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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文篇一
商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重大促進(jìn)作用，但是也引起了眾多問(wèn)題，如投資過(guò)多、耗能過(guò)大、浪費(fèi)嚴(yán)重、排放過(guò)大等，這一定程度上對(duì)環(huán)境造成了負(fù)面影響。因此要想達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對(duì)自己負(fù)責(zé)也是對(duì)子孫后代負(fù)責(zé)。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國(guó)的建筑業(yè)也應(yīng)該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經(jīng)濟(jì)道路。應(yīng)該如何發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，政府應(yīng)該結(jié)合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國(guó)家中長(zhǎng)期低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和路線圖，明確各個(gè)發(fā)展階段目標(biāo)、途徑以及重點(diǎn)支持領(lǐng)域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產(chǎn)項(xiàng)目。構(gòu)建多樣、安全、清潔、高效的能源供應(yīng)的消費(fèi)體系。
1.不利影響。
（1）低碳經(jīng)濟(jì)無(wú)形之中增加建筑行業(yè)的成本我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平還非常有限，低碳技術(shù)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比相對(duì)不成熟，而且發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于中國(guó)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓限制過(guò)多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢(shì)必會(huì)增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經(jīng)過(guò)高，在這種情況下去發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進(jìn)一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國(guó)目前對(duì)太陽(yáng)能、風(fēng)能等新能源的開(kāi)發(fā)技術(shù)上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會(huì)大大提高成本，因此對(duì)于建筑行業(yè)來(lái)說(shuō)低碳經(jīng)濟(jì)是一種成本很高的經(jīng)濟(jì)。大部分開(kāi)發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場(chǎng)要求來(lái)決定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類(lèi)型與形式，而低碳經(jīng)濟(jì)作為一種全新的形式，很多開(kāi)發(fā)商無(wú)法確定此種產(chǎn)品能否受到市場(chǎng)歡迎，對(duì)于小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們主要主打單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因此并無(wú)充足的經(jīng)濟(jì)實(shí)力投入到低碳經(jīng)濟(jì)的研發(fā)中去，此外小型開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有大企業(yè)所具有的高平臺(tái)以及有實(shí)力的合作者，因此低碳經(jīng)濟(jì)在小開(kāi)發(fā)商中很難開(kāi)展。（2）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)抬高房?jī)r(jià)因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)需要投入大量資金用于新材料以及新技術(shù)，會(huì)增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)涉及土地應(yīng)用，這就會(huì)使某些開(kāi)發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房?jī)r(jià)。同時(shí)，綠色建筑通常成本高、售價(jià)高，面向的是高消費(fèi)群體，雖然他們售出的是高品質(zhì)的房子，但此種建筑并沒(méi)有得到行業(yè)的認(rèn)同與普及，會(huì)被認(rèn)為綠色建筑與高房?jī)r(jià)是對(duì)等的，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商推波助瀾來(lái)抬高房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)短期內(nèi)攀升。（3）短期內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)限制商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展據(jù)測(cè)算，因?yàn)槲覈?guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國(guó)的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達(dá)到歐洲的三倍，這說(shuō)明我國(guó)當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太過(guò)依賴(lài)能源的支持。正因?yàn)槟茉吹氖褂梅奖闩c廉價(jià)才促使商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)受到嚴(yán)重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身引起連鎖反應(yīng)，這對(duì)于整個(gè)建筑行業(yè)將產(chǎn)生不利影響。
2.有利影響。
（1）利于對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整近些年房?jī)r(jià)持續(xù)走高，某種程度上是由很多開(kāi)發(fā)商炒房導(dǎo)致的。這些開(kāi)發(fā)商只會(huì)為了利益一味把房?jī)r(jià)炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)門(mén)檻低、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的。很多消費(fèi)者只看到房子的價(jià)錢(qián)與位置而不太看重房子內(nèi)部舒適性以及內(nèi)在品質(zhì)，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個(gè)問(wèn)題，并且隨著宏觀調(diào)控以及技術(shù)成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看這有利于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的調(diào)整。（2）促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)像股票市場(chǎng)，背后隱藏著泡沫危機(jī)，一旦房?jī)r(jià)被持續(xù)炒高，市場(chǎng)將失去承接能力，將會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。所以，低碳經(jīng)濟(jì)的地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)投資周期長(zhǎng)、收益風(fēng)險(xiǎn)大的投資方式，能夠避免炒房的發(fā)生，此外開(kāi)發(fā)商還會(huì)更專(zhuān)注于技術(shù)的提升以及建筑品質(zhì)的提升上，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有利。（3）對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點(diǎn)一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開(kāi)發(fā)商過(guò)于追求短期內(nèi)的.收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開(kāi)展低碳經(jīng)濟(jì)能夠?qū)⑹袌?chǎng)資本與低碳技術(shù)結(jié)合，更多地將資本用于技術(shù)的研發(fā)，在未來(lái)有望實(shí)現(xiàn)建筑物的節(jié)能減排與智能化。
在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經(jīng)濟(jì)將會(huì)成為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。在未來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將變?yōu)榈吞冀?jīng)濟(jì)技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)能主動(dòng)建造出高質(zhì)量的綠色建筑，誰(shuí)就可以在建筑行業(yè)市場(chǎng)占得先機(jī)。而隨著社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質(zhì)量的生活還可以降低能耗。低碳經(jīng)濟(jì)不但可以提升商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成就感與社會(huì)責(zé)任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益；而對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，未來(lái)也傾向于購(gòu)買(mǎi)低碳環(huán)保型住宅。
1.住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。
住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質(zhì)量而且可以降低能耗。在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)就是要實(shí)現(xiàn)綠色住宅產(chǎn)業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實(shí)行低碳發(fā)展，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者直接溝通，讓企業(yè)了解消費(fèi)者需求，做到優(yōu)化資源配置，達(dá)到節(jié)能減排、提升人們生活質(zhì)量的目的。
2.戶(hù)型布局合理，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)能力。
我國(guó)目前的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)管理混亂，開(kāi)發(fā)商根本不關(guān)心消費(fèi)者需求，只關(guān)心自身的利益。目前開(kāi)發(fā)商的做法是開(kāi)發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導(dǎo)致資源嚴(yán)重浪費(fèi)。開(kāi)發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費(fèi)者自己裝修，浪費(fèi)了財(cái)力物力。而在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)既要注重低碳住宅的開(kāi)發(fā)水平與質(zhì)量戶(hù)型設(shè)計(jì)又要做到因人而異、以人為本。
3.推廣新技術(shù)與環(huán)保材料的使用。
我國(guó)目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問(wèn)題。因我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)起步晚，處于即使有清潔能源尚沒(méi)有相應(yīng)的技術(shù)的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過(guò)快，室內(nèi)必須開(kāi)空調(diào)保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹(shù)木美化清潔環(huán)境，還可以應(yīng)用太陽(yáng)能用于照明與提供熱水熱源等等。
4.倡導(dǎo)低碳生活，提高人們的低碳意識(shí)。
商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則，提高自身對(duì)低碳的認(rèn)識(shí)，不但要加大資金投入而且要加強(qiáng)宣傳，提高人們對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)。5.立足實(shí)際，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展我國(guó)目前的情況是很多人有住房需求但無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，因此商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于實(shí)際，多開(kāi)發(fā)出小戶(hù)型房屋，讓更多的人買(mǎi)得起；同時(shí)加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設(shè)備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)探索低碳發(fā)展模式，以便在未來(lái)的發(fā)展中取得突破。
四、結(jié)束語(yǔ)。
在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，降低能源消耗、減少排放是未來(lái)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)著低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雖然目前商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)還存在很多的問(wèn)題，要做的努力也很多，但是我們希望商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的理念，立足于實(shí)際，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)積極探索，開(kāi)發(fā)出新技術(shù)，使用新材料，讓綠色建筑造福于人類(lèi)、造福于社會(huì)。現(xiàn)在低碳成了發(fā)達(dá)國(guó)家新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家都在忙著研發(fā)新的低碳技術(shù)，這是一次全球范圍內(nèi)的技術(shù)變革，我們要緊緊抓住這次機(jī)遇，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，使低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式成為實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文篇二
摘要:隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,環(huán)境問(wèn)題日益嚴(yán)峻。為了保護(hù)環(huán)境,維護(hù)生態(tài)平衡,各國(guó)采取了多種措施。本文分析了征收環(huán)境保護(hù)稅的理論依據(jù)及其現(xiàn)實(shí)意義,在借鑒國(guó)外環(huán)境保護(hù)稅立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,提出了構(gòu)建我國(guó)環(huán)境保護(hù)稅制的原則和思路。
關(guān)鍵詞:環(huán)境保護(hù)稅;污染;法律的思考。
