn)變成購(gòu)房客戶(hù)，及時(shí)回籠銷(xiāo)售資金是我們目前重要的工作。
2、通過(guò)本次開(kāi)盤(pán)活動(dòng)盛大宣傳，為二期后續(xù)銷(xiāo)售吸引一定的人氣。
活動(dòng)背景：
認(rèn)籌時(shí)間:3月8日-5月日認(rèn)籌數(shù)量:78組。
活動(dòng)地點(diǎn)：
鑫隆名居銷(xiāo)售大廳。
活動(dòng)時(shí)間：
20__年5月日上午9點(diǎn)30分。
活動(dòng)形式：
1.邀請(qǐng)輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許，可開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進(jìn)行開(kāi)盤(pán)盛典剪彩儀式。
2.通過(guò)舞臺(tái)表演吸引人氣，可邀請(qǐng)輝縣市知名演藝樂(lè)隊(duì)進(jìn)行表演。
3.邀請(qǐng)輝縣市市老年軍樂(lè)隊(duì)或鼓舞隊(duì)表演來(lái)助陣。
4.邀請(qǐng)已認(rèn)籌客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)參與開(kāi)盤(pán)選房活動(dòng)來(lái)調(diào)動(dòng)潛在客戶(hù)的積極性。
5.已定房客戶(hù)領(lǐng)取獎(jiǎng)品提升客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)的美譽(yù)度。
舞臺(tái)布置：
舞臺(tái)尺寸建議10米_7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主，高度30-50厘米之間，調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾的互動(dòng)性和參與性，舞臺(tái)背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺(jué)沖擊力，地面鋪設(shè)紅色地毯，音響及話(huà)筒由演繹樂(lè)隊(duì)自備。舞臺(tái)表演以歌曲，舞蹈，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容，中間穿插項(xiàng)目的介紹，抽獎(jiǎng)，有獎(jiǎng)問(wèn)答等環(huán)節(jié)。
軍樂(lè)隊(duì)或鑼鼓隊(duì)布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂(lè)器自備，位置根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)安排在舞臺(tái)左右，人數(shù)最少20人以上，有專(zhuān)人負(fù)責(zé)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)時(shí)間安排。
門(mén)口布置:。
1、將售樓部?jī)蓚?cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來(lái)增加喜慶和導(dǎo)視作用。
2、售樓部后樓體以及對(duì)面樓體上置20_5米噴繪(內(nèi)容見(jiàn)后)2塊，內(nèi)容以開(kāi)盤(pán)文字為主。
3、售樓部門(mén)口安置兩個(gè)金象(寓意吉祥，美好，發(fā)財(cái))，兩金象之間為15米尺寸拱門(mén)，上置條幅(內(nèi)容見(jiàn)后)升空禮炮，旋風(fēng)彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個(gè)，在剪彩儀式進(jìn)行時(shí)從聽(tīng)覺(jué)和視覺(jué)上達(dá)到更好的效果。
4、售樓部外斜拉條幅，根據(jù)售樓部外觀的布置，在確定條幅的數(shù)量。
售樓部?jī)?nèi)部包裝：
售樓部?jī)?nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺(jué)上來(lái)渲染開(kāi)盤(pán)氣氛，案場(chǎng)設(shè)置開(kāi)盤(pán)流程展架，認(rèn)購(gòu)須知來(lái)引導(dǎo)客戶(hù)，案場(chǎng)音響釋放激昂樂(lè)曲從聽(tīng)覺(jué)上烘托緊張氛圍，引起客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。布置抽獎(jiǎng)區(qū)，放置抽獎(jiǎng)道具和獎(jiǎng)品激發(fā)參與欲望。
售樓部?jī)?nèi)具體劃分區(qū)域：
客戶(hù)等候區(qū)--客戶(hù)選房區(qū)--客戶(hù)簽約區(qū)--獎(jiǎng)品區(qū)。
3、客戶(hù)簽約區(qū)設(shè)置在財(cái)務(wù)辦公室前區(qū)域，簽約和財(cái)務(wù)收款為一體。
4、獎(jiǎng)品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門(mén)口處。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇六
商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。以下是小編整理的商業(yè)地產(chǎn)。
歡迎大家參閱。
(一)、按存在形式分。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣(mài)場(chǎng)面積消化的難題，購(gòu)買(mǎi)者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，開(kāi)發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣(mài)場(chǎng)保留，該類(lèi)型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國(guó)內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對(duì)外開(kāi)放，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。20xx年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象。
(二)、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性。
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng)、步行街這類(lèi)形象工程，以及一些開(kāi)發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上，單搞開(kāi)發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱?；蛘哒f(shuō)是市場(chǎng)上需要專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續(xù)探索。
上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱(chēng)20xx年是“商鋪年”。通過(guò)高價(jià)出售商鋪，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中。
1.定義。
商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目。
商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所做的研究、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)及運(yùn)籌。
性質(zhì)：通過(guò)商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資價(jià)值，換句話(huà)說(shuō)，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè)，而是通過(guò)商業(yè)使用價(jià)值的推出完成地產(chǎn)投資。
從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價(jià)值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報(bào)取決于房屋的商業(yè)使用價(jià)值的高低。
商業(yè)地產(chǎn)投資，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報(bào)投資。同時(shí)，也屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資。因?yàn)?，只有商業(yè)策劃得好，商用價(jià)值高，投資回報(bào)才高。相反，一旦商業(yè)策劃失敗，就會(huì)變成問(wèn)題樓盤(pán)。
如果開(kāi)發(fā)商實(shí)力不是很強(qiáng)，投資預(yù)期是快賣(mài)快收益，則風(fēng)險(xiǎn)更大，一旦商業(yè)策劃失敗，會(huì)使投資者陷于兩難，即：快賣(mài)回報(bào)不足，心痛不肯，待價(jià)而沽又不知哪一天出手，使短線(xiàn)投資變?yōu)殚L(zhǎng)線(xiàn)，給資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)問(wèn)題。
通過(guò)創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過(guò)科學(xué)策劃，排解投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對(duì)策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗(yàn)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類(lèi)型，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量、需求與滿(mǎn)足的關(guān)系問(wèn)題是其基本問(wèn)題。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目，通常一個(gè)人或三兩個(gè)人難于很好完成。
活動(dòng)目的：為商場(chǎng)開(kāi)業(yè)造勢(shì)，引起話(huà)題，吸引大家的眼球，增加商場(chǎng)知名度。
活動(dòng)主題：開(kāi)業(yè)盛典。
活動(dòng)時(shí)間：201x年4月29日。
