確定目標(biāo)是置頂工作方案的重要環(huán)節(jié)。在公司計(jì)劃開展某項(xiàng)工作的時(shí)候，我們需要為領(lǐng)導(dǎo)提供多種工作方案。那么我們該如何寫一篇較為完美的方案呢？以下是小編精心整理的方案策劃范文，僅供參考，歡迎大家閱讀。

溫泉酒店?duì)I銷策劃方案酒店?duì)I銷策劃方案目錄篇一

第一部分：市場篇---第2頁

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《第一部分：市場篇》

一、產(chǎn)權(quán)式酒店概述及在國內(nèi)發(fā)展近況----第3頁

二、產(chǎn)權(quán)式酒店呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式-------------第6頁

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一、產(chǎn)權(quán)式酒店概述及在國內(nèi)發(fā)展近況 1.產(chǎn)權(quán)式酒店的定義

產(chǎn)權(quán)酒店興起于上世紀(jì)70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是“timeshare”(中文譯為“泰慕賽爾”)即“時(shí)空共享”，其共同特點(diǎn)是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。產(chǎn)權(quán)酒店作為一種特殊投資和消費(fèi)模式，符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費(fèi)又是存儲，即是服務(wù)又是家產(chǎn)，即可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無論對發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機(jī)。

2.產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)

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豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。

3.國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)與發(fā)展

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目前，無論以何種方式運(yùn)營的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運(yùn)營方式均為：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)管（或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營管理隊(duì)伍經(jīng)管）——兌現(xiàn)購買者應(yīng)得得投資收益。

這一運(yùn)營模式下實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購買者對酒店未來經(jīng)營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營行為的體制、機(jī)制（即保證購買者利益實(shí)現(xiàn)的體制、機(jī)制）尤為重要。

正常情況下，一般星級酒店的運(yùn)營成本占到整個(gè)酒店日常營業(yè)額的30%左右，以此計(jì)算酒店正常的營業(yè)利潤是非常可觀的，如果附以非常有營業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢和非常有價(jià)值的賣點(diǎn)，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際非常之小，而一旦收益實(shí)現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。

上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個(gè)方面印證了酒店的經(jīng)營市場和消費(fèi)者對酒店經(jīng)營投資的信心。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式 1.時(shí)權(quán)酒店

時(shí)權(quán)酒店是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。

2.純產(chǎn)權(quán)酒店

純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報(bào)。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。

3.養(yǎng)老型酒店

收益其家人所有。

4.高爾夫，登山，滑雪圣地的度假村

指在高爾夫，登山，滑雪等運(yùn)動(dòng)圣地開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。

5.時(shí)值度假型酒店

指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間，地點(diǎn)，檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。“分?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。

產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營主體一般分為三類：酒店經(jīng)營管理公司、旅游度假項(xiàng)目開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)完成后一般均交由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營管理，開發(fā)者退居幕后或進(jìn)行附加價(jià)值、增值項(xiàng)目的開發(fā)。

2.國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般銷售模式

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收益的計(jì)算方式為：

分紅總額 ╳

該房間收益比數(shù)

收益比數(shù)的計(jì)算方式為： 房間面積/營業(yè)總面積

或 房間總價(jià)款/全部房間總價(jià)款

（10）、酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會有權(quán)通過業(yè)主委員會或開發(fā)商進(jìn)行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫進(jìn)對酒店經(jīng)營管理公司的聘用合同。

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評價(jià)：

上述模式既為此類產(chǎn)權(quán)式酒店一般的運(yùn)營模式。此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤，多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達(dá)的城市或優(yōu)勢并不明顯的地段，購買者多為個(gè)人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營（招待）成本，適合與不以酒店經(jīng)營管理為主而專注于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、在酒店經(jīng)營、運(yùn)作的能力經(jīng)驗(yàn)上又較為弱勢的開發(fā)商。

返租式產(chǎn)權(quán)酒店

房產(chǎn)總價(jià)╳事先約定的年回報(bào)比例（一般為6—8%）

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酒店一般采用無區(qū)分的定價(jià)方法，既每個(gè)銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價(jià)格進(jìn)行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報(bào)是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運(yùn)作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價(jià)是不同的，這一點(diǎn)直接決定了購房者的收益大小，而且相對固定。

度假式產(chǎn)權(quán)酒店（分時(shí)度假式產(chǎn)權(quán)酒店）

度假式產(chǎn)權(quán)酒店與上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營方式有著根本的不同，上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營方式均是以保證購買者收益前提的，而度假式產(chǎn)權(quán)酒店的根本利益體現(xiàn)在交換和休閑度假上。

一般以此類方式為開發(fā)目的的酒店，均會選擇一個(gè)國際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開發(fā)的酒店加入該交換組織，購買其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作為資源與該組織內(nèi)其他地方的酒店業(yè)主進(jìn)行時(shí)間上的交換，以換取其他地方酒店的免費(fèi)入住權(quán)，用于休閑度假。

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兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營方式上的不同就在于其是以消費(fèi)為目的的，而非以收益為目的的。

目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國際化的酒店交換組織為依托進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)張，但其對加盟酒店的要求和審查往往相當(dāng)嚴(yán)格，一般均要求在三星級、四星級以上，而且對酒店內(nèi)部配套和城市環(huán)境的要求也有非常高的標(biāo)準(zhǔn)。

四、產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢

產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)酒店1986—1995年年平均增長15．8％；1980年，在全球500個(gè)旅游目的地有15.5萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個(gè)國家4000個(gè)旅游目的地有35萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年就飆升到300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。

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權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；在2002年完工的陜西漢中的“21世紀(jì)萬龍大酒店”；倡導(dǎo)“e時(shí)代人性化商務(wù)空間”的廈門悅?cè)A酒店；“10％投資回報(bào)＋房屋產(chǎn)權(quán)”由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店--青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大--龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部、金色假日酒店等。

在海南，自幾年前?？诘谝患椰F(xiàn)代意義的產(chǎn)權(quán)酒店出現(xiàn)后，至今已有盡幾十家不同規(guī)模、特點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)式酒店問世。如海航集團(tuán)的康樂園產(chǎn)權(quán)酒店、?？诨使诩偃债a(chǎn)權(quán)酒店、由“爛尾樓”改造的華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、中化集團(tuán)與海南龍泉集團(tuán)開發(fā)的龍泉海景大酒店等，均是一經(jīng)推出即被看好，特別是華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，創(chuàng)下了7天銷售420多套的紀(jì)錄，而龍泉海景大酒店則更是實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目開工之日即是投資收回之時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)作前期即與數(shù)百名投資者達(dá)成了訂購?fù)顿Y意向?？梢哉f隨著海南旅游條件的進(jìn)一步成熟完善，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的階段。

五、經(jīng)典酒店項(xiàng)目案例分析

案例一 ： ?？谒鞣铺厍把鼐频辏óa(chǎn)權(quán)式）

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項(xiàng)目概況：

?？谒鞣铺厍把鼐频暧汕把乜毓杉瘓F(tuán)投資開發(fā)的國內(nèi)首個(gè)全海景五星房產(chǎn)權(quán)式酒店。作為亞洲財(cái)富領(lǐng)袖俱樂部永久性會址及2004年唯一榮膺中國國際商業(yè)地產(chǎn)博覽會50強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店，它的首次亮相引起業(yè)內(nèi)外人士的普遍關(guān)注。該酒店位于海南省?？谑形骱０兜挠癁I半島，是旅游度假的黃金地段。

其銷售訴求點(diǎn)是：70年產(chǎn)權(quán)、每年9%的回報(bào)率、5年回購計(jì)劃、業(yè)主坐享每年21天的免費(fèi)入住與穩(wěn)定分紅，使業(yè)主擁有安心的投資回饋保障。并且展示出了前沿集團(tuán)無比雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及對投資業(yè)主的誠意投資前景比較樂觀。