工業(yè)革命以來(lái),人口的迅猛增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展導(dǎo)致了生態(tài)環(huán)境狀況的日益惡化,環(huán)境問(wèn)題使人類(lèi)的基本生存條件面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn),保護(hù)與改善生態(tài)環(huán)境,維持生態(tài)平衡,已成為世界各國(guó)謀求可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要問(wèn)題。在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)過(guò)程中同樣出現(xiàn)了大量的環(huán)境問(wèn)題,為了改善環(huán)境質(zhì)量,保護(hù)生態(tài)環(huán)境,我國(guó)采取了一系列的積極措施,取得了比較明顯的成效。但目前我國(guó)較多采用的是直接管制措施,例如規(guī)定排污標(biāo)準(zhǔn)、征收排污費(fèi),這些措施將污染者置于被動(dòng)接受管理的地位,不利于調(diào)動(dòng)其參與環(huán)境治理的積極性。環(huán)境保護(hù)稅作為一種有效的刺激措施,能夠通過(guò)改變?nèi)藗兊男袨榉绞饺〉帽Ｗo(hù)生態(tài)環(huán)境的積極效應(yīng)。我國(guó)現(xiàn)階段還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)用于環(huán)境保護(hù)的稅種。本文將對(duì)我國(guó)的環(huán)境保護(hù)稅收法律制度建設(shè)進(jìn)行初步探討。
一、開(kāi)征環(huán)境保護(hù)稅的理論依據(jù)。
(一)外部性理論。
英國(guó)“福利經(jīng)濟(jì)學(xué)之父”庇古的外部性理論為環(huán)境保護(hù)稅的征收提供了最主要的經(jīng)濟(jì)學(xué)依據(jù)〔1〕(p29)。外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果,而這種效果并沒(méi)有從貨幣上或市場(chǎng)交易中反映出來(lái)〔2〕(p569)。根據(jù)外部性理論,企業(yè)或個(gè)人在追求利潤(rùn)或利益最大化時(shí),容易造成資源浪費(fèi)和環(huán)境污染,使得其他微觀經(jīng)濟(jì)主體(企業(yè)或個(gè)人)的福利減少,形成外部不經(jīng)濟(jì);同時(shí),在代際之間也存在外部效應(yīng),上代人對(duì)資源的過(guò)度浪費(fèi)和污染,也會(huì)造成下代人福利的減少。按照庇古的分析,自然環(huán)境為生產(chǎn)者提供的服務(wù),并未在生產(chǎn)者的生產(chǎn)成本中反映出來(lái),因而會(huì)造成生產(chǎn)企業(yè)花費(fèi)的成本與社會(huì)花費(fèi)的成本之間的差異,這種邊際凈私人產(chǎn)品和邊際凈社會(huì)產(chǎn)品的差額即私人經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所產(chǎn)生的外部成本。這種以危害自然為表現(xiàn)形式的外部性成本發(fā)生在市場(chǎng)體系之外,因而不能在市場(chǎng)上自行消除,只有政府采取稅收形式,才能把污染成本增加到產(chǎn)品的價(jià)格中去。假定政府征收等于邊際污染成本的稅收,那么可以使污染者的邊際私人成本等于邊際社會(huì)成本,邊際私人收益等于邊際社會(huì)收益,即把污染者的外部性成本內(nèi)在化〔2〕(p576),使其面對(duì)真實(shí)的成本和收益。如果沒(méi)有內(nèi)部化,一些行為的經(jīng)濟(jì)成本就不會(huì)被考慮,如果外部費(fèi)用沒(méi)有成為商品和服務(wù)的價(jià)格因素,就會(huì)引起嚴(yán)重的市場(chǎng)扭曲?！?〕理論上把對(duì)單位污染所征的等于污染所造成的邊際社會(huì)損失的稅收稱(chēng)為庇古稅。此后,學(xué)者西蒙斯進(jìn)一步發(fā)展了外部性理論,提出“社會(huì)成本”概念,認(rèn)為企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其所造成的外部社會(huì)成本。因而,降低資源的社會(huì)成本,需要把外部性轉(zhuǎn)移至企業(yè)內(nèi)部,提高私人生產(chǎn)成本,促使其節(jié)約使用資源、減少對(duì)環(huán)境的污染。這一關(guān)于外部成本通過(guò)征稅形式而使之內(nèi)在化的設(shè)想,構(gòu)成了征收環(huán)境保護(hù)稅的基本理論框架。
(二)“稀缺資源”論。
與環(huán)境保護(hù)稅有關(guān)的另一種經(jīng)濟(jì)學(xué)理論是“稀缺資源”論。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論,由于資源是稀缺的,才需要研究社會(huì)如何從各種可能的物品與勞務(wù)中進(jìn)行選擇,不同的物品如何生產(chǎn)和定價(jià),誰(shuí)最終消費(fèi)社會(huì)所生產(chǎn)的物品?！?〕(p15)法國(guó)人布拉馬基等把價(jià)值的起源歸結(jié)為稀缺性,這種價(jià)值觀的典型觀點(diǎn)是:凡世上過(guò)份多余,任何人都可以隨意獲取的財(cái)物,無(wú)論它們?cè)鯓佑杏?誰(shuí)也不愿意花代價(jià)來(lái)取得它們,因而,數(shù)量多較數(shù)量少的東西價(jià)值小〔4〕(p69)。因此,一項(xiàng)資源只有稀缺時(shí)才具有交換價(jià)值,當(dāng)環(huán)境資源不具有稀缺性時(shí)是沒(méi)有交換價(jià)值的。在生產(chǎn)力水平低下,人口較少時(shí),土地、空氣、水等環(huán)境要素的多元價(jià)值可以同時(shí)體現(xiàn),但隨著生產(chǎn)力水平的提高、人口的增長(zhǎng)和環(huán)境保護(hù)重要性的增強(qiáng),環(huán)境資源多元價(jià)值之間發(fā)生矛盾及環(huán)境資源稀缺性的特征逐漸顯露。一是由于環(huán)境要素的多元價(jià)值難以同時(shí)體現(xiàn)而導(dǎo)致某種環(huán)境功能資源產(chǎn)生稀缺性,即在一定時(shí)間和空間范圍內(nèi),某環(huán)境要素如果要滿(mǎn)足人們的生活需求就難以滿(mǎn)足人們的生產(chǎn)需求;二是環(huán)境凈化功能難以滿(mǎn)足人類(lèi)生產(chǎn)、生活排放污染物需要的問(wèn)題特別突出,環(huán)境容量資源特別稀缺。但是長(zhǎng)期以來(lái),環(huán)境資源往往被認(rèn)為是公有的、無(wú)價(jià)的,可以無(wú)償占用,結(jié)果導(dǎo)致公地悲劇的出現(xiàn),對(duì)稀缺資源索取費(fèi)用有助于經(jīng)濟(jì)有效地使用資源〔2〕(p494)。環(huán)境保護(hù)稅可以被看作是一種環(huán)境資源補(bǔ)償費(fèi),通過(guò)征收環(huán)境保護(hù)稅能夠貫徹“誰(shuí)污染誰(shuí)付費(fèi),誰(shuí)利用誰(shuí)補(bǔ)償”的生態(tài)環(huán)境開(kāi)發(fā)保護(hù)原則。
二、開(kāi)征環(huán)境保護(hù)稅的現(xiàn)實(shí)意義。
目前,世界上采用環(huán)境保護(hù)稅來(lái)改善生態(tài)環(huán)境的國(guó)家越來(lái)越多,環(huán)境保護(hù)稅的使用在許多國(guó)家都取得了良好的環(huán)境效益。例如,瑞典的硫稅(1991年開(kāi)征)使石油燃料的硫含量降低至法定標(biāo)準(zhǔn)的50%,引進(jìn)燃料稅,每年co2z的排放量降低了19000噸。在挪威,1991年引進(jìn)的co2z稅使一些固定燃燒工廠的co2z降低了21%。在丹麥,對(duì)無(wú)危害廢物收稅已經(jīng)使垃圾填埋成本翻倍,在1987~1993年間,家庭垃圾減少了16%,建筑垃圾減少64%,其他各方面的垃圾也均減少22%〔5〕。一般而言,環(huán)境稅能取得如下幾方面的積極效應(yīng)。
(一)環(huán)境保護(hù)稅能增加財(cái)政收入。
(二)環(huán)境保護(hù)稅具有經(jīng)濟(jì)杠桿的功能。
一方面,通過(guò)稅收差異和優(yōu)惠政策,環(huán)境保護(hù)稅可以促進(jìn)。
環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如對(duì)節(jié)約能源、清潔生產(chǎn)和資源回收利用的產(chǎn)品給予一定期限內(nèi)的免繳部分或全部稅款的優(yōu)惠措施,而對(duì)資源浪費(fèi)大、污染嚴(yán)重的企業(yè)可以加收環(huán)境保護(hù)稅,這樣的措施有利于鼓勵(lì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另一方面,環(huán)境保護(hù)稅能推動(dòng)清潔工藝的創(chuàng)新,因?yàn)樯a(chǎn)者有動(dòng)機(jī)去發(fā)現(xiàn)可供選擇的有利于環(huán)境的生產(chǎn)方式。在征收環(huán)境保護(hù)稅的情況下,生產(chǎn)者會(huì)比較保持現(xiàn)有污染水平所支付的稅收與進(jìn)行技術(shù)革新減少污染所能得到的收益。如果技術(shù)創(chuàng)新成本小于稅收,那么污染就會(huì)減少,一直減少的污染控制成本等于稅收時(shí),達(dá)到污染減少的最優(yōu)水平。假設(shè)所有污染者的行為都是理性的,污染控制的總成本將會(huì)最小化。例如瑞典對(duì)含有硫磺的柴油燃料征稅,這促使人們開(kāi)發(fā)了新的清潔燃料。
(三)環(huán)境保護(hù)稅能促使消費(fèi)者使用更少的'污染產(chǎn)品。
盡管環(huán)境保護(hù)稅有的征稅目標(biāo)是消費(fèi)者,有的是生產(chǎn)者,但是最終,所有稅收引起的費(fèi)用都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到使用有害環(huán)境的產(chǎn)品或服務(wù)的消費(fèi)者身上。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)污染產(chǎn)品將要多付費(fèi),承擔(dān)額外的環(huán)境污染成本,而選擇清潔產(chǎn)品則沒(méi)有額外費(fèi)用的產(chǎn)生,例如,消費(fèi)者使用含鉛汽油就需要比使用清潔燃料多付費(fèi)。因此,環(huán)境稅能刺激消費(fèi)者增加綠色產(chǎn)品的消費(fèi),從而改變消費(fèi)方式,最終從源頭上控制污染。
(四)環(huán)境保護(hù)稅的征收能減少污染控制的成本。
環(huán)境稅減少了污染控制的成本,因?yàn)檎魇窄h(huán)境保護(hù)稅不需要承擔(dān)政府失察的成本。所有的行為決定都掌握在污染者手里――決定是繼續(xù)污染并支付相關(guān)稅收還是采用新的有利于環(huán)境的方式做生意,污染者可以通過(guò)比較兩種選擇的收益來(lái)加以決定。在這種機(jī)制下,減少污染措施所需成本過(guò)大的污染者會(huì)傾向于支付環(huán)境稅,而那些減少污染所需成本很低的就會(huì)傾向于減少污染。因此,沒(méi)有政府的監(jiān)管也能得到一樣的結(jié)果〔3〕。環(huán)境稅收與基于企業(yè)協(xié)商和直接管制的政策措施相比,具有更大的透明性,較少受到“管制俘虜”的影響,因而更有利于環(huán)境保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
三、建立我國(guó)環(huán)境保護(hù)稅的法律思考。
我國(guó)現(xiàn)行稅制中的資源稅、消費(fèi)稅、所得稅中都有一些關(guān)于環(huán)境保護(hù)的政策措施,在一定程度上體現(xiàn)了保護(hù)環(huán)境的政策意圖。例如,我國(guó)的增值稅稅法中規(guī)定,對(duì)生產(chǎn)原料中摻有不少于30%的廢舊瀝青混泥土生產(chǎn)的再生瀝青混泥土,實(shí)行增值稅即征即退的稅收政策;資源稅法將原油、天然氣、煤炭、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬原礦和鹽等資源的開(kāi)采或生產(chǎn)納入征稅/文秘站－中國(guó)最強(qiáng)免費(fèi)！/范圍;消費(fèi)稅法將對(duì)環(huán)境造成污染的鞭炮、焰火、汽油、柴油、小汽車(chē)和摩托車(chē)等消費(fèi)品納入征稅范圍,并對(duì)小汽車(chē)按照排放量的大小規(guī)定了高低不同的稅率;內(nèi)資企業(yè)所得稅法規(guī)定,利用廢氣、廢水、廢渣等廢棄物作為主要生產(chǎn)原料的企業(yè),可以在5年內(nèi)免征或減征所得稅。上述稅種和政府的其他措施相配合,在減少污染、改善環(huán)境方面發(fā)揮了重要作用。但是,這些稅種的設(shè)立并非出于環(huán)境保護(hù)的目的,對(duì)環(huán)境保護(hù)只能起到補(bǔ)充性的作用,面對(duì)日益嚴(yán)峻的環(huán)境問(wèn)題,我國(guó)有必要在完善現(xiàn)行稅制中有關(guān)環(huán)境保護(hù)的政策規(guī)定基礎(chǔ)上,借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn),盡快開(kāi)征以環(huán)境保護(hù)為目的,以污染環(huán)境的行為或產(chǎn)品為課稅對(duì)象的專(zhuān)門(mén)性稅種――環(huán)境保護(hù)稅。
(一)構(gòu)建環(huán)境保護(hù)稅法的基本原則。
構(gòu)建環(huán)境保護(hù)稅法需要結(jié)合我國(guó)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況,我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家,一方面老企業(yè)的污染防治任務(wù)繁重,另一方面快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展又加劇了環(huán)境的污染。因此,協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境的關(guān)系仍然是核心問(wèn)題,構(gòu)建環(huán)境保護(hù)稅法首先需要明確其基本原則。筆者認(rèn)為,當(dāng)前我國(guó)若制定環(huán)境保護(hù)稅法,應(yīng)堅(jiān)持以下幾項(xiàng)基本原則:1、公平原則。由于每個(gè)納稅人對(duì)環(huán)境的占用是不均衡的,因此在環(huán)境稅制設(shè)計(jì)中應(yīng)體現(xiàn)出“誰(shuí)使用、誰(shuí)付費(fèi)”的基本原理。從而使污染企業(yè)的外部成本內(nèi)部化,這樣就能糾正市場(chǎng)失靈,實(shí)現(xiàn)公平。2、效率原則。環(huán)境保護(hù)稅的征收與排污種類(lèi)、數(shù)量、濃度等環(huán)保專(zhuān)門(mén)知識(shí)緊密聯(lián)系,對(duì)污染物排放量進(jìn)行測(cè)量、對(duì)固定大排放源進(jìn)行定期監(jiān)測(cè)等,都需要大量的人、財(cái)、物的投入,因而要避免為求準(zhǔn)確地反映環(huán)境損害成本而設(shè)計(jì)過(guò)于復(fù)雜的環(huán)境稅,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)與環(huán)保部門(mén)密切合作,提高征管效率。3、循序漸進(jìn)原則。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家,經(jīng)濟(jì)建設(shè)任務(wù)仍是重中之重,因而開(kāi)征環(huán)境保護(hù)稅應(yīng)遵循漸進(jìn)原則,分類(lèi)分期實(shí)施,以給污染企業(yè)留下足夠的時(shí)間,便于其在不影響企業(yè)發(fā)展的同時(shí)采取相應(yīng)的削減污染技術(shù),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)。
(二)環(huán)境保護(hù)稅的征稅對(duì)象。
國(guó)際上通常把污染環(huán)境和破壞生態(tài)的行為以及在消費(fèi)過(guò)程中會(huì)造成污染的產(chǎn)品作為環(huán)境保護(hù)稅的征稅對(duì)象。但目前我國(guó)尚缺乏這一稅種的制度設(shè)計(jì)和征管經(jīng)驗(yàn),因而在開(kāi)征環(huán)境保護(hù)稅的初期,征稅范圍不應(yīng)過(guò)寬,應(yīng)根據(jù)國(guó)家當(dāng)前最重要的環(huán)境問(wèn)題和環(huán)保目標(biāo),采取循序漸進(jìn)的方法,從重點(diǎn)污染源和易于征管的征稅對(duì)象入手。根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的環(huán)境狀況,應(yīng)首先將對(duì)環(huán)境污染嚴(yán)重的廢氣、廢水和固體廢物的排放納入征稅范圍。因?yàn)檫@類(lèi)行為對(duì)環(huán)境的污染最為嚴(yán)重,而且既有征收排污費(fèi)的經(jīng)驗(yàn)作為基礎(chǔ),又有大量的外國(guó)經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。其次,待時(shí)機(jī)成熟時(shí),可以將那些難以降解和再回收利用的材料制造的、在使用中會(huì)對(duì)環(huán)境造成嚴(yán)重污染的各種包裝物納入征稅范圍。