活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場(chǎng)活動(dòng)形式：?jiǎn)?dòng)儀式和舞臺(tái)表演。
出處 zgxlcd.com
活動(dòng)內(nèi)容：
啟動(dòng)儀式(上午)。
1)迎賓2)領(lǐng)導(dǎo)致辭3)啟動(dòng)儀式，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、商戶(hù)代表和黃宗澤共同啟動(dòng)拉桿臺(tái)，魚(yú)同水注入鏤空透明江南新地logo中。4)舞臺(tái)表演(本站)。
負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場(chǎng)工作人員。
活動(dòng)宣傳：
1，地鐵廣告(地鐵二號(hào)線(xiàn))2，報(bào)紙廣告3，電臺(tái)廣告(略)4，公車(chē)廣告(略)。
小結(jié)：活動(dòng)當(dāng)天所邀請(qǐng)的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓江南新地商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個(gè)報(bào)刊和電視臺(tái)的重要版面。五一黃金周前的勁爆開(kāi)業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢(shì)報(bào)道，使得江南新地一開(kāi)業(yè)便獲得了滿(mǎn)堂紅。
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商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇七
眾多開(kāi)發(fā)商背景不同，在市場(chǎng)好或壞的時(shí)候，對(duì)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)理解和需求是不同。市場(chǎng)好的時(shí)候，專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)和公司只是開(kāi)發(fā)商為了省時(shí)、省費(fèi)、費(fèi)力的工具。而市場(chǎng)壞的時(shí)候，專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)和公司則是開(kāi)發(fā)商必需依重的大腦和開(kāi)發(fā)成功的支點(diǎn)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的顧問(wèn)公司也從市場(chǎng)好的時(shí)候的重銷(xiāo)售轉(zhuǎn)而市場(chǎng)壞的時(shí)候重商業(yè)運(yùn)營(yíng)，當(dāng)然，最佳的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司是從策劃、規(guī)劃、銷(xiāo)售、招商、運(yùn)營(yíng)一條龍服務(wù)，但在國(guó)內(nèi)，目前95%的公司是銷(xiāo)售公司和招商運(yùn)營(yíng)公司割裂運(yùn)作的。因此，一個(gè)有策劃、銷(xiāo)售、執(zhí)行、招商、運(yùn)營(yíng)都很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)公司，則是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主角?；洯偡康禺a(chǎn)正是兼顧這兩方面的專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。
本公司從以下幾個(gè)方面為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供如下優(yōu)質(zhì)服務(wù)：
2、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的次業(yè)態(tài)招商運(yùn)營(yíng)：許多大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商錯(cuò)誤以為有了主力店，特別是主力超市如沃爾瑪?shù)?，?xiàng)目成功就萬(wàn)事大吉了。卻不知道目前主力店在運(yùn)作上，除了給該項(xiàng)目帶來(lái)人氣，知名度之外，卻同時(shí)扼殺次主力店生存空間，從而出現(xiàn)主力店超市人氣旺，次主力店卻是空蕩蕩的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在今天的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是隨處可見(jiàn)，本公司不僅能有效規(guī)劃、恰當(dāng)組合各業(yè)態(tài)配比，還能成功運(yùn)作適合次主力店的業(yè)態(tài)。如：重慶百貨大樓商業(yè)業(yè)態(tài)，家居生活廣場(chǎng)業(yè)態(tài)，時(shí)尚街業(yè)態(tài)等，確保項(xiàng)目成功。
3、城郊、開(kāi)發(fā)新區(qū)或三線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目：這類(lèi)項(xiàng)目有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是人氣可能不足，或購(gòu)買(mǎi)力低或時(shí)尚化程度不夠。運(yùn)作這類(lèi)項(xiàng)目，商戶(hù)資源和對(duì)市場(chǎng)把握度是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。本公司數(shù)千家商戶(hù)資源是優(yōu)勢(shì)所在。
4、“回鍋肉”型的項(xiàng)目：由于種種原因，定位不當(dāng)或運(yùn)作時(shí)機(jī)錯(cuò)過(guò)，或開(kāi)發(fā)商輕視商業(yè)。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)不到一年，就出現(xiàn)撤柜、減租、免租、賠償?shù)鹊葐?wèn)題商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在的，也是開(kāi)發(fā)商最頭疼的'問(wèn)題，如何解決?怎么解決?用多大成本解決?這是需要專(zhuān)業(yè)、智慧、經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力的，本公司在這方面有很強(qiáng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和操作技能。
5、城市中心小而精的項(xiàng)目：城市中心小精的項(xiàng)目，高回報(bào)率是開(kāi)發(fā)商最大愿望，但商業(yè)定位的準(zhǔn)確性與否則是該項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)鍵。這也是本公司能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)之一。
當(dāng)今的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)的內(nèi)涵是解決地產(chǎn)銷(xiāo)售的前提，因此，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中，商業(yè)的核心定位及商業(yè)元素有效整合是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格、價(jià)值最大化的前提和基礎(chǔ)，也是商鋪銷(xiāo)售的核心賣(mài)點(diǎn)，以往通過(guò)空洞的商業(yè)口號(hào)，項(xiàng)目色彩包裝、項(xiàng)目外形包裝、項(xiàng)目文字說(shuō)辭等手段已不能滿(mǎn)足商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售的更高需求，因?yàn)楝F(xiàn)在的商鋪投資者60%以上均不是首次投資，他們的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)、眼光、投資經(jīng)歷等都不能與3-5年前同日而語(yǔ)，因此，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作必須首先解決商業(yè)的核心內(nèi)容，解決商業(yè)所帶來(lái)的人氣問(wèn)題，這也是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不更重視項(xiàng)目的商業(yè)內(nèi)涵及運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)水準(zhǔn)，所以，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀服務(wù)商應(yīng)該是基于商業(yè)運(yùn)作背景、豐富客戶(hù)資源、超強(qiáng)市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，也能整合過(guò)往單一銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)公司。
當(dāng)今的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目另一個(gè)特點(diǎn)是購(gòu)物中心郊區(qū)化，由于眾多政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化的原因，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在非核心商圈營(yíng)造一個(gè)新的商業(yè)綜合體，而購(gòu)物中心則是該綜合體的核心，購(gòu)物中心的商業(yè)運(yùn)作只是為商業(yè)地產(chǎn)做一個(gè)道具，開(kāi)發(fā)商目的還是為了項(xiàng)目的銷(xiāo)售、回報(bào)及項(xiàng)目的價(jià)格、價(jià)值增值，但問(wèn)題是如何用好這個(gè)道具是目前很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所沒(méi)有認(rèn)清的。表現(xiàn)為：
1、做商業(yè)是被動(dòng)性的行為，從心理上、資金上、人才上、時(shí)間上……都是被動(dòng)的。
2、商業(yè)與銷(xiāo)售的重視程度上，商業(yè)始終是次要的，原因是商業(yè)必須先付出，而銷(xiāo)售可以迅速回籠巨額資金，所以重視銷(xiāo)售。