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案例二

太和溫泉休閑酒店

目概況：

太和溫泉休閑酒店是由海南鈞恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資1.4億元，按國際星級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、裝修的第一家溫泉休閑酒店；也是目前?？谑袃?nèi)唯一一家生態(tài)溫泉?jiǎng)e墅式休閑酒店。酒店位于?？谑协偵絽^(qū)新大洲大道三公里（海府大道、鳳翔大道、新大洲大道、東線高速公路四條主要交通干線的交匯點(diǎn)，距離僅200米。占地面積43畝，總建筑面積30，000平方米。酒店擁有歐式風(fēng)格別墅38棟，各類客房500間（套），可滿足商務(wù)散客、旅游團(tuán)隊(duì)、會議、休閑等不同客人的需求，房間內(nèi)部裝修考究，格調(diào)新穎，均配有現(xiàn)代化的設(shè)備和安全設(shè)施。均價(jià)在6800元/平方米。

其銷售策略采取的是：分時(shí)休閑 + 產(chǎn)權(quán)酒店；

銷售訴求點(diǎn)是：休閑 + 贏利 + 資產(chǎn)增值。投資者用每年在其店 21 天的免費(fèi)入住權(quán)通過公司參與國內(nèi)分時(shí)度假機(jī)構(gòu)多家酒店的入住交換，并可進(jìn)入國際交換網(wǎng)，出國旅游休閑，其銷售模式可以值得我們借鑒。

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《第二部分：項(xiàng)目定位》

一、?？谑懈艣r-------------------第17頁

二、項(xiàng)目概況----------------------第18頁

三、項(xiàng)目swot分析------------第20頁

四、項(xiàng)目定位----------------------第22頁

五、客群定位----------------------第30頁

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一、?？谑懈艣r

行政區(qū)劃：海南省省會，是海南省政治、文化、經(jīng)濟(jì)、交通中心，亦是海、陸、空交通的樞紐。由于它位于海南島最大的河流——南渡江口西側(cè)，地當(dāng)南渡江的出海之口，故取名為?？??？偯娣e218平方公里，市區(qū)面積25平方公里。人口四十余萬。轄2鎮(zhèn)、6鄉(xiāng)。市區(qū)范圍內(nèi)設(shè)振東區(qū)、新華區(qū)和秀英區(qū)等3個(gè)區(qū)。海口市位于海南島北端、南渡江出?？?，西鄰澄邁縣，東及南接瓊山市，北瀕瓊州海峽。陸地面積2304.84平方千米，海域面積830平方千米。2004年底，常住人口171.03萬人；戶籍人口143.07萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口822506人。

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口港，港內(nèi)有秀英港和?？谛赂邸Ｐ阌⒏蹫閷ν忾_放港口，有5000噸級泊位2個(gè)，3000噸級以下泊位11個(gè)，航線8條。?？谛赂郜F(xiàn)有泊位12個(gè)，航線11條，為全島目前最大的貿(mào)易港口。

環(huán)境氣候：?？谑形挥谥袊钪臒釒u嶼，號稱度假天堂的海南島。?？谌姝h(huán)海，陽光燦爛、海水清澈、沙灘平緩，全年平均氣溫23.8℃，長夏無冬。城市綠化覆蓋率42%，人均公共綠地面積8.6平方米，造就了一個(gè)世界級的天然城市大氧吧。聯(lián)合國環(huán)境署調(diào)查，全球城市空氣質(zhì)量?？谂琶谖?。?？诃h(huán)境優(yōu)美，是“國家園林城市”、“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“全國環(huán)境綜合整治十佳城市”、“全國衛(wèi)生城市”，因此?？诒弧笆澜缧l(wèi)生組織”選定為中國第一個(gè)世界城市健康試點(diǎn)城市。得天獨(dú)厚的條件造就了中國最理想的第二家園安置地。

風(fēng)景名勝：?？陲L(fēng)光秀麗，名勝古跡多，加之近年新開發(fā)了不少旅游區(qū)和景點(diǎn)，游覽內(nèi)容十分豐富。比較著名的有五公祠、海瑞墓、丘浚墓、李碩勛烈士紀(jì)念亭、秀英炮臺、?？谘轮莨懦恰⒑？谌嗣窆珗@、?？趦和珗@、萬綠園、假日海灘、寰島游樂城共十一個(gè)景點(diǎn)，還有金牛嶺烈士陵園、濱海公園、海口體育館等景點(diǎn)，雖格局不太大，?？诘耐撂禺a(chǎn)品有咖啡、椰子糖、椰茸、天然椰子汁、椰子醬、香蕉、菠蘿及菠蘿蜜等熱帶水果。

二、項(xiàng)目概況

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岸屬?？诟蝗藚^(qū)，全長22公里的海岸線與金色、柔軟的沙灘相互交應(yīng)、海天一色；十大主題景區(qū)及高尚海景別墅、高爾夫球場（27洞）、海上休閑運(yùn)動(dòng)中心、娛樂中心、五星級酒店坐擁其中；一流的生態(tài)景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套，匯成了海口最高尚、最迷人的風(fēng)景線，是全國不可多得的濱海生態(tài)住宅區(qū)。

根據(jù)規(guī)劃，?？谑姓缭?004年就已決定將西海岸建成海南省第二個(gè)亞龍灣。目前，西海岸的環(huán)境建設(shè)僅初具規(guī)模，尚不如海南亞龍灣。但在二到三年后，一定能和亞龍灣相媲美。

酒店公寓的東側(cè)便是占地538畝，投資8億余元的熱帶海洋世界公園，公園景色業(yè)主可盡收眼底；酒店公寓西側(cè)為計(jì)劃在2007年開工建設(shè)占地439畝，建筑面積22萬平方米的酒店、別墅區(qū)，小區(qū)內(nèi)擁有約10000平方米的大型購物中心，8個(gè)大型餐廳及娛樂設(shè)施。該區(qū)域的生活配套設(shè)施給金色陽光溫泉酒店公寓提供了更加周到、便利的生活環(huán)境。

金色陽光溫泉酒店公寓的園林景觀約10000平方米，道路實(shí)行人車分流。綠地率達(dá)50%以上，園林、景觀的設(shè)計(jì)是以巴厘島熱帶度假圣地為構(gòu)思藍(lán)本，將海景、水系、庭院、雕塑和形色各異的近百種熱帶植物、花卉有機(jī)結(jié)合起來，創(chuàng)造了一個(gè)詩情畫意般的異國風(fēng)情。

此地將成為新的政治、文化、旅游中心，各種配套的生活服務(wù)設(shè)置將一應(yīng)俱全。酒店公寓距新市政府約有3公里，而且中間有濱海大道和海洋公園相隔，實(shí)為鬧中取靜之地。

三、項(xiàng)目swot分析 1.優(yōu)勢——s 區(qū)域優(yōu)勢——本案位于海南?？谖骱Ｑ聝?nèi)，屬于?？诟蝗藚^(qū)，第二個(gè)亞龍灣，高爾夫球場（27洞）、海上休閑運(yùn)動(dòng)中心、娛樂中心、五星級酒店坐擁其中。

品質(zhì)優(yōu)勢——本案為五星級酒店公寓，每套公寓均為180°的全海景。擁有四大水系。一是標(biāo)準(zhǔn)溫泉游池（50×20m），并有設(shè)計(jì)優(yōu)雅的游池吧相配套，四季恒溫（24℃—28℃）。二是在建筑的北側(cè)還建有寬度約200米酒店公寓專用的金沙灘海水浴場。三是專為婦女、兒童設(shè)的娛樂性游池，約1380m2。四是五個(gè)溫泉泡池。以上均為客人在海南省創(chuàng)造了獨(dú)一無二的游泳條件。