(三)環(huán)境保護(hù)稅的課稅依據(jù)。
一般來(lái)說(shuō),環(huán)境保護(hù)稅的課稅依據(jù)主要有三種:一是以污染企業(yè)的產(chǎn)量作為稅基;二是以生產(chǎn)要素或消費(fèi)品所包含的污染物數(shù)量作為稅基;三是以污染物的排放量作為稅基〔8〕。第一種稅基的核算比較簡(jiǎn)單,但在這種制度下,企業(yè)只有減少產(chǎn)量才能減少稅負(fù),這既會(huì)妨礙防污技術(shù)的采用和生產(chǎn)工藝的改進(jìn),還會(huì)造成資源配置的低效率。第二種稅基只要生產(chǎn)要素和消費(fèi)品中含有污染物就需納稅,而不管其最終是否造成了環(huán)境污染,這種做法既不合理又不公平。相較而言,第三種稅基最為可取。以污染物的排放量作為稅基,污染企業(yè)在維持和增加產(chǎn)量的同時(shí),只要能降低污染物的排放量就能減輕稅負(fù)。這既不會(huì)妨礙污染企業(yè)自由選擇污染防治辦法,又能促使其改進(jìn)生產(chǎn)工藝減少污染,增強(qiáng)了企業(yè)的能動(dòng)性和自主性。
(四)環(huán)境保護(hù)稅的稅率。
稅率既要達(dá)到控制污染的目的,又不能抑制社會(huì)生產(chǎn)。從理論上講,廠商的理性選擇是將污染削減到邊際控制成本等于稅率這一水平上。所以各個(gè)企業(yè)的污染控制程度不同,控制成本高的企業(yè)削減較少的污染量,而控制成本低的企業(yè)將大規(guī)模削減污染。環(huán)境保護(hù)稅的一個(gè)難點(diǎn)是制定合理的稅率,理想狀態(tài)下,它應(yīng)當(dāng)?shù)扔谖廴鞠鳒p的邊際收益,這時(shí)效率最高〔9〕(p44)。此外,由于各地的經(jīng)濟(jì)條件、人口密度以及對(duì)環(huán)境清潔度的要求不同,因而環(huán)境保護(hù)稅率不能高度統(tǒng)一,應(yīng)根據(jù)各地方的實(shí)際情況來(lái)確定適合自己的差別稅率。其次,環(huán)境保護(hù)稅率最好采用動(dòng)態(tài)稅率,即根據(jù)治理污染和保護(hù)環(huán)境所需資金不斷調(diào)整具體環(huán)境保護(hù)稅目的稅率,動(dòng)態(tài)稅率的實(shí)行,是稅負(fù)和污染相適應(yīng)原則的最直接體現(xiàn)。最后,環(huán)境保護(hù)稅率以采取定額稅率,從量計(jì)征為宜,即按照污染物排放的一定計(jì)量單位,規(guī)定定額稅率,這能使稅制簡(jiǎn)化、便利。
(五)環(huán)境保護(hù)稅的優(yōu)惠措施。
我國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),靈活運(yùn)用多種稅收優(yōu)惠措施激勵(lì)企業(yè)治理污染,保護(hù)環(huán)境。第一,實(shí)施鼓勵(lì)企業(yè)開(kāi)展治污領(lǐng)域的科技研究與開(kāi)發(fā)的稅收支出政策。國(guó)家應(yīng)對(duì)防污治污的技術(shù)研發(fā)高度重視,除直接給予研究、開(kāi)發(fā)治污新技術(shù)的企業(yè)預(yù)算撥款外,還可以利用稅收支出手段,鼓勵(lì)企業(yè)從事環(huán)?？蒲谢顒?dòng),從而增強(qiáng)治污支出的整體效益。第二,實(shí)行刺激企業(yè)投資防污設(shè)備的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)合格產(chǎn)品(指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中無(wú)污染或能減少污染的機(jī)器設(shè)備)實(shí)行加速折舊制度;對(duì)工業(yè)企業(yè)購(gòu)入的環(huán)境保護(hù)設(shè)備允許抵扣進(jìn)項(xiàng)增值稅額;對(duì)企業(yè)為治理污染而進(jìn)行的設(shè)備改造項(xiàng)目給予投資抵免等,這就能促使企業(yè)開(kāi)發(fā)先進(jìn)技術(shù),加速設(shè)備的更新?lián)Q代。第三,盡可能取消或調(diào)整不利于環(huán)保的稅收政策。在適當(dāng)時(shí)候應(yīng)取消對(duì)農(nóng)膜、農(nóng)藥特別是劇毒農(nóng)藥的優(yōu)惠增值稅待遇;嚴(yán)禁或嚴(yán)格限制有毒、有害化學(xué)品或可能對(duì)我國(guó)環(huán)境造成重大危害的產(chǎn)品進(jìn)口,大幅提高上述產(chǎn)品的進(jìn)口關(guān)稅〔10〕。
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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文篇三
1.1成本管理水平粗放，沒(méi)有形成系統(tǒng)的成本費(fèi)用管控組織體系。
首先，缺少系統(tǒng)的組織架構(gòu)支撐成本費(fèi)用管理，成本管理意識(shí)欠缺。許多中小地產(chǎn)公司成本管理工作開(kāi)始之前沒(méi)有專(zhuān)職部門(mén)負(fù)責(zé)成本管理工作，有的地產(chǎn)公司由財(cái)務(wù)部“兼顧”成本管理，有的地產(chǎn)公司將成本簡(jiǎn)單定義為“工程造價(jià)成本”由工程造價(jià)（或者叫成控）部門(mén)負(fù)責(zé)。在組織架構(gòu)上這些地產(chǎn)公司難以滿(mǎn)足“項(xiàng)目全成本”管理要求，成本費(fèi)用管理上還沒(méi)有脫離“財(cái)務(wù)成本”、“工程造價(jià)成本”概念，沒(méi)有真正理解項(xiàng)目全過(guò)程、全成本管理思想，沒(méi)有形成系統(tǒng)的成本費(fèi)用管理組織體系。
其次成本費(fèi)用管理經(jīng)驗(yàn)與方法難沉淀與復(fù)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的獨(dú)特性和固定性使得每開(kāi)發(fā)一個(gè)新項(xiàng)目都要重頭開(kāi)始，原有項(xiàng)目的成本管理經(jīng)驗(yàn)、手段與方法不一定完全適用新項(xiàng)目，加上人員的流動(dòng)使得成本管理難度加大、效率低下。
1.2合同管理不到位，變更難控制。
首先，合同管理不規(guī)范。合同的規(guī)范管理包括合理的簽訂合同和合同的分類(lèi)授權(quán)與審批。有些地產(chǎn)公司喜歡簽大合同，跨分期、跨成本科目，甚至有些中小地產(chǎn)公司簽訂合同與工程造價(jià)成本預(yù)算科目脫節(jié)，沒(méi)有把項(xiàng)目造價(jià)成本預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算有機(jī)結(jié)合起來(lái)。簽訂合同時(shí)只圖方便、省事，不為以后的成本管控、成本費(fèi)用數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)著想。合同實(shí)際執(zhí)行中造成搞不清楚一份合同涉及多少成本科目和成本科目金額、成本費(fèi)用數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)確、不及時(shí)甚至難以統(tǒng)計(jì)。
其次，合同的分類(lèi)授權(quán)與審批機(jī)制缺乏或不合理。合同的分類(lèi)不同、金額不同，其負(fù)責(zé)的部門(mén)不同、授權(quán)不同，合同的分類(lèi)授權(quán)審批應(yīng)隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)、地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和國(guó)家相關(guān)政策的變化作相應(yīng)修改完善。在這點(diǎn)上，不同的地產(chǎn)公司是參差不齊，中小地產(chǎn)公司更是做的不到位。
1.3資金管控缺乏手段與方法。
資金是企業(yè)的血液，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)資金流入、流出的的統(tǒng)籌規(guī)劃和運(yùn)用。地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理以財(cái)務(wù)管理為中心，而財(cái)務(wù)管理又以資金管理為核心。目前地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要問(wèn)題是：第一，雖然編制了資金預(yù)算，但普遍存在資金預(yù)算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算、工程造價(jià)預(yù)算、營(yíng)銷(xiāo)策劃預(yù)算、合同管理融合的深度不夠，在很多細(xì)節(jié)問(wèn)題上沒(méi)有考慮到，編制預(yù)算時(shí)沒(méi)有吸收相關(guān)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)人士的合理意見(jiàn)抑或是財(cái)務(wù)部門(mén)獨(dú)立編制，資金管控出現(xiàn)意外時(shí)調(diào)控不力、缺乏剛性和執(zhí)行力；第二，在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)不具備通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券、股票方式籌措資金，很多中小地產(chǎn)企業(yè)甚至通過(guò)小貸公司、擔(dān)保公司或民間融資，融資渠道單一、資金成本相當(dāng)高，個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)還出現(xiàn)了資金鏈斷裂、項(xiàng)目難以為繼帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。
2.1完善對(duì)工程成本管理工作的全程監(jiān)控。
為了進(jìn)一步提升工程成本管理水平，降低資源的浪費(fèi)，必須要加強(qiáng)各部門(mén)之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)管理工作的全面監(jiān)控，并對(duì)建設(shè)資源進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧，合理分配。首先，要加強(qiáng)工程初步預(yù)算和施工預(yù)算的工作，制定出詳細(xì)的資金、建筑材料以及人力等資源的利用計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)資源的合理利用。其次，在工程建設(shè)的決策階段，要重點(diǎn)重視對(duì)工程建設(shè)投資估算工作，并對(duì)項(xiàng)目的可行性報(bào)告進(jìn)行重點(diǎn)評(píng)估，針對(duì)其中有爭(zhēng)議性的項(xiàng)目廣開(kāi)言路，吸取各方面的意見(jiàn)。最后，要對(duì)工程項(xiàng)目中的投資預(yù)算、施工預(yù)算、工程結(jié)算以及竣工結(jié)算等進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧、統(tǒng)一管理，有效推進(jìn)工程造價(jià)體系的改革與發(fā)展，實(shí)現(xiàn)各個(gè)工作環(huán)節(jié)的平穩(wěn)接軌。
2.2建立現(xiàn)實(shí)的工程成本管理咨詢(xún)市場(chǎng)。
高效的工程造價(jià)管理效率需要建立自主經(jīng)營(yíng)的合伙制和有效責(zé)任制等多種組織形式相結(jié)合的工程造價(jià)咨詢(xún)市場(chǎng)，進(jìn)一步完善造價(jià)管理體系。建成現(xiàn)實(shí)的工程造價(jià)管理咨詢(xún)市場(chǎng)之后，工程造價(jià)的實(shí)際流程需要進(jìn)入該市場(chǎng)，并受市場(chǎng)監(jiān)督體制的監(jiān)督和制約。因此，市場(chǎng)監(jiān)督制度的監(jiān)督范圍需要進(jìn)一步擴(kuò)大，政府應(yīng)該致力于完善現(xiàn)有的市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制，當(dāng)出現(xiàn)企業(yè)的不自律行為時(shí)采取強(qiáng)硬手段給予相應(yīng)的處罰措施，增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控能力，并保證工作的準(zhǔn)確性、透明性和公正性。因此，有形的工程管理造價(jià)咨詢(xún)市場(chǎng)為工程企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)良好的環(huán)境，并在一定程度上減小了不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
2.3逐步完善工程成本管理的制度。
完善的工程成本管理制度是保證房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作順利進(jìn)行的有力保障。在現(xiàn)有的市場(chǎng)發(fā)展條件和經(jīng)濟(jì)體制之下，企業(yè)必須完善相關(guān)工程成本管理制度，加強(qiáng)對(duì)工程成本管理中各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督，制定明確的企業(yè)規(guī)章制度規(guī)范工作人員的管理行為，保障成本管理數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，并落實(shí)資金日?qǐng)?bào)制度，出現(xiàn)賬目問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行核查，爭(zhēng)取在當(dāng)天內(nèi)得到解決。
2.4提升財(cái)會(huì)人員的職業(yè)素質(zhì)。
財(cái)會(huì)人員作為企業(yè)工程造價(jià)管理的實(shí)際操作者，其工作能力和個(gè)人素質(zhì)直接關(guān)系著企業(yè)工程造價(jià)控制效率和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員工作能力、業(yè)務(wù)水準(zhǔn)以及個(gè)人思想品質(zhì)的考核，提高準(zhǔn)入門(mén)檻，對(duì)應(yīng)聘者的教育經(jīng)歷、工作背景、個(gè)人犯罪經(jīng)歷等進(jìn)行嚴(yán)格審查，為企業(yè)篩選高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才。同時(shí)企業(yè)應(yīng)該定期對(duì)造價(jià)工程師進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并建立嚴(yán)格的定期考核制度，打造一支高水平的工程造價(jià)管理隊(duì)伍。
結(jié)語(yǔ)。
工程成本管理是企業(yè)日常工作的關(guān)鍵內(nèi)容，企業(yè)管理人員加強(qiáng)對(duì)工程成本管理的監(jiān)管，了解市場(chǎng)環(huán)境的變化情況，完善相關(guān)工程成本管理制度，提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)。企業(yè)必須嚴(yán)格審核各項(xiàng)成本管理數(shù)據(jù)，及時(shí)處理存在的各種問(wèn)題，從而更好提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
【參考文獻(xiàn)】：
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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文篇四
新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下高速公路路政管理若干經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的思考，所謂高速公路路政管理就是交通主管部門(mén)依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，為保護(hù)公路、維護(hù)公路秩序而進(jìn)行的管理工作。
路政管理主要工作是維持公路秩序、維護(hù)路權(quán)、保護(hù)路產(chǎn)以及保護(hù)權(quán)益等，但是當(dāng)前的路政管理水平低下，無(wú)法滿(mǎn)足快速發(fā)展的社會(huì)需求。
一、高速公路路政管理中的突出問(wèn)題分析。
若想研究高速公路路政管理中的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，首先應(yīng)該探究的是目前路政管理中存在的各種問(wèn)題。
本文通過(guò)實(shí)際調(diào)研，對(duì)路政管理中存在的主要問(wèn)題進(jìn)行了分析，得出結(jié)論如下：
(一)路政管理的理念落伍，不重視公路的經(jīng)濟(jì)效益。
主要體現(xiàn)在下面兩個(gè)方面：其一是不夠重視公路的管理。