3、商業(yè)與銷(xiāo)售的操作難度上，始終沒(méi)有認(rèn)識(shí)到商業(yè)是高難度、低回報(bào)、持續(xù)性的行業(yè)，所以，商業(yè)操作模式與銷(xiāo)售操作模式是完全不同的套路。
4、只有基于商業(yè)運(yùn)作背景、豐富客戶(hù)資源、超強(qiáng)市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，也能整合過(guò)往單一銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)公司才能解決目前商業(yè)地產(chǎn)的核心問(wèn)題。
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商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇八
活動(dòng)目的：為商場(chǎng)開(kāi)業(yè)造勢(shì)，引起話(huà)題，吸引大家的眼球，增加商場(chǎng)知名度。
活動(dòng)主題：開(kāi)業(yè)盛典。
活動(dòng)時(shí)間：2015年4月29日。
活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場(chǎng)活動(dòng)形式：?jiǎn)?dòng)儀式和舞臺(tái)表演。
出處 zgxlcd.com
活動(dòng)內(nèi)容：
啟動(dòng)儀式(上午)。
負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場(chǎng)工作人員。
活動(dòng)宣傳：
1，地鐵廣告(地鐵二號(hào)線(xiàn))2，報(bào)紙廣告3，電臺(tái)廣告(略)4，公車(chē)廣告(略)。
小結(jié)：活動(dòng)當(dāng)天所邀請(qǐng)的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓本站商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個(gè)報(bào)刊和電視臺(tái)的重要版面。五一黃金周前的勁爆開(kāi)業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢(shì)報(bào)道，使得江南新地一開(kāi)業(yè)便獲得了滿(mǎn)堂紅。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇九
圣誕、元旦歷來(lái)是商業(yè)地產(chǎn)的盛宴。在濃郁的節(jié)日氣氛中，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，可以利用消費(fèi)購(gòu)物的最佳時(shí)機(jī)，迎來(lái)新的銷(xiāo)售增長(zhǎng)點(diǎn)，盡可能挖掘雙節(jié)黃金價(jià)值。因此，圣誕節(jié)、元旦節(jié)早已不是普通的節(jié)日，而已成為商業(yè)地產(chǎn)年底沖刺的最大商機(jī)。下面由本站小編來(lái)介紹如何做商業(yè)地產(chǎn)圣誕元旦營(yíng)銷(xiāo)策劃。
一、商業(yè)地產(chǎn)圣誕、元旦營(yíng)銷(xiāo)策劃關(guān)鍵點(diǎn)
擴(kuò)大品牌宣傳銷(xiāo)
維系客戶(hù)忠誠(chéng)度
提升個(gè)性化服務(wù)
在商業(yè)地產(chǎn)投資火熱的當(dāng)下，避免同質(zhì)化是保持競(jìng)爭(zhēng)力的有效方法。只有烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛，營(yíng)造濃厚的節(jié)日氛圍，展現(xiàn)項(xiàng)目的國(guó)際化特色和品牌文化，可以很好地回饋消費(fèi)者。
促進(jìn)銷(xiāo)售達(dá)成
營(yíng)業(yè)收入是商家的生命力，而節(jié)日是各大商家重要的階段性銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，組織促銷(xiāo)及主題活動(dòng)，可以帶動(dòng)商場(chǎng)客流量，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力，吸引更多的顧客關(guān)注，提升項(xiàng)目影響力。
二、知名項(xiàng)目圣誕主題pk
重慶北城天街
主題：“以夢(mèng)為馬”奇幻天街
亮點(diǎn)：2018圣誕，龍湖商業(yè)公司在北城天街點(diǎn)亮重慶龍湖商業(yè)7大項(xiàng)目(北城天街、時(shí)代天街、西城天街、u城天街、星悅薈、晶酈館、moco家悅薈)的新年包裝。消費(fèi)者可以在西城邂逅馬戲團(tuán)，到時(shí)代天街去尋找白龍馬，甚至帶著愛(ài)人跨過(guò)星悅薈的浪漫斑馬線(xiàn)，坐上u城天街的愛(ài)情摩天輪。
重慶星光時(shí)代廣場(chǎng)
主題：還原芬蘭圣誕老人村
亮點(diǎn)：圣誕包裝靈感來(lái)源于古芬蘭圣誕老人村的傳說(shuō)，將星光時(shí)代廣場(chǎng)打造成另一個(gè)寧謐而神秘的圣誕老人村。在外廣場(chǎng)上，一棵高18米的香檳色圣誕樹(shù)，在絢爛的燈光下，顯得五彩斑斕;大門(mén)口懸空的飛舞琉璃，把顧客引入七彩仙境;而收獲最多好評(píng)的則是中庭上空懸掛的led燈麋鹿拉車(chē)裝置。
重慶大都會(huì)廣場(chǎng)
主題：hellokitty夢(mèng)幻時(shí)光40年
亮點(diǎn)：為迎接人氣遍全球的卡通人物hellokitty誕生40周年，大都會(huì)廣場(chǎng)斥巨資打造重慶首個(gè)正版“hellokitty夢(mèng)幻時(shí)光40年”大型圣誕主題裝飾，帶領(lǐng)大家一同進(jìn)入hellokitty的夢(mèng)幻世界。
重慶時(shí)代廣場(chǎng)
主題：北歐圣誕，夢(mèng)幻時(shí)代
亮點(diǎn)：b1層高達(dá)12米的“圣誕老人夢(mèng)工廠”大型裝置，是一個(gè)創(chuàng)造愛(ài)和夢(mèng)想的快樂(lè)之處，不停為重慶輸出快樂(lè)。同時(shí)，重慶時(shí)代廣場(chǎng)還把圣誕老人村的郵局帶到了商場(chǎng)，在明信片上填寫(xiě)心愿或祝福，投入郵筒，明信片將直達(dá)芬蘭圣誕老人辦公室，幸運(yùn)者將獲得芬蘭圣誕老人的親筆回信。
深圳寶能·allcity
主題：奇遇夢(mèng)幻之旅，來(lái)寶能·allcity賞雪
亮點(diǎn)：潔白晶瑩的雪花從空中緩緩落下，具有芬蘭風(fēng)格的圣誕老人村屋頂上、地板上結(jié)滿(mǎn)了雪花，市民可情享受著"2018年第一場(chǎng)雪"帶來(lái)的浪漫與快樂(lè)。
深圳福田星河cocopark
主題：圣誕異星探險(xiǎn)
亮點(diǎn)：以異星探險(xiǎn)為主題，舞臺(tái)中央圣誕老人滿(mǎn)載著各式圣誕禮物，正要登上由大大的馬克杯疊起的天梯，向太空駛?cè)ァ?/p>
重慶天地
主題：漂流瓶
亮點(diǎn)：12月6日，重慶天地一年一度的圣誕亮燈儀式如期舉行，和往年不同的是，本次活動(dòng)重慶天地?cái)y手香港創(chuàng)意文化藝術(shù)家朱卓慧女士，為大家呈現(xiàn)了一個(gè)唯美浪漫的漂流瓶主題亮燈儀式。
重慶東原1891
主題：邂逅·時(shí)光森林
亮點(diǎn)：在燈紅酒綠的城市里生活得太久，“森林”變成了被珍藏于心底的純美之境，它無(wú)時(shí)無(wú)刻在召喚我們。作為南濱路上美食娛樂(lè)新地標(biāo)，東原1891圣誕美陳以“邂逅·時(shí)光森林”為主題，喚起人們藏于心底的對(duì)自然的向往。
重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)
主題：“鹿”人甲和它的英雄朋友
亮點(diǎn)：將路人甲諧音為“鹿人甲”，設(shè)計(jì)出了一只外表酷酷的長(zhǎng)頸鹿boy造型。別看鹿人甲外表平凡，本領(lǐng)可不小，除了鹿角可以變身為路由器，讓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在12月底前實(shí)現(xiàn)wifi全覆蓋之外，它也可以變身為“超級(jí)英雄，拯救地球”。
重慶sm廣場(chǎng)
主題：環(huán)保圣誕，快男點(diǎn)亮
亮點(diǎn)：位于商場(chǎng)lg層，高達(dá)6米的圣誕樹(shù)被裝點(diǎn)得格外漂亮。值得一提的是，sm作為環(huán)保的倡導(dǎo)與先行者，圣誕樹(shù)全部采用環(huán)保材質(zhì)。此外，2018年超人氣快男魏一寧、王博文、祁漢亦前來(lái)助陣，眾多粉絲將sm廣場(chǎng)圍得水泄不通。
國(guó)外精彩案例——法國(guó)春天百貨
主題：與普拉達(dá)共譜“歡樂(lè)狂想曲”
亮點(diǎn)：在4個(gè)動(dòng)態(tài)櫥窗和7個(gè)時(shí)尚配飾櫥窗中，圣誕節(jié)的傳統(tǒng)象征物——禮品、糖果、圣誕樹(shù)、圣誕球，還有雪花裝飾，都以無(wú)盡的想象和不拘一格的方式全新演繹。金銀色圣誕球?qū)盈B懸掛，隱現(xiàn)出珠寶的五彩光芒;斑斕的禮品盒堆砌滿(mǎn)地，展現(xiàn)著普拉達(dá)春天獨(dú)享精品;燃燒著的冬日壁爐溫馨暖人，周邊擺放著普拉達(dá)經(jīng)典款鞋履;櫥窗最后是一輛裝飾著發(fā)光圣誕花環(huán)的春天跑車(chē)，打造最為耀眼的普拉達(dá)時(shí)尚男女。
三、知名項(xiàng)目元旦營(yíng)銷(xiāo)策劃特色
安徽馬鞍山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)
主題：“2018繽紛元旦嗨翻天”
亮點(diǎn)：籃球機(jī)、迷你高爾夫、桌上足球等體育體驗(yàn)游戲，令來(lái)賓感受活力的流竄;"找不同"、"品牌連連看"等，讓消費(fèi)者真切地遨游在網(wǎng)絡(luò)游戲的真實(shí)世界里。
遼寧撫順萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)
主題：2018新年臺(tái)歷diy
亮點(diǎn)：以圖片的形式記錄下每一個(gè)瞬間的歡樂(lè)、感動(dòng)浪漫和溫馨，制作成精美的臺(tái)歷，小小的臺(tái)歷代表為每一位親朋好友送上的祈愿。
上海正大廣場(chǎng)
主題：跨年魔幻表演，送祝福享歡樂(lè)
亮點(diǎn)：獨(dú)家呈現(xiàn)迪士尼90周年特展活動(dòng)，邀米奇、米妮等經(jīng)典卡通人物與大小朋友親密接觸。裝飾亦極富迪士尼風(fēng)格,讓人感受到"magicalwonderland"魔幻樂(lè)園的璀璨魅力，將如夢(mèng)如幻的童話(huà)世界帶入現(xiàn)實(shí)。
杭州萬(wàn)象城
主題：“2018，fun馬過(guò)來(lái)!”——當(dāng)瑞典達(dá)拉木馬遇見(jiàn)中國(guó)馬年!