戶型優(yōu)勢：從60平方米左右的一室一廳戶型（約占總套數(shù)的84%），到160平方米的三室兩廳，可滿足不同消費(fèi)層次人員的需求。

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的功能。

配套優(yōu)勢：有中、西餐廳、多功能廳、商務(wù)中心、商店、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、醫(yī)務(wù)室、美容美發(fā)中心、洗衣房、衛(wèi)星電視、寬帶網(wǎng)、ip電話、冷暖空調(diào)、24小時(shí)溫泉熱水、網(wǎng)球場、186個(gè)停車位等。

季節(jié)性較強(qiáng)—— 在海南旅游旺季一般在10份——次年3月份；

3、機(jī)會——o 客源遞增——來海南旅游的人數(shù)逐年增加。市政府正在大力發(fā)展本區(qū)域，打造第二個(gè)亞龍灣。4.威脅——t 區(qū)域內(nèi)的競爭——目前海南擁有溫泉酒店，市場競爭激烈。

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綜合評述，本項(xiàng)目資源優(yōu)勢很大，市場環(huán)境優(yōu)越，潛力巨大。如何尋找溫泉與度假旅游酒店關(guān)聯(lián)度；項(xiàng)目表現(xiàn)怎樣與品牌行銷相結(jié)合，成為本案行銷的重點(diǎn)。

通過上述項(xiàng)目市場分析，我們得出一個(gè)復(fù)合地產(chǎn)的新概念：酒店式公寓+溫泉，通過兩者有機(jī)結(jié)合，讓項(xiàng)目發(fā)揮自身最大優(yōu)勢和魅力所在，這也是本項(xiàng)目策劃主線。

四、項(xiàng)目定位

1、你會為溫泉買單嗎？——溫泉地產(chǎn)消費(fèi)調(diào)查

在房地產(chǎn)業(yè)界一直就有著“溫泉板塊”的說法，近年溫泉地產(chǎn)熱度興起，許多開發(fā)商都借助開發(fā)溫泉，來提升樓盤知名度。在許多人眼中，溫泉板塊成了豪華、高貴、享受的樓盤的代名詞，以下是來自博智市場研究公司進(jìn)行的大調(diào)查。

本次調(diào)查采用定點(diǎn)攔截訪問的方式，共收到311份有效問卷。受調(diào)查者的學(xué)歷絕大部分分布在高中及其以上學(xué)歷，達(dá)到了96.7%。在職業(yè)分布上，主要集中在大學(xué)生、普通公司職員、技術(shù)工人、個(gè)體經(jīng)營者等人群。可見，這些人群將有可能成為未來一年年房地產(chǎn)消費(fèi)市場的主力軍。

目標(biāo)客戶群 年齡分布：３０—３９歲為購房中堅(jiān)力量

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調(diào)查表明，近6成的購房者會考慮選擇購買有溫泉的樓盤?？梢?，帶有溫泉的樓盤是消費(fèi)者選擇住房的重要因素之一。難怪開發(fā)商們想方設(shè)法地以“溫泉”為賣點(diǎn)，即使當(dāng)?shù)貨]有溫泉也不惜耗巨資長途跋涉引入，為的也是吸引更多購房者的關(guān)注。

圖1 如果您在選購住宅時(shí)，您會不會考慮選擇購買有溫泉的樓盤？

59.0%20.7%20.3%會不會說不清

? 溫泉：我喜歡

第23頁

數(shù)據(jù)表明，55.9%的購買者表示非常喜歡溫泉，溫泉具有保健的功能，同時(shí)可以充分利用地?zé)豳Y源。況且，自古以來就有利用溫泉的傳統(tǒng)，一半以上的消費(fèi)者非常喜歡溫泉是屬于很正常的事，而不喜歡溫泉的只有極少數(shù)，只占了1.8%。

圖2 您喜歡溫泉嗎？

在消費(fèi)者的心目中，溫泉樓盤仍然被定位

為高檔樓盤。

? 溫泉樓盤：是一種生活享受

溫泉樓盤仍然是一種奢侈品，在有意向購買溫泉樓盤的人中，有55.3%的人看中了溫泉樓盤所代表的生活享受。購買有溫泉的樓盤代表了在生活上的滿足，代表了對生活的追求進(jìn)入了一個(gè)高的層次——享受生活。

圖7 您看中了溫泉樓盤的什么特點(diǎn)？

? 溫泉樓盤的發(fā)展：我看好

調(diào)查中，有57%的被訪者表示看好溫泉樓盤的發(fā)展，筆者認(rèn)為許多的人信心應(yīng)該是基于以上的理由。

圖9 您看好溫泉樓盤的發(fā)展嗎？

第25頁

57.0%29.6%13.4%看好 不看好 不清楚 由此可見，溫泉地產(chǎn)在受廣大消費(fèi)的青睞，也將是本案最大的脈點(diǎn)。“冬天到海南泡溫泉” 對我國北方地區(qū)及日本、韓國、北歐、東歐等國的高爾夫球愛好者都有極大的吸引力。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，去年到海南省旅游的國外游客是30多萬人，今年前三季度已經(jīng)超過去年一翻，其中大部分游客是沖著海南氣候而來。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局提供的資料，2006前11個(gè)月全省旅游收入比去年同期增長21.2%，接待旅游過夜人數(shù)比去年同期增長16.0%。

2項(xiàng)目定位

第26頁

要使項(xiàng)目銷售達(dá)到預(yù)期的市場期望值，必須對項(xiàng)目基本功能、環(huán)境乃至產(chǎn)品文化附加值等等，各個(gè)構(gòu)成要素都賦予個(gè)性化、特質(zhì)化、差異化。只有存在鮮明良好特質(zhì)的項(xiàng)目，才能創(chuàng)造出差異性，獨(dú)特性，并在眾多競爭對手中脫穎而出，獲得市場認(rèn)同，獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

（一）項(xiàng)目發(fā)展的宗旨、理念、目標(biāo)、設(shè)想

—— 項(xiàng)目發(fā)展的宗旨：

第27頁

—— 項(xiàng)目發(fā)展的理念

最受消費(fèi)者追捧的、區(qū)域內(nèi)、外引起共鳴的、大型的山景、海景、度假、休閑式的豪華、高尚的投資領(lǐng)域。

──項(xiàng)目發(fā)展的設(shè)想

第三類住宅與旅游業(yè)聯(lián)動(dòng)

以旅游業(yè)發(fā)展為前提作為純粹休閑、娛樂用途的度假式住宅，第三類住宅不僅對其周邊自然環(huán)境、景觀具有嚴(yán)格要求，同時(shí)對周邊的娛樂、休閑設(shè)施亦要求較高，一般要求娛樂、休閑設(shè)施要齊全完善。因?yàn)橄M(fèi)者購買第三類住宅的根本目的是用來休閑享受，如果只有景觀而無休閑設(shè)施，只有“靜景”而無“動(dòng)景”，則其吸引力便會大大降低。因此可以說，開發(fā)第三類住宅的前提是該區(qū)域具有發(fā)達(dá)的旅游業(yè)，第三類住宅的興起必須以旅游業(yè)的發(fā)展為前提。

第28頁

（二）項(xiàng)目的綜合定位

1、項(xiàng)目形象定位：

投資型、產(chǎn)權(quán)式、休閑、度假五星級酒店的物業(yè) ? 具有非常優(yōu)越的地理、海景觀的自然優(yōu)勢。? 本項(xiàng)目正好符合現(xiàn)代一部分人的生活需求。

2、項(xiàng)目檔次定位：

總結(jié)起來：

休閑之旅

生態(tài)之旅

所有健康既有環(huán)境有助于的健康，又有溫泉的保健功能促進(jìn)身體的健康。

第29頁

五、客群定位

? 從世界以及其它城市的發(fā)展歷程分析，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)總是相輔相成的。

第30頁

標(biāo)客戶有兩類人群：

創(chuàng)富階層包括：中產(chǎn)階級和準(zhǔn)貴族

a、投資型買家（約占45%）

（1）主要人群結(jié)構(gòu)：這類客戶以境外客戶及當(dāng)?shù)卦用駷橹鳎?/p>

第31頁

?