其二是某些路政管理人員往往把路政管理的工作與管理公路等同，他們認(rèn)為只需確保公路的暢通即可，而對(duì)高速公路的社會(huì)價(jià)值重視不夠，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到路政管理的規(guī)范、科學(xué)、法制的要求。
(二)路政管理體制不夠健全，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題突出。
路產(chǎn)是公路局資產(chǎn)的組成部分，然而我國(guó)多數(shù)的基層公路局公路產(chǎn)權(quán)問(wèn)題都存在著不清晰的問(wèn)題。
通常情況下，路政管理工作與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)密切相關(guān)，使得某些基層單位為了一些經(jīng)濟(jì)利益而出現(xiàn)爭(zhēng)路產(chǎn)的狀況，最終使得路產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明確。
同時(shí)一個(gè)很普遍的問(wèn)題是很多基層公路局管轄的公路附近建設(shè)了很多的違章建筑，比如商店、酒樓、餐館、停車(chē)場(chǎng)、旅社等，這些建設(shè)阻礙了了高速公路的暢通，同時(shí)也帶來(lái)了很多的安全隱患，嚴(yán)重侵犯了公路的路權(quán)與路產(chǎn)，結(jié)果導(dǎo)致路產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的模糊。
(三)路政管理設(shè)備與技術(shù)落伍，沒(méi)達(dá)到應(yīng)有的水平。
高速公里是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要的基礎(chǔ)設(shè)施，因而大力推動(dòng)高速公里的信息化是當(dāng)前實(shí)現(xiàn)交通現(xiàn)代化的客觀要求。
但是從當(dāng)前來(lái)看，政府對(duì)路政管理不夠重視，經(jīng)費(fèi)投入不夠，技術(shù)設(shè)備落后，信息化程度不高。
究其原因，我國(guó)的路政部門(mén)多數(shù)都是事業(yè)單位，采取自收自支的方式維持，投入到管理中的經(jīng)費(fèi)較少，因而經(jīng)費(fèi)的缺少導(dǎo)致路政管理效率與能力的低下。
二、加強(qiáng)路政管理，提升社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的建議與具體措施分析。
為解決以上問(wèn)題，本文從以下三個(gè)方面來(lái)分析提升社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的建議與具體措施。
(一)加大對(duì)路政管理工作的重視，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與管理進(jìn)行完善。
路政管理作為當(dāng)前我國(guó)行政管理的組成部分，與交通運(yùn)輸系統(tǒng)的發(fā)展息息相關(guān)，同時(shí)也影響著國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，因而政府應(yīng)該重視路政管理工作，特別是要對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與管理進(jìn)行完善。
其一是加強(qiáng)路政管理人員對(duì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)以及相關(guān)法規(guī)的學(xué)習(xí)，積極鼓勵(lì)工作人員不斷學(xué)習(xí)提升自己;其二是建立健全路政宣傳的體制機(jī)制，營(yíng)造出依法治路的氛圍。
比如可以在高速收費(fèi)站出口、公路沿線等位置設(shè)置宣傳標(biāo)語(yǔ)，對(duì)路政管理的重要性以及損壞路權(quán)后需要承擔(dān)的后果進(jìn)行大力宣傳。
(二)建立健全高速公路現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度。
高速公路的經(jīng)濟(jì)學(xué)屬性決定了要健全高速公路的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度。
建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，其一可以確保產(chǎn)權(quán)的公有性，其二是利于與高速公路相關(guān)的領(lǐng)域各類(lèi)資本的重組，進(jìn)而利于股份制與混合所有制經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展，確保高速公路的持續(xù)健康發(fā)展。
通過(guò)建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，有利于引進(jìn)民間資本進(jìn)入到高速公路行業(yè)，建立起合理的管理體制機(jī)制。
當(dāng)前我國(guó)高速公路的建設(shè)已經(jīng)不再是政府的全資建設(shè)，而是更多的吸收企業(yè)、銀行、民間資本以及一些外資等的進(jìn)入，這樣促進(jìn)了各類(lèi)資本的相互流動(dòng)，拓寬了高速公路融資的多元化渠道。
總之，建立起現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，不但可以有效保證高速公里的路權(quán)，同時(shí)也是確保高速公路可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。
(三)加大資金投入，加大對(duì)路政管理的信息化建設(shè)。
高速公路具有點(diǎn)多線長(zhǎng)的特點(diǎn)，這就要求路政管理實(shí)行信息化管理。
其一是要對(duì)高速公路信息化路政管理的制度與方法進(jìn)行完善;其二是廣泛開(kāi)展高速公路路政管理的培訓(xùn)工作，對(duì)管理人員不斷進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提升其信息化管理水平與操作能力;其三加大對(duì)信息化建設(shè)的投入，依據(jù)實(shí)際需求，在高速公路上建立路政執(zhí)法視頻遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，以便工作人員的遠(yuǎn)程監(jiān)控;其四建立起應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況的應(yīng)急預(yù)案。
路政管理人員應(yīng)該進(jìn)行定期的演練，提升應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況的能力，加強(qiáng)路政管理的預(yù)見(jiàn)性與計(jì)劃性，確保人身與公有財(cái)產(chǎn)的安全。
三、結(jié)束語(yǔ)。
總之，高速公路路政管理作為現(xiàn)代化管理的一部分，對(duì)路政管理中經(jīng)濟(jì)效益的探索可以滿(mǎn)足我國(guó)當(dāng)前體制改革的需求。
然而路政管理工作復(fù)雜且漫長(zhǎng)，因而需要路政管理人員把提升本地的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益作為主要任務(wù)，不斷提升管理的科學(xué)化水平與服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而探索出適應(yīng)新時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新模式。
[2]交通規(guī)劃中的交通經(jīng)濟(jì)問(wèn)題研究。
隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，城市交通的發(fā)展速度也大大加快，于是凸顯出了交通規(guī)劃中的交通經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。
為了節(jié)約財(cái)政成本，更好地推動(dòng)城市交通發(fā)展，在交通規(guī)劃中，要具體問(wèn)題具體分析，因此結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕煌ń?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，減少交通經(jīng)濟(jì)支出變成了首要研究的問(wèn)題。
1交通經(jīng)濟(jì)的定義。
交通經(jīng)濟(jì)，顧名思義就是交通業(yè)中的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，在交通業(yè)運(yùn)行中的每個(gè)環(huán)節(jié)都是與經(jīng)濟(jì)密不可分的。
因此，通過(guò)分析交通規(guī)劃中的成本和利潤(rùn)，可以判定一個(gè)交通規(guī)劃方案的好壞。
交通經(jīng)濟(jì)理論目前無(wú)論在國(guó)內(nèi)和國(guó)際都處在初級(jí)階段，仍是一種冷門(mén)理論，但由于切合實(shí)際，對(duì)交通業(yè)以至于城市的發(fā)展有非常大的意義，因此需要在不斷的實(shí)踐中豐富和深入研究。
交通經(jīng)濟(jì)的主要研究主體是人與物的運(yùn)送問(wèn)題。
現(xiàn)在整個(gè)交通業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)和政策都沒(méi)有充分的研究，因此，本文對(duì)交通規(guī)劃中的交通經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行表面的研究分析。
2目前我國(guó)交通規(guī)劃中交通經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀。
隨著城市交通的發(fā)展，我國(guó)許多城市越來(lái)越重視交通規(guī)劃，尤其是大中城市。
做好交通規(guī)劃，有助于城市交通的和諧發(fā)展，合理配置交通資源。
但目前我國(guó)的交通規(guī)劃中的交通經(jīng)濟(jì)還存在很多問(wèn)題。
2.1資金投入不夠充分。
城市的交通規(guī)劃需要以建設(shè)新型交通道理環(huán)境為目標(biāo)，以形成便捷的網(wǎng)絡(luò)化為著力點(diǎn)，要綜合考慮空間的組合設(shè)計(jì)和色彩線條，從而使交通規(guī)劃更具生態(tài)化、梅冠華、技能化，但是要達(dá)到這些要求，不僅需要科學(xué)技術(shù)的現(xiàn)金，還需要足夠的資金作保證。
大多數(shù)情況交通規(guī)劃中的交通經(jīng)濟(jì)問(wèn)題實(shí)際是資金投入力度不夠的問(wèn)題，雖然國(guó)家對(duì)交通的投入逐年增加，但是這種投入往往是一次性的、不是持續(xù)性的。
通過(guò)研究分析，許多城市和地區(qū)存在資金不足的問(wèn)題，長(zhǎng)期存在的收費(fèi)站和過(guò)橋費(fèi)就是直接體現(xiàn)，因此規(guī)劃城市道路建設(shè)，必須有足夠的資金作為保證。
由于城市發(fā)展的預(yù)算是有限的，不可能在短時(shí)間內(nèi)將資金都投入到交通規(guī)劃中去，但是可以持續(xù)性的對(duì)交通規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行撥款，保證長(zhǎng)期的持續(xù)的資金來(lái)源，保證對(duì)城市道路的日常維護(hù)與檢修，推動(dòng)道路交通規(guī)劃的良好發(fā)展。
2.2未合理有效分配區(qū)域重點(diǎn)。
對(duì)交通進(jìn)行規(guī)劃主要針對(duì)的是城市，城市中某些區(qū)域存在嚴(yán)重的交通問(wèn)題，某些區(qū)域并沒(méi)有什么問(wèn)題，所以在交通規(guī)劃中的側(cè)重點(diǎn)應(yīng)該有所區(qū)分，具體問(wèn)題具體分析，存在嚴(yán)重交通問(wèn)題的區(qū)域需要優(yōu)先著重解決。
但是有些城市沒(méi)有合理分配區(qū)域重點(diǎn)，為了省時(shí)省力，整個(gè)城市的交通都按照同樣的方式，不僅僅對(duì)資源是一種浪費(fèi)，還不能體現(xiàn)城市的美觀獨(dú)特。
尤其在一些基本沒(méi)有問(wèn)題的區(qū)域，甚至可以不進(jìn)行改變，把現(xiàn)有的財(cái)政預(yù)算和人力投入到存在嚴(yán)重交通問(wèn)題的區(qū)域中。
但是并不意味著永遠(yuǎn)不改善沒(méi)什么問(wèn)題的區(qū)域，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要交通作為保證，需要道理的`連結(jié)來(lái)帶動(dòng)，在解決好問(wèn)題嚴(yán)重的區(qū)域后，也應(yīng)重點(diǎn)規(guī)劃擱置的區(qū)域，良好的利用土地資源，來(lái)推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
還有一個(gè)普遍存在的問(wèn)題是，有些城市為了解決交通問(wèn)題，不對(duì)歷史文化遺產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)，甚至直接摧毀，是非常錯(cuò)誤的做法，相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須嚴(yán)格監(jiān)督，并加以制止。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文篇五
物流成本項(xiàng)目從核算對(duì)象上來(lái)劃分,可以分為宏觀物流成本和微觀物流成本。微觀物流成本根據(jù)發(fā)生物流費(fèi)用企業(yè)的性質(zhì),可以分為貨主企業(yè)發(fā)生的物流費(fèi)用和第三方物流費(fèi)用。宏觀物流成本是核算一個(gè)國(guó)家在一定時(shí)期內(nèi)發(fā)生的物流總成本,是不同性質(zhì)企業(yè)微觀物流成本的總和。國(guó)家物流成本總額占gdp的比例,已經(jīng)成為各國(guó)物流服務(wù)水平高低的標(biāo)志。按照世界銀行統(tǒng)計(jì)給出的數(shù)據(jù),我國(guó)物流成本占gdp的比例是16.7%,由于我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)核算體系無(wú)法直接核算企業(yè)的物流成本。所以,我國(guó)業(yè)內(nèi)不同研究人員采用不同的比例估計(jì)物流總成本和需求,從10%幾到30%幾不等,其間的差額較大,這也給我們理論研究和分析帶來(lái)了混亂,往往使實(shí)際工作無(wú)所適從。根據(jù)物流管理的基本功能和活動(dòng)來(lái)分類(lèi),物流成本包括:運(yùn)輸成本、倉(cāng)儲(chǔ)成本和物流管理成本三大類(lèi)。目前世界各國(guó)在進(jìn)行物流成本內(nèi)部結(jié)構(gòu)比例分析的時(shí)候,均采用這一基本方法。它可以及時(shí)顯示不同物流功能結(jié)構(gòu)所耗費(fèi)的成本比例,也能夠更進(jìn)一步準(zhǔn)確找出物流成本項(xiàng)目中存在的問(wèn)題,從而找出降低物流成本的有效途徑。
美國(guó)權(quán)威物流成本核算機(jī)構(gòu)在計(jì)算物流成本時(shí)也采用上述公式,該公式是在多年實(shí)踐中不斷改進(jìn)和發(fā)展的結(jié)果,具有普遍性,也應(yīng)該成為我們重要的參考公式之一。
3企業(yè)物流成本費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成及影響因素。
從企業(yè)內(nèi)部來(lái)看,貨物購(gòu)買(mǎi)或銷(xiāo)售時(shí)產(chǎn)生的運(yùn)輸成本往往包含在貨物的購(gòu)入成本或產(chǎn)品銷(xiāo)售成本之中;廠內(nèi)運(yùn)輸成本常常是計(jì)入生產(chǎn)成本的;訂單處理成本一般包含在銷(xiāo)售費(fèi)用之中;部分存貨持有成本也可能包含在財(cái)務(wù)費(fèi)用之中等等。從供應(yīng)鏈角度來(lái)看,則會(huì)發(fā)現(xiàn)一系列相互關(guān)聯(lián)的物流活動(dòng)產(chǎn)生的物流總成本,既分布在企業(yè)內(nèi)部的不同職能部門(mén)中,又分布在企業(yè)供應(yīng)鏈上下游的不同合作伙伴之中。所以,按照企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的費(fèi)用項(xiàng)目,企業(yè)物流成本費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成一般應(yīng)包括:。
(1)企業(yè)供應(yīng)、銷(xiāo)售各環(huán)節(jié)人員的工資及福利費(fèi);。
(2)企業(yè)生產(chǎn)要素的采購(gòu)費(fèi),包括運(yùn)輸費(fèi)、郵電費(fèi)、采購(gòu)人員的差旅費(fèi);。
(3)企業(yè)產(chǎn)品的推銷(xiāo)費(fèi),廣告宣傳費(fèi);。
(4)企業(yè)內(nèi)部倉(cāng)庫(kù)保管費(fèi),維護(hù)費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi);。
(5)企業(yè)物流設(shè)備、倉(cāng)庫(kù)的折舊費(fèi),租用費(fèi);。
(6)企業(yè)物流信息費(fèi);。