亮點(diǎn)：達(dá)拉木馬是瑞典的符號(hào)和象征，過(guò)去人民以為它是天神過(guò)騎的神秘之獸。2018恰逢中國(guó)馬年，杭州萬(wàn)象城特別邀請(qǐng)瑞典藝術(shù)家stinawirsen為迎接新年特別設(shè)計(jì)的多款達(dá)拉木馬，12月21日起在萬(wàn)象城現(xiàn)場(chǎng)展出。
成都萬(wàn)象城
主題：跨年夜倒數(shù)活動(dòng)，星光燦爛
亮點(diǎn)：范冰冰、李治廷等明星將蒞臨現(xiàn)場(chǎng)，與消費(fèi)者一起倒數(shù)。31日當(dāng)天，萬(wàn)象城200多個(gè)品牌商家推出一年一度的超級(jí)折扣。
重慶龍湖時(shí)代天街
主題：大坪廟會(huì)
亮點(diǎn)：悟空主題定制燈展、銅梁舞龍、新春文化匯演、旋轉(zhuǎn)木馬、猜燈謎、斗牛、套圈、射擊游戲等，新年歡樂(lè)不停歇!
四、如何讓你的雙節(jié)營(yíng)銷(xiāo)策劃更出色?
從消費(fèi)者體驗(yàn)入手創(chuàng)造需求
如今的消費(fèi)者不僅重視產(chǎn)品、服務(wù)給他們帶來(lái)的功能利益，更重視購(gòu)買(mǎi)或服務(wù)過(guò)程中所獲得的符合自己心理需要和情趣偏好的特定體驗(yàn)。營(yíng)銷(xiāo)事實(shí)表明，消費(fèi)者正變得越來(lái)越感性化、個(gè)性化，已由追求功能轉(zhuǎn)向追求體驗(yàn)與智能化。
定向營(yíng)銷(xiāo)成功率更高
注重購(gòu)買(mǎi)群體的共性特征，各類(lèi)不同的圈層人群成為不同商家的目標(biāo)買(mǎi)家，因而各圈層買(mǎi)家的特征、生活形態(tài)、消費(fèi)需求直接影響到項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)成敗，策劃之前應(yīng)充分調(diào)研分析目標(biāo)圈層客戶(hù)的需求。
注重消費(fèi)者買(mǎi)點(diǎn)訴求
我們通常關(guān)注的是地段與產(chǎn)品的求證，而忽略了消費(fèi)者媒體接觸習(xí)慣、生活細(xì)節(jié)等營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)必須掌握的資料。而通常，消費(fèi)者的一句話(huà)，消費(fèi)者的一個(gè)故事，都會(huì)是營(yíng)銷(xiāo)策劃的絕佳素材。
細(xì)節(jié)，品牌故事，感動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)
品牌崇拜的重要環(huán)節(jié)就是品牌故事。故事是品牌與消費(fèi)者建立密切關(guān)系的基礎(chǔ)，講述消費(fèi)者最期望聽(tīng)到的故事，會(huì)使聽(tīng)眾產(chǎn)生一種身臨其境的感覺(jué)，增加神秘的效用，并為故事中的言行而動(dòng)情，為過(guò)程而感動(dòng)，從而引發(fā)消費(fèi)者的熱情。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇十
江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心，地鐵(江南西)a出入口。項(xiàng)目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號(hào)線(xiàn)江南西站無(wú)縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補(bǔ)商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團(tuán)開(kāi)發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū)。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設(shè)長(zhǎng)520米，建筑面積約為二萬(wàn)多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區(qū)域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復(fù)式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨(dú)享地下街鋪形式，設(shè)有13個(gè)出入口直達(dá)地面，過(guò)百個(gè)停車(chē)位。
針對(duì)江南西現(xiàn)有業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)不平衡，江南新地采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，定位為吸引廣州白領(lǐng)消費(fèi)的主題商場(chǎng)，并把服務(wù)對(duì)象鎖定在以日漸具有雄厚消費(fèi)能力和潛在消費(fèi)能力的25-45歲年齡段為主的消費(fèi)者身上。江南新地所招進(jìn)場(chǎng)內(nèi)的商戶(hù)出售的商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流、時(shí)尚的商品，并極力營(yíng)造一種有特色、有情調(diào)、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍。隨著節(jié)假日的增多，消費(fèi)者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費(fèi)模式，而是尋求一種獨(dú)特的、新鮮的、舒適的假日消費(fèi)方式和消費(fèi)場(chǎng)所。江南新地商業(yè)街針對(duì)消費(fèi)者這些需求，向消費(fèi)者提供這樣一種集飲食、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的消費(fèi)空間，滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)需求，并向消費(fèi)者提供大量的潮流資訊。
地鐵的開(kāi)通，帶來(lái)了交通的便利，縮短了地域距離，同時(shí)也給江南新地帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。江南新地以經(jīng)營(yíng)各類(lèi)高品質(zhì)、新潮、時(shí)尚、典雅、特色的商品而著稱(chēng)，不僅吸引了本地大批追求時(shí)尚、品質(zhì)的白領(lǐng)一族，還引來(lái)了廣州市以外的年青消費(fèi)一族。
自從廣州江南新地20xx年4月29日開(kāi)業(yè)以來(lái)，其日流量最少2萬(wàn)人次，最高峰甚至達(dá)到8萬(wàn)人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現(xiàn)在的800元以上，最高的租金達(dá)1200元/平方米!給當(dāng)?shù)貛?lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，創(chuàng)造了廣州乃至國(guó)內(nèi)商業(yè)運(yùn)作的一個(gè)奇跡。
江南新地之所以取得巨大的成功，與項(xiàng)目的定位明確，主題鮮明，準(zhǔn)確抓住目標(biāo)消費(fèi)群的時(shí)尚、特色、潮流的消費(fèi)口味及體驗(yàn)式消費(fèi)趨勢(shì)是分不開(kāi)的。
針對(duì)消費(fèi)者的需要，除了在招商定位上引入了各類(lèi)高品質(zhì)的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。
除此之外，物業(yè)持有者堅(jiān)持只租不賣(mài)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)策略使得商場(chǎng)的發(fā)展有了良好的延續(xù)性，得以持續(xù)發(fā)展。
一、開(kāi)業(yè)盛典。
活動(dòng)目的：為商場(chǎng)開(kāi)業(yè)造勢(shì)，引起話(huà)題，吸引大家的眼球，增加商場(chǎng)知名度。
活動(dòng)主題：開(kāi)業(yè)盛典。
活動(dòng)時(shí)間：20xx年4月29日。
活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場(chǎng)。
活動(dòng)形式：?jiǎn)?dòng)儀式和舞臺(tái)表演。
1，啟動(dòng)儀式(上午)。
1)迎賓。
2)領(lǐng)導(dǎo)致辭。
3)啟動(dòng)儀式，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、商戶(hù)代表和黃宗澤共同啟動(dòng)拉桿臺(tái)，魚(yú)同水注入鏤空透明江南新地logo中。
4)舞臺(tái)表演。
a、明星演唱。
b、明星與現(xiàn)場(chǎng)觀眾互動(dòng)。
c、運(yùn)動(dòng)服裝秀。
d、女子led鼓樂(lè)表演。
e、街舞—雙截棍。
f、休閑服裝秀。
g、魔術(shù)。
h、眼鏡秀。
i、約翰表演飛面團(tuán)。
j、數(shù)碼產(chǎn)品秀。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇十一
商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等?，F(xiàn)在，就一起來(lái)看看以下兩篇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的方案吧!