投資利潤可觀，具有較大吸引力；

?

? 項(xiàng)目所處的位置能否獲得理想投資回報(bào)；

b、自用型買家（約占34%）（1）主要人群構(gòu)成：

第32頁

這一類客戶以私營企業(yè)主等為主；

（2）主要目的：

? 擁有一定的資金； ? 較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)意識；

? 購買以能滿足自己需求為出發(fā)點(diǎn)；（4）其主要關(guān)注點(diǎn)：

? 項(xiàng)目本身的一切軟、硬條件，如所處地段、交通狀況等； ? 項(xiàng)目的物業(yè)管理和周邊的配套設(shè)施等是否能夠滿足他們的需求； c、過渡型買家（約占15%）

（1）主要的客戶群： 跨國集團(tuán)高級階層及管理人員；

第33頁

（3）主要特點(diǎn)：

(4)主要關(guān)注點(diǎn)：

? 物業(yè)的環(huán)境是否滿足其居住環(huán)境的要求；

? 物業(yè)的升值潛力，將來出租或出售是否能獲得較大利潤； ? 注重物業(yè)的景觀環(huán)境、檔次，將來是否容易轉(zhuǎn)讓。d、炒作型買家（約占6%）

為主；

第34頁

（3）主要特點(diǎn)：

以上分析的目標(biāo)客戶四種類型，示意圖如下圖所示：

目標(biāo)客戶示意圖

（圖四）

第35頁

目標(biāo)市場選擇：

一級目標(biāo)市場：北京、上海、深圳

二級目標(biāo)市場：內(nèi)陸城市武漢、沈陽、大連、天津、第36頁

《第三部分：營銷篇推廣篇》

一、營銷目標(biāo)-------------------第39頁

二、營銷推廣思路---------------第40頁

三、推廣主題-------------------第41頁

四、推出時(shí)機(jī)---------------第42頁

五、推廣進(jìn)程---------------第44頁

六、全國推廣銷售策略---第45頁

七、全國宣傳策略---------第46頁

八、“造勢”策略-----------第47頁

九、常規(guī)宣傳策略----------第47頁

十、媒體選擇策略----------第47頁

十一 總體銷售策略----------第48頁

第37頁

十三：銷售方案----------------------第56頁

十四：廣告媒介策略----------------第59頁

十五、推廣計(jì)劃所需具體事項(xiàng)----第62頁

十六、面臨的威脅與風(fēng)險(xiǎn)---------第64頁

十八、售前的準(zhǔn)備工作及安排-----第66頁

第38頁

同時(shí)，房地產(chǎn)市場上供大于求的因素，客戶可選擇的范圍十分廣，我司通過對房地產(chǎn)營銷的市場細(xì)分，通過對消費(fèi)者的文化水平、經(jīng)濟(jì)收入等，以及對物業(yè)檔次、質(zhì)量、風(fēng)格、面積的不同需求的因素作全面的破釋。

因此，本項(xiàng)目在推廣上應(yīng)努力挖掘項(xiàng)目的文化內(nèi)涵和賣點(diǎn)，促進(jìn)銷售順利進(jìn)行，以此提高項(xiàng)目在市場的知名度和美譽(yù)度。

一、營銷目標(biāo)

第39頁

2、促進(jìn)項(xiàng)目的良好銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較高的回報(bào)收益率；

4、以本項(xiàng)目為依托，為發(fā)展商樹立良好的社會品牌形象。

二、營銷推廣思路

1）推廣的重點(diǎn)就是要在統(tǒng)一推廣形象的基礎(chǔ)上，利用各種媒體手段，使目標(biāo)客戶對本項(xiàng)目形成良好的主觀軟價(jià)值的認(rèn)同感。

2）有效組合媒體的相應(yīng)特點(diǎn)和本項(xiàng)目自身的特質(zhì)，通過遞進(jìn)式、立體式的媒體組合，產(chǎn)生良好的廣告覆蓋率的效果。

第40頁

3）利用廣告的持續(xù)發(fā)布，實(shí)現(xiàn)潛在客戶從欣賞到信任再到最終購買本項(xiàng)目的一個(gè)過程。4）通過實(shí)際操作中的滾動(dòng)式的推廣和合理的資金投放，使推廣費(fèi)用所產(chǎn)生的效用最大化。

5）要加強(qiáng)滲透式宣傳攻勢，強(qiáng)塑品牌，帶動(dòng)市場人氣，以此形成品牌效應(yīng)，在銷售戰(zhàn)略上，做到“以點(diǎn)帶面”、漸進(jìn)式的推廣。

6）通過多種媒體的立體式組合推廣，采取雙向溝通式的廣告宣傳，在市場中起到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的推廣效果。7）根據(jù)發(fā)展商和項(xiàng)目的需要，引入具有戰(zhàn)略性意義的品牌營銷戰(zhàn)略。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的效益最大化，并以此帶來多贏的局面。

三、推廣主題

1）、投資型、產(chǎn)權(quán)式、休閑、度假五星級酒店物業(yè)概念；

2）、宣傳項(xiàng)目升值的潛力及投資回報(bào)價(jià)值；

第41頁

4）、塑造高檔次、高追求的產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)形象；

5）、宣傳開發(fā)商提供保證每年固定的投資回報(bào)服務(wù)，增強(qiáng)投資者信心。

四、推出時(shí)機(jī)

（一）入市應(yīng)遵循的條件：

第42頁

1、準(zhǔn)備充分后入市：我們要避免為一個(gè)特定的時(shí)間入市，為某種偏好入市或?yàn)槿胧卸胧?。在銷售策略不明確、市場動(dòng)向沒有把握、銷售工具不齊備、內(nèi)外包裝不到位的狀況下入市，難免漏洞百出，捉襟見肘，銷售前景將是黯淡的，因此，在項(xiàng)目的正式推出前，我司策劃人員將為項(xiàng)目在知名度和形象上做一個(gè)量的積累，蓄勢待發(fā)，達(dá)到銷售實(shí)質(zhì)的飛躍。

2、無造市不入市：在房地產(chǎn)市場競爭如此激烈的競爭態(tài)勢下，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：“無造市即無市場”，故入市準(zhǔn)備時(shí)間再短也不能忽略造勢，要費(fèi)勁心機(jī)的造好勢。

3、銷售旺季入市：通過銷售旺季（9.10的銷售氣氛來實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目一炮打響，迅速在市場上擴(kuò)大知名度和影響力，將有力促進(jìn)后續(xù)銷售。

4、控制的入市：根據(jù)工程進(jìn)度、價(jià)格策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，好景觀迅速被搶盡、劣房積壓的局面，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的銷售目標(biāo)。

第43頁

五、推廣進(jìn)程：

1、先設(shè)計(jì)新樓書；

2、要求業(yè)主設(shè)計(jì)及為項(xiàng)目設(shè)立獨(dú)立網(wǎng)站；

4、制造展銷會需用的模型，展板及材料樣板；

5、招募及培訓(xùn)銷售顧問；

6、與銀行商討貸款事宜；

第44頁

商資料及審批文件等等，務(wù)求每一銷售顧問均有書可循；

9、專業(yè)培訓(xùn)及現(xiàn)場參觀，務(wù)求令每一銷售顧問了解整個(gè)項(xiàng)目細(xì)節(jié)。

六、全國推廣銷售策略

1）品牌營銷

2）服務(wù)營銷

選擇承諾服務(wù)定位，強(qiáng)化產(chǎn)品售后服務(wù)意識；

3）低開高走，分期銷售

第45頁

七、全國宣傳策略

八、“造勢”策略

與激列的市場競爭中制造銷售氣氛極之重要。為渲染市場氣氛，我司有針對性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項(xiàng)目的新聞撰稿，內(nèi)容主要以宣傳及詳盡介紹該項(xiàng)目地理位置的優(yōu)越及投資的潛力，從而引出本項(xiàng)目更大的其它優(yōu)勢，以令市場更注目該酒店。