(7)企業(yè)與物流相關(guān)的貸款利息;。
(8)企業(yè)回收廢棄物發(fā)生的物流費(fèi),逆向物流費(fèi)。
按照“物流費(fèi)用冰山”說(shuō)的觀點(diǎn),企業(yè)物流成本的計(jì)算范圍大,運(yùn)輸、保管、包裝、裝卸、以及信息等環(huán)節(jié)多?，F(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算制度和會(huì)計(jì)核算方法都不可能掌握物流成本費(fèi)用的實(shí)際情況,大家只能看到物流費(fèi)用露出海水上面的冰山的一角,而潛藏在海水下邊的整個(gè)冰山卻看不見(jiàn),海水中的冰山才是物流成本費(fèi)的主體部分。一般來(lái)說(shuō),企業(yè)向外部支付的`物流費(fèi)用只是很小的一部分,真正的大頭是企業(yè)內(nèi)部發(fā)生的物流費(fèi)用,按照企業(yè)對(duì)外支付和內(nèi)部發(fā)生物流成本費(fèi)用的實(shí)際,一般情況下,影響企業(yè)物流成本費(fèi)用的主要因素應(yīng)包括:。
(1)企業(yè)進(jìn)貨區(qū)域的選擇。進(jìn)貨區(qū)域方向決定了企業(yè)貨物運(yùn)輸距離的遠(yuǎn)近,同時(shí)也影響著運(yùn)輸工具的選擇、進(jìn)貨批量等多個(gè)方面。因此,進(jìn)貨區(qū)域方向是決定企業(yè)物流成本費(fèi)用水平的一個(gè)重要因素。
(2)運(yùn)輸工具的選擇。不同的運(yùn)輸工具,費(fèi)用高低不同,運(yùn)輸能力有大有小。運(yùn)輸工具的選擇,一方面取決于所運(yùn)貨物的體積、重量及價(jià)值大小,另一方面又取決于企業(yè)對(duì)某種貨物的需求及時(shí)程度及工藝要求。所以,選擇運(yùn)輸工具要同時(shí)兼顧既保證生產(chǎn)與銷(xiāo)售的需要,又堅(jiān)持物流成本費(fèi)用最低的原則。
(3)企業(yè)存貨的控制。無(wú)論是生產(chǎn)企業(yè)還是流通企業(yè),對(duì)存貨進(jìn)行控制,嚴(yán)格控制進(jìn)貨數(shù)量、進(jìn)貨次數(shù)和品種,都可以減少庫(kù)存資金占用和貸款利息支出,從而降低庫(kù)存、保管、維護(hù)等費(fèi)用。
(4)貨物的保管制度。良好的貨物保管、維護(hù)、發(fā)放制度,可以減少貨物的損耗、霉?fàn)€、丟失等事故,從而降低物流成本費(fèi)用。相反,若在保管過(guò)程中,物品損耗、霉?fàn)€、丟失等情況時(shí)有發(fā)生,物流成本費(fèi)用必然增加。
(5)企業(yè)產(chǎn)品廢品率。影響物流成本費(fèi)用的一個(gè)重要方面還在于產(chǎn)品的質(zhì)量和產(chǎn)品廢品率的高低。生產(chǎn)高質(zhì)量的產(chǎn)品可杜絕因次品、廢品等回收、退貨而發(fā)生的各種物流費(fèi)用,從而降低物流成本費(fèi)用。
(6)企業(yè)物流管理費(fèi)用開(kāi)支大小。物流管理費(fèi)用與生產(chǎn)和流通沒(méi)有直接的數(shù)量依存關(guān)系。但管理費(fèi)用的大小直接影響著物流費(fèi)用的大小,節(jié)約辦公費(fèi)、水電費(fèi)、差旅費(fèi)等管理費(fèi)用相應(yīng)可以降低物流費(fèi)用的總水平。
(7)企業(yè)物流資金利用率。企業(yè)利用貸款進(jìn)行生產(chǎn)或流通,必然要支付一定的利息,如果是自有資金,也存在著機(jī)會(huì)成本問(wèn)題,資金利用率的高低,影響著利息支出的大小,從而也影響著物流成本費(fèi)用的高低。
總之,影響物流成本費(fèi)用的因素很多,針對(duì)每一影響物流成本費(fèi)用的因素,根據(jù)其特性加強(qiáng)管理,可以有效的控制企業(yè)物流成本項(xiàng)目,達(dá)到降低物流成本費(fèi)用的目的。
4降低企業(yè)物流成本是一個(gè)系統(tǒng)工程,物流系統(tǒng)成本之間存在著效益背反規(guī)律。
降低企業(yè)物流成本是一個(gè)系統(tǒng)工程,在物流各項(xiàng)功能之間,某一種功能成本的降低,會(huì)使另一種功能成本增加。由于構(gòu)成物流成本的元素很多,各種費(fèi)用互相關(guān)聯(lián),工作頭緒多。因此,要想切實(shí)進(jìn)行企業(yè)的物流成本項(xiàng)目分析,控制和降低物流成本費(fèi)用,就必須設(shè)立物流成本管理工作目標(biāo),明確物流管理任務(wù),確定物流管理工作的優(yōu)先級(jí)別,以項(xiàng)目責(zé)任管理的方法,有序受控的開(kāi)展工作,為企業(yè)整個(gè)系統(tǒng)的利潤(rùn)最大化做出貢獻(xiàn)。要明確物流成本項(xiàng)目的構(gòu)成,從現(xiàn)行財(cái)務(wù)成本費(fèi)用中剝離出屬于物流成本范疇的內(nèi)容,分析和比較物流成本與制造成本,物流費(fèi)用與其他費(fèi)用之間的關(guān)系,掌握企業(yè)物流系統(tǒng)的成本項(xiàng)目。分領(lǐng)域全面清理物流系統(tǒng)的資源配置。根據(jù)建立的企業(yè)物流成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù),從而建立起企業(yè)物流成本項(xiàng)目科學(xué)的比較分析基礎(chǔ)。
我國(guó)企業(yè)物流成本的財(cái)務(wù)管理模式尚未建立,物流成本的各個(gè)項(xiàng)目分散在企業(yè)成本核算的不同會(huì)計(jì)核算科目和賬戶(hù)之中。由于物流成本項(xiàng)目沒(méi)有被列入現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)核算體系。制造企業(yè)習(xí)慣于將物流費(fèi)用計(jì)入制造成本和其它各項(xiàng)費(fèi)用之中;流通企業(yè)則將物流費(fèi)用包含在商品流通費(fèi)用之中,因此,無(wú)論是制造企業(yè)還是流通企業(yè),不僅難以按照物流成本項(xiàng)目的內(nèi)涵完整地計(jì)算出物流成本,而且連已經(jīng)被生產(chǎn)領(lǐng)域或流通領(lǐng)域分列出來(lái)的物流成本項(xiàng)目,也不能單獨(dú)真實(shí)的以會(huì)計(jì)核算報(bào)表的形式反映出來(lái),使企業(yè)管理者無(wú)法掌握物流成本項(xiàng)目的真實(shí)情況和全貌。
所以,我們必須加強(qiáng)企業(yè)物流成本項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算分析和控制,了解企業(yè)物流成本項(xiàng)目在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中存在的主要問(wèn)題,研究企業(yè)物流成本費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成及影響因素,建立健全企業(yè)物流成本的財(cái)務(wù)管理模式,通過(guò)分析研究和論證試行,我們完全可以建議企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中逐步分列物流成本項(xiàng)目,使企業(yè)管理者和決策者能夠有效的對(duì)物流成本項(xiàng)目進(jìn)行分析和控制,讓物流真正成為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高的第三利潤(rùn)源泉。
參考文獻(xiàn)。
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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文篇六
一、問(wèn)題的提出。
承租人的先買(mǎi)權(quán)作為一種民事優(yōu)先權(quán)，特指承租人在一定條件下對(duì)其所租賃的房屋享有較之一般購(gòu)買(mǎi)人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干意見(jiàn)》）第118條和《合同法》第二百三十條均規(guī)定了承租人的先買(mǎi)權(quán)制度。在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)交往中，由于房屋所有人處分出租的房屋于第三人，而與承租人起糾紛的案件時(shí)有發(fā)生，審判實(shí)踐中由于對(duì)先買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，導(dǎo)致對(duì)案件的實(shí)體處理不盡相同。本文試圖結(jié)合現(xiàn)行的法律，通過(guò)對(duì)承租人先買(mǎi)權(quán)性質(zhì)的法理探討，以期對(duì)審判實(shí)踐有所裨益。
二、據(jù)以研究的案例。
1994年3月23日，徐某與肖某簽訂租賃協(xié)議，約定：徐某將其所購(gòu)的鋪面房（建筑面積33.11平方米）出租給肖某，租期自1994年3月28日至1995年3月底止，月租金元。在租賃期內(nèi)，徐某如將房屋出賣(mài)，在同等條件下，肖某有先買(mǎi)權(quán)。協(xié)議簽訂后，肖某依約如期給付了租金，并將鋪面房用于經(jīng)營(yíng)小商品批發(fā)，由其姐姐處理日常鋪面業(yè)務(wù)。1995年3月31日租期屆滿(mǎn)時(shí)，徐某又續(xù)收肖某半年租金至1995年9月底。1995年5月期間，第三人劉某得知徐某要將該房出售，遂與徐某協(xié)商買(mǎi)房事宜。同年6月18日達(dá)成《長(zhǎng)街門(mén)面房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方以18.8萬(wàn)元的價(jià)格成交。3月7日，劉某以承租人肖某已逾原定4個(gè)月租期為由要求其騰房，此時(shí)肖某才知道徐某已將該房屋出售。遂要求判令劉某與徐某達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，主張?jiān)谕葪l件下，應(yīng)由其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房。一審法院判決：一、徐某與劉某之間買(mǎi)賣(mài)房屋的行為無(wú)效；二、肖某在18.8萬(wàn)元價(jià)格內(nèi)對(duì)該房享有先買(mǎi)權(quán)。一審判決生效后，在劉某訴徐某退還購(gòu)房款糾紛的另案中雙方達(dá)成協(xié)議：徐某返還劉某購(gòu)房款本息和其他經(jīng)濟(jì)損失共23萬(wàn)元；逾期如不能兌現(xiàn)，則將其房屋作抵償。肖某遂申請(qǐng)?jiān)賹彛賹彿ㄔ号袥Q肖某一次性給付徐某購(gòu)房款人民幣18.8萬(wàn)元，同時(shí)該房為肖某所有。此后，檢察機(jī)關(guān)對(duì)該案多次進(jìn)行抗訴認(rèn)為，法院不能強(qiáng)行判決徐某將房屋賣(mài)給肖某。肖某于12月10日，依據(jù)生效判決領(lǐng)取訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)證。12月20日法院最終認(rèn)為，檢察院以法院“直接判決出租人出售房屋給承租人，缺乏法律依據(jù)”的抗訴有一定道理，但鑒于承租人肖某已領(lǐng)取該房屋所有權(quán)證四年，徐某已收取肖某購(gòu)房款的事實(shí)狀態(tài)，維持第一次再審判決，致使該案塵埃落定。
三、承租人先買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)。
（一）承租人先買(mǎi)權(quán)的權(quán)利歸位。
先買(mǎi)權(quán)可以分為約定先買(mǎi)權(quán)和法定優(yōu)先權(quán)。約定先買(mǎi)權(quán)是當(dāng)事人基于交易需要，依其意思自治而設(shè)立，僅具有債權(quán)效力?！?〕若當(dāng)事人違反先買(mǎi)權(quán)的約定處分標(biāo)的物，僅需向合同相對(duì)人負(fù)違約責(zé)任。而法定優(yōu)先權(quán)因各國(guó)法律規(guī)定不一，其所適用范圍、效力也不盡相同。因承租人先買(mǎi)權(quán)為民事先買(mǎi)權(quán)的下階位權(quán)利，所以有必要對(duì)大陸法系的主要國(guó)家先買(mǎi)權(quán)的法律規(guī)定作一考察。開(kāi)辟近代法典化先河的《法國(guó)民法典》，規(guī)定了共同繼承人的先買(mǎi)權(quán)和用益物權(quán)共有人的先買(mǎi)權(quán)。被奉為法典化典范的《德國(guó)民法典》于債法編“各種債的關(guān)系”一章，規(guī)定“優(yōu)先買(mǎi)受”為一種特種買(mǎi)賣(mài)，于物權(quán)編設(shè)立“先買(mǎi)權(quán)”專(zhuān)章，且在繼承法編規(guī)定了共同繼承人的先買(mǎi)權(quán)，并在570b條規(guī)定了承租人先買(mǎi)權(quán)。《瑞士民法典》規(guī)定了兩種先買(mǎi)權(quán)，即土地共有人的先買(mǎi)權(quán)和土地所有人與建筑物所有人的相互的先買(mǎi)權(quán)。《日本民法典》承認(rèn)共同繼承人的先買(mǎi)權(quán)，同時(shí)保護(hù)土地所有權(quán)人的先買(mǎi)權(quán)，規(guī)定當(dāng)土地所有人對(duì)地上工作物及竹木提出的按時(shí)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的要求時(shí)，地上權(quán)人在其權(quán)利消滅時(shí)，無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕?！?〕由于各國(guó)民法典的編纂體系、物權(quán)劃分體系及相關(guān)理論基礎(chǔ)不同，我們并不能將法定先買(mǎi)權(quán)進(jìn)行簡(jiǎn)單劃分或歸類(lèi)，也不能將各國(guó)的規(guī)定進(jìn)行草率的評(píng)判，但有一點(diǎn)是可以肯定的，絕大部分民事先買(mǎi)權(quán)基于物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的，具有一定的物權(quán)效力?！兜聡?guó)民法典》之所以在“債法編”規(guī)定了被學(xué)者稱(chēng)為“債權(quán)優(yōu)先權(quán)”的先買(mǎi)權(quán)，與其物權(quán)行為理論是分不開(kāi)的。根據(jù)物權(quán)行為理論，一項(xiàng)交易的完成包含了兩個(gè)法律行為，即債權(quán)行為和物權(quán)行為，因此要完整的行使先買(mǎi)權(quán)，對(duì)于邏輯體系嚴(yán)密的民法典來(lái)說(shuō)，不得不在“債權(quán)編”和“物權(quán)編”分別加以規(guī)定，且從具體條文看，“債權(quán)編”中“優(yōu)先買(mǎi)受”的規(guī)定是針對(duì)如何實(shí)現(xiàn)先買(mǎi)權(quán)的，是對(duì)動(dòng)態(tài)中的先買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，所以德國(guó)對(duì)于先買(mǎi)權(quán)的劃分并沒(méi)有改變先買(mǎi)權(quán)本身的物權(quán)性質(zhì)。對(duì)于該先買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，被學(xué)者認(rèn)為，是《德國(guó)民法典》“債權(quán)編”和“物權(quán)編”內(nèi)容分配原則具有較高法律藝術(shù)性，而不是生活現(xiàn)實(shí)性的典型例子?！?〕具體到承租人的先買(mǎi)權(quán)，雖然該類(lèi)先買(mǎi)權(quán)需要存在租賃關(guān)系為前提，與基于共有關(guān)系或其他物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的先買(mǎi)權(quán)不同，但承租人先買(mǎi)權(quán)因租賃合同產(chǎn)生后，作為一項(xiàng)權(quán)利獨(dú)立存在，其性質(zhì)并不必然受基礎(chǔ)關(guān)系性質(zhì)的影響，〔4〕其權(quán)利的行使應(yīng)遵照法律對(duì)于先買(mǎi)權(quán)的一般規(guī)定。另外，作為“債權(quán)物權(quán)化”的典型代表，租賃合同本身也享有了一定的物權(quán)效力。
我國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋均承認(rèn)承租人享有先買(mǎi)權(quán)?！度舾梢庖?jiàn)》第118條規(guī)定：承租人在同等提件下，享有先買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這表明承租人先買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)的追及力，其效力可影響到第三人，明顯有別于債權(quán)的相對(duì)性效力。雖然作為債權(quán)法的《合同法》第二百三十條也規(guī)定了先買(mǎi)權(quán)制度，但基于上述對(duì)于《德國(guó)民法典》的相關(guān)分析的同樣的理由，形成優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系并不能當(dāng)然決定該類(lèi)優(yōu)先權(quán)的權(quán)利歸屬，我國(guó)是將承租人先買(mǎi)權(quán)作為一種物權(quán)來(lái)對(duì)待的。而對(duì)于《合同法》中規(guī)定的先買(mǎi)權(quán)，其若要得到切實(shí)的保護(hù)仍需以其他法律的規(guī)定來(lái)實(shí)現(xiàn)。在此，我們可以得到的一點(diǎn)啟示是，用債權(quán)的手段來(lái)保護(hù)物權(quán)，并不排斥該類(lèi)物權(quán)本身所應(yīng)當(dāng)具有的物權(quán)效力。綜上，筆者認(rèn)為，承租人先買(mǎi)權(quán)不是擔(dān)保物權(quán)，也不是用益物權(quán)，而是一種物權(quán)取得權(quán)，應(yīng)屬于準(zhǔn)物權(quán)的范疇；承租人的先買(mǎi)權(quán)是基于租賃合同進(jìn)而基于占有而享有的準(zhǔn)物權(quán)。