1.轉(zhuǎn)變思維法則。
策劃是一門(mén)復(fù)合性、交叉性、邊緣性學(xué)科，其本質(zhì)是思維的科學(xué)。它的精妙之處在于不同思維方式的運(yùn)用。策劃是將單線(xiàn)思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的、動(dòng)態(tài)的思維，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。在感到困惑的時(shí)候，換一種思維方式考慮問(wèn)題，往往豁然開(kāi)朗，感到海闊天空。
2.創(chuàng)新法則。
克隆的價(jià)值是有限的。策劃貴在創(chuàng)新。只有創(chuàng)新才能保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這是一個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身，但創(chuàng)新不能憑空想象，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前?需要有對(duì)企業(yè)特性和中國(guó)國(guó)情非常深刻的把握，以及對(duì)社會(huì)及行業(yè)趨勢(shì)的把握。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類(lèi)和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新、理念創(chuàng)新，由表及里，由淺入深。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥。
理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動(dòng)作的框框，創(chuàng)造自選動(dòng)作。依據(jù)創(chuàng)新理念開(kāi)發(fā)出的不是工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性。
可以毫不夸張地說(shuō)，理念創(chuàng)新，乃是一切創(chuàng)新之源，是一切創(chuàng)新之本，它決定著其他種種創(chuàng)新活動(dòng)的開(kāi)展和成敗，它既是其他創(chuàng)新活動(dòng)的基石，也是其他創(chuàng)新活動(dòng)的羅盤(pán)和指針。如果說(shuō)其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話(huà)，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作的展開(kāi)。因此，理念創(chuàng)新具有更大的難度。是一種更高級(jí)別的創(chuàng)新挑戰(zhàn)。
如果說(shuō)其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話(huà)，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動(dòng)。理念創(chuàng)新決定著未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的成敗。
3.自選動(dòng)作法則。
工作室應(yīng)是自選動(dòng)作的創(chuàng)造者。自選動(dòng)作的天地最寬，因?yàn)榭梢杂赡闳我獍l(fā)揮;自選動(dòng)作的難度很大，因?yàn)槟銢](méi)有成規(guī)可以借鑒。但自選動(dòng)作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo)，因?yàn)檎l(shuí)創(chuàng)造了自選動(dòng)作，誰(shuí)就創(chuàng)造了一個(gè)新的規(guī)矩，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者，就擁有了話(huà)語(yǔ)權(quán)。自選動(dòng)作的本質(zhì)是創(chuàng)新。
4.三性法則。
如何達(dá)到唯一性、權(quán)威性、排他性是項(xiàng)目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的。具有這三性的項(xiàng)目或產(chǎn)品，可以在一個(gè)時(shí)期內(nèi)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。
唯一性是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的結(jié)果。權(quán)威性與排他性與策略思路、資源整合對(duì)象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān)。三者的統(tǒng)一與完整，可以保證競(jìng)爭(zhēng)壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力，可以贏得市場(chǎng)的追捧。
5.適度超前法則。
策劃要講究審時(shí)度勢(shì)，太超前不被市場(chǎng)接受，要跳樓;太滯后坐失良機(jī)，沒(méi)有效益;與市場(chǎng)同步，利潤(rùn)攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場(chǎng)大有學(xué)問(wèn)。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng)，可保持相對(duì)時(shí)間的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，從而獲取超額利潤(rùn)。
6.梳理分析法則。
做策劃首先要考慮三個(gè)問(wèn)題：
第一，老板判斷。企業(yè)的掌門(mén)人怎樣，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因?yàn)槠髽I(yè)家是企業(yè)的人格化，企業(yè)是企業(yè)家的物化。任何一個(gè)好的思路、好的。
只有在老板領(lǐng)會(huì)、吃透、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實(shí)施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
第二，企業(yè)診斷。企業(yè)從那里來(lái)，今天處于什么狀態(tài)，明天向那里去。存在決定意識(shí)，出身決定風(fēng)格，對(duì)企“來(lái)龍”的掌控，是對(duì)“去脈”設(shè)計(jì)的前提。
第三，資源盤(pán)存。企業(yè)有那些資源，除了有形資產(chǎn)，更注意它有什么無(wú)形資產(chǎn)和隱形資源。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策、上級(jí)扶持等特殊優(yōu)勢(shì)。
7.辨證施治法則。
西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器，分解成各個(gè)零部件來(lái)考慮問(wèn)題，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個(gè)整體，考慮其陰陽(yáng)是否平衡，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗(yàn)，望、聞、問(wèn)、切，把握根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫(yī)，從整體的角度把握和解決問(wèn)題。
8.系統(tǒng)化運(yùn)作法則。
策劃不是一兩個(gè)點(diǎn)子而是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括：調(diào)查研究、企業(yè)或項(xiàng)目診斷、企業(yè)或項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新、策略設(shè)計(jì)、資源整合、操作實(shí)施、顧問(wèn)監(jiān)理、動(dòng)態(tài)調(diào)整、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié)。
9.“墊腳石”法則。
任何策劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要想一步到位是不現(xiàn)實(shí)的。我們往往將這一過(guò)程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過(guò)河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業(yè)或項(xiàng)目通過(guò)這些中間的支點(diǎn)，順利達(dá)成最后的目標(biāo)。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險(xiǎn)，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ)，最后的成功則成為必然。大處著眼，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則。
10.核心優(yōu)勢(shì)法則。
策劃不管是對(duì)區(qū)域、企業(yè)還是個(gè)人，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位，即找出自己的核心優(yōu)勢(shì)，最大限度地開(kāi)發(fā)和利用這種優(yōu)勢(shì)，并量身度造設(shè)計(jì)一套切實(shí)可行的發(fā)展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。
11.量身度造法則。
寸有所長(zhǎng)，尺有所短。如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓。策劃應(yīng)該因時(shí)、因地、因人制宜，把策劃對(duì)象放在這個(gè)坐標(biāo)里面，對(duì)他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，幫助他對(duì)擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合，以期達(dá)到最佳效果，也就是度身定造。
因時(shí)：即審時(shí)度勢(shì)，把對(duì)象放在時(shí)代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，從宏觀上把握社會(huì)和行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和脈絡(luò)。
因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源，和文化底蘊(yùn)，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從而聚人氣、地氣、財(cái)氣。
因人：針對(duì)企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性，設(shè)計(jì)不同的戰(zhàn)略和策略。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計(jì)師而不是裁縫。服裝設(shè)計(jì)師要根據(jù)每一個(gè)人的體形和氣質(zhì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，再參考社會(huì)的時(shí)尚和潮流，進(jìn)行獨(dú)家創(chuàng)作。
12.戰(zhàn)略至上法則。
策劃最講究的是戰(zhàn)略，在戰(zhàn)略方向沒(méi)有確定之前，任何戰(zhàn)術(shù)都無(wú)所謂好壞。正如一句英格蘭。
名言。
：“對(duì)于一艘盲目航行的船來(lái)說(shuō)，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)?！?/p>
13.系統(tǒng)定位法則。
準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是成功策劃的關(guān)鍵。對(duì)社會(huì)大趨勢(shì)的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提。我們策劃時(shí)首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來(lái)考量，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置、產(chǎn)品在市場(chǎng)中的位置、品牌在社會(huì)中的位置。
14.預(yù)留“管線(xiàn)”法則。
策劃不要僅局限于眼前，而要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，寬打窄用。要為未來(lái)的發(fā)展預(yù)留充分的空間，埋下可以發(fā)揮的伏筆，為未來(lái)的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對(duì)接口，為未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)培育胚胎。形象的說(shuō)法就是預(yù)留“管線(xiàn)”。
預(yù)留管線(xiàn)需要策劃人具有超前長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。
預(yù)留管線(xiàn)法則要求，既要保證當(dāng)前項(xiàng)目的成功，還要預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目在未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來(lái)的成功接軌。故此法則實(shí)際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個(gè)開(kāi)放的而不是封閉的系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)的開(kāi)放性面向未來(lái)。故預(yù)留管線(xiàn)法則要求策劃人策劃的不僅是項(xiàng)目的現(xiàn)在，更是項(xiàng)目的未來(lái)。
15.換芯片法則。
企業(yè)家是企業(yè)的頭腦。他不僅是權(quán)利的源泉，也是企業(yè)智慧的主要來(lái)源。
策劃一個(gè)企業(yè)，在很大程度上就是策劃一個(gè)企業(yè)家，幫助他實(shí)現(xiàn)知識(shí)和智慧的充實(shí)，以及升級(jí)換代。
策劃活動(dòng)在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變，則成功的策劃活動(dòng)就無(wú)從說(shuō)起。
所以我們堅(jiān)持與老板們的直接交流，也堅(jiān)持幫助企業(yè)家實(shí)現(xiàn)方法論以及知識(shí)智慧上的升級(jí)換代。用時(shí)髦的數(shù)字化生存時(shí)代的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，就是為老板換芯片。
16.消化老板法則。
欲策劃老板，必先吃透老板。
能成為老板，其閱歷和智慧定有過(guò)人之處，一般都非等閑之輩?；蛘哒f(shuō)，他本身就具備策劃人的素質(zhì)，就像一個(gè)好的導(dǎo)演同時(shí)也常常是一個(gè)好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個(gè)成功走向另一個(gè)成功，肯定是把握住了現(xiàn)實(shí)中的某種規(guī)律。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?這是分工協(xié)作所使然，亦是信息爆炸、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)頻生的知識(shí)經(jīng)濟(jì)所使然。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu)，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個(gè)重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán)。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家。由于我們這個(gè)特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個(gè)小時(shí)里吸納和消化企業(yè)家用血肉、靈魂數(shù)十年打拼出來(lái)的精華，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。消化企業(yè)家，再造企業(yè)家，也許是我們的工作室在跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)接時(shí)一個(gè)鮮明的特點(diǎn)。所以，策劃實(shí)際是一個(gè)教學(xué)相長(zhǎng)的過(guò)程。