九、常規(guī)宣傳策略

廣告宣傳以報(bào)紙廣告、電視廣告為常規(guī)宣傳，屬最有效的宣傳方式，但由于成本較高，因而須緊密配合銷售策略所采用，從而令常規(guī)宣傳效果發(fā)揮至最大。因此，常規(guī)宣傳的策略性推廣將是整體宣傳策略重點(diǎn)計(jì)劃。

第46頁

十、媒體選擇策略

1、經(jīng)濟(jì)合理化；

2、符合目標(biāo)客戶的閱讀習(xí)慣、視聽習(xí)慣；

3、有高效的閱讀率及覆蓋率。

酒店產(chǎn)品作為一種商品，同樣遵循商品規(guī)律，同樣有它的生命周期，在相應(yīng)階段，廣告策略與行為也要作出相應(yīng)的調(diào)整，廣告媒體在房地產(chǎn)市場上占有十分重要的環(huán)節(jié)。

十一 總體銷售策略

（一）、銷售總體戰(zhàn)略

第47頁

我司具有豐富的全程操盤經(jīng)驗(yàn)和嫻熟的運(yùn)作技巧，對尾盤積壓問題提前解決，實(shí)現(xiàn)最理想的銷售業(yè)績。

銷售前期以合理比例推出，引起市場注意，營造熱銷氣氛；后續(xù)期將房源按比例推出，價(jià)格逐級攀升。

（一）銷售導(dǎo)入期

第48頁

分期付款計(jì)劃和免息優(yōu)惠以減少買家對購買樓花的顧慮，并吸引投資客介入。

認(rèn)購單位以低價(jià)素質(zhì)略遜色的單位為主，配以部分中、高素質(zhì)單位試探市場反應(yīng)，為下一步銷售奠定基礎(chǔ)。視當(dāng)時(shí)市場的整體狀況和銷售進(jìn)度，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)推出“定期價(jià)格攀升”的銷售策略。（此法較為冒險(xiǎn)，但若成功收效也大。應(yīng)視具體市場情況和發(fā)展商的態(tài)度決定，有關(guān)該法詳細(xì)的論證將在以后的每階段的具體策劃報(bào)告中提交），即在宣傳中明示市場，項(xiàng)目的價(jià)格將會不斷上升，欲購從速。造成“買漲”的心理。同時(shí)亦在側(cè)面反映了發(fā)展商對物業(yè)的信心和對市場前景的看好。

（二）銷售促進(jìn)期

正式公開銷售階段，推廣重點(diǎn)先后放在市場供應(yīng)較少且具備競爭強(qiáng)勢的單位；以及憑借完善合理戶型、景觀具備競爭實(shí)力的單位。注意分期分批推出保留單位，以保證客戶的不同需求，建議每一周期中推出素質(zhì)較差的單位，并陸續(xù)推出素質(zhì)高的單位，視市場的反映情況來調(diào)節(jié)單位的價(jià)格距離。宣傳策略上再進(jìn)一步延展樓盤形象和項(xiàng)目賣點(diǎn)以使買家產(chǎn)生偏好的同時(shí)，配合主推戶型的總價(jià)、戶型特點(diǎn)，作高頻度、高到達(dá)率的立體式推廣。

第49頁

（三）熱銷期

在前階段成功銷售的基礎(chǔ)上，推出強(qiáng)勢單位元，以良好的工程形象及前期銷售業(yè)績高調(diào)入市，售出單位以爭取價(jià)格為目標(biāo)。宣傳策略注重表現(xiàn)買家對物業(yè)的認(rèn)同感，并繼續(xù)維持整體形象以促進(jìn)買家對物業(yè)的認(rèn)可。

（四）尾盤沖刺期

超出預(yù)期均價(jià)水平的基礎(chǔ)上，有步驟地放出余留的，低質(zhì)素的單位作特價(jià)處理，并帶動(dòng)人氣，消化剩余高價(jià)單位。宣傳推廣以價(jià)格為主要訴求點(diǎn)，吸引買家注意。這段時(shí)間是尾盤推動(dòng)期，此階段樓宇形象已在市場中樹立了地位，具備了一定的知名度和美譽(yù)度，后期的推廣更多在前期推廣積累的基礎(chǔ)上進(jìn)行，營銷細(xì)節(jié)方面繼續(xù)做出修正；在銷售力度及宣傳力度上做文章，且需要大力推廣剩余的難銷單位。

十二、具體銷售策略的運(yùn)用 1）第一階段認(rèn)購期

推出的部分單位，可將銷售起價(jià)定在9000元/m2左右，均價(jià)比定價(jià)低2-3%左右，制造低價(jià)熱銷效應(yīng)。

第50頁

溫泉酒店?duì)I銷策劃方案酒店?duì)I銷策劃方案目錄篇二

價(jià)格策略是指企業(yè)為了在目標(biāo)市場上實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)，給自我銷售的產(chǎn)品和服務(wù)制訂一個(gè)基本價(jià)格幅度和浮動(dòng)幅度。包括以成本為中心的價(jià)格策略、以需求為中心的價(jià)格策略、以競爭為核心的價(jià)格策略。餐飲企業(yè)的價(jià)格策略包括高價(jià)位名牌策略，中價(jià)位品質(zhì)策略，低價(jià)位大眾策略。

渠道策略

在現(xiàn)代社會，絕大部分生產(chǎn)企業(yè)并不直接把制造出來的商品輸送到最終消費(fèi)者手里，而是需要一系列中間組織和個(gè)人的協(xié)調(diào)活動(dòng)，這種活動(dòng)的總和在銷售學(xué)上就叫做銷售渠道。效率是渠道設(shè)計(jì)的推動(dòng)因素，雖然引入中間商會把產(chǎn)品的價(jià)格適當(dāng)提高，但能夠減少生產(chǎn)商和消費(fèi)者所需要進(jìn)行的交易次數(shù)，因而可降低交易成本。渠道設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵問題是：市場覆蓋率、強(qiáng)度與等級、經(jīng)銷策略。餐飲企業(yè)的渠道策略包括自身所擁有的直營物理店鋪渠道和加盟物理店鋪渠道。

促銷策略

促銷是營銷組合的重要組成部分，是指企業(yè)宣傳產(chǎn)品和服務(wù)的優(yōu)點(diǎn)，說服目標(biāo)顧客購買企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)的活動(dòng)總稱。促銷策略是根據(jù)消費(fèi)者的心理分析和促銷活動(dòng)規(guī)律的運(yùn)用而構(gòu)成的有效策略。包括：刺激——反應(yīng)策略;需要——滿足策略;配方策略。刺激——反應(yīng)策略是指推廣人員運(yùn)用一系列刺激方法，引發(fā)顧客的購買行為。需要——滿足策略是指推廣人員運(yùn)用技巧、誘發(fā)顧客需要，以實(shí)現(xiàn)銷售目的的推銷方法。配方策略是指推廣人員根據(jù)已知的顧客需要配好對癥下藥。這種策略的特點(diǎn)是推廣人員已知顧客的消費(fèi)偏好及某些需要。促銷策略包括廣告策略、營業(yè)推廣、公共關(guān)系、人員直銷。餐飲企業(yè)的促銷策略包括對上述促銷功能的組合運(yùn)用，以構(gòu)成局部或某一時(shí)段的立體營銷優(yōu)勢。