（二）先買(mǎi)權(quán)的權(quán)利性質(zhì)。
作為準(zhǔn)物權(quán)的承租人先買(mǎi)權(quán)，應(yīng)遵循物權(quán)法定的原則。當(dāng)事人的約定唯有在法律有明確規(guī)定的情況下方能成立法定先買(mǎi)權(quán)。對(duì)于先買(mǎi)權(quán)的權(quán)利性質(zhì)，有兩種不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，先買(mǎi)權(quán)是一種期待權(quán)，權(quán)利人行使先買(mǎi)權(quán)需要所附條件的成就，其中的首要條件是“出租人出賣(mài)該房屋時(shí)”。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，先買(mǎi)權(quán)是一種形成權(quán)，如出賣(mài)人與第三人就某種條件達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同，先買(mǎi)權(quán)人只要在法定期限內(nèi)一經(jīng)作出先買(mǎi)的意思表示，即產(chǎn)生法律效力，出賣(mài)人與第三人的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，而先買(mǎi)權(quán)人與出賣(mài)人之間應(yīng)自然成立內(nèi)容相同的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。
即得權(quán)而言的，是法律對(duì)形成之中的權(quán)利的提前保護(hù)。學(xué)者認(rèn)為，期待權(quán)人所期待者，并非系某種抽象權(quán)利，而系種類(lèi)不同，內(nèi)容互異之具體權(quán)利，或?yàn)閭鶛?quán)，或?yàn)槲餀?quán)，或?yàn)闊o(wú)體財(cái)產(chǎn)權(quán)?！?〕所以，筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)，其實(shí)并不矛盾，作為因不同的標(biāo)準(zhǔn)而劃分出來(lái)的形成權(quán)和期待權(quán)，很可能產(chǎn)生交叉的部分。對(duì)于承租人先買(mǎi)權(quán)而言，其既為形成權(quán)，也為期待權(quán)。在處理上述研究案例中，持期待權(quán)觀點(diǎn)的一方認(rèn)為，行使期待權(quán)的條件并未成就，而持形成權(quán)觀點(diǎn)一方認(rèn)為，所有人的出賣(mài)房屋的意思表示已經(jīng)相當(dāng)明顯，享有先買(mǎi)權(quán)的一方可直接作出單方意思表示即可購(gòu)買(mǎi)該房屋。由于雙方的只看到先買(mǎi)權(quán)的一面導(dǎo)致對(duì)案件的實(shí)體處理大相徑庭。從本案的事實(shí)看，應(yīng)該說(shuō)期待權(quán)的條件已經(jīng)成就，這樣從形成權(quán)的角度出發(fā)，所有人對(duì)于出賣(mài)出租房屋的意思表示一經(jīng)作出，即依法具有強(qiáng)制締約的義務(wù)，對(duì)于享有先買(mǎi)權(quán)的承租人的同等條件購(gòu)買(mǎi)要求不得拒絕。
（三）承租人先買(mǎi)權(quán)與買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的比較。
有人認(rèn)為，先買(mǎi)權(quán)限制出租人的處分權(quán)是為了維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定，使承租人不會(huì)因?yàn)樗袡?quán)人的變動(dòng)而動(dòng)搖租賃關(guān)系；而所有權(quán)是絕對(duì)的、排他的，不能因?yàn)楸Ｗo(hù)先買(mǎi)權(quán)而侵害所有權(quán)。這種觀點(diǎn)是值得商榷的。所有權(quán)的絕對(duì)性、排他性是“指于法令限制之范圍內(nèi)，對(duì)物為全面支配的權(quán)利”〔7〕，并不能排除法律規(guī)定對(duì)物權(quán)進(jìn)行的限制。正是如此，法律才創(chuàng)設(shè)了先買(mǎi)權(quán)制度來(lái)限制所有權(quán)人的隨意處分。承租人先買(mǎi)權(quán)制度與買(mǎi)賣(mài)不破租賃制度的共同點(diǎn)均在于維護(hù)承租人的利益，但兩者作為不同的法律制度仍有以下不同之處：1、兩者制度價(jià)值側(cè)重不同，前者側(cè)重效益原則，即將所有權(quán)與使用權(quán)歸于同一主體，消除因信息溝通而產(chǎn)生的交易成本，后者側(cè)重秩序原則，即在一定程度上承認(rèn)即存的社會(huì)關(guān)系，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)生活秩序。2、兩者的立法旨趣不同，前者在于限制出租人的隨意處分，后者在于保護(hù)承租人的租賃權(quán)。3、兩者的法律效力不同，前者具有對(duì)抗效力和撤銷(xiāo)效力，即在先買(mǎi)權(quán)行使條件成就時(shí)，承租人就可主動(dòng)要求宣告出租人與第三人的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，后者僅為對(duì)抗效力，即只有在購(gòu)買(mǎi)人侵犯承租人的承租權(quán)時(shí)，承租人才能啟動(dòng)該制度的防御功能。4、兩者的行使期間不同，前者的權(quán)利行使有一定的期間，而后者沒(méi)有這一限制，只要租賃關(guān)系存續(xù)，買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則將一直適用。5、兩者的承租人利益，前者的權(quán)利在行使前一直處于潛伏狀態(tài)，承租人得到的是一種期待利益，后者則是一種現(xiàn)實(shí)利益?，F(xiàn)實(shí)糾紛中出現(xiàn)如案例中的情況，如果僅僅是對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同宣告無(wú)效，而不允許法院直接變更買(mǎi)賣(mài)合同，那么優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)便無(wú)從談起，優(yōu)先權(quán)制度就將形同虛設(shè)，這樣，由于有買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的存在，優(yōu)先權(quán)制度的獨(dú)立價(jià)值便無(wú)從體現(xiàn)。
（四）先買(mǎi)權(quán)之訴的性質(zhì)。
對(duì)類(lèi)似研究案例的處理結(jié)果持反對(duì)意見(jiàn)者的另一個(gè)理由是，根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)荣I(mǎi)權(quán)之訴是確認(rèn)之訴，人民法院只能確認(rèn)當(dāng)事人之間是否存在民事法律關(guān)系，而不能判令敗訴一方履行一定的義務(wù)。同時(shí)認(rèn)為，先買(mǎi)權(quán)是一種他物權(quán)，他物權(quán)訴訟不能產(chǎn)生所有權(quán)的變更。筆者認(rèn)為，根據(jù)訴訟請(qǐng)求的性質(zhì)和內(nèi)容，可以將訴分為給付之訴、確認(rèn)之訴、變更之訴。確認(rèn)之訴是指一種確認(rèn)當(dāng)事人之間所爭(zhēng)議的`法律關(guān)系存在或不存在。先買(mǎi)權(quán)之訴是一種確認(rèn)之訴，但在該確認(rèn)之訴中，原告可以有兩項(xiàng)請(qǐng)求，〔8〕一是要求確認(rèn)被告與第三人間的物權(quán)轉(zhuǎn)移行為無(wú)效，二是要求確認(rèn)自己與被告間形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系?！?〕在先買(mǎi)權(quán)行使的條件具備時(shí)，承租人又表示愿意購(gòu)買(mǎi)時(shí)，雙方的買(mǎi)賣(mài)合同依法已經(jīng)成立，在糾紛發(fā)生時(shí)，法院對(duì)該契約關(guān)系以裁判的方式予以確認(rèn)。至于他物權(quán)不能對(duì)所有權(quán)提出訴訟請(qǐng)求的觀點(diǎn)，只考慮了所有權(quán)的效力，而沒(méi)有考慮他物權(quán)及準(zhǔn)物權(quán)的效力，在他物權(quán)訴訟（如抵押權(quán)訴訟）仍然可以依法產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的效果，但是究竟能否產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)應(yīng)視具體法律規(guī)定而定。在法律沒(méi)有具體規(guī)定的情況下，應(yīng)根據(jù)其他情況來(lái)判定，就研究案例而言，法院判決所有權(quán)變動(dòng)的效果并無(wú)不可。當(dāng)然若有法律或司法解釋對(duì)該問(wèn)題加以明確規(guī)定，才能從根本上統(tǒng)一實(shí)踐中對(duì)該問(wèn)題的認(rèn)識(shí)。
三、先買(mǎi)權(quán)的成立與行使。
（一）先買(mǎi)權(quán)成立與行使的區(qū)分。
先買(mǎi)權(quán)是一種期待權(quán)，而期待權(quán)是只具備部分要件，須等到其余要件具備時(shí)才能實(shí)際發(fā)生的權(quán)利，其實(shí)質(zhì)是法律對(duì)于形成之中權(quán)利的保護(hù)。承租人先買(mǎi)權(quán)在一方或雙方的法律行為合法有效的前提下，即有效成立，但需等到所有人出賣(mài)房屋時(shí)才能實(shí)際行使。登記不是先買(mǎi)權(quán)有效成立的要件，但經(jīng)過(guò)登記的先買(mǎi)權(quán)將獲得對(duì)世的效力，這在與出租人簽訂合同的第三人將房屋再次轉(zhuǎn)讓給下手時(shí)，會(huì)產(chǎn)生與未經(jīng)登記的先買(mǎi)權(quán)不同的效力。區(qū)分先買(mǎi)權(quán)成立與行使的意義在于，一方面，當(dāng)出租人未出賣(mài)房屋時(shí)，承租人仍有可能被侵權(quán)。另一方面，這種區(qū)分也有助于正確運(yùn)用先買(mǎi)權(quán)時(shí)效，《若干意見(jiàn)》第118條規(guī)定，“出租人出賣(mài)房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人”，該時(shí)效是針對(duì)先買(mǎi)權(quán)行使而言的。至于行使條件，則須出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物之時(shí)才能發(fā)生，自不待言。審判實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注意的是，既然先買(mǎi)權(quán)是對(duì)所有權(quán)的限制，為平衡出租人和承租人之間的利益，對(duì)于出租人的明確的出賣(mài)意思表示應(yīng)從嚴(yán)掌握，只有在有充分證據(jù)的情況下，才能認(rèn)定所有人的出賣(mài)意愿。另外，還應(yīng)當(dāng)允許所有人有正當(dāng)理由，或最終難以與第三人達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，可撤回其意思表示。但出租人也不得為規(guī)避先買(mǎi)權(quán)的規(guī)定而無(wú)常反復(fù)，不能因醞釀成訴，產(chǎn)生對(duì)立情緒，而在案件審理中無(wú)理撤銷(xiāo)出賣(mài)意思表示。在研究案例中，出租人就想通過(guò)折價(jià)抵償來(lái)阻止承租人行使先買(mǎi)權(quán)，不能得到法院的支持。
（二）同等條件之理解。
對(duì)于“同等條件”的理解是審理該類(lèi)案件的難點(diǎn)。在國(guó)外的民法典找不到“同等條件”這一概念?！斗▏?guó)民法典》第815條規(guī)定，先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)以出賣(mài)人與第三人協(xié)商的“價(jià)格及條件”為購(gòu)買(mǎi)，《德國(guó)民法典》則規(guī)定了“相同條款”及“特殊情況下的變通條件”，《日本民法典則》規(guī)定得相對(duì)靈活，若地上權(quán)人有“正當(dāng)理由”時(shí)，可以不將工作物賣(mài)于土地所有人。
衡量標(biāo)準(zhǔn)，非價(jià)格因素可以折算成價(jià)格來(lái)進(jìn)行比較。如果先買(mǎi)權(quán)人可以接受該房屋的市場(chǎng)價(jià)格（該價(jià)格很可能高于出租人與其他買(mǎi)受人簽訂的價(jià)格），應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該情況是同等條件。還應(yīng)看到，許多合同的訂立并非一蹴而就，而是當(dāng)事人艱苦地討價(jià)還價(jià)、互相讓步、互相合作的結(jié)果，凝聚了大量的無(wú)形勞動(dòng)，倘因他人先買(mǎi)權(quán)之行使而致該合同消滅，則第三人非但徒勞無(wú)功，亦難免產(chǎn)生“為他人作嫁衣”的失落，從而挫傷其交易的積極性；先買(mǎi)權(quán)人則因坐享其成，也不免助長(zhǎng)其投機(jī)心理，進(jìn)而影響社會(huì)風(fēng)氣。因此，審判實(shí)踐應(yīng)考慮上述因素。對(duì)于出賣(mài)人而言，為避免此種不利，出賣(mài)人可考慮在與第三人訂立的合同中約定該合同的履行以先買(mǎi)權(quán)人不行使先買(mǎi)權(quán)為條件，或者約定在先買(mǎi)權(quán)行使的情況下，出賣(mài)人保留對(duì)該合同的解除權(quán)。
四、對(duì)先買(mǎi)權(quán)侵害的救濟(jì)。
（一）侵害先買(mǎi)權(quán)的行為。
雖然先買(mǎi)權(quán)人可以依法請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但當(dāng)?shù)谌嗽賹⒎课蒉D(zhuǎn)讓?zhuān)袛嘞荣I(mǎi)權(quán)的追及力時(shí)，或者房屋滅失時(shí)，先買(mǎi)權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)無(wú)法行使，如何進(jìn)行救濟(jì)？學(xué)者認(rèn)為先買(mǎi)權(quán)的行使為單獨(dú)行為，并非出租人違反其應(yīng)承租人請(qǐng)求訂立契約之債務(wù)不履行，而是違反通知義務(wù)，侵害形成權(quán)，故應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任?！?1〕先買(mǎi)權(quán)作為一種準(zhǔn)物權(quán)，存在著被侵權(quán)的可能。侵權(quán)行為的一般構(gòu)成要件：1、損害，先買(mǎi)權(quán)人喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的機(jī)會(huì)即為損害；2、違法性，先買(mǎi)權(quán)為法律所保護(hù)的權(quán)利，侵害該權(quán)利具有違法性；3、因果關(guān)系，出賣(mài)人的行為導(dǎo)致先買(mǎi)權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)的喪失；4、過(guò)錯(cuò)，出賣(mài)人沒(méi)有依法履行提前三個(gè)月通知的義務(wù)，顯然具有過(guò)錯(cuò)。若第三人與出賣(mài)人惡意串通，損害先買(mǎi)權(quán)，便構(gòu)成共同侵權(quán)?！?2〕值得注意的是，由于先買(mǎi)權(quán)不適用于拍賣(mài)，〔13〕在房屋因拍賣(mài)而轉(zhuǎn)移所有權(quán)的情況下，出賣(mài)人不構(gòu)成侵權(quán)。
（二）損失的認(rèn)定。
如果先買(mǎi)權(quán)人已經(jīng)與出賣(mài)人達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，而出賣(mài)人又將房屋另賣(mài)的，應(yīng)遵循一般的違約損害賠償原則。若先買(mǎi)權(quán)人在與出賣(mài)人協(xié)商過(guò)程中，出賣(mài)人將房屋處分，導(dǎo)致先買(mǎi)權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因適用締約過(guò)失的賠償原則，賠償先買(mǎi)權(quán)人的信賴(lài)?yán)?。?duì)于因侵權(quán)而造成的損失，出賣(mài)人應(yīng)賠償先買(mǎi)權(quán)人轉(zhuǎn)為所有人所帶來(lái)的便利利益，如另行尋租、搬家等額外費(fèi)用。若因無(wú)法實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)而致使先買(mǎi)權(quán)人不得不以更高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋，則應(yīng)當(dāng)參照所爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)格判令出買(mǎi)人給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但該補(bǔ)償不得超過(guò)該房屋市場(chǎng)價(jià)格與出賣(mài)價(jià)格的差額。