17.大勢(shì)把握法則。
“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路。”“最近”是指順應(yīng)大勢(shì)，吻合規(guī)律，盡可能不走彎路。趨勢(shì)的潛流就在現(xiàn)實(shí)平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向，通過(guò)創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向，借勢(shì)、借力，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規(guī)則的制定者。面對(duì)時(shí)代的快速變革，一個(gè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，能否打造百年老店，不在于它一時(shí)的技術(shù)領(lǐng)先或市場(chǎng)的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時(shí)度勢(shì)，在一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的航向，“好風(fēng)憑借力，送我上青云”，是企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)的最佳境界。
18.文化底蘊(yùn)法則。
名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現(xiàn)在對(duì)每一個(gè)地方文化底蘊(yùn)的把握，發(fā)揮、利用和體現(xiàn)上。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析。在尊重傳統(tǒng)市場(chǎng)調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上，更注重社會(huì)學(xué)式的感悟式調(diào)查，通過(guò)交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個(gè)性與社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)心理偏好。重在把握社會(huì)運(yùn)行的脈搏，脈象既明，即可將區(qū)域文化底蘊(yùn)注入項(xiàng)目的理念(概念)開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)推廣策略之中，?？色@厚積薄發(fā)、石破天驚之效。
19.地域解碼法則。
中國(guó)有句古話(huà)“一方水土養(yǎng)一方人”。這深刻地揭示了一個(gè)樸素的真理：每一地域有這個(gè)地域特有的文化，每一個(gè)城市有這個(gè)城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除必備的專(zhuān)業(yè)知識(shí)以外，如何做到“近水知魚(yú)性，隔山識(shí)鳥(niǎo)音”，準(zhǔn)確為地域文化解碼，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事。
20.20度直覺(jué)法則。
市場(chǎng)調(diào)查80%*數(shù)據(jù)，20%*直覺(jué)。尤其是在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，*統(tǒng)計(jì)得來(lái)的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動(dòng)態(tài)中的市場(chǎng)變化，搞不好就會(huì)是刻舟求劍。特別是中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，不像西方市場(chǎng)那樣有據(jù)可查。所以，我說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得*直覺(jué)、經(jīng)驗(yàn)來(lái)把握。
價(jià)值層面的差異。
1.物業(yè)價(jià)值。
商業(yè)物業(yè)的價(jià)值在于經(jīng)營(yíng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造高于價(jià)格的價(jià)值。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必須要系統(tǒng)考慮項(xiàng)目的商業(yè)定位、招商、經(jīng)營(yíng)，才能實(shí)現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)。
而住宅的價(jià)值在于居住，保值升值。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費(fèi)群體定位，最后通過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值。
從投資角度來(lái)看，住宅可以買(mǎi)來(lái)自用，是保值投資，風(fēng)險(xiǎn)性極小，而商業(yè)項(xiàng)目一旦沒(méi)做旺，其價(jià)值就極低，甚至一文不值，風(fēng)險(xiǎn)性極大。
2.利益關(guān)系。
從主體上說(shuō)，住宅地產(chǎn)的價(jià)值鏈顯然單一得多，即“開(kāi)發(fā)商——終端消費(fèi)者”。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜，它的價(jià)值鏈?zhǔn)恰巴顿Y者——開(kāi)發(fā)商——營(yíng)運(yùn)商——經(jīng)營(yíng)者——終端消費(fèi)者”。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系，開(kāi)發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益、管理者，的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式密不可分。
開(kāi)發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經(jīng)營(yíng)者，就是進(jìn)入這個(gè)商業(yè)里面從事商品經(jīng)營(yíng)者;大型與中小型商場(chǎng)都需要有一個(gè)統(tǒng)一的管理者實(shí)施有效的管理。
開(kāi)發(fā)者通過(guò)項(xiàng)目獲得利益;所有者通過(guò)出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入;經(jīng)營(yíng)者通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)效益;管理者通過(guò)管理獲取管理利益。
與住宅開(kāi)發(fā)相比，住宅僅僅通過(guò)發(fā)展商和購(gòu)買(mǎi)者兩個(gè)環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價(jià)值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈上除了開(kāi)發(fā)商，還包括消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者，每個(gè)參與者都有自己的利益出發(fā)點(diǎn)，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣(mài)而經(jīng)營(yíng)者要求好用，投資者要求高回報(bào)而經(jīng)營(yíng)者要求先培育市場(chǎng)，以及商鋪?zhàn)馀c售的矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛(ài)”的利益關(guān)系。因此，為了平衡不同主體的利益，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅要考慮地段，更要考慮市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷(xiāo)售策略、投資回報(bào)等因素。
3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
開(kāi)發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的同時(shí)，也存在著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。除土地成本、土建費(fèi)用及一些稅費(fèi)管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對(duì)較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng)，所以為降低市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須具有有前瞻眼光的開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司三大要素，以有場(chǎng)有市為開(kāi)發(fā)目的，這樣才能增強(qiáng)投資者的信心，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及提高開(kāi)發(fā)價(jià)值。
而住宅相對(duì)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)樽≌M(fèi)群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷(xiāo)售提供了更廣闊的購(gòu)買(mǎi)群體。
開(kāi)發(fā)層面的差異。
1.產(chǎn)品屬性。
住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住宅是終端消費(fèi)品，主要功能是用來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者的居住要求。樓盤(pán)除了消極被動(dòng)的隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)而升值外，無(wú)法帶來(lái)額外的利潤(rùn)，因此增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的從嚴(yán)格意義上說(shuō)不僅僅是產(chǎn)品，更是資本，它通過(guò)經(jīng)營(yíng)能不斷衍生出新的價(jià)值，增值空間很大。但應(yīng)該同時(shí)看到，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也要更大，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司。其次，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多，有shopping摩購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。
商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè)，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度，也有人說(shuō)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是“城”，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是“市”，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。因此，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項(xiàng)目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長(zhǎng)期效益。而住宅地產(chǎn)相對(duì)要簡(jiǎn)單的多，房子只要賣(mài)出，投資的價(jià)值就可以實(shí)現(xiàn)。
商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式要更復(fù)雜。正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項(xiàng)目的可行性調(diào)研、分析，更要充分運(yùn)用swot分析法，發(fā)現(xiàn)商機(jī)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)不足，降低風(fēng)險(xiǎn)。
2.開(kāi)發(fā)技術(shù)。
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求。在建筑設(shè)計(jì)方面，戶(hù)型、景觀不再是重點(diǎn)，配套設(shè)施會(huì)更多，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、交驗(yàn)在每個(gè)階段的技術(shù)要求都高于住宅;在物業(yè)管理方面，商業(yè)物業(yè)的功能增加，管理成本增加，對(duì)人員提出更高的要求;在銷(xiāo)售方面，前者針對(duì)的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專(zhuān)業(yè)理財(cái)行為，而后者主要是一種消費(fèi)行為，因此相應(yīng)的銷(xiāo)售手法呈現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營(yíng)、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等;在資金回籠方面，住宅開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)售融資來(lái)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，很快實(shí)現(xiàn)資金回籠，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來(lái)自租金。
商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶(hù)群，如在招商階段的客戶(hù)是商家，而且特別重視主力店的作用;在銷(xiāo)售階段的客戶(hù)主要是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力投資者;在經(jīng)營(yíng)階段的客戶(hù)群則是終端消費(fèi)群?？傊?，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬(wàn)別，必然要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整。希望中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專(zhuān)業(yè)、更合理、也更繁榮的方向發(fā)展，在贏得巨大財(cái)富同時(shí)為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。
3.規(guī)劃設(shè)計(jì)。
規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)項(xiàng)目的存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)之初，根本就沒(méi)有考慮過(guò)“做什么”的問(wèn)題，他們多數(shù)先把項(xiàng)目蓋起來(lái)，最后到了商業(yè)定位的時(shí)候問(wèn)題就出現(xiàn)了，要么就是結(jié)構(gòu)不合理，要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商異常困難，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進(jìn)，進(jìn)駐的商家不理想”的結(jié)果。