賣點(diǎn)廣告

賣點(diǎn)廣告(pointofpurchseing)是指在銷售現(xiàn)場所有售賣廣告的總和，包括：橫幅、掛旗、水牌、展示、展板……的總和。

媒體廣告

(1)電視媒體。理解廣告信息的人數(shù)多;廣告成本昂貴，但理解信息者人均成本低;信息量小，不能保存，重復(fù)收視率不高。

(2)廣播媒體。理解廣告信息的人數(shù)多;廣告成本適中，理解信息者人均成本也低;信息量尚可，不能保存，重復(fù)收聽率不高。

(3)報(bào)紙媒體。理解廣告信息的人數(shù)多;廣告成本昂貴，理解信息者人均成本中等;信息量大，保存期較長，重復(fù)閱讀率中等。

(4)雜志媒體。理解廣告信息的人數(shù)中等;廣告成本適中，理解信息者人均成本中等;信息量尚可，保存期較長，重復(fù)閱讀率很高。

dm廣告

dm廣告(driectmail)是指直接郵寄廣告，包括：直接郵寄產(chǎn)品說明書、直接郵寄消費(fèi)規(guī)則、直接郵寄俱樂部會員通知、直接郵寄折讓卡……等形式和資料。

sp廣告

sp廣告(spreadpurchesing)是指介于pop廣告和dm廣告的一種廣告形式，是以直接派發(fā)折讓券、優(yōu)惠卡、禮品券……等形式和資料的直接營業(yè)推廣。

溫泉酒店?duì)I銷策劃方案酒店?duì)I銷策劃方案目錄篇三

作為從化的“市中心”，從化街口吸引著大部分年輕時(shí)尚的人群，而位于從化街口廣百購物中心4樓的永亨隆創(chuàng)業(yè)園(格子店)更占據(jù)著良好的競爭位置。我們是廣州大學(xué)華軟軟件學(xué)院的其中一支參賽隊(duì)伍"clover&zebra"，我們格子店商品的主題是"colorfullife",也就是：彩色的生活，每一季度，我們都會換不同的顏色主題的商品，分別是紅色、橙色、黃色、綠色、藍(lán)色、紫色、黑白色、金色、銀色等。利用同一色系和諧的商品組合，再加上格子內(nèi)部的擺設(shè)，定能給人以醒目、新鮮的感受，增加消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。

二、商品介紹

1、商品簡介商品系列一(主打系列)：文具。包括筆類：鉛筆、圓珠筆、簽字筆等;包括書本類：筆記本、ok便利貼、小便簽、書簽等。商品系列二：玩具。包括手機(jī)附屬商品類：手機(jī)繩、手機(jī)掛、手機(jī)貼紙等。公仔類：青蛙、四葉草、等一些公仔。商品系列三：精品。包括木制商品：小夾子、小日歷等。

2、商品的市場前景預(yù)測本店商品屬于小巧而實(shí)用的類型，其涵括了工作、學(xué)習(xí)以及日常休閑的一些用品。商品價(jià)格適中，同時(shí)，與以往格子店單一而無特色的銷售形式不同，新穎的顏色季度分類形式更能夠體現(xiàn)現(xiàn)代人的藝術(shù)風(fēng)格，營造了本店的藝術(shù)特點(diǎn)，定能引領(lǐng)一股商業(yè)熱潮。

三、市場預(yù)測

1、目標(biāo)顧客和目標(biāo)市場目標(biāo)顧客：主要是針對：年齡為10到30歲之間;月收入(支出)800元到2500元左右的;職業(yè)為學(xué)生，年輕上班族，情侶、新婚夫妻等;生活方式為時(shí)尚型、活潑型等;消費(fèi)者個(gè)性為自主、自信、熱情奔放。目標(biāo)市場：多個(gè)市場的多個(gè)產(chǎn)品，商品系列一：文具。文具的需求針對年輕的上班族以及學(xué)生，滿足工作，習(xí)作，收藏等需求。商品系列二：玩具。手機(jī)制品針對手機(jī)使用者(以年輕人居多)，公仔則滿足禮物、收藏的等需求。商品系列三：精品。滿足情侶、年輕夫婦，供擺設(shè)、收藏等需求。

2、產(chǎn)品的市場優(yōu)勢與同類商品相比，本店的一大特色為色彩系列，每個(gè)季度不同的色彩搭配給給人耳目一新的感覺，相對其他商家普遍存在的“多而泛”特點(diǎn)，本店更加精心地挑選了同一色系的商品。而這卻可能帶來了商品的單一性，為了彌補(bǔ)這一缺陷，我們特在網(wǎng)上設(shè)有訂單系統(tǒng)，消費(fèi)者便能在網(wǎng)上訂購他們想要的顏色款式的商品，而不僅僅是格子店黎呈現(xiàn)的商品。

四、營銷策略

1、銷售計(jì)劃和商品營銷策略

①傳單((精致小巧的，宣傳紙,不是一味的垃圾傳單))策略：在街口，或者各大高校分派傳單。

②網(wǎng)絡(luò)宣傳策略：各大網(wǎng)絡(luò)校園網(wǎng)內(nèi)，經(jīng)營網(wǎng)站內(nèi)。

③*品牌、專利策略(進(jìn)一步的戰(zhàn)略)

2、價(jià)格決策

①產(chǎn)品組合銷售策略：產(chǎn)品可以單買，也可以組合購買，能夠享受優(yōu)惠的政策。例如單買筆、筆記本、橡皮一共是10元，而一起買則是8.8元。

②特殊人群優(yōu)惠策略：特殊人群購買特殊商品享有優(yōu)惠特權(quán)，例如：學(xué)生憑學(xué)生證購買某筆記本有8.5折優(yōu)惠。情侶購買情侶商品也可以有8.5折優(yōu)惠等。

③贈(zèng)品策略：例如買滿20元送書簽三張等。

④折扣策略：例如:開業(yè)1周全場8折、國慶8折等。

3、經(jīng)營模式

本店經(jīng)營模式分為實(shí)體店面、網(wǎng)上店面部分。店面管理工作：包括采購管理、店面布置、宣傳策劃等。網(wǎng)上店面管理工作：包括網(wǎng)頁建設(shè)與維護(hù)，訂單送貨等。

五、財(cái)務(wù)規(guī)劃

2、商品成本利潤分析(以第一次商品入貨為例：第一次主題為greenlife)

六、小組成員介紹及聯(lián)系方式

溫泉酒店?duì)I銷策劃方案酒店?duì)I銷策劃方案目錄篇四

活動(dòng)時(shí)間： 月 日—— 月 日

活動(dòng)地點(diǎn)：商場前廣場

具體活動(dòng)內(nèi)容：

一、一元、十元驚爆限量商品大搶購

與商家協(xié)調(diào)，讓商家提供一元和十元驚爆商品，用于促銷。在活動(dòng)期間，每天推出一定數(shù)量的特價(jià)產(chǎn)品。由商家與商場按6：4共同承擔(dān)差價(jià)。(時(shí)間： 月 日— 月 日)一元 十元產(chǎn)品放在大廳統(tǒng)一銷售。購物滿1000元即可搶購一元十元商品。

二、購物得大獎(jiǎng) 力帆轎車開回家

一等獎(jiǎng)：力帆三廂汽車 一名

二等獎(jiǎng)：洗衣機(jī) 三名

三等獎(jiǎng)：空調(diào)被 五十名

紀(jì)念獎(jiǎng)：雜物袋 若干

備注：個(gè)人所得稅及其他相關(guān)費(fèi)用獲獎(jiǎng)人個(gè)人承擔(dān)

三、全市最低價(jià)承諾

商家聯(lián)手簽名，承諾低價(jià)銷售，同品牌同型號全市最低價(jià)。與商家協(xié)調(diào)，讓商家簽訂低價(jià)承諾，若違反，商家雙倍返還差額。

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20xx年8月1日----20xx年3月31日(開業(yè)慶典結(jié)束)