五、承租人先買(mǎi)權(quán)與共有人先買(mǎi)權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)。
研究案例雖然不涉及到該問(wèn)題，但由于實(shí)踐中確實(shí)需要對(duì)該問(wèn)題有個(gè)明晰的認(rèn)識(shí)，在此進(jìn)行延伸，應(yīng)有必要。在我國(guó)共有人的先買(mǎi)權(quán)，且主要適用于按份共有，而共同共有人只有在財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套適用時(shí)才享有先買(mǎi)權(quán)。〔14〕當(dāng)承租人的先買(mǎi)權(quán)與共有人的先買(mǎi)權(quán)沖突時(shí)，何者為優(yōu)先？我們認(rèn)為，承租人先買(mǎi)權(quán)是基于租賃關(guān)系而產(chǎn)生的，共有人先買(mǎi)權(quán)是基于共有所有權(quán)而產(chǎn)生，雖然租賃權(quán)有物權(quán)的某些效力，但畢竟不能對(duì)抗所有權(quán)，“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”已是不爭(zhēng)的原則，因此，共有人先買(mǎi)權(quán)的效力應(yīng)強(qiáng)于承租人先買(mǎi)權(quán)。同時(shí)，由于有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的保護(hù)，承租人的租賃關(guān)系不會(huì)應(yīng)租賃物所有權(quán)的變動(dòng)而遭到破壞。另外，從實(shí)際生活來(lái)看，共同共有人之間往往存在著特殊的身份關(guān)系，如繼承關(guān)系，兄妹關(guān)系等，在房屋為標(biāo)的物的情況下，共同共有人對(duì)所有房屋進(jìn)行管理、修繕、使用更有利于方便生活，減少糾紛?！?5〕因此，根據(jù)“兩利相權(quán)取其重”的原則，判定共有人優(yōu)先承租人享有購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
所有權(quán)人可以對(duì)出租的房屋設(shè)置抵押，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，若采取拍賣(mài)方式，承租人不享有先買(mǎi)權(quán)；若采取變賣(mài)方式，承租人享有先買(mǎi)權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝伺c抵押權(quán)人采取折價(jià)的方式，承租人的購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否優(yōu)先于抵押權(quán)人的受償權(quán)，不無(wú)疑問(wèn)。筆者認(rèn)為，雖然法定先買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)均屬物權(quán)，均應(yīng)遵循“物權(quán)法定”原則，但就某個(gè)具體的抵押權(quán)而言，為約定優(yōu)先權(quán)，承租人先買(mǎi)權(quán)如前所述其有占有的事實(shí)為基礎(chǔ)，一旦租賃關(guān)系成立，先買(mǎi)權(quán)便依法成立，應(yīng)為法定優(yōu)先權(quán)。根據(jù)“法定優(yōu)于約定”原則，平衡兩者的立法價(jià)值，宜允許承租人以抵押人和抵押權(quán)人商定的價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。這樣，也可以防止抵押人和抵押權(quán)人串通，侵害承租人的先買(mǎi)權(quán)。若抵押權(quán)人因此而不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，則應(yīng)屬另一法律關(guān)系，其可以要求抵押人賠償。
六、結(jié)語(yǔ)。
對(duì)于法院能否直接判定出租人與承租人成立以其與第三人合同為相同內(nèi)容的買(mǎi)賣(mài)合同，我們法律和司法解釋均沒(méi)有明確規(guī)定，研究案例的最終判決也沒(méi)有對(duì)該問(wèn)題給出直接的答案。審判實(shí)踐中，應(yīng)平衡出租人的所有權(quán)和承租人的先買(mǎi)權(quán)的利益，既要限制出租人的隨意處分權(quán)，也要防止承租人濫用先買(mǎi)權(quán)。認(rèn)定出租人的出賣(mài)意思應(yīng)從嚴(yán)掌握，允許出租人因不知有先買(mǎi)權(quán)的規(guī)定等正當(dāng)理由而撤回出賣(mài)的意思表示；對(duì)于同等條件的掌握應(yīng)根據(jù)具體案情，合理運(yùn)用自由裁量權(quán)，作出正確的判斷。
注釋?zhuān)?/p>
〔1〕王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判解研究》，第1卷，中國(guó)政法大學(xué)出版社19版，第505頁(yè)。
〔2〕劉云生：《先買(mǎi)權(quán)制度法律價(jià)值等諸問(wèn)題的探討》，載《河北法學(xué)》第5期。
〔3〕迪特爾·梅迪庫(kù)斯著：《德國(guó)民法總論》，邵建東譯，法律出版社20版，第21頁(yè)。
〔4〕此點(diǎn)類(lèi)似于擔(dān)保物權(quán)的產(chǎn)生。
〔5〕張俊浩主編：《民法學(xué)原理》，中國(guó)政法大學(xué)出版社版，第78頁(yè)。
〔6〕前注[1]注，第153頁(yè)。
〔7〕王澤鑒著：《民法物權(quán)》第1卷，《通則。所有權(quán)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社版，第149頁(yè)。
〔8〕一個(gè)訴訟中提出幾個(gè)訴訟請(qǐng)求的情況并不少見(jiàn)，如要求確認(rèn)合同無(wú)效并賠償損失。
〔9〕對(duì)于該問(wèn)題若深入探討還會(huì)涉及物權(quán)行為的理論問(wèn)題，在承認(rèn)物權(quán)行為的德國(guó)，對(duì)于該問(wèn)題的解決相對(duì)就容易些，其民法典第505條也進(jìn)行了明確的規(guī)定，在此不再深入展開(kāi)。
〔10〕王利明主編：《中國(guó)民法案例與學(xué)理研究》，《物權(quán)篇》，法律出版社年版，第33頁(yè)。
〔11〕前注[1]注，第512頁(yè)。
〔12〕雖然我國(guó)法律規(guī)定，租賃合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，但登記不是租賃合同的生效要件，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中也存在許多未經(jīng)登記的租賃合同，所以，第三人賣(mài)受房屋也可能是無(wú)過(guò)錯(cuò)的。
〔13〕前注[1]注，第513頁(yè)。
〔14〕《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按分共有財(cái)產(chǎn)的的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！薄度舾梢庖?jiàn)》第92規(guī)定：共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣(mài)人的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套適用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。
〔15〕蔡福華著：《民事優(yōu)先權(quán)新論》，人民法院出版社20版，第145頁(yè)。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文篇七
對(duì)于住房公積金來(lái)說(shuō)，我國(guó)的企業(yè)職工自底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這個(gè)時(shí)期，我國(guó)擁有住房公積金的職工只占全國(guó)所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國(guó)住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時(shí)間了，經(jīng)過(guò)這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動(dòng)了住房制度的改革，加快了我國(guó)住房建設(shè)的步伐，并且我國(guó)的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動(dòng)了人們住房消費(fèi)的積極性，同時(shí)也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與發(fā)展。
我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有賴(lài)于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響主要有三個(gè)方面：一是對(duì)我國(guó)政策的影響。近些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應(yīng)的利潤(rùn)，且處于居高不下的地位，其在推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，也影響了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的炒房行為，這就會(huì)使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)，直接影響了我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我國(guó)政府要針對(duì)這一系列的影響而采取相應(yīng)的對(duì)策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如近幾年，我國(guó)推行了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限價(jià)、限購(gòu)的調(diào)整制度；通過(guò)調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。不得不說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)的其他行業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都會(huì)有產(chǎn)生一定的影響。二是對(duì)我國(guó)相關(guān)行業(yè)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動(dòng)著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動(dòng)力的問(wèn)題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標(biāo)準(zhǔn)，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問(wèn)題不斷，不利于整個(gè)鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開(kāi)發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢(shì)地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場(chǎng)秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對(duì)社會(huì)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國(guó)社會(huì)的各階層提供了良好的就業(yè)平臺(tái)，減少了社會(huì)就業(yè)的壓力問(wèn)題，在一定層面上穩(wěn)定了社會(huì)的秩序，同時(shí)也改善了我國(guó)居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。
我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴(yán)重困難；務(wù)工人員與單位解除勞動(dòng)關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿(mǎn)足以上的'任一情形，都可以提取相應(yīng)的住房公積金，并且這是一個(gè)相當(dāng)可觀的金額，同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
住房公積金能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對(duì)一直增長(zhǎng)的房屋價(jià)格，這種專(zhuān)項(xiàng)資金的作用也在逐漸減弱，如何對(duì)住房公積金實(shí)施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問(wèn)題，以便更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展。
住房公積金的管理體系需要加強(qiáng)。對(duì)于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行管理，明確各部門(mén)的監(jiān)管責(zé)任，將監(jiān)管工作落實(shí)到各個(gè)部門(mén)；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個(gè)監(jiān)管部門(mén)要合理分工，例如作為審計(jì)部門(mén)，其工作就是負(fù)責(zé)審查資金的來(lái)源；財(cái)政部門(mén)要對(duì)資金的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行檢查和監(jiān)督等。同時(shí)住房公積金的管理也需要社會(huì)的監(jiān)督力量來(lái)完善，而相關(guān)的管理部門(mén)也要對(duì)社會(huì)監(jiān)督過(guò)程中提出的問(wèn)題和質(zhì)疑進(jìn)行認(rèn)真的檢查與分析，并及時(shí)處理和解決這些問(wèn)題。
結(jié)束語(yǔ)。
綜上所述，我國(guó)住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強(qiáng)大支撐，增強(qiáng)了個(gè)人支付住房的能力。同時(shí)住房公積金也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，從而使得我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)有了良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)。（本文作者：趙廣慶單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文篇八