商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車(chē)等諸多方面相當(dāng)繁瑣，在滿(mǎn)足功能要求的前提下，如何滿(mǎn)足未來(lái)大量商家以及消費(fèi)者的需求，這是關(guān)系到一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功銷(xiāo)售、招商和做旺的關(guān)鍵。
4.開(kāi)發(fā)流程。
商業(yè)地產(chǎn)的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)：通常情況下，無(wú)論是住宅開(kāi)發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步的市場(chǎng)調(diào)研。但在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程比住宅開(kāi)發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。
商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來(lái)自廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來(lái)供應(yīng)量、消費(fèi)力的需求、租售目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分、商鋪升值潛力等方面的分析。
商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對(duì)性：商鋪?zhàn)鳛榉巧畋匦杵?，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價(jià)值和投資潛力，側(cè)重于商鋪的回報(bào)率和回報(bào)周期，以及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理，確保市場(chǎng)能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
5.招商與經(jīng)營(yíng)。
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)多出開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)：在住宅開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)當(dāng)“甩手掌柜”，開(kāi)盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)、交樓后就結(jié)束。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場(chǎng)后自營(yíng)，所以，開(kāi)發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜”的心態(tài)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而必須抓好運(yùn)營(yíng)、管理兩個(gè)后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤(rùn)。
招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵所在。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，如百貨、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實(shí)行“招商先行”的營(yíng)銷(xiāo)策略，以招商來(lái)帶動(dòng)銷(xiāo)售?！坝兄髁Φ甑牡胤剑陀袩o(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實(shí)主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠?/p>
統(tǒng)一銷(xiāo)售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，使擁有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離。商業(yè)項(xiàng)目要充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)管理公司的作用，盡早介入項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)，為招商及后期經(jīng)營(yíng)管理作好準(zhǔn)備。
而住宅一般不存在招商問(wèn)題，帶底商的住宅，具體銷(xiāo)售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經(jīng)營(yíng)戶(hù)，但一般前者居多，以品牌店來(lái)帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售，提升住宅價(jià)值。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)及規(guī)劃比例，這點(diǎn)也非常重要。
營(yíng)銷(xiāo)層面的差異。
1.營(yíng)銷(xiāo)主題。
消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)任何一種商品的時(shí)候，購(gòu)買(mǎi)的實(shí)際上都是一種夢(mèng)想，這種夢(mèng)想在某一個(gè)方面滿(mǎn)足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的是一種他們需要的“生活方式”，因?yàn)闊o(wú)論怎樣講，房子本身沒(méi)有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵，所以宣傳主題往往側(cè)重于對(duì)未來(lái)生活夢(mèng)境的憧憬和提前寫(xiě)真。
商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報(bào)率和回報(bào)周期才是消費(fèi)者真正關(guān)心之所在。
2.推廣對(duì)象。
住宅房地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體主要分兩種：用于自住的購(gòu)房者和用于投資的購(gòu)房者。用于自住的購(gòu)房者又分為首次購(gòu)房自住和二次及多次購(gòu)房者，他們的心態(tài)是完全不同的。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對(duì)消費(fèi)群不多，但有快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，他們關(guān)心的是該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問(wèn)題。
在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對(duì)象是分階段來(lái)劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標(biāo)也分兩類(lèi)：用于自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營(yíng)客戶(hù)關(guān)心的是商圈的成熟度、消費(fèi)群基數(shù)和消費(fèi)能力;投資客戶(hù)則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報(bào)的周期。
在整體交房、商場(chǎng)開(kāi)始運(yùn)作后，推廣對(duì)象將發(fā)生轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)是怎樣吸引更多的消費(fèi)者光顧商場(chǎng)，從而提升整個(gè)商場(chǎng)的人氣和形象，這是擺在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理面前一個(gè)迫切的問(wèn)題。
3.營(yíng)銷(xiāo)周期。
營(yíng)銷(xiāo)周期和市場(chǎng)供給量是密不可分的。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，所以消費(fèi)者可選擇的機(jī)會(huì)就多，考慮的周期也長(zhǎng)，加上住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)向規(guī)模化、集約化發(fā)展，所以住宅地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)周期相對(duì)就很長(zhǎng)，在具體的作業(yè)方式上，通常分成幾個(gè)大階段來(lái)執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)在這一點(diǎn)上與住宅地產(chǎn)完全不同，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場(chǎng)支撐和足夠的人群消費(fèi)，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個(gè)相對(duì)成熟的區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這樣投資總額相對(duì)很高，但是實(shí)際開(kāi)發(fā)面積相對(duì)小，吸收的客戶(hù)也少，所以營(yíng)銷(xiāo)周期要求盡可能短，否則戰(zhàn)線(xiàn)過(guò)長(zhǎng)，市場(chǎng)冷卻后再積聚溫度那就困難得多。
4.消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題。
住宅消費(fèi)者關(guān)心的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)排序是：價(jià)格、地段、戶(hù)型、品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套。
商業(yè)地產(chǎn)客戶(hù)關(guān)心的問(wèn)題是：地段、價(jià)格、后續(xù)管理、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、主力店。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。
5.推廣節(jié)奏。
房地產(chǎn)推廣的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期一般由幾個(gè)遞進(jìn)的階段構(gòu)成：預(yù)熱期(市場(chǎng)引導(dǎo)/培育期)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期和清盤(pán)期。作為住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，因?yàn)橐殖蓭讉€(gè)營(yíng)銷(xiāo)階段推廣，所以它是由幾個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期組合而成，每一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期基本上都要完整包括上述階段;否則市場(chǎng)引導(dǎo)不夠，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)展示不全、消費(fèi)者對(duì)今后生活的了解不夠，市場(chǎng)接受就有限。
在商業(yè)地產(chǎn)，可能只需包括上述部分階段，比如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期合并，或者直接從預(yù)熱期進(jìn)入開(kāi)盤(pán)并立即轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷(xiāo)期;如果先天條件優(yōu)越，不違背當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格體系，可能開(kāi)盤(pán)時(shí)就直接進(jìn)入了清盤(pán)期。
6.媒介策略。
住宅地產(chǎn)因?yàn)槊枥L的是未來(lái)的生活藍(lán)圖，所以宣傳方式幾乎是無(wú)所不用其極：精致的宣傳資料、優(yōu)美的電視廣告、直擊人心的平面廣告、旨在維持長(zhǎng)期影響力提升企業(yè)形象的戶(hù)外廣告等等。
而商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙蹋芏嗝浇槎紵o(wú)法考慮。比如電視廣告，因?yàn)橹谱鞒杀靖?，必須長(zhǎng)期播放才有效果，而在較短的單位時(shí)間內(nèi)無(wú)法全面介紹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，所以使用很少;更多的時(shí)候是投入信息量大的平面廣告。但這也不是千篇一律的，如果一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周期跨度長(zhǎng)，需要分階段推廣，此時(shí)電視廣告因?yàn)榫哂新?、色、形的?yōu)點(diǎn)，無(wú)論是在提升項(xiàng)目和企業(yè)形象還是在刺激消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)方面，都具有其他媒介無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。
相對(duì)于大項(xiàng)目而言，可以在開(kāi)盤(pán)前后進(jìn)行一個(gè)月左右的電視廣告輔助。另外，戶(hù)外廣告的使用也極具針對(duì)性，一般都是意向客戶(hù)集中的區(qū)域，比如機(jī)場(chǎng)、高速公路和商家集中的商業(yè)區(qū)，基本上都是促銷(xiāo)型的廣告，因?yàn)橄鄬?duì)很短的周期來(lái)說(shuō)，這些必須長(zhǎng)時(shí)間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的。
7.現(xiàn)場(chǎng)包裝。
現(xiàn)在任何一個(gè)住宅項(xiàng)目的工地包裝已經(jīng)越來(lái)越趨向于高成本，并追求夢(mèng)幻般的效果，售樓處富麗堂皇，售樓小姐個(gè)個(gè)都有親和力，售樓處的氛圍更象一個(gè)家，即使是工地圍擋也在“造夢(mèng)”的原則上吸引消費(fèi)者。
商業(yè)地產(chǎn)一般是“短、平、快”的項(xiàng)目，而且單位成本高、目標(biāo)消費(fèi)群集中，所以到處充滿(mǎn)商業(yè)氣息。售樓處可能是臨時(shí)的，工地廣告充滿(mǎn)了濃厚的商業(yè)味道，工地施工很快就能完成……每一個(gè)信息都在提醒客戶(hù)時(shí)間不多，趁早出手才有機(jī)會(huì)。
8.宣傳費(fèi)用分配。
住宅地產(chǎn)的周期長(zhǎng)，所以宣傳費(fèi)用幾乎是平均使力。
商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙?，一般預(yù)熱時(shí)間在20—30天較適宜，廣告費(fèi)用幾乎全部集中在開(kāi)盤(pán)前后一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)。
9.營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。
為盡可能吸引購(gòu)房者，住宅項(xiàng)目一般都會(huì)推出很多公關(guān)和促銷(xiāo)活動(dòng)，比如經(jīng)常性的業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、逢節(jié)日組織出去旅游、階段性的優(yōu)惠購(gòu)房等等。