二、基本思路：分五個(gè)階段，充分利用景區(qū)的新聞事件、景區(qū)重大項(xiàng)目的進(jìn)展情況、各類節(jié)慶活動(dòng)等，在新聞媒體逐漸推出“藥王谷”，讓廣大旅游消費(fèi)者從知曉、了解“藥王谷”，到認(rèn)識、渴望游藥王谷。讓“藥王谷”在公眾視線中不間斷地出現(xiàn)，進(jìn)而產(chǎn)生“必游”感。

三、分階段營銷規(guī)劃

(一)、第一階段：

引子營銷階段，20xx年8月1日----20xx年9月30日。

以景區(qū)所發(fā)生的幾件重要事件為題，利用相關(guān)媒體報(bào)導(dǎo)藥王谷景區(qū)，傳播藥王谷概念。

主要事件：

1、中法專家第四次聯(lián)合溶洞考察藥王谷景區(qū)地下溶洞群

2、藥王谷大橋通車慶典

3、市、縣領(lǐng)導(dǎo)視察藥王谷景區(qū)

4、景區(qū)重要崗位人才招聘

5、景區(qū)概況報(bào)導(dǎo)

形式：媒體報(bào)導(dǎo)

選用媒體：

(二)、第二階段：

試運(yùn)行階段，20xx年10月1日----20xx年11月30日

主要事件：

景區(qū)公路硬化工程全面啟動(dòng)

景區(qū)主要接待設(shè)施主體竣工并進(jìn)入全面裝修

景區(qū)各部門經(jīng)理招聘

形式：媒體報(bào)導(dǎo)

運(yùn)作方式：

10月1日至11月30日：本階段的營銷宣傳以招聘部門經(jīng)理為主要內(nèi)容，粗線條式作景區(qū)形象宣傳，主要選擇已有的網(wǎng)絡(luò)資源(綿陽人事人才網(wǎng)、四川旅游網(wǎng)、四川旅游政務(wù)網(wǎng))為載體，并根據(jù)招聘的進(jìn)展情況在綿陽的晚報(bào)上作一次到二次招聘宣傳;借市領(lǐng)導(dǎo)視察之機(jī)，在可能的媒體上報(bào)到相關(guān)事件;景區(qū)公路硬化工程期間，投稿各媒體，宣傳進(jìn)入景區(qū)方便快捷，其可入性完全達(dá)到旅游度假的要求。

景區(qū)編寫好相關(guān)稿件，分時(shí)段直接投發(fā)上述媒體。

及時(shí)催促川報(bào)在10月15號前刊發(fā)景區(qū)的主題報(bào)導(dǎo)。

人才招聘仍在網(wǎng)上進(jìn)行，原則上不在平面媒體上發(fā)布。

(三)、第三階段：20xx年12月1日----20xx年1月5日

正式運(yùn)行開始，整個(gè)開業(yè)營銷全面啟動(dòng)。

1、準(zhǔn)備：12月1日至12月10日。

a、周歷設(shè)計(jì)、印刷完畢。

b、與各媒體協(xié)調(diào)到位。

c、擬定新年拜訪對象并最終確定所有單位與人員名單，現(xiàn)景區(qū)內(nèi)工作人員的各單位或個(gè)人提出名單，由公司審核確定。

d、開業(yè)倒計(jì)時(shí)標(biāo)志或廣告的確定。

e、景區(qū)入口處(大橋)的環(huán)境布置方案確定。

2、發(fā)送新春周歷：12月11日至12月20日

落實(shí)到個(gè)人負(fù)責(zé)全部按要求發(fā)放，且須取得被發(fā)送人的相關(guān)信息(姓名、單位、職務(wù)、地址、聯(lián)系方式)。

分成市級政府單位口、縣級單位政府口、企業(yè)口、文教口、新聞媒體口、銀行口，董事長、總經(jīng)理、各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)完成。

3、媒體團(tuán)拜：12月21日至20xx年1月5日

a、在綿陽與遂寧兩地市選擇當(dāng)?shù)刂髁髅襟w各兩家(電視、報(bào)刊各一)，恭祝人民元旦新春快樂：北川藥王谷，豬年送健康!后標(biāo)明藥王谷景區(qū)開業(yè)倒計(jì)時(shí)---天。

頻率：每種媒體隔天一次，共5次/一個(gè)媒體x2個(gè)x2地市

b、在四川日報(bào)、華西都市報(bào)、四川電視臺各作三次團(tuán)拜：北川藥王谷，豬年送健康!后標(biāo)明藥王谷景區(qū)開業(yè)倒計(jì)時(shí)---天。

4、倒計(jì)時(shí)標(biāo)志設(shè)立：在綿陽、遂寧市內(nèi)，選擇人流量最大的公眾場所的電子顯示屏，連續(xù)播放景區(qū)開業(yè)倒計(jì)時(shí)信息。

5、景區(qū)入口布置：自江油、北川縣界牌開始到景區(qū)大橋南橋頭，以彩旗、橫幅布置;景區(qū)大門口與酒店等接待設(shè)施正面，也需懸掛橫幅。

6、相關(guān)網(wǎng)站：向旅游同行、旅游愛好者恭賀新年送健康。

7、vip接待：以接待基礎(chǔ)市場vip在景區(qū)過元旦為引子，啟動(dòng)“初嘗藥王谷”活動(dòng)，有針對地請包括新聞媒體在內(nèi)的、有影響力的、可能帶來群體重復(fù)消費(fèi)的企事業(yè)單位、社團(tuán)、政府部門的主要負(fù)責(zé)人到景區(qū)體驗(yàn)。

(四)、第四階段：20xx年1月6日----20xx年2月15日

1、春節(jié)拜年：在綿陽、遂寧、成都，選定兩家主流媒體，向社會各界拜年，并傳遞開業(yè)信息。

2、公益性新春活動(dòng)：冠名贊助綿陽、遂寧春節(jié)聯(lián)歡晚會。宣傳以“藥王谷送健康快樂”為主題。

3、專題報(bào)導(dǎo)：在綿陽、遂寧、成都，選定一家主流平面媒體，以導(dǎo)紅、插圖、軟文形式，系統(tǒng)地宣傳藥王谷的人和事。

(五)、第五階段：20xx年2月16日----開業(yè)

高潮階段，正式開業(yè)。

1、開業(yè)前10天或15天的媒體集中宣傳

成都、綿陽、遂寧三地，選定一至二家平面媒體，每天用通欄12進(jìn)行開業(yè)宣傳，并在最后一天用1/2版公示祝賀單位名單。電視臺用移動(dòng)字幕在新聞欄目不間斷播出上述信息。

2、開業(yè)前的產(chǎn)品推介會或新聞發(fā)布會

在成都，借一年一度的政府搭臺的有關(guān)交易會，設(shè)立獨(dú)立展臺，召開專場新聞發(fā)布會。

邀請單位：

b、旅游同行：成都、綿陽、遂寧等地市知名旅行社負(fù)責(zé)人

d、具體執(zhí)行：可請有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)辦理

e、注：必須在前十天左右完成相關(guān)工作(邀請函、人員、場地布置方案、會議資料、禮品等)

2、三八節(jié)預(yù)熱：3月6、7、8三天(星期六、星期日、星期一)，景區(qū)開展“試運(yùn)行期免門票游藥王谷”活動(dòng)。

注意點(diǎn)：事前免門票宣傳、景區(qū)內(nèi)的中醫(yī)藥養(yǎng)生保健特色產(chǎn)品宣傳

3、開業(yè)慶典會(會前15天形成細(xì)案并落實(shí)相關(guān)事項(xiàng))