經(jīng)濟(jì)行為，總是超前于立法活動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上自1992年以來(lái)就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的交易行為，而長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此都均未加予規(guī)范.有交易活動(dòng)就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認(rèn)識(shí)該類(lèi)行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類(lèi)案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實(shí)際出發(fā)，本文中的建設(shè)項(xiàng)目特指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中當(dāng)事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對(duì)象，與建設(shè)管理中所稱(chēng)的建設(shè)項(xiàng)目其含義、內(nèi)容均不同。建設(shè)管理中的建設(shè)項(xiàng)目是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程所組成，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行統(tǒng)一核算，行政上實(shí)行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的項(xiàng)目，是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過(guò)報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證（或施工任務(wù)通知書(shū)），已具備開(kāi)工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)笝?quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣(mài)給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。商品房屋建設(shè)項(xiàng)目，是國(guó)家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設(shè)項(xiàng)目是不允許交易的，如國(guó)務(wù)院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步清理整頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的意見(jiàn)》第九條第一項(xiàng)中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只能經(jīng)營(yíng)公司自己開(kāi)發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣(mài)，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計(jì)劃，嚴(yán)禁超范圍經(jīng)營(yíng)”。但隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，一些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度下制定的政策和管理制度已被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮所突破，各地政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商考慮到，如完成整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程出售商品房，其將受到開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)、回收慢、風(fēng)險(xiǎn)大的局限，而相對(duì)于完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程來(lái)說(shuō)，采取開(kāi)放靈活的運(yùn)作方式，將建設(shè)項(xiàng)目推向市場(chǎng)進(jìn)行交易就具有更多的優(yōu)點(diǎn)。即對(duì)于出讓方來(lái)說(shuō)，只需完成建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營(yíng)周期短，利潤(rùn)大，還可分散投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于受讓方來(lái)說(shuō)，可簡(jiǎn)化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報(bào)建等大量花費(fèi)時(shí)間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長(zhǎng)處互補(bǔ)，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點(diǎn)，故對(duì)房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用?？梢赃@樣說(shuō)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設(shè)資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國(guó)仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國(guó)家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒(méi)有涉及買(mǎi)賣(mài)建設(shè)項(xiàng)目的問(wèn)題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對(duì)這一新的交易形式及時(shí)加予規(guī)范和管理。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易活動(dòng)，曾一度處于無(wú)序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。起訴到法院的轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責(zé)任。因此，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問(wèn)題。
總結(jié)審理這類(lèi)案件的經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)?jīng)歷了從統(tǒng)一認(rèn)識(shí)到逐漸形成一個(gè)比較完善的處理辦法的過(guò)程。按最高法院（1992）38號(hào)文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時(shí)期正是國(guó)家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)從超常規(guī)發(fā)展時(shí)期進(jìn)入了回落階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中潛在的問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標(biāo)的大、涉及面廣、影響大的特點(diǎn)。當(dāng)時(shí)如何審理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級(jí)法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認(rèn)識(shí)不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個(gè)完整的項(xiàng)目，如何認(rèn)定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認(rèn)識(shí)的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴(yán)肅性和社會(huì)效果。面對(duì)這種現(xiàn)狀，我們集中時(shí)間和人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項(xiàng)目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓最根本的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)渲饕鷾?zhǔn)手續(xù)和應(yīng)向國(guó)家繳納的稅費(fèi)均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準(zhǔn)了這一轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)，按國(guó)家準(zhǔn)許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門(mén)達(dá)成共識(shí)后，我們形成了處理意見(jiàn)，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見(jiàn)，統(tǒng)一了全省審判人員和各級(jí)法院的認(rèn)識(shí)，從而解決了過(guò)去政策規(guī)定與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應(yīng)的矛盾和經(jīng)濟(jì)超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來(lái)審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見(jiàn)一斑。例如：1993年全省受理各類(lèi)一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標(biāo)的約7.56億元，1994年受理各類(lèi)一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標(biāo)的約14.7億元，1995年受理各類(lèi)一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標(biāo)的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類(lèi)房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標(biāo)的額卻占總額的百分之三十左右。通過(guò)對(duì)大批案件的審理，配合主管機(jī)關(guān)促使當(dāng)事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對(duì)穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，起到了積極的'作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。
1995年3月1日，建設(shè)部以第四十一號(hào)令頒布了《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，原商品預(yù)售合同由項(xiàng)目受讓人繼續(xù)履行。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人、商品房預(yù)購(gòu)人三方應(yīng)當(dāng)簽訂原商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充合同。該條同時(shí)規(guī)定：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補(bǔ)充合同到主管部門(mén)備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號(hào)文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項(xiàng)目建設(shè)的要求對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無(wú)效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個(gè)法律文件分別第一次提到了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)凇稗k法”作為部門(mén)規(guī)章只是對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場(chǎng)，并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的一個(gè)重要因素。在主管部門(mén)的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，因此，全面系統(tǒng)地探討建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備的基本條件和轉(zhuǎn)讓行為有效的標(biāo)準(zhǔn)及如何適用法律，對(duì)審判實(shí)踐具有十分重要的觀實(shí)意義。為此，筆者試述如下觀點(diǎn)：
從建設(shè)項(xiàng)目的構(gòu)成和實(shí)施民事行為效力的基本要求來(lái)分析，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備如下條件：
（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖；
（4）己取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（5）已取得施工許可證，完全具備開(kāi)工以上的條件。
建設(shè)項(xiàng)目只有具備這些條件后才可以進(jìn)行交易。轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的主要手續(xù)包括：
（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)；
（2）辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù)；
（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應(yīng)向原立項(xiàng)審批部門(mén)申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)。
《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實(shí)踐中具體審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時(shí)，還須注意嚴(yán)格區(qū)分實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實(shí)質(zhì)條件即是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備的前述五個(gè)條件，它是審查認(rèn)定建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的前述三個(gè)主要手續(xù)，它是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因?yàn)?，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同是一般買(mǎi)賣(mài)合同而非要式合同。出讓方具備實(shí)質(zhì)條件后，表明一個(gè)完整的建設(shè)項(xiàng)目已形成，且出讓方對(duì)其擁有處分權(quán)，因此，實(shí)質(zhì)條件是認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標(biāo)準(zhǔn)。而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)利只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人所追求的目的。在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對(duì)價(jià)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，同時(shí)付出對(duì)價(jià)，辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認(rèn)定轉(zhuǎn)讓義務(wù)是否履行的標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)分實(shí)質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認(rèn)定當(dāng)事人實(shí)施轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目行為的效力及分清責(zé)任和是非的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒(méi)有辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認(rèn)定行為有效，判決責(zé)令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護(hù)了各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當(dāng)事人的交易行為。ッ袷律笈謝疃具有對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進(jìn)作用、調(diào)整作用和服務(wù)作用的功能。從實(shí)際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，保護(hù)其合法權(quán)益，為主管機(jī)關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項(xiàng)重要而艱巨的任務(wù)，本文僅是在對(duì)海南房地產(chǎn)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見(jiàn)。以求起到拋磚引玉，開(kāi)拓辦案思路的作用。