商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的都是在商場(chǎng)上打拼多年的生意人，一般的促銷(xiāo)手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進(jìn)行專(zhuān)門(mén)性的優(yōu)惠活動(dòng)，更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動(dòng)：比如專(zhuān)業(yè)人士組成的“投資報(bào)告會(huì)”、商家交流會(huì)等。綜合而言，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體不同，所以在營(yíng)銷(xiāo)策略上有很大的不同，認(rèn)真比較其中的差異，對(duì)我們的營(yíng)銷(xiāo)推廣將有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義和重要的現(xiàn)實(shí)作用。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇十二
（3）活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)釋放當(dāng)天92折優(yōu)惠，逼定成交。
二、 活動(dòng)主題
歡聚信特景苑廣場(chǎng)，共度歡樂(lè)周末
三、 活動(dòng)時(shí)間
2012年9月22日 上午9:30—11:30
四、 釋放口徑：
9月22日齊聚信特景苑廣場(chǎng)，盡情歡度美好周末，除精美禮品外，更有購(gòu)房驚喜優(yōu)惠等你拿！
五、 活動(dòng)執(zhí)行計(jì)劃
1、客戶(hù)線(xiàn)（鵬翔智地）
2、現(xiàn)場(chǎng)線(xiàn)（活動(dòng)公司）
2.1、接待中心拱門(mén)、橫幅、地毯布置；
六、 活動(dòng)內(nèi)容
1. 現(xiàn)場(chǎng)安排真人版憤怒的小鳥(niǎo)活動(dòng)，客戶(hù)可通過(guò)砸倒毛絨玩具的數(shù)量換取禮品；
2. 現(xiàn)場(chǎng)安排彩陶diy活動(dòng)，客戶(hù)可自行制作彩陶，制作完成后，客戶(hù)可自行帶走；
以獲得信特地產(chǎn)提供的紀(jì)念品；
4. 每組客戶(hù)每樣游戲均只可參與一次；
5. 現(xiàn)場(chǎng)釋放優(yōu)惠政策，本次活動(dòng)三天內(nèi)購(gòu)房可享受92折優(yōu)惠；
6. 活動(dòng)當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)安排2名保安維持秩序
七、 獎(jiǎng)品建議
紙抽、頸枕、毛絨玩具（20個(gè)）
八、 活動(dòng)流程
九、 活動(dòng)執(zhí)行工作表
十、 媒體配合
十一、 現(xiàn)場(chǎng)布局
十二、 費(fèi)用預(yù)計(jì)
海碩文化 2012年9月
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的`精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
購(gòu)物主題明確。
5. 醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解 1. 銷(xiāo)售（招商）目標(biāo)
××商業(yè)城的可銷(xiāo)售面積如表8-3所示。
表8-3 ××商業(yè)城的可銷(xiāo)售面積說(shuō)明表
2. 銷(xiāo)售目標(biāo)分解
××商業(yè)城的銷(xiāo)售目標(biāo)如表8-4所示。
表8-4 ××商業(yè)城的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃
四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
表8-5 營(yíng)銷(xiāo)各階段工作任務(wù)一覽表
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在2015年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高-潮；在國(guó)慶節(jié)、2015年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高-潮。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略
1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。
3．價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1．個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合
1．開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2．開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3．開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇十三
影響商場(chǎng)物業(yè)開(kāi)發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場(chǎng)物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研成了商場(chǎng)成敗的橋頭堡。
一、市場(chǎng)調(diào)研概況。
二、宏觀背景分析。
1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較。
2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、
3、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會(huì)因素分析等。
三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究。
（一）、區(qū)域商圈研究。
1、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。
2、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類(lèi)量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)、對(duì)不同類(lèi)別的需求（吃、喝、玩、樂(lè)）等。
4、商圈輻射范圍：一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。
（二）、終端消費(fèi)者研究。
1、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。
2、逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。
3、偏愛(ài)商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)及其原因。
4、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場(chǎng)滿(mǎn)意度等。
（三）、投資客戶(hù)研究。
1、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。
2、投資動(dòng)向：包括投資類(lèi)型、租金范圍及交納方式等。
3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等。
（四）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究。
1、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢(shì)等。
2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶(hù)、輻射范圍等。
四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討。
1、基本結(jié)論：
專(zhuān)題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營(yíng)企業(yè)老板、公務(wù)員、個(gè)體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）。
專(zhuān)題二：消費(fèi)者收入水平與商場(chǎng)消費(fèi)傾向及習(xí)慣。
五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式論證。
1、項(xiàng)目與同類(lèi)型物業(yè)的比較論證。
2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證。
3、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證。
4、項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證。
5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營(yíng)管理水平的論證。
一、前言。
項(xiàng)目總體情況進(jìn)行說(shuō)明、分析、總結(jié)。
二、項(xiàng)目概況。
1、項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模。
2、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
三、整體市場(chǎng)分析。
1、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況。
2、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)供需狀況及價(jià)格水平分析價(jià)格、居民收入、消費(fèi)偏好、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格、對(duì)未來(lái)預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對(duì)商業(yè)零售業(yè)的影響，通過(guò)對(duì)這些因素的分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。
3、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行調(diào)查及分析比較。
4、項(xiàng)目swot分析。
通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅的分析，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。
5、項(xiàng)目市場(chǎng)定位。
6、項(xiàng)目初步開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案。
通過(guò)前述分析比較，確定項(xiàng)目最佳的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)方案。
7、項(xiàng)目投資成本估算。
8、項(xiàng)目投資效益預(yù)測(cè)。
主要根據(jù)項(xiàng)目未來(lái)銷(xiāo)售收入及收益情況，計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及敏感性分析，據(jù)此測(cè)算項(xiàng)目建成后的近期效益、遠(yuǎn)期效益。
9、風(fēng)險(xiǎn)分析。
對(duì)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施。
10、可行性研究。
可行性研究結(jié)論。
一、項(xiàng)目分析。
1、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。
2、綜合評(píng)價(jià)（swot）：優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅。
二、項(xiàng)目定位建議。
1、綜合定位：特征定位、名稱(chēng)定位、價(jià)格定位。
2、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位、形象定位。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇十四
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
商業(yè)城項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場(chǎng)旁，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略。
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
購(gòu)物主題明確。
5、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解1.銷(xiāo)售（招商）目標(biāo)。
商業(yè)城的可銷(xiāo)售面積如表8-3所示。
表8-3商業(yè)城的可銷(xiāo)售面積說(shuō)明表。
2、銷(xiāo)售目標(biāo)分解。
商業(yè)城的銷(xiāo)售目標(biāo)如表8-4所示。
表8-4商業(yè)城的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃。
四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃。
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
表8-5營(yíng)銷(xiāo)各階段工作任務(wù)一覽表。
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在2015年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高-潮；在國(guó)慶節(jié)、2015年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高-潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合。
（一）宣傳策略主題。
1、個(gè)性特色：“商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從。
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合。
1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2、開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇十五
(一)、按存在形式分。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣(mài)場(chǎng)面積消化的難題，購(gòu)買(mǎi)者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，開(kāi)發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣(mài)場(chǎng)保留，該類(lèi)型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情。
(一)、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國(guó)內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對(duì)外開(kāi)放，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。20xx年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象。
(二)、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性。
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng)、步行街這類(lèi)形象工程，以及一些開(kāi)發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上，單搞開(kāi)發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱。或者說(shuō)是市場(chǎng)上需要專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續(xù)探索。
上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱(chēng)20xx年是“商鋪年”。通過(guò)高價(jià)出售商鋪，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中。