時(shí)間：20xx年3月xx日(前十天按天氣預(yù)報(bào)確定)，時(shí)間二天。

程序與內(nèi)容：

b、人員邀請：

e、開業(yè)主要活動(dòng)：(文藝演出、參觀游覽----辛夷花線、大佛線、溶洞線，品七大養(yǎng)生大餐、晚宴)

f、時(shí)間(流程)安排：

第一天：全上午報(bào)到，下午游覽;歡迎晚宴，文藝晚會，煙火表演、泡藥浴，自由活動(dòng)。

第二天：召開主題會，賞花，午餐，結(jié)束、送部分代表;下午與中間商專題會議。整個(gè)慶典結(jié)束。

四、注意事項(xiàng)：

1、安全、有序

2、熱情、大方

3、安排周密細(xì)致、準(zhǔn)備充分

4、熱鬧、轟動(dòng)、新聞效應(yīng)強(qiáng)

5、費(fèi)用可控、責(zé)任到人

6、提前預(yù)演三次

溫泉酒店?duì)I銷策劃方案酒店?duì)I銷策劃方案目錄篇六

六一兒童節(jié)，給孩子們送童裝是大多數(shù)家長的選擇，也正因?yàn)槿绱?，六一童裝促銷可是費(fèi)了商家們不少的心思，即要能吸引孩子們的注意力，又有獲得家長的目光，因此，一場精彩的六一童裝促銷在大家的期待中開始。

六一童裝促銷幾點(diǎn)注意：

賣場布置

孩子們的世界是五彩繽紛的，要想吸引孩子們的目光，第一條，也是最直觀的就是賣場的布置，即要與自己的風(fēng)格相符，又要為節(jié)日添彩。

a、六一節(jié)店內(nèi)通過暖色調(diào)的掛旗、氣球，促銷海報(bào)，節(jié)日特色裝飾品來營造節(jié)日氛圍，(如形象人偶等)，同時(shí)在店內(nèi)張貼海報(bào)，布置各類pop等宣傳品吸引顧客關(guān)注;門口掛節(jié)日祝福橫幅，在戶外張貼促銷pop海報(bào)。

b、有促銷場地的店可以搭建促銷形象展區(qū)，利用形象展架(至少保證三至四個(gè)，有一定的數(shù)量才能有氣氛)，帳篷，氣球，進(jìn)行實(shí)地陳列。沒有促銷場地的店要利用好宣傳品和陳列作好氛圍以吸引人氣。

c、店內(nèi)播放節(jié)日特色的音樂，快節(jié)奏的，喜樂的音樂，來吸引消費(fèi)者，同時(shí)刺激在店內(nèi)購買的消費(fèi)者，更易購買。

d、休息區(qū)和贈(zèng)品區(qū)的有效陳列。贈(zèng)品陳列要讓顧客看到，摸到。休息區(qū)推出不同的玩具和娛樂活動(dòng)，比如說和卡通人偶一起做游戲、照像等。

同時(shí)，促銷員在整個(gè)活動(dòng)中也相當(dāng)重要，由于孩子相比成人更為感性，他們會先熟悉人再購買產(chǎn)品，因此店員的親和力十分重要，所以要做好促銷員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。

活動(dòng)的選擇

愛玩是孩子們的天性，讓孩子們參與進(jìn)來的活動(dòng)自然更能吸引他們的目光，提起他們的興趣，自然也會對產(chǎn)品的銷售起到促進(jìn)作用，這是童裝品牌商都明白的道理，重要的是應(yīng)選擇什么樣的活動(dòng)，具體到每次活動(dòng)該如何操作。

溫泉酒店?duì)I銷策劃方案酒店?duì)I銷策劃方案目錄篇七

小區(qū)是中國城市最重要的居住形態(tài)，有檔次的小區(qū)是定制衣柜目標(biāo)群體的聚集地，專人調(diào)查小區(qū)、合理劃分小區(qū)、因地制宜的改變銷售操作特點(diǎn)，是一種合理的差異化營銷。

（1）專人調(diào)查小區(qū)

每一次活動(dòng)開展派專人對目標(biāo)小區(qū)進(jìn)行詳細(xì)地摸底，包括規(guī)模（戶數(shù)）業(yè)主群體定位、消費(fèi)層次、建筑整體風(fēng)格、售樓情況、入住情況、已經(jīng)裝修和未裝修的情況、物業(yè)管理水平、物業(yè)管理部門及主要負(fù)責(zé)人，宣傳與搞活動(dòng)時(shí)使用的墻體位置和立體空間（如掛橫幅的位置、貼海報(bào)的位置、樣品的位置、推廣活動(dòng)的區(qū)域）等。

同時(shí)，還要對是否有其他可利用的宣傳媒體（如內(nèi)聯(lián)網(wǎng)、公告欄等）、競爭品牌在該小區(qū)的舉動(dòng)等情況進(jìn)行細(xì)致、規(guī)范地了解。并把了解到的數(shù)據(jù)形成書面報(bào)告，然后呈報(bào)給直銷負(fù)責(zé)人，其進(jìn)行核查后，再召開公司高層會議進(jìn)行討論，并依據(jù)制定活動(dòng)方案。

（2）按小區(qū)性質(zhì)細(xì)分

單位小區(qū)、鄰里之間都很熟悉，因此在老住宅做推廣活動(dòng)，往往可以通過活動(dòng)、口碑等達(dá)到以點(diǎn)帶面的作用；在商業(yè)小區(qū)“雞犬之聲相聞，老死不相往來”情況居多，其突破點(diǎn)是和物業(yè)聯(lián)合做推廣，如召開專家舉辦的《家裝講座》、《風(fēng)水論壇》等。

（3）按建設(shè)時(shí)間細(xì)分

已存在多年的小區(qū)，衣柜購買者多為二次裝修。這就需要做好單一用戶的服務(wù)，以達(dá)到樣板作用。新建設(shè)小區(qū)，消費(fèi)潛力巨大，定位推廣可以起到立竿見影的效果。

（4）按消費(fèi)層次細(xì)分

通過看小區(qū)的各項(xiàng)配置，如泊車品牌、人員穿著、年齡層次、作息規(guī)律等，就可以吧消費(fèi)者潛力預(yù)估的明明白白，定位推廣也會輕輕松松。

（5）按地理位置細(xì)分

判別改小區(qū)對周圍小區(qū)的商圈影響力，以此決定外圍推廣氛圍的布置力度。

（6）按追單時(shí)間細(xì)分

時(shí)間越長，買賣的成交率就越低，以3天、7天、15天為間隔，用電話跟單、上門溝通、實(shí)地演示等方式追逐跟進(jìn)，追單成功率會明顯提升。

（7）按競爭態(tài)勢細(xì)分

當(dāng)小區(qū)活動(dòng)遭遇多個(gè)品牌競爭時(shí)，與其做“江海中的小魚”，不如做“池塘中的大魚”。即把精力轉(zhuǎn)移到他人容易忽視的地方，轉(zhuǎn)移到有意向的家庭、個(gè)人、把每戶的思想工作做透、作通。在提高客戶忠誠度的同時(shí)，也會鞏固公司在行業(yè)內(nèi)的地位。

在完成前期小區(qū)調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合自己公司實(shí)際情況和促銷內(nèi)容，策劃富有特色的《鳳凰小區(qū)美澳衣柜營銷活動(dòng)方案》，是小區(qū)營銷成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

好的小區(qū)營銷活動(dòng)方案包括：活動(dòng)名稱、活動(dòng)主題、活動(dòng)時(shí)間、活動(dòng)地點(diǎn)、活動(dòng)目的、活動(dòng)流程、活動(dòng)營銷物料支持、活動(dòng)現(xiàn)場執(zhí)行細(xì)則、活動(dòng)銷售指標(biāo)、活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算、活動(dòng)效果評估等內(nèi)容。

其中活動(dòng)銷售目標(biāo)、活動(dòng)主題和現(xiàn)場執(zhí)行細(xì)則最為重要，它決定了活動(dòng)的質(zhì)量，所以要仔細(xì)考慮，專業(yè)策劃，實(shí)戰(zhàn)檢驗(yàn)。